1、1买二手房谨防“交房陷阱” 交房环节是非多买二手房时，和房主签了购买协议、办了过户手续后，拿到钥匙就万事大吉了。但在实际的二手房交易中，最容易出现问题的就是交房环节，而交钥匙只是交房环节中的一小部分。上周，在某金融机构工作的小张就不小心掉进了“交房陷阱”。交房环节是非多小张通过中介买了一套二手房，并于半个月前办理了过户和交房手续。但上周小张满心欢喜地拿了钥匙看新房时，却发现原有的热水器被拆了，墙面一片狼藉。他气愤地质问中介，中介当即与原房主联系，谁知对方理直气壮地回答：“热水器是我拆的！我又没说送给你。现在交接书都签了，我已没有义务跟你争论。”小张听后只能自认倒霉。近年来，随着武汉市二手房市场
2、日渐红火，二手房交易纠纷也频频发生。多数购房者在选择买二手房时，除考虑到价格、地段、交通等因素外，往往是看好房屋已装修、能随时入住的便利性。殊不知按所签合同，若卖方承诺的设备未能保有，或双方对卖方所赠物件存在理解偏差，房屋交接时就可能出现许多问题。三个方面要注意对此，高尔夫城市花园房地产公司销售总监祝娅认为，其实，除了交钥匙之外，房屋交接中还包含很多内容。消费者在交易过程中，一定要注意以下几个方面：一、明确维修资金数额。交易双方在合同中通常会约定维修资金的结算方式，但有时只简单写“送”或“不送”，这就有可能在房屋交接时产生问题。因此，双方签合同时一定要明确维修资金的结算方式和结算数额。二、结清
3、生活费用。双方在房屋交接时，要结清水、电、煤、电话、物业管理等费用。尤其是煤气，若户名不更改，卖方就可凭原安装煤气的单据将设施移走，那么买方就须重新申请安装。因此，交房时一定要记得办理煤2气更名手续。此外，有线电视也应变更户名，而且有线电视费的缴纳存在滞后性，为防止卖方欠费未缴，交房时一定要记得结清。三、慎重签订交接书。很多交易者在房屋交接后，会忘记签交接书以确认最后交房环节，或先签订交接书、后拿钥匙。这两种情况都可能带来麻烦。在未正式交房前就草率签订交接书，对买方而言有利无害。以小张为例，若双方未签交接书，他就可以否认原房主的交房行为，要求其按原合同进行交房；即便是未约定送热水器，但至少可以
4、要求原房主在拆走热水器后，配以完整的装修。因此，签了交接书的同时最好拿到房子的钥匙，因为当买卖双方校验设施后，就应将房屋占有权转让。业内人士认为，交接书是对房屋交接进行确认的，一个完整而有保障的交房行为，应以房屋交接书为止，因此签订时一定要慎重。若无交接书，买方一旦对一些设备问题事后扯皮，于卖方而言会不利；同时，若卖方交房存在问题，没有房屋交接书，也会给买方带来麻烦交易小心户籍纠纷自家房子别“装”他人户口中新网 9 月 29 日电据解放日报报道，2005 年初，林先生购买了一套二手房，在房屋交易完毕、取得产权证后，林先生即按照约定支付了全部房款。数日后，当林先生想将自己及家人的户口迁入新房时，
5、却意外地发现自己新买的二手房中居然另有户口，且这个人林先生以前从未接触过。于是，林先生询问售房人，原来是售房人购买此房时上家所留下的户口。售房人表示，自己也无能为力，因为已经联系不到自己的上家了。随后，林先生找到房屋所在地的派出所，派出所表示，该户口没有迁入地，故不能迁出。而按有关户籍管理规定，一套房子户口只能属于一户居民，如果售房人的上家不迁出，林先生就无法迁入。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决。上海中原法律交易部戴以晴在接受记者采访时表示，市民在购买二手房时，一般总是将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、地段、房型、楼层和朝向等方面，而忽略询问该房屋内的户口情况。正是看起来不怎么重要的
6、户口，可能引发严重的后果。记者了解到，在司法实践中，因户口引发的二手房买卖纠纷有逐年上升之势。买卖双方办理了产权过户手续，买方也向卖方付清了房款。但买方办理户口迁入手续时发现，卖方甚至更上手的户口并未从已属于自己的房屋中迁出，以致自己的户口无法迁入。这样一来，购房人支付了全额房款，取得了房屋产权，但自己的房子里还“装”着陌生人的户口。戴以晴说，一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。因为目前户籍管理属于公安部门的行政管理，不属于法院的受案范围，法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，该房屋是卖方的唯一房屋，没有其他的房屋可供迁
7、入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出。相应地，买方户口也就无法迁入。因此，户口问题事后补救是非常困难的，应将重点放在事前预防上。对此，戴以晴建议，在购买二手房时，市民应注意以下几点：第一，要求卖方出示户口簿，并复印留存，通过审查户口簿可大致了解户籍情况。第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍情况记录。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。第三，对于确有户口存在的房屋，购房者在签订房屋买卖合同时，应就户口问题与卖方协商，约定适当的付款方式和违约责任。比如，可以将所购房屋内
8、全部户口迁出作为付清全部房款的条件。在合同中明确约定，卖方未按时迁出户口时应承担的违约责任，这样可以免除购房者的举证责任。业内人士指出，在目前房屋产权转让与户籍迁移相分离的体制中，法院是否有权对户口迁移的诉讼做出强制性判决，或是购房者是否可以对卖方及其亲属的户口申请强迁等问题，还有待进一步研究和解决。因此，购房者一定要事先留心户口问题，减少不必要的纠纷。3小心一套房 3 份合同 3 个价 购房慎防“阴阳合同”房屋交易“阴阳术”一份合同显示买卖双方真实的成交价格；虚高房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；填低房价合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。本报讯前几年在业内“流行”而后被明令禁止的“
