1、栏目编辑王 雷 房地产业拆迁安置房小区物业管理的问题与对策 黄永发随着城乡现代化建设的不断深入，安置房建设与管理置房小区物业服务缴费率低，服务费欠缴率居高不下。问题逾显突出。 作为强力县级市的福建晋江， 每年的拆迁安（ 五 ） 拆迁安置房业主环境保护意识薄弱置房建设达 多万平方米， 拆迁安置房的建设， 改变了业主们脱胎于农村，小农意识所带来的公共意识不强城市的面貌，城市环境发生了显著变化。 拆迁安置作为城市突显，个別业主随意破坏绿化、 园艺，将绿化用地开垦成建设过程的配套工程， 物业管理问题成为未来物业服务行菜地，种植农副产品， 随意在安置小区内饲养鸡鸭， 养狗业面临的严峻课题。如何解决拆迁安
2、置房物业管理中出现等， 导致物业小区环境严重恶化， 小区良好生活环境难以的新问题、 新情况， 正考验着管理者的智慧。形成。（ 六） 拆迁安置房小区业主关系复杂、拆迁安置房物业小区的管理难题安置房小区居民亲属关系网复杂， 客观存在着宗族关且 口王举 系， 当发生矛盾与纠纷时， 经常纠集亲酬友， 糊宗亲宗（一） 拆迁安置房小区业主依赖性强族，一轰而起， 形成群体闹事， 激化矛盾与冲突。与商品房的业主不同， 安置房区域内大多数业主与住户以当地拆迁失地的农民为主， 普遍存在文化素质偏低，习惯鎌随性，长期受政謙持， 存在着細依赖心理。拆迁女置房物业管理的对策（ 二） 拆迁安置房小区业主抵触心理严重（一）
3、 将惠民策落实到实处安置房小区系政府安排拆迁户集中 、 统一居住， 其业拆迁安置小区作为城市化进程的产物， 政府在相关政主是被动人住， 在心态上与商品房业主是在对房屋的基本情策上均有一定的倾斜。一般情况下， 政府会通过财政拨款况，如地理位置、 小区规戈 、 户型结构等都了解后主动性购的方式， 在三年内给小区业主在物业服务费一定的减免优买房屋存在一定的差别。安置房业主交房情绪不高， 甚至有惠。 作为小区管理单位， 要用好相关政策，在物业服务费用抵触或其他过激不当行为出现， 始终认为政府亏欠他们彳艮多的优惠减免上， 利用好政府的政策， 给业主一定的优惠， 但东西， 政府对其补偿不够， 怨气无从出处
4、， 勉强前来交房但要充分应用好策略， 以培育业主的物业管理意识为前提， 将拒绝交纳物业服务费用，拒绝接受物业服务。业主引向市场化的方向， 为今后常态化管理与服务奠定良（ 三） 拆迁安置房业主公共与自主管理意识淡薄好的基础。由于业主素质不高，缺少法律法规意识， 违规装修严（二） 做好相关主体的协调与配合工作重， 维护小区规划、 维护房屋及附属公共设施设备成了唯针对拆迁安置房业主交房情绪不高， 甚至有抵触或其题。 业主相邻权观念缺少， 装修时不顾及相邻业主的利益他不当行为出现这个问题， 安置房小区物业管理公司、安置与感受。 业主公共意识差 ， 车辆乱停放严重。房建设项目部、 安置房所在街道社区应联
5、合起来， 相互协（ 四） 拆迁安置房业主物业服务意识还未形成调、 相互配合， 目的性明确地做好各自相应的工作。安置房业主拆迁前以院落方式居住。 安置入住后， 小 加大宣传力度， 做足安置房拆迁改造方面相应问题区绝大部分住户心中没有物业管理的概念， 对物业管理费用的解释工作。 物业服务企业针对 “村民公约” 和 “业主规约”的认识上未能及时转变， 普遍存在管理难和收费难的情况。既有相同点又有不同点， 专门制作宣传品， 在安置房小区现业主守约观念淡薄， 思想层面仍停留在不花钱或花少钱就场发放， 解答业主疑问。 安置房项目部禾佣各种途径大力宣能享受优质、 高效的服务， 业主有偿服务意识还未形成， 安
6、传有关法律 、 法规， 解决相应的遗留问题。 发挥好社区的作 房地产业 栏目编辑王 雷用， 安置房所在社区当起居民和政府沟通的桥梁。 以尚园工作， 彻底改变小区环境卫生面貌， 服务工作得到小区业小区为例， 交房首日，业主交房数达到总数的 ，在接下 主们的广泛认可，现在业主对于小区环境管理的满意率在来规定的交房期限内， 符合交房条件的业主交房率达 ， 以上。物业服务费用收取率。（ 四） 加强沟通与交流， 为业主提供实质性服务 提前介人安置房小区房屋验收工作， 减少矛盾与纠纷物业企业作为业主与小区建设单位沟通的桥梁，一方面的发生。 物业管理公司提前介入验收， 配合安置房项目部进要积极与政府部门 、
