1、1个人二手房按揭贷款操作流程一、贷款申请借款人应直接向贷款行提出贷款书面申请，填写个人住房贷款客户谈话笔录、个 人 住 房 贷 款 申 请 表 ，内容包括：借款人概况、个人收入状况、借款数额、期限和还款计划等；并如实向贷款人提交下列资料：（一）借款人及售房人身份证件（居民身份证、户口本或其他有效身份证件）。（二）借款人及售房人婚姻状况证明：已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书；离婚、未婚、丧偶的申请人提供由本人签字的声明书。（三）二手房产权共有人同意出售房屋证明（四）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的房屋买卖合同。（五）抵押房产房屋所有权证、 土地使用权证及财产共有人同意以
2、所购房产作为抵押物的证明及评估机构出具的抵押物价值证明。（六）借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人及共同还款人所在单位人事劳资部门出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等 ）；如果属于借款人家庭成员共同还款，各成员要签订共同还款责任同意2书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他成员履行还款责任。（七）提 供 已 缴 纳 首 付 款 的 证 明 。（八）个人信用查询授权书。（九）划扣款授权书。（十）交易房屋出租情况证明文件。（十一）贷款行要求提供的其他文件或资料。二、贷款的调查、审查贷款行受理借款人申请后，应及时安排信贷人员对 借 款人 、售房人和 保 证 人 的 资
3、 信 情 况 、偿 还 能 力 、资 料 的 真 实 性 、用途的真实性以及核实抵押物等情况是否可靠进 行 调 查 。调查过程可充分发挥公证处、律师事务所等公证部门的作用。调查内容主要包括：(一）借款人及售房人所提供资料的真实、合法性；(二）借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；(三) 借款人及家庭主要人员的财产和收入状况；(四 )借 款 人 申 请 借 款 金 额 及 期 限 是 否 与 家 庭 收 入 、还 款 能力 相 符 ；借款人按揭贷款的月房产支出与收入比不得超过xx%（不含 xx%），月所有债务支出与收入比不得超过xx%（不
4、含 xx%）。3(五) 登录人民银行的个人征信系统，查询个人信用状况。征信报告中有逾期未还贷款本息余额或近期（xx 个月）有恶意欠款记录的不予办理。（六）保 证 人 的 资 信 情 况 、偿 还 能 力 。中 介 机 构 初 次 提 供 保 证的 ，应 通 过 总 部 有 关 部 门 审 批 。总 部 每 年 对 中 介 机 构 进 行 一 次 资格 认 定 。支行信贷人员调查完毕撰写调查报告，经支行审贷小组审查同意后按审批权限报有权审批人审批。三、贷款的审批支行应在审批权限内对贷款进行审批，超过审批权限的报总部贷审会审批。四、贷款发放1、签订借款合同经审批同意后，贷款行与借款人签订个人住房借
5、款合同、抵押合同和划（扣）款授权书，与保证人签订业务合作协议。2、办理房屋及土地确权手续发放贷款前，贷款行经办人员会同买卖双方办理房屋及土地产权交易过户手续。3、发放贷款经办人员填写借款凭证并签章，贷款行根据房地产管理部门出具的过户回执和划（扣）款授权书，将贷款划付借款人4授权的指定账户。如授权的指定账户为保证人账户，贷款行经办人员应监督保证人将贷款给付售房方。贷款发放时，应由保证人按贷款金额的 5%存入保证金。取得新的房屋所有权证、 土地使用权证后，贷款行经办人员与借款人共同办理房屋抵押登记手续，取得房屋他项权证，及时办理入库保管手续。不得委托中介机构单独办理抵押登记手续。五、资料归档贷款档
6、案归集整理。贷款发放后，经办员应在 10 个工作日内，对贷款文件材料进行复查和清理，检查文件材料的有效性和完整性，对文件进行整理，合理编排顺序，填写档案清单（卷内目录）和案卷封面，房屋及土地他项权利证书等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管。贷款档案主要包括：（一）借款人相关资料：1.借款人及 配 偶 、产 权 共 有 人 或 共 同 还 款 人 的 身份证件（居民身份证、户口本或其他有效证件）、婚姻状况证明原件及复印件；2.贷款人认可部门出具的借款人及 配 偶 或 共 同 还 款 人 的经济收入和偿债能力证明；3.符合规定的买卖合同或协议原件；4.首付款证明复印件；55. 交易房屋房地产权
7、证书复印件；6.抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意出售、抵押和质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明；7.保证人资信证明及同意提供担保文件；8.房屋他项权利证明书；9.个人按揭借款申请审批表；10.借款合同；11.抵押合同；12.过户回执复印件；13.夫妻双方同意抵押的书面证明；14.个人按揭贷款凭证（信贷部门存联）；15.委托转帐付款授权书:16.售房人及共有人有效身份证件复印件,售房人及共有人婚姻状况证明文件复印件；17. 交易房屋出租情况证明文件原件:18. 根据我行需要提供的其他借款人资料:（二）贷后管理相关资料：1.贷后检查记录和检查报告；2.逾期贷款催收通知书；3.贷款制
8、裁通知书；4.法律仲裁文件；5.依法处理抵押物等形成的文件；66.贷款核销文件。（三）其他有关文件材料六、 贷后检查按我行规定进行贷后检查，撰写检查报告。1、主要内容：（一） 借款人依合同约定归还贷款本息情况；（二） 借款人有无骗取银行信用的行为；（三） 借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力因素的变化情况；（四） 保证人保证资格和保证能力变化情况；（五） 抵押物保管及其价值变化情况；（六） 有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无需要变更、修改和补充的；（七） 贷款资产风险程度、变化情况及趋势；（八） 其他关系人对债权实现的保障的情况。 贷款发放后，经办人员要与借款人建立固定联系方式，以
9、保证贷款的安全收回。2、违约管理： （一） 借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息时，经办员应在 5 个工作日内对客户进行电话提示；（二） 借款人连续 2 次未按期归还贷款本息时，经办员要向客户发出催收通知书；7（三） 借款人连续 3 次未按期归还贷款本息时，经办员要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；（四）借款人连续 4 次未按期归还贷款本息时，经办员要及时向客户发出催收函。（五）对于发生突发性、严重性问题的贷款应及时采取措施，制定强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施。七、贷款收回贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息；贷款期限一年以上的，实行按月分期还款，采取等额本息或等额本金还款方式偿还贷款本息。八、清户撤押借款人偿还全部本息后，持其有效身份证件、贷款行会计部门出具的贷款结清凭证、抵押物清单取回由我行保管的有关法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执，由贷款行和借款人共同办理抵押注销登记手续。
