1、第四章 房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（ ）A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某时期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15，则2003年底该建筑物的重置成本为 （ ）A.11 5万元 B.152.O9万元C.132.25万元 D.174.9万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（ ）A.交通运输业建筑物 B.厂房C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物
2、价格，沿海开放城市（ ）内地城市。A.高于 B.低于C.等于 D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（ ）的差价。A.钢材、钢 土、 B.钢材、 材、 C. 材、 、 D.钢材、 、钢 土6.待估建筑物为 单 ， 基地300m2，建筑面 200m2， 3 000元，土地 原 为7，建筑物 原 为 8，评估时，建筑物的 用年 为25年， 的年 成本为7 600元，评估 用市 法 土地 用 价格1 000元m2，运用建筑物 估价法 到建筑物的价值能是（ ）A.61 667元 B.92 500元C.789 950元 D.58 041元7.期currency1用是建筑物成本中的一项成“
3、，下列项中属于建筑物成本期currency1用的是（ ）A.工的fifl B.地 属物currency1C. 成本 D.建筑 工currency18.业用房和 ”建筑物 建筑物的交 运用（ ）行评估。A. 法 B.市 法C. 法市 法 D. 法成本法9.预决算调整法一般不（ ）的建筑物行评估。A.用途相同 B. 相同C.数量 D.数量10.土地 用 评估的假 开法中，算 的基是（ ）A.地价建筑currency1B.地价建筑currency1 C.地价建筑currency1业currency1 D.地价业currency1建筑currency111.交 土地的价格为1 800元m2，待估土地
4、到 交 同等 预需要8年， 定为9，则待估土地的价格为（ ）A.901.21元 B.903.36元C.902.22元 D.900元12.土地 建筑物用途不 调 成的价值 一般是（ ）A.土地的功能性 值 B.建筑物的功能性 值C.土地的 性 值 D.建筑物的 性 值13.建筑物的、 用 筑， 、 用 材 ， 是（ ）A. B. C. D. 建筑物14. 定的土地 用 年 ，工业用地 用 高 年 为（ ）A.70年 B.40年C.60年 D.50年15.土地 用 同 定的 用年 ，土地 用需要 用土地的，于 （ ） 期。A. 年 B.3 C.一年 D.18 16. 运用市 法土地 用 评估时，以
5、下不属于需要修正的 别因素的是 （ ）A.宗地形 B.宗地周边 C.宗地面 D.容 17.土地 用 作为无形产中的物产 ，其价值高低 决于（ ）A.地 着物 B.社会 C.物价 平 D.土地的特性和 18. 用假 开法评估土地 用 价格时，假 建筑currency1用为100万元，第一年投入60，第二年投入40，年 为10，则 建筑currency1为（ ）A.921 473元 B.918 791元C.907 523元 D.934 156元19.成本法适用于评估的是（ ）A.预 售的土地 B.新开的土地C.包含土地 用 的企业整体评估D.土地市 育完善 下土地评估20. 运用 法土地 用 行评
6、估时，年 为（ ）A.房地产的年 B.土地的 际 C.土地的客观 D.土地的期 21.某工业用地高 年 为50年， 际 用年 为20年， 原 为18， 适用基准地价系数修正法评估时，年 修正系数为（ ）A.0.861 B.0.751C.0.964 D.0.87222.某 3 建筑物，评估 它 打， “ 75，修“ 70， 备“ 85，该类产的G0.70，S0.20，BO.10，则该建筑物的成新 为（ ）A.75 B.80C.85 D.9023.土地 用 的评估，以块土地的效 用为提，是（ ）原则的要 。A.替代 B.变动C.效 用 D.供需24.地块建筑面 地块 面 的比 ，称为（ ）A.建筑