9、阴阳合同”，现在仍在“地下”有所动作-同一宗房产交易，却签三份成交价格不同的合同，而且三份合同还各有“妙用”。【案例回放】一套房有三个价格近日，钟先生在海珠区看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的 40 万元的价格签订了买卖合同。可是，在签订合同的时候，中介还多准备了两份合同。中介向其解释道，因为钟先生是以银行按揭的方式购房，为了能够多贷款，可以签订了一份成交价格为 44 万元买卖合同，用于向银行申请贷款；另外一份可以用来登记备案和缴税时用，成交价格可以写少点，36 万元就可以，这样就能少交点税权威解读】情节严重可能坐牢业内人士指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行为不仅损害国家
10、的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成蚀把米”的恶果。据法律界人士介绍，由于存在不同版本的合同，买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性，容易产生纠纷。从卖家看，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以价低的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险，从而蒙受经济损失。而从买家来讲，虽然这一次交易少交了一些税费，但如果该房屋要再次进行交易时，在不满足免除土地增值税的条件下，由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价，故作为计税依据的增值额比实际增值额大，这样算下来，其实并没有“省”多少钱，甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。广东威戈律师事务所的张启军律师指出，虚报房价并发生偷税或“超贷”
11、的行为，情节严重的，会造成刑事犯罪。据了解，财政和地税等相关税务管理部门，对于纳税人申报的“实际成交价格”也会进行审查，一旦查出存在偷税行为，会作出相应处罚。而如果虚报房价以骗取高额贷款的行为被银行发现，则银行会向当事人追讨贷款。【行业呼声】中介机构当自律广州中原地产项目拓展总监黄滔认为，这种做法仅仅在图表面利益。大多数中介最开始是为了达成交易，就替买家想出这种手段，有些买家可能会贪图一时的便宜而听信中介，但造成纠纷后最终结果大多是双方解除合约，这对中介来说就是“吃力不讨好”；此外，这种违规操作的行为还容易造成房地产交易市场的混乱，使得行业的声誉和诚信度下降，特别是因为这种违规操作行为而引起纠
12、纷的事件，对公司和行业的打击是很大的，有些市民在进行交易时，就不得不对中介公司产生怀疑，可能导致中介公司的业务和信誉大大受损。他同时表示，针对这种违规操作行为，目前许多中介公司已经明确不予以承认，一旦被发现，该中介经纪人员将被上报黑名单，以后将不得从事中介职业。广州市房地产中介服务管理所的负责人表示，中介公司的这种做法属于违规操作，扰乱了市场秩序。市民若遇上该类情况，可以向中介服务管理所投诉。中介的违规行为一旦被查出，将在国土房管局的网站上公布，并受到相应处罚。“阴阳合同”为何禁而不止？据业内人士介绍，“阴阳合同”现象前几年在行业内一直“流行”，现在仍时有冒头，其中有深层次的原因。据分析，一方
13、面，追逐经济利益以及法律意识的淡薄是造成“阴阳合同”、“虚报房价”现象屡禁不止的主观原因。4此外，房屋成交价格申报制度的不完善和房价评估操作的复杂性使得杜绝房价虚报存在一定难度。目前的房地产成交价格申报制度还有待完善，而对房屋价格的评估又涉及到诸多复杂因素，难以做到百分百的“客观”，导致投机者有机可乘。有业内人士认为，城市房地产管理法虽然规定了国家实行房地产成交价格申报制度，但并没有具体的实施细则，执行起来必定会有所疏漏。此外，尽管相关主管部门对二手房交易中买卖双方价格申报有一套评估系统，但是一般都用不上评估的手段。就算评估了，双方申报的价格也还会作为一个很重要的参考值，让最终的评估价格贴近买
14、卖双方的预期。“黑”房东八大陷阱 二手房交易要警惕http:/ 搜房上海二手房网 2010 年 10 月 29 日 北京.CN 我要评论在购买二手房的过程中，很多人都防备着黑中介，但是，在二手房市场，不仅有黑中介陷阱，而且还充斥着“黑”房东陷阱。陷阱一：真假房东假房东在租房中比较多见，但在二手房买卖中也不是没有。所谓假房东，是指此人并非法律意义上的房屋所有人，但通过伪造证件、文件等方式代行房东权益，并从中骗取钱财。有时候中介公司会把自己的员工乔装成房东，与购房者签订房屋买卖委托协议书，并收取大额的中介费用，协议书中会附带十分苛刻的违约惩罚条款。然后利用或制造借口使交易中止，以强行占有中介费用，
15、或要求购房者支付赔偿金。对策：在交易之初，要仔细查验房东的身份证、房产证等，并将各个证件认真比照。有条件的可以去网上或相关政府登记部门进一步查验。陷阱二：一房多卖一房多卖是指出卖人将同一商品房出售给不同的两个或两个以上的购房者，并分别与之签订商品房买卖合同。这是典型的诈骗。处理一房多卖纠纷案件时，主要涉及两个问题：一是数个商品房买卖合同效力的认定，二是何人可以取得争议商品房的所有权。这种情况多见于动机不良的中介公司，他们会将同一处房屋售卖给不同的委托人，在收取到相当数额的定金、预付款等之后，再携款潜逃。对策：“一房多卖”到转移、变更产权证时就会真相大白，所以还没有特别有效的办法阻止该情况的发生
