1、- 1 -海 口 市 美 兰 区 新 琼 片 区 棚 户 区 （ 城 中 村 ） 改 造项 目 征 收 补 偿 方 案为 了 加 快 城 市 化 进 程 、 改 善 村 民 生 活 环 境 、 完 善 城 市 基 础 设 施 、 提 升 城 市 品 位 、 维 护 被 征 收 人 的 合 法 权 益 ， 根 据 关 于 加 快 棚户 区改造 工作的 意见 （国发 【2 013】 25 号 ） 和 海口 市房屋 征 收补 偿安置 暂行办 法 （海 府 【2 015】 54 号） 精神， 结合 海口市 美 兰 区 新 琼 片 区 棚 户 区 （ 城 中 村 ） 改 造 范 围 内 的 实 际 情
2、况 ， 制 定 本 方案。第 一 章 总 则第 一 条 实施 的新琼 片区 棚户区 （城中 村） 改造 项目范 围： 东 至 琼 山 大 道 ； 南 至 规 划 路 ； 西 至 南 渡 江 防 潮 堤 ； 北 至 规 划 路 (以 规 划 红 线范 围 为准 )， 因 城 市建 设 需要 实 施土地 、 房 屋 及其 附 属物征 收并对被征收人进行补偿的，适用本方案。第 二 条 征收 补偿方 式采取 货币 补偿 ， 集中 购买住 房、 商业 用 房 及 两 者 相 结 合 的 补 偿 方 式 ， 具 体 形 式 由 被 征 收 人 根 据 本 方 案 自 行选定。第 三 条 本方 案所指 现状
3、 房屋均 属同一 宗地上 所有 房屋 （含框 架、 混合、 砖木三 种结构 ） ，所 指面积 均指建 筑面积 。第 四 条 美 兰 区 人 民 政 府 是 本 项 目 征 收 主 体 ， 征 收 范 围 内 土 地、房屋及附属物权属人为被征收人。第 五 条 被 征 收 房 屋 的 面 积 、 结 构 、 用 途 以 房 屋 权 属 证 书 记 载- 2 -为 准 。 未 登 记 的 建 筑 物 面 积 ， 以 美 兰 区 人 民 政 府 依 法 调 查 认 定 并测绘的结果为准。第 六 条 本 方 案 的 实 施 期 限 自 美 兰 区 人 民 政 府 发 布 征 收 决 定 确定房屋征收补偿
4、协议签订之日起至房屋征收补偿结束止。第 七 条 对 逾 期 不 签 订 房 屋 征 收 补 偿 协 议 的 被 征 收 人 或 被 征 收 房 屋 所 有 权 人 不 明 确 的 ， 房 屋 征 收 部 门 可 依 据 国 务 院 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条 例 第 二 十 六 条 和 海 口 市 房 屋 征 收 补 偿 安 置 暂行 办 法 （ 海 府 【20 15】 54 号 ） 第 二 十四 条 第二 款 之规定， 依法实施征收。第 二 章 补偿办法 第 八 条 土地补偿办法一、土地使用权属于国有出让地的,按评估价给予补偿。 二、被征收人使用的国有土地使用权属于以
5、无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予优惠补偿：（ 一 ） 个 人 住 宅 用 地 ， 以 土 地 使 用 证 记 载 或 市 土 地 行 政 主 管 部门确认的面积为准，按评估价给予补偿。（二）单位居住用房用地，已折算在同类房补偿价格中不再 给予补偿。（三）其他方式取得的土地使用权，参照片区住宅（容积率0.3）土地评估价的60%给予补偿。 三、被征收人使用的土地使用权原属于集体建设用地的，经国土部门确权后，按以下方式给予优惠补偿：- 3 -（一）属于宅基地，每户用地面积不超过175 平方米的，按评估价给予补偿；每户用地面积超过175 平方米的部分，参照片 区住宅（容积率0.3）土地评估价的6
6、0%给予补偿。（二）集体留用地按评估价给予补偿。（ 三 ） 其 他 集 体 公 共 项 目 建 设 用 地 参 照 片 区 住 宅 （ 容 积 率 0.3）土地评估价的 60%给予补偿。（ 四 ） 除 上 述 情 形 外 的 其 他 集 体 土 地 （ 如 农 用 地 、 坡 地 等 ） ， 按照土地主管部门公布的该区位现行最高征地价给予补偿。第 九 条 房屋补偿办法 一、符合下列条件的房屋及房屋部分,予以补偿:（一）有合法房屋权属证书或有合法批建手续的房屋。（ 二 ） 因 历 史 原 因 有 合 法 用 地 手 续 但 无 合 法 房 屋 权 属 证 书 或 合法报建手续的,1990 年 4
7、 月 1 日中华人民共和国城市规划法 施行前建设的房屋。（ 三 ） 因 历 史 原 因 有 合 法 用 地 手 续 但 无 合 法 房 屋 权 属 证 书 或 合 法 报 建 手 续 的 ,但 属 于 1990 年 4 月 1 日 中 华 人 民 共 和 国 城 市规 划 法 施 行 后 至 2012 年 4 月 10 日 海 口 市 主 城 区 个 人 住 宅 规 划 建 设 暂 行 管 理 规 定 施 行 前 建 设 ， 美 兰 区 人 民 政 府 认 定 为 违 法 建筑以外的个人住宅房屋及房屋部分。（ 四 ） 未 超 过批 准 期限 的 临时 建 筑 ,按 批 准使 用 的剩 余 期限