7、密度 B.容 C.建筑高度 D.建筑覆盖 25.一块土地 底 建筑面 全“土地面 的百比，叫做（ ）A.建筑高度 B.容 C.建筑密度 D.建筑 26.目我 的城市地产市 按土地 用 流转方式，划为（ ）A.生地 熟地B. 土地和集体土地C.无偿划拨和偿 D.一级市 和二级市 27.城镇土地的标定地价是（ ）A.土地 用 底价B.政府评估的具体地块的价格C.政府 土地的价格D.单位土地面 的地价二、项选择题1.反映影响业用地 质量的指标（ ）A.交通便捷度 B. 文 C.自然 D. 划 E.基 施保证度2.影响地价的社会因素主要包括（ ）A.政治 定 B.社会治 度C.税 政策 D.房地产投机
8、E.交通管3.以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（ ）A.标定地价是一 区域性的平均地价B.标定地价是确定土地 用 底价的参考和依C.标定地价是政府评估的具体地块的地价D.标定地价是类用地的平均地价E.一般情下，标定地价不行大面 评估4.土地的 特性主要表 （ ）A.用途样性 B. 地理位置的变性C.土地 用价值的永 性 D.垄断性E.土地面 的 性5.建筑物成本通常归纳为（ ）A.期currency1用 B.建筑 工currency1C.其他currency1用 D.理 E. 成本6.建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（ ）建筑物。A.单位价值小 B. 单C.单位价值大 D.大型建筑物E
9、. 用寿命长的建筑物7.下列因素中会影响到建筑物价格的是（ ）A. 房度改革 B.长期投贷款 C.短期贷款 D. 政策E.建筑物处的地理 8.判断建筑物是否存 性 值的指标因素（ ）A. 用用途不理 B.“闲置C. 用 下 D. 用 度不 E. 平下 9.建筑物评估的原则（ ）A.替代原则 B.效 用原则C.供需原则 D.房地一原则E. 原则10. 算建筑物重置成本的常用方法（ ）A.预决算调整法 B.重 预算法C.价格指数调整法 D. 价法E.假 开法11.建筑物按房 重 为（ ）A.钢 B.钢 土 C. D. E. 12.建筑物从大的类别方面为（ ）A.业用房 B.工业用房C.房 D. 筑
10、物E. 建筑13.运用成本法评估土地 用 价值时，适用于（ ）A.市 育不完善B.土地成交 不C.相同相 的其他交 D.以为准确地估算 E. 无 交 情的14.土地开currency1主要包括 （ ）A.基 施 currency1 B. 事业建 currency1C. currency1 D. 成本E.小区开 currency115.开土地的 中交纳的税currency1包括（ ）A. 税 B. 地 用税C. 税 D.土地增值税E. 税16. 运用市 法土地 用 行评估时，交 情行修正时考 的因素包括 （ ）A.一定 关系的主体 的交 B.特别动机的交 C. 方 方不 市 行情的交 D.交 时
11、点E.其他特交 情形17.土地 用 评估的原则（ ）A.效 用原则 B.替代原则C.变动原则 D. 原则E.供需原则18.转 房地产 以下哪些 （ ）A.以 方式 土地 用的，全“土地 用 ， 土地 用 证currency1B.属于房 建 工的，要完成开投 的25以 C.属于房 建 工的，要完成开投 的30以 D.属于成“开土地的，形成工业用地其他建筑用地 E.属于成“开土地的，全“土地 用 19.土地 属按不同的度，以为（ ）A.土地 B.土地 用 C.划拨土地 D. 土地E. 土地20.地形地质因素地价的影响主要表 （ ）A.地形 差会 成 用效差B.地质 差会增高开成本C.地形 会决定土