16、。与信誉好、规模大的中介公司签订委托协议比较重要，如一些连锁经营的大中介公司。在交易过程中更应该谨小慎微，周密观察，发现风吹草动立即中止与中介公司的合作。陷阱三： 共有房东有的房屋是由夫妻或长辈与子女共同拥有其产权，这时候共有房东之一单独地出售房子，在法律上是没有效力的。站在购房者的角度，很可能是花出了同样多的钱，却多出了太多的纠纷与麻烦。对策：要尽早拿到房产证（购房合同）的复印件，并仔细辨别复印件是否有被涂改、伪造的痕迹。如果该房屋的房东确实不止一人，在签订买卖房屋协议时，应该每个房东都到场，并分别签字，或出具书面证明。同时也要防范中介公司瞒天过海一意促成交易，或以此作为预留的隐患使交易不成
17、，达到霸占预付委托金的目的。陷阱四：合同签订人房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人5仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形对购房人将非常不利。对策：可根据产权证或其他法律文件（如预售合同）确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。该陷阱与鉴别真假房东相类似，但鉴别房东是在二手房交易的初期，是交易成功的基础，发现问题还可以终止交易；但到签订
18、合同，二手房交易已进入实质性操作阶段，至此已没有退步的可能，如果合同签订人并不具备签订资格，以后就会有太多麻烦。所以这个环节要尤其谨慎。陷阱五：实为中介一些中介公司会私下收购低价房，再以自己员工乔装房东出租出售。此种情况下，中介公司会以“虚拟”的房东为依托，探知购房者的承受能力，十分灵活地调整价格策略，购房者同样会处于十分被动的地位。对策：不遵守职业道德的中介公司有很多办法牟利，上面说的就是其中之一。中介公司拿出现金买房，囤积居奇，等到行情看好的时候再找合适的买家出售。这种陷阱是很难识破的，只有仔细对比目标二手房与附近物业的价格差异，最好请专业的评估公司做个评估，千万不要在价格上被中介公司给“
19、忽悠”了。如果价格不是太过分，对房子也很满意，交易过程也顺畅，至于卖家是谁，倒不是特别重要了。陷阱六：房东返价当房产市场发生变化，尤其是房价看涨的时候，房东就会临时涨价。在二手房交易过程中，经常有购房者已经向中介公司交纳了定金，想要进一步推进交易时，房主却突然提价了。也有的房主是看到终于有人看中自己的房子，才提价的：反正房子握在我自己手里，你不买我也可以卖给别人。对策：如果购房者确实对房子满意，也不应该犹犹豫豫，应该马上与中介公司签订委托合同，并交纳定金。最好能够面见房东，将定金亲手交给房东。制止房东提价的方法，只能以合同约束。实际上，连中介公司也无法阻止房东返价。陷阱七：隐瞒质量问题一些二手
20、房存在着严重的质量问题，甚至是建房时遗留下来的，如墙壁返潮、天花板漏水等，这些问题都被狡猾的房东掩盖起来了。购房者要等到房子过户完毕，已经入住了，才能发现。花大价钱买到一处有严重缺欠的房子，入住后还要再花上一大笔维护费用，岂不是冤枉。有的房子已经过了开发商提供的保质期，只好求助于物业管理公司，而鉴定房子是否需要维修一般要经过一整套繁琐的程序，总之是一件很头疼的事情。对策：对于房屋质量的鉴别，如果购房者不是很有经验，一定要求助于专业人士，甚至要对二手房做一次精确的评估。网络上也有相当多的鉴别房屋质量问题的资料，不妨多多学习。陷阱八：户口纠纷一些购房者购买二手房的目的就是希望靠近一所好的学校，方便
21、小孩上学。这就涉及到户口问题，因为学校都是按照学区招收生源的。另一方面，买了二手房，而公安局备案的房主却是别人，也是不安全隐患。所以，还是在交易彻底完毕之前，把原房主的户口迁出为好。对策：很多没有经验的购房者会忽略户口。建议在全部房款交割之前，预留一笔钱不给房主，作为对房东协助迁移户口的钳制。一旦全部房款交给了房主，房主就可能远走高飞，再也联系不上了。二手房验房 阴天、晴天、白天、晚上都要验一般来说，业主出售房屋的原因有很多，其中有因房屋隐患出售的，所以建议购房者一般在三个时间段看房后，才能最大限度地发现房屋质量问题。一、在晴天白天看房，重点注意房屋的采光、通风和室内外墙体结构是否良好。6二、
22、另外晚上再去看一遍，因为入夜后看房，可充分了解小区是否安静，是否存在周边噪音的干扰，小区物业管理是否安全，有无巡查和安全防范措施，这些情况在白天是无法看到的。三、下过雨后看房，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、 天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无余。尤其要留意阳台、 卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。只有这样多次看过后，才能决定是否付定金。尽量不要晚上去看房 夏季天气炎热，出门看房不方便，大部分购房者会选择将买房计划延迟到秋后。但这段时间，各中介公司的挂牌房源相对充足，还价比较容易，一些精明的购房者也会选择在这个传统的淡季买
23、二手房。 由于白天炎热，中介工作人员和房主都喜欢把看房时间约在傍晚或晚上。人是凉快了，但房子的日照是否充足，此时很难判断。专家建议，最好选一个晴天，在早上 9 点以前和傍晚各去看一次房。“如果 9 点以前太阳光能洒满卧室，说明这套房子的日照不错，而傍晚则是判断一套房子的西晒情况是否严重的最好时机。” 另外，现在很多高层住宅、写字楼的外墙装有反光玻璃，在阳光最强烈的季节里，所折射的光芒让人难以忍受。专家提醒，如果购买临街的房子，还要留心有没有这种“光污染”。 阴雨天气看房好处多 南京夏季雨水比较多，这对购房者来说也是个好机会。在长期的阴雨天里，可以看出房屋在其它时候看不出来的一些问题。 首先，可
24、以判断房屋是否有渗漏。顶楼的房子可以看看屋顶有无漏水现象，其他楼层则可以看看墙体和窗台等位置是不是有渗水或返潮的痕迹。对于一楼的房子，还要注意看看地面有没有返潮现象。 其次，要留意小区内是否有积水。除了看道路是否有严重的积水和通畅情况外，还要注意看看院子里排水是不是通畅、化粪池是不是漫溢等。在这方面，购买一楼的业主尤其要仔细。 最后，闷热的雨季也可以很好地考验房间内的通风效果。南北通透、楼间距合理的房子，即便没有自然风吹进，也会因为空气对流而产生气流。在种房间内，阴雨天明显能感觉到通透阴凉，风顺气畅，反之则会比外面更加闷热。白天看房也要开灯。还有一些市民白天看房时因光照很强而忽视了开灯，这也不
