1、 都昌县市场调查报告一、都昌县概括都昌县位于江西省北部，北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与鄱阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建 4 县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧、武山鹅公凸、卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。全境东 西宽 52.7 公里，南北长 80 公里，面积 2669.53 平方公里，约占全省面积的 1.6%。为昌、九、景金三角中心地带。幅员 2700平方公里，人口 78.3 万。辖 12 镇 12 乡自唐武德五年置县都昌，距今已有 1370 余年，历史悠久，人文荟萃。宋代诗人苏东坡游南山
2、曾写下“鄱阳湖上都昌县，灯火楼台一万家，水隔南山人不渡，东风吹老碧桃花”的诗句。 （以上数据来源百度）二、都昌宏观经济现状1、城乡市场繁荣活跃。全县城乡消费品市场商品丰富，渠道畅通，秩序井然，城乡消费品市场均实现稳步发展。全年社会消费品零售总额中，县城实现消费品零售额 69904 万元，同比增长 22.8%，占全县社会消费品零售总额的 46。4%；农村实现消费品零售额80798 万元，同比增长 24.4%，占全县社会消费品零售总额的 53.6%。专卖店、配送中心、超市等新型经营更为丰富，发展态势更为强劲，销售网络不断延伸，市场容量不断增大，极大地活跃了城乡消费品市场，大大方便了城乡居民日常购物
3、的需要。2、批发零售贸易业稳步增长。2008 年，全县批发业累计实现消费品零售额 58847 万元，比上年同期增长 19.8%，占社会消费品零售总额的 39%；零售业累计实现消费品零售额75112 万元，比上年同期增长 25%，占社会消费品零售总额的 49.8%，成为消费品市场快速增长的主力军。其中：都昌县大型商贸企业福德龙商贸有限公司 10 月 1 日正式运营，其先进的管理理念，多品种、多形式的经营模式，有效的促销方法，拉动了都昌县人民的消费热潮。3、住宿餐饮业消费红火。随着工业化、城镇化进程的不断加快及招商引资力度加大，外地流入人口不断增多，促使县城及乡镇的快速发展，改变了居民的消费习惯，
4、全县餐饮业继续保持快速发展态势，餐饮市场在各种经营活动助推下，一片红火。都昌县夜市、大、小排档等各类经营业态的形成，极大地繁荣了餐饮市场，其中：都昌大酒店的正式营业，进一步提升了都昌县饮食、娱乐、住宿的品味和水平；鸿翔大酒店不断地创新，拓展服务水平，从广度和深度提高服务的质量，经营效益不断攀升。2008 年 1-12 月份，住宿餐饮业累计实现消费品零售额 15940 万元，比上年同期增长 87%，占社会消费品零售总额的10.5%，（以上数据来源九江统计局）三、都昌商业现状分析（一）都昌县商业格局及商圈分布都昌县目前的商业格局大致分为二个商圈：老街商圈：以东街为核心，向南边辐射的核心商业圈。车站
5、商圈：以乡镇汽车站为核心，向四周辐射的核心商业圈。1、绝对地位的核心商业圈-老街商圈老街是目前都昌县重要的商圈之一。以西湖路为中轴线向南边延伸，南至新华书店，东至步行街，西至幸福路。本区域商业高度集中，车水马龙，十分繁华。本区域商业高度集中，车水马龙，十分繁华。约有 70%以上的零售商业设施分布在此，专业市场、商场、超市、大小商铺、休闲老年广场等星罗棋布，服装专卖、电子通讯器材、大型超市、家电器材等各种品类经营成行成市。几乎所有大中型的商场、超市均集中此区域，分别有福德龙购物广场、世纪华联超市、万宜购物广场、都昌大酒店、华特家电、手机一条街等，步行街主要以经营中商档品牌服饰为主如：七匹狼、利郎
6、、柒牌等品牌，该商圈的租金县居全都昌县最高水平。2、新型商圈-车站商圈车站商圈位于都昌县南边，主要是往都昌各乡镇往返的车。主要涉及街道为：县府路、柏杨路、万里大道等。本区域商业主要集中为:建材市场、家电器材经营为主。分别有：华特家电、景昌装饰建材、兴旺家具、国美水电、詹竹林家电、华信家电、永和家具、国华家电、美的专卖店、海尔专卖店等。目前车站商圈商业结构处于松散型部分，基本以满足居民家装的需求为主，没有形成一个功能多样化的商业格局。（二）都昌县商业业态调研分析1、商业业态结构都昌县商业业态的表现形式，在某种程度上来说相当丰富，但仍停留在传统的商业格局阶段。具体表现为：（1） 、中偏高档、中档、