12、地用途D.地形 开 E.地形 决定土地价格三、fi题1.fl 理建筑物评估的房地一原则?2.哪些因素会建筑物 功能性 值?3.用 法土地 用 行评估时，为不能 用 际 ?4.述土地 用 评估市 法的 点。5.土地用途和容 fl 影响地价?6.述土地 用 评估的原则。7.述影响地产价格的一般因素。8.述土地产价格的特点。9. 其他类型产相比，房地产具哪些不同特?四、算题1.某工”1999年10 竣工，6 ， 高2.7m，建筑面 5 669.04m2基为钢 土形基，内 重为240 ，内为120 ，2005年1 1 该 行评估， 用市 比法， 集到成交的类 交 ”A 小区、B 区、C小区，基本fl下
13、”A 小区”建筑面 4 300m2，交 期为2004年11 ，土地单价为2 200元m2B 区”建筑面 3 900m2，交 期为2004年8 ，土地单价为2 500元m2 C小区”建筑面 为4 100m2，交 期为2004年1 ，土地单价为2 100元m2。”评估建筑物 交 行比，别交 体价格行交 情修正，交 期修正，区域因素修正和 别因素修正，相关修正系数下表” 项目 A 小区 B 区 C小区交 单价2 200元m2 2 500元m2 2 100元m2 交 情修正系数 10097100100 100100交 期修正系数 104100 102100 110100交 情修正系数 100110 1
14、00100 10095区域因素修正系数 101100 105100 103100评估 估算，该 用30年， 的“修、改 需 currency11 5万元。” 述，评估该 的价值。（”算建筑物的 用年 时， 1999年10 、11 和12 三 不。）2.一房 预 5年每年 为l00万元、100万元、ll0万元、120万元和130万元，从第6年， 为l 68万元，本 为10。评估该房 的价格。3.某宗地为一块待开建 作 四通一平 的 地，土地面 为3 600m2， 用途为业、 ，容 为6，覆盖 为50，土地 用 年 为50年， 用假 开法评估宗地 2003年10 1的土地 用 价格。评估 fl下”
15、（1）评估 为该待估宗地的 用途为业、 ，按 容 6，建筑密度50 ，建筑物12 ，其中1 2 为业 用房，3 12 为 房。（2）预从土地 用 到施工 ，需要2年的时 ，第一年投入75的 建筑currency1，第二年投入25的 建筑currency1。（3） 建筑currency1估为2 500万元，业currency1用为 建筑currency1的6。（4） 为8，房地产业的平均 为15。（5）税currency1为地价的5（包括 售currency1用）。（6）建筑物到2005年10 1建 完成， 全“售 。预业 用房售价为5 000元m2，房售价为2 000元m2。（7） 为10。土
16、地 用 价格。4.某 于2000年11 以偿方式 A地块50年 用 ， 于2001年11 地 建成建筑物B，时 价为1200元m2，其 用年 为50年，目该类建筑重置价格为1500元/m2值 为l0，A地块面 450m2，建筑面 为400m2，目该建筑全“ ，每 为l0 000元。调 ，地同类建筑 一般为每 30元m2，土地房 原 别为5和6，每年需要的土地用税房产税为20元建筑平方，需的年管理currency1为同类建筑物年 的4，年修currency1为重置价的2，年保currency1为重置价的0.2。”以 算A地块 2004年11 的土地 用 价格（不房 值 ）。fi “一、单项选择题
17、1.正确fi Dfi 基准地价不同于宗地地价，一 重要特点，是特定区域的平均价格。2.正确fi Bfi 该建筑物的重置成本100（115）3152.09（万元）3.正确fi Cfi 交通运输业建筑物、厂房、道路、桥梁属于工业用建筑物。4.正确fi Afi 于 地理因素，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开城市高于内地城市。5.正确fi B6.正确fi Afi 年房 入30001236000（元）年 成本7600（元）年 36000760028400（元）土地 用 价3001000300000（元）归属土地的年 300000721000（元）归属建筑的年 28400