25、可取。光天化日之下开灯当然不是为了看室内照明情况，而是检查电路，楼龄比较旧的二手房尤其不要忘了这个程序。有其他问题无所谓，一旦室内漏电就是大事件，不仅危急安全，而且电线走的都是暗线，要检修就得把墙壁打开，工程浩大复杂。天花板要注意承重梁附近有没有裂缝，地板要注意是否平整以及被磨损。墙壁表面上看问题不会大，但绝对不容忽视，要仔细看是不是有水印，如果有，马上开水龙头过一遍水。看房一定要在白天 买过房子的读者都知道，新房的看房时间段很明确，就是从售楼部上班到下班，大概 10：00-18：00，二手房则比新房更机动灵活，只要中介能约到业主，无论什么时候都可以去。在这里要告诉大家的原则是，看房一定要白天
26、，不要晚上，因为白天日照强，房子的瑕疵可以一览无遗地呈现出来。很多读者可能有这种经验：当自己想看房时，业主总推托说平常都要上班，看房只能在晚上，这里面大多数都是借口。光线是首要注意的问题，室内越亮堂越好，最好不要有黑房黑厕。中午是一天中最佳的看房时间，因为日光最为充足，住宅当中的问题将最大程度展现。强调居住感觉的市民应该选择上午看房，时间越早越好，卧室是重点关注区域，可以感受有没有阳光照进来，是否舒适。如果西向住房，市民可以等到下午四五点左右再看，那时候西晒较强，对房屋的影响可以直观体现出来。7二手房验房全攻略 验房应该注意的参考事项一:选购注意事项随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量
27、可靠、风险小以及即买即住的优点得到了众多置业者的青睐。专家建议，在日益高涨的房价形势下，青年人的一次置业就应该根据自身实力选择合适 的次新房，以减轻还款压力。 注意 1 :了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋 因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。 注意 2 :了解房屋所有权是否真实、完整、可靠 房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 注意 3: 了解所购“二手房”的准确建筑面积合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权
28、证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。注意 4: 了解购买“二手房”的程序 购买“二手房”买卖双方必须要签订房屋买卖合同，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。注意 5: 了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。 注意 6 :付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的
29、一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。 注意 7 :交房时间 在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间； 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。 注意 8 :违约责任 买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。购买二手房 交定金前要注意做好四查对此，合富置业客服部专业人士表示，买二手房要注
30、意做好“四查”避风险。 一查房屋产权 查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进行查册。 二查水电等隐性问题 对于二手房本身的结构、 装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。 三查户口问题 在越秀区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保
31、原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。 四查市场价位 在买房前应对该物业所在区域的二手 房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。 8二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“购房陷阱”，建议找一间信誉好有诚信的中介公司代理。合富置业客服部专业人士表示，若买卖双方在决定交易后，先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，并于成功递件及成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。 二手房收房入住一、注意交楼附送物品清单当前二手房市场上大多是一些带装修的房屋，在签约时，请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一
32、些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。 二、要检查单位室内各项设施是否有质量问题买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否渗漏等（特别对于楼龄长的物业）；检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责。三、各项费用必须结清正如案例所提及的费用问题，收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时，必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。四、收楼证