7、 建设单位进行沟通、 协调， 将业主反映行工程验收， 对工程遗留问题进行跟踪整改， 验收合格后的 的问题进行登记集中并以协调函形式提送相关部门 ，同时跟房屋， 确保房屋钥匙移交到物业公司手中 ， 避免因项目部擅踪问题的处理情况， 并及时向业主进行通气， 让业主们知道自将钥匙交给业主， 产生业主绕开物业管理公司而发生业反映情况的进度 ； 另一方面要做好业主的解释工作， 及时反主拒绝缴纳物业服务费用，拒绝签署业主临时规约 的问馈问题解决的进展，让业主心中有底， 避免矛盾被激化， 消题出现，客观上保证了物业服务公司的正常运作。除业主心中对反应问题“悬久未解” 的困惑。 同时， 也应该 做好物业交房手
8、续， 负责任地解释重点内容。 业主把物业管理单位的无奈向业主们进行解释， 让业主们理解交房时， 严格按照商品房物业服务程序与标准进行相应的物业管理单位的难处， 取得业主的理解。交房， 经验房认可后签署业主临时规约、 装修协议书“花钱买服务”是市场经济的必然， 要让业主意识到等文件， 对业主手册 等相应交房文件进行解释， 让业主“质价相符” 的交换规律， 以提高其自觉、 主动缴费的意识。熟悉物业服务的内容和标准。 物业服务公司在现场设置咨作为物业服务企业而言， 就应先从自身做起， 做好相应的询服务点， 不厌其烦地向广大业主讲解从村民转变为市民，物业服务工作。 比如我们在公司管理的安置房小区 ，强
9、调做独居转变为群居的不同， 宣传公共性产权以及维护公共利好日常各个方面、 各个环节的服务与管理，每周安排固定时益的重要性。间进行内部服务质量的自查自检，每月度则由公司质检部派 做好相应细节， 体现专业服务。拆迁安置房小区更出专业人员进行考评检查，层层相扣、环环对接， 发现服需要物业服务公司做好相应细致的工作， 抛弃“安置房小区务过程中存在的问题及时处理、整改， 让投诉率降到最低。的物业服务标准和细节没有必要做到比普通商品房好” 的观同时， 不定期的开展服务质量评估， 人户向业主们征询意见，点， 强化宣传、 服务， 让广大业主感受到正规物业管理与没了解业主对物业服务的满意度， 了解业主的需求 ，
10、 虚心听取有物业管理的差别， 体会物业服务所带来的好处， 使业主业主们的意见及建议， 处理完毕后再及时反馈给业主。 此们主动接受物业服务。夕卜， 严格按照三级服务标准进行管理，在服务过程中， 强调（ 三） 树立小区公共意识， 做好小区规划服务理念，体现“人文关怀、贴心服务”， 让业主能感受与温馨家园要靠小区业主来共同来营造。 安置房小区体会到作为新型小区一员的变化。业主在未入住小区前， 长期处于“单门独户” 的居住状态，拆迁安置房小区欠费的一个比较突出的特点就是“多个习惯于“各扫门前雪”， 并拥有 “一片领地” 的居住方式 ，产权户” 收费困难的问题， 即业主一户有多套房屋而业主只缺少必要的公
11、共意识。 但在安置房小区内， 业主们的居住愿意交一套物业的物业服务费用， 因此， 全额收取业主的方式转变了， 而生活习惯却未跟着改变。针对业主公共环多套物业服务费用相当困难，业主往往以物业没有入住或空境保护意识薄弱， 小区良好的生活环境形成比较困难等问置为理由， 不缴交物业服务费。客观事实显现， 拆迁安置房题。 笔者所在物业公司通过增设公共基础硬件， 配备足够小区普遍存在一个业主拥有多套产权物业的特殊情况， 因空的卫生设施， 在各个楼梯口设置公共烟灰缸、 果皮箱， 公置率高而造成物业服务费收取困难。 作为物业企业不能一共部分如绿化带设置可分类垃圾桶 ， 引导业主自觉养成良味的对业主进行催缴，
12、而是应该为业主着想， 把空置的物业好的卫生习惯 ； 加强宣传力度，张贴温馨提示， 告知业主尽快进行出租。 在该方面， 我们发挥物业管理企业自身的信高空拋物的危险性 、 危害性， 宣传共同爱护小区卫生环境息优势， 免费提供租售信息服务， 帮助业主解决空置房问的理念 ， 同时楼管员有针对性的入户， 加强对个别业主的题， 业主把物业出租，一方面有了稳定的租金收入， 业主也沟通 ； 同时， 增加小区相应保洁工作力度， 要求保洁人员会对物业管理单位的有效服务而心存感激， 拉近与物业管加强日常循环打扫， 垃圾桶周边放置垃圾立即清理，做理单位的关系 ； 而另一方面也可以把物业服务费通过租赁合到垃圾堆放不过夜 ； 购置专用垃圾夹， 日常楼管员巡查时同的约定， 由租户来负担， 从而达到业主与物业管理单位双随身携带， 发现杂物、 丢弃物立即捡拾 、 清除， 做到公共方共赢的较好结局。部分垃圾及时发现、 及时清理 ； 通过多管齐下的卫生保洁（ 作者单位 ： 福建省远宏物业管理有限公司 ） 鐵峡敗