18、210007400（元）建筑物 1/251004建筑物价格7400（84）61666.67（元）A选项正确。7.正确fi B8.正确fi C9.正确fi Dfi 预决算调整法主要适用于用途相同、 相同 数量的建筑物评估。10.正确fi D11.正确fi Bfi 12.正确fi Bfi 建筑物功能性 值是指 于建筑物用途、 用 度、 、 、修、 备 备等不理 成的建筑物功能不currency1形成的价值 。建筑物用途 度不理是相于其 用土地的 用不一 的。建筑物 性 值是指 于 的变 影响 建筑物效用的，其价值 。B选项题。13.正确fi A14.正确fi D15.正确fi C16.正确fi B
19、fi 宗地周边 属于区域因素。17.正确fi D18.正确fi Bfi 建筑currency1100000060（110）-0.5100000040（110）-1.5918 791（元）19.正确fi Bfi 成本法一般适用于新开土地的评估，特别是土地市 育不完善，土地成交 不，无法用市 法等其他方法评估时 用。20.正确fi Cfi 际 一般来说不能用于评估，因为 别 别企业的能 等 际 的影响大。以 际 为基行 原算，会 到不 际的 。客观 是 际 中属于特的、偶然的因素 到的一般正常 ，客观 才能作为评估的依。本题选C。21.正确fi Cfi 22.正确fi Afi 成新 （750.70
20、700.20850.10）1001007523.正确fi C24.正确fi B25.正确fi Cfi 容 建筑面 用地面 ，建筑密度是指 具体 宗地 内建筑物基底面 宗地面 比。宗地内房 的 数相同， 单 房 来说 建筑面 相等时，三 的关系表示为”容 建筑密度 数， 情下，建筑 数 容 成正比 关系。本题选择C项。26.正确fi D27.正确fi Bfi 标定地价是政府评估的具体地块的地价， 宗地地价。二、项选择题1.正确fi BC2.正确fi ABDfi 税 政策、交通管属于影响地价的行政因素。3.正确fi BCEfi 标定地价是政府评估的具体地块的地价， 宗地地价，AD选项不正确。4.正
21、确fi ABD5.正确fi ABCDE6.正确fi ABfi 价格指数调整法一般只 用于单位价值小、 单，以运用其他方法困难的建筑物的重置成本估算。7.正确fi ABDE8.正确fi BCE9.正确fi ABCD10.正确fi ABC11.正确fi ABCDE12.正确fi CDfi 建筑物是指 土地的建 成， 体 划为房 和 筑物两大类。13.正确fi ABEfi 成本法一般适用于新开土地的评估，特别是土地市 育不完善，土地成交 不，无法用市 法等其他方法评估时 用。14.正确fi ABE15.正确fi BDfi 税currency1主要包括 地 用税、土地管理currency1和土地增值税
22、等。16.正确fi ABCE17.正确fi ABCDE18.正确fi ABD19.正确fi ABCD20.正确fi AB三、fi题1.正确fi 房地一原则是指行建筑物的评估时，要将建筑物 土地的体作为估价象。尽管建筑物和土地是以加以区别的评估象， 土地 用 以独立于房 建筑物 存 ， 是，曲于两 用价值 的相互依存和价格形成中的内 联系， 用市 法行评估时要把两作为相互联系的体行估价。具体表 以下两 方面”（1）房 建筑物和土地相 房地产终成为。于建筑物来说，它 是依托于一定的土地，土地的开成本往往隐含 房 建筑物价值 中，土地 用价值 时通 房产来反映。（2）建筑物 质量的区别是 土地产生的
23、，它 大度 影响建筑物的价格。 质量的好坏不 决于建筑物本身， 是 土地的不位移性相关。房地产的 是土地和建筑物等因素 同作用的 。2.正确fi 建筑物 功能性 值的因素主要”（1）建筑物的用途和 用 度不理。一因素土地 效用没 来，士地 建筑物用途不 调 成的价值 一般是以建筑物的功能性 值体 的。（2）建筑物的 以 的陷。一因素将建筑物不能其的功能和大 度地其效用。建筑物效 用面 其建筑面 的比 低于正常建筑物效 用面 其建筑面 的比 “形成的价值 ，也是建筑物的一功能性 值。（3）建筑物的修、 备 其 体功能的不 调，也会 档次不 的情。两极的情也会 成建筑物的功能性 值。3.正确fi