33、明是否齐全对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用，例如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。五、户籍是否迁出对于名校物业，有部分的原业主把物业出售，但户籍仍挂在已出售的物业，新业主在收楼时，如果想用该物业的户籍时，及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍。六、发票是否齐全买家成功收楼后，通常客户都要办理一些过户手续，例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。二手房验房 10 大攻略不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，
34、采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不开冷水开热水如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。提要一般情况下，在确定购房前大都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，臣信房屋柯博仁总经理整合了房屋买卖的“购房十大法则”，指导普通市民在购买房屋时需要掌握的小技巧：不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通
35、畅。不看地上看天上看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。不问屋主问警卫可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，臣信房屋柯
36、博仁总经理整合了房屋买卖的“购房十大法则”，指导普通市民在购买房屋时需要掌握的小技巧：不看白天看晚上入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。不看晴天看雨天9下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。不看建材看格局购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的
37、格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问
38、题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。业主在交房、验房、收房过程中需要明确的事宜验房师在验房过程中，经常遇到业主对收房流程的困惑，由于信息的不对称，容易造成业主被开发商忽悠的情况（律师：尤其是因开发商原因造成交房延期而产生的违约责任），使自己的权益受到损害， 下面就收房流程需要明确的事宜再次介绍如下：一、交房。是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义
39、务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。二、验房。1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。2、 在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。3、 关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）4、 验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。5、 保留带有双方签字的收房时填写的
40、单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。6、经过验房，发现的问题会有很多很多。（1）房产本身的建筑质量方面（2）小区公共建筑、配套的方面（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。（律师：如果开发商未取得交房时必备资料，开发商有告之业主的义务。）10上海市房地产买卖合同上海市房地产买卖合同(合同编号：_ )房地产买卖合同人 出卖人(甲方)：_ 买受人(乙方)：_根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条 甲乙双方【未通过经纪机构居间介
41、绍】【通过公司居间介绍（房地产执业经纪人：_，经纪人执业证书号：_）】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下： (一)甲方依法取得的房地产权证号为：_； (二)房地产座落在上海市_【区】_【县】_【路】_【弄】_【新村】_【支弄】_号_室。(部位：_)房屋类型：_；结构：_； (三)房屋建筑面积_平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】_【分摊面积】_平方米。 (四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一)； (五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【_】方式获得； (六)随房屋同时转让的设