7、中低档商场一应俱全；（2） 、以购物为主体的基本功能占据主导地位，娱乐、休闲、美食等配套设施相应缺乏；（3） 、整体经营品位不高、经营序列混乱、经营品牌鱼龙混杂；（4） 、市场潜力和商业市场的操作空间依然较大。2、都昌县现有的家电、建材等的调研分析以下是各商场的经营模式、功能分布的对比，数据如下（1）超市商场名称 位置 规模 经营总类 租金状况福德龙购物广场 东风大道 约 12000 平方米，二层食品、杂货、水果、服装、珠宝等216 万一年万宜购物广场 县府路店 160 平方米 食品、杂货、水果等 6.8 万一年世家华联超市 金都步行街旁 3000 平方米 食品、杂货水果等依上表我们可以看出：
8、 都昌主要的购物广场都集中在以老街为主的商圈范围内。从位置上看，福德龙购物广场占据中心城区的核心地位，而世家华联超市则靠近金都步行街旁。选址都普通选择在人流量集中的地方。 福德龙购物广场作为都昌目前最大的超市，面积超过 10000 平方米，拥有完善的收银体系，经营各种产品，涉及到居民生活、居家等类型。（2）家电、数码商场名称 位置 规模 经营总类 租金状况华特家电 东风大道店 约 800 平方米上下二层国内各类家电产品海尔家电 汽车站旁 约 800 平方米 经营海尔的各种产品国美家电 汽车站旁 约 1000 平方米国内各类家电产品清华同方 白洋路 约 60 平方米 经营清华的各类电脑及U 盘、
9、读卡器等小件产品2 万元一年海尔电脑 白洋路 约 60 平方米 经营海尔的各类电脑及U 盘、读卡器等小件产品1.8 万元一年依上表可以看出： 家电市场基本集中在以汽车站为核心的商圈范围内，经营国内外各种品牌，其中包含：海尔、美的等品牌，涉及几百种系列。 华特是目前都昌最大的家电连锁店，从店内陈列、摆设及销售人员的自身素质都明显高于其他商场。 都昌在数码产品一块比较零散，没有一个专业的市场。（3）装饰商场名称 位置 规模 经营总类 租金状况月兔橱柜 白洋路 60 平米左右橱柜 1.7 万元/年（纵深）飞雕电器中宇卫浴白洋路 约 90 平米 电器、卫浴、五金 2 万元/年店面属于店主私人所有宏宇陶
10、瓷 万里大道 约 50 平米 家用陶瓷 2 万元/年冠珠陶瓷 万里大道 约 35 平米 家用陶瓷 1.8 万/年依上表可以看出： 万里大道和白杨路大道是都昌橱柜、陶瓷等家装品牌为主的，经营面积均在 100 平方米以下，租金状况在每月 20-50 元之间不等，基本上以零售为主。 从与当地经营者了解到，每年的经营状况不超过 5 万元，基本满足生活的需要。（4）步行街商场名称 位置 规模 经营总类 租金状况鸿星尔克 东街步行街底端 约 60 平米 体育服装、运动鞋 2 万元/月太平鸟服饰 东街步行街前段 约 60 平米 男士服装 2.3 万元/月依上表可以看出： 东街步行街作为目前都昌主要的商业街，
11、集中了服装、皮鞋、眼镜等各类品牌，其中包含：柒牌、利郎、奥康皮鞋、金德眼镜，切租金状况位居都昌最高。 东街的主力户型均在 60 平方米上下。（5）建材商场名称 位置 规模 经营总类 租金状况冠华建材 万里大道 约为 800 平方米内外墙砖、地面砖、抛光砖、小地砖、花砖、花片等景昌装饰建材 车站旁 约为 1000平方米经营各类地板等曙光装饰城 车站对面 约为 800 平方米各种高中低档三合板、 、五金、地面砖、门、铝合金、等各种装饰材料。依上表可以看出： 都昌的建材专业市场针对性较强，涉及装饰建材、五金、小商品等行业，但主要消费群体还是零售为主。 建材市场主要还是集中在汽车站附近，但没有形成一个
12、规模，缺乏一个专业的交易市场。四、总结根据以上数据我们可以得出都昌县商业物业供求分析结论：目前市场的商业物业类型主要以步行商业街、购物广场及一些零散的商铺为主，如东街步行街、东风大道及汽车站是目前都昌的主要商业集合点。基本停留在简单的商业街模式与传统大市场模式，缺乏真正规划科学的、有品位的一站式大型购物中心。这个是一个市场机会。都昌缺乏的是一个真正规划合理、理念先进的大型购物中心。从销售产品的分割与诉求内容来看，目前多数物业均以满足投资需求为主，而相对忽略当地商业容量、业态结构及后续商业经营要求。综上所述，我们发现本项目也是就是“金街”的主要物业竞争力表现在：（1）珍罕的位置优势，靠近老街核心商业圈，与步行街不足百米，与购物广场不足千米（2）具备不可替代的辐射与积聚功能优势（3）全民关注、众望所归的急需一个规划合理，管理先进的购物中心（4）紧邻休闲广场的环境优势