24、土地的 以为 际 和客观 。 际 是指 下 际获 的 ， 际 一般来说不能用于评估，因为 别 别企业的能 等 际 的影响大。 以 际 为基行 原算，会 到不 际的 。fl城市中的一块 地，目未做任 用， 际 为零，甚至是负数（因为要缴纳税currency1）， 不表示块 地不具 价值再fl某企业 用一块交通便 的土地， 于不善， 入减去 currency1用 的 能是负数， 也不味着块土地无价格。客观 是 际 中属于特的、偶然的因素 到的一般正常 ，客观 才能作为评估的依。4.正确fi 市 法以 开土地市 相同类 的土地交 为参 物，几 的交 价格行修正以加 待估宗地的土地价格。 于 开市 的
25、土地交 价格是 双方土地 用 价格做 的评价，因 运用市 法土地 用 行评估说 。际的运用 中，也一些困难”一是难以搜集 待估宗地完全相同类 的参 物二是难以修正因素做 准确的量三是几 的修正价格作单的算术平均乏充的理论依。5.正确fi （1） 于土地用途不同，同一地块 表 的单位面 的土地 也不同，其 际地价的、能方也存 大的差异。一般来说，业用地的地价 同一土地级别内要高于 用地和工业用地的地价， 工业用地的地价要高于农业用地的地价。（2）容 越高， 地块面 一定的 下，味着建筑物面 的增加，房地产开来说，其销售的 就相增大，味着其 用效 的增加，其 也然土地价格的增加。6.正确fi fi
26、”土地 用 评估中坚持的原则主要”（1）替代原则。土地估价中的替代原则概括为”土地价格 平 具相同性质的替代性土地的价格决定土地价格 平是 市 行情的 按市 的交 相互比决定的价格来确定土地价格通 比地块的 用价值来确定。（2）效 用原则。 于土地具用途的样性，不同的 用方式能为 带来的 量不同， 土地 都期望从其 的土地 获 更的 ， 以能 一目的为确定土地 用方式的依，以，土地价格是以该地块的效用作效为提的。（3）变动原则。一般的价格，是伴随着 成价格的因素的变 变的。土地价格也同样情形，它是地价形成因素相互作用的 。 些价格形成因素常处于变动 中，以土地价格是 些因素相互作用其的变动 中
27、形成的。（4）供需原则。 完全的自 市 中，一般的价格 决于需 供给关系的均衡点。需 超 供给价格随 提高反 ，供给超 需 ，价格随 下 ，就是供 均衡法则。土地也是一样，其价格也是 需供给的相互关系 定的。（5） 原则。于土地估价，一原则是指不动产的 是 土地建筑物等 成因素 同作用的，其中某一“带来的 ， 是“ 整体 的关系。估价时，以” 值别估算土地、建筑物价格， 评估整 不动产价格，也”整 不动产价格其他 成“的价格，扣建筑物价格来估算土地价格。7.正确fi 影响地产价格的一般因素主要”（1）行政因素。行政因素主要是指 土地价格的干预。影响地产评估的主要行政因素”土地度、房度、城市 划
28、、土地 方式、地价政策、税 政策、交通管和行政隶属变更等。（2）社会因素。社会展和 定地价 大的影响。些社会因素包括政治 定、社会治 度、房地产投机和城市等四 方面。（3） 因素。包括 展 民 入和消currency1 平物价变动储蓄和投 平、财政 融、 平等的变都房地产市 产生一定的影响。（4）其他一般因素。fl 口因素、心理因素、 际因素等也都房地产市 产生一定的影响。8.正确fi 土地产价格类别样， 其价格特点是 同的，土地产的价格特点是 土地的自然特性和 特性决定的，其表 fl下”（1）土地价格不是土地价值的货币表 ，其价格不 生产成本决定。土地是自然形成的，是 类赖以生存的基，它的形
29、成无谓生产成本。（2）土地价格主要 土地的需 决定。土地需 是 展密 相关的。 展速度加快， 扩张时，土地的需 会迅速增加，从 土地价格随 涨。（3）土地价格具明显的区域性。处 不同地域的土地，尽管其地质 完全相同， 其价格会 大的差异。同一城市中的不同地段，土地价格会相差几倍，甚至十几倍几十倍，是土地的级差地 形成的。（4）土地价格的 涨性。尽管土地价格会随着土地需 的变 变， 就 体 ， 于 展是然的，土地价格从长期来看具 涨趋势。土地价格 涨的 一 原因是随着 的展，本的边际 会下 地 稳定不变时， 于边际 下 ，土地价格也会 升。9.正确fi 其他类型产相比，房地产具不同的特，表 ”（
