1、城市边缘大型居住区商业模式研究,世联研究模式,2005.12.30,2,关键字： 社区、商业,简介： 天通苑和通州果园是近年来北京新兴的边缘大型居住区域，本研究通过对两个大型社区中商业的规模、分布、业态种类等各规律性的总结，希望得到城市边缘区域大型居住社区商业模式的相关结论。,3,天通苑居住区,4,天通苑本苑概况,天通苑本苑总建筑面积为723414平米。共有楼宇108栋，计530个单元，5438户。常住人口约15000人，暂住人口约14000人。区内设中山实验学校1所，幼儿园2所，各类商业门店100余家。,5,天通苑本苑商业分布现状,1,2,3,9,4,6,5,7,8,6,各类业态的数量比,从
2、数量上来看，餐饮和房产中介、以及生活服务所占比例最高。由于紧邻售楼处，天通苑1区和3区集中了大量的房产中介，成为天通苑大社区的房产交易中心。满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低,7,各种商业物业形态及面积比例,从数量上看，天通苑内的商业物业主要以底商为主，街铺次之，独立商业最少。天通苑内的商业以100-200平米的底商和街铺为主，200-500平米的街铺次之，大于500平米的商业很少。 天通苑内的底商面积最小的也在100平米左右。,各种商业物业形态的数量比,各种商业物业面积比,8,社区东大门部分商业实景,1. 西单超市 2. 百汇园（洗浴、KTV） 3. 大鸭梨烤鸭 4.
3、龙生园,1,4,2,3,9,各类业态规模及位置排布规律,餐饮面积基本都大于100平米，主力面积为200400平米，且分布在社区入口两侧、主要交通干道旁边等昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面积基本在50100平米，分布于主干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧等娱乐型商业面积在200平米左右，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在50100平米，多分布于次干道、社区路等与居住区联系最为紧密的位置,10,天通苑商业总结,商业总规模已经达到一定水平，人均商业面积达到1.67平方米 业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面 底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租 缺少集中
4、的、成规模的商业中心 尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求,11,果园区域新华联家园及周边商业,12,通州果园区域新华联家园概况,新华联家园入市近十年，社区发展已基本成熟 总建筑面积约60万平米，总居住约2800户，总居住人口约一万人 社区周边设有北苑学校、潞河中学、潞和医院、工商银行、建设银行、邮局等；社区内部设有大型中心大花园和幼儿园及7000平米会所 社区商业基本为裙楼底商形式，共120余家,13,天通苑本苑商业分布现状,北区,北门,东门,南门,南区,东门,绿兴家园 家装市场,苏荷 时代 商业 广场,主 干 道,次 干 道,华普超市,社区医院,14,各类业态的数量比,从数
5、量上来看，餐饮占了最大的比例各业态的种类和分布比例比较均衡，满足各类生活基本需求满足文化、娱乐的各种配套比例严重不足，社区居民满意度很低周边缺乏大型集中式综合商业中心，不能满足居民中高消费需求,15,各种商业物业面积比例,100平米以下的铺面占主导地位，开间小于10米，最小的店面可以把面积控制在30平米以内 餐饮要求较大的开间和面积，基本都在100平米以上 除餐饮外主要都为服务社区的内向型商业，因此规模普遍较小，缺乏大规模商业,16,社区及底商实景,3,17,各类业态规模及位置排布规律,餐饮主力面积为200400平米，且分布在社区主入口两侧、社区外围拐角处等昭示性最好的位置 精品店、专卖店等面
6、积基本在50平米左右，分布于主干道两侧的人流密集区 酒吧、网吧、健身中心等娱乐型商业面积在200平米以上，多位于昭示性好、人流量大的主干道两侧 便利店、医药保健等面积在50100平米，多分布于社区入口、社区道路两侧等与居住区联系最为紧密的位置,18,新华联家园商业总结,社区商业总规模已经达到较高水平，人均超多1平米 业态种类比较丰富，基本覆盖了日常生活的各个方面，可满足居民各基本需求 底商全部为直接销售，业主自行经营或另行出租 区域内缺乏集中式综合商业中心 尽管可以满足生活必需，但文化、娱乐配套远远达不到需求,19,商业模式总结,20,城市边缘大型居住区商业模式总结,业态分布以满足社区居民的基本生活要求为出发点，业态种类丰富，比例均衡,各业态依据与社区的联系、对昭示性及人流量的不同要求而排布在不同的位置,集中型商业为开发商持有出租，而裙楼底商则全部出售，由业主经营或出租,主要服务于社区居民基本生活需求的业态构成，决定了单体规模主要在100平米左右，而餐饮类更大,21,在未来的工作中需要注意的问题,尽管业态构成主要考虑满足社区居民的基本生活需求，但随着人们对生活质量要求的不断提高，文化、娱乐方向的商业配套应得到重视,社区配套商业多以中低档次为主，为了满足居民的中高消费需求，应配置档次相对更高的大型集中型综合商业中心,22,The End,