42、备（非房屋附属设备）及装饰情况（附件二） (七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。 甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。 第二条 甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为(_币)计_元。(大写)：_仟_佰_拾_万_千_百_拾_元整。 乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第三条 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第 款办理。 (一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从_年_月_日起至_年_
43、月_日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。 (二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，【可以不办理】【应办理】土地使用权出让手续的，应由【甲方】【乙方】按规定【将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家】【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金】。 第四条 甲、乙双方同意，甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【_】为房屋转移占有的标志。11第五条 甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同
44、附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值_倍】【价值_元】向乙方支付违约金。第六条 甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的_日内，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托_】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。 上述房地产权利转移日期以_【市】_【区】_【县】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。 甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。 第七条 上述房地产风险责任自该房地产【权利转移
45、】【转移占有】之日起转移给乙方。 第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。 在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用，按本合同附件四约定支付。第九条 乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第_款内容处理。 一、每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的_的违约金，合同继续履行。 二、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的_日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的_日内乙方
46、未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款_的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起_日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。第十条 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，甲、乙双方同意按下列第_款内容处理。一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款_%的违约金，合同继续履行。 二、甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的_日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合
47、同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的_日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起_日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的_%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。第十一条 经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条 本合同自【甲、乙双方签订】【_公证处公证】【_】之日起生效。 第十三条 本合同适用中华人民共和
48、国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁，愿意向人民法院起诉的，请将此条款划去）。 第十四条 本合同一式_份，甲、乙双方各执_份，_和_【市】_【区】_【县】房地产交易中心各执一份。 补充条款(粘贴线) (骑缝章加盖处) 附件一 房屋平面图及房地产四至范围 12(粘贴线) (骑缝章加盖处) 附件二 随房屋同时转让的设备及装饰情况 (粘贴线) (骑缝章加盖处) 设备：_ 装饰：_ 附件三 付款协议 (粘贴线) (骑缝章加盖处) 本合同签订后，乙方于_年_月_日支付全部房价款的_%计_币_元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。 乙方于【_年_月_日前】【_后_日】支付_币_元(大