30、1）位置固定性。房地产属于不动产，它的 位置是固定的。位置固定性 区位 因素 房地产评估中变 格重要。（2） 用性。从某义 讲土地 用具永 性。建筑物一建 完成，其寿命是相长的。房地产 用的长期性决定 其用途、功用以随着社会的步不断地加以改善、调整”以 到 用的态。（3）影响因素样性。房地产效用的以其价值的 ，要受到诸因素的 。 房地产自身的自然的、物理的、学的因素以，社会因素以周边 等都会房地产效用的其价值的 到非常大的影响作用。（4）投大量性。不论是房地产的土地 是建筑物，其投数都是观的不论是 投、企业投 是 投，投房地产都需要大数的 。（5）保值增值趋势。 于土地 特别是城市土地面 的
31、性，从长远的观点来看，土地供给一般会滞于土地需 房地产价格 升的趋势。四、算题1.正确fi （1）算A、B、C交 体的修正单价（3）待估土地 价2 4505 669.04 l3 889 148（元）1 388.9148（万元）（4）算 体性 值成新 30（305）10085.7体性 值13 889 148（1一85.7）1 986 148.2（元）198.61482（万元）（5）算功能性 值，因为“要修，以功能性 值为15万元。（6）评估该建筑物的价格建筑物的价格1 388.9148198.61482151 175（万元）2.正确fi ”建筑物评估的市 法，该房 的评估价”418.91043.
32、151462.05（万元）3.正确fi 该块宗地面 为3 600m2，建筑密度为50，则每 面 为”3 600501 800（m2）容 为6，则该建筑物为12 ，则业用房的面 为”1 8002=3 600（m2） 房的 面 为”1 8001018 000（m2）（1） 价（3 6005 000）（110）-2（18 0002 000）（110）-2 l8 000 0000.826436 000 0000.826444 625 600（元）（2） 建筑currency1（25 000 00075）（110）-0.5（25 000 00025）（110）-1.518 750 0000.95356
33、250 0000.866823 295 625（元）（3）业currency1用23 295 6256l 397 737.50（元）（4）税currency1地价5（5）投 （地价建筑currency1业currency1用）8（地价24 693 362.50）8地价81 975 469（6） （地价建筑currency1业currency1） （地价24 693 362.50）15地价l53 704 004.38（7） 地价地价 价建筑currency1业currency1用 税currency1地价44 625 60023 295 6251 397 737.50地价81 975 469地价
34、l53 704004.38地价5（15815）地价44 625 60023 2951 6251 397 737.501 975 4693 704 004.38地价14 252 764.12/1.2811 134 971.97（元）4.正确fi ” ， 用 原法” （1）算房地 年 入，里 地同类建筑的客观 入3040012144 000（元）（2）算房地 的年 currency1用税 ”204008 000（元）管理currency1”144 00045 760（元） 修currency1”1 5004002l2 000（元）保currency1”1 5004000.21 200（元）年 currency1”l 500（501）40012 245（元）里算年 currency1 值 为零，因为到土地 用 50年期 ，建筑物 未 到 用年 无偿 回，以土地 用势 49年中将建筑物 完。”年 currency1用为39 205（元）（3）算房 年 房 值房 重置 currency11 5004001 2 2453563 265（元）房 年 房 值房 原 563 265633 795.9（元）（4）算土地年 144 00039 20533 795.970 999.1（元）（5）算土地价格地价Ar11（1r）n70 999.1511（15）461 269 468.63(元)