8、予 以实际评估补偿。（ 五 ） 具 有 合 法 手 续 的 （ 土 地 、 房 屋 权 属 性 质 是 商 业 的 ） 商- 4 -业用房，按照同类房屋二手房市场评估价补偿。（ 六 ） 被 征 收房 屋 属于 党 政机 关 和国 有 企事 业 单位 职 工住房， 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 参 照 本 条 按 同 类 房 屋 二 手 房 市 场 评 估 价 进 行 补偿：1、 完 全 产 权 房 改 房 （ 含 已 足 额 缴 交 房 款 ， 但 尚 未 完 善 房 改 手 续的） 。2、部分产权房改房足额缴交完全产权房款的。3、 尚 未 房 改 的 职 工 住 房 ， 可 参 照 房
9、 改 政 策 补 办 手 续 后 ， 原 产 权单位同意放弃产权的。二、有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予补偿：（ 一 ） 超 过 批 准 期 限 的 临 时 建 筑 或 因 抢 建 、 加 建 等 被 美 兰 区 人民政府认定为违建的房屋及房屋部分。（二）2012 年 4 月 10 日 后 建 设 ,未 经 批 建 或 虽 经 报 建 但 超 出 批建规定面积建设的房屋及房屋部分。（三）其他依法不予补偿的房屋及房屋部分。 第 三 章 集中购买住房、商业用房办法第 十 条 住 宅 类 房 屋 的 所 有 权 人 选 择 集 中 购 买 住 房 的 ,在 就 近 结合集中购买住房户型、面积基础
10、上,按以下方式之一提供房源:一 、 有 合 法房 屋 权属 证 书 ,或 无 合法 房 屋权 属 证书 但 有合 法 批 建 手 续 的 ,按 合 法 房 屋 权 属 证 书 记 载 的 面 积 或 批 建 面 积 1:1 的 比 例提供房源。二 、 因 历 史 原 因 有 合 法 用 地 手 续 但 无 合 法 房 屋 权 属 证 书 或 合- 5 -法批建手续的房屋,属于 1990 年 4 月 1 日前建设的,按 1:1 的比例提供房源。三 、 因 历 史 原 因 有 合 法 用 地 手 续 但 无 合 法 房 屋 权 属 证 书 或 合 法批建手续的个人住宅房屋,属于 1990 年 4
11、月 1 日后至 2012 年4 月 10 日 前 建 设 ， 美 兰 区 人 民 政 府 认 定 为 违 法 建 筑 以 外 的 个 人 住宅房屋及房屋部分，按 1:1 的比例提供房源。 四、单位职工住房按以下方式之一提供房源：（ 一 ） 产 权 完 全 属 于 单 位 的 ， 对 产 权 所 有 人 或 产 权 接 管 人 原 则 上 按 现 状 房 屋 建 筑 面 积 1:1 提 供 房 源 ， 由 产 权 所 有 人 或 产 权 接 管人统筹对原居住人提供房源；（ 二 ） 单 位 职 工 具 有 部 分 产 权 的 ， 经 补 办 手 续 ， 取 得 完 全 产 权的，原则上按现状房屋建
12、筑面积 1:1 提供房源。第 十 一 条 被 征 收 人 在 征 收 范 围 内 无 住 房 ,且 只 有 唯 一 一 宗 空 地 的 ,按 土 地 面 积 1:1.2 的 比 例 提 供 房 源 ,最 大 房 源 面 积 不 超 过210 平方米。被征收人在征收范围内已有住房的 ,对未建住房的空 地不予提供房源。第 十 二 条 被征 收房屋 属于公 庙、 宗祠 等当地 公共民 俗文化 设 施的，可视情况就近还建。第 十 三 条 合 法 商 业 用 房 和 住 宅 自 行 改 为 经 营 性 用 房 的 按 以 下方式提供房源:一 、 对 合 法 商 业 用 房 （ 以 土 地 和 房 产 证
13、 记 载 性 质 为 准 ） 原 则 上按现状房屋建筑面积 1:1 提供商业用房房源。- 6 -二 、 住 宅 自 行 改 为 经 营 性 用 房 的 ， 原 则 上 按 底 层 实 际 经 营 部分房屋建筑面积 1:1 提供住房或商业用房房源。第 十 四 条 有 以 下 情 形 之 一 的 房 屋 及 房 屋 部 分 ,不 予 提 供 房源:一 、 临 时 建 筑 或 因 抢 建 、 加 建 等 被 美 兰 区 人 民 政 府 认 定 为 违建的房屋及房屋部分。二、2012 年 4 月 10 日 后 建 设 ,未 经 批 建 或 虽 经 报 建 但 超 出 批 建规定面积建设的房屋及房屋部分
14、。三、其他依法不予提供房源的房屋及房屋部分。 第 十 五 条 集体财产为 了 集 体 经 济 的 可 持 续 发 展 ， 对 集 体 财 产 评 估 补 偿 后 ， 根 据 新 建 商 业 用 房 房 源 情 况 ， 并 结 合 集 体 财 产 的 补 偿 总 额 ， 原 则 上 按 优 惠 价 购 置 新 建 商 业 用 房 ， 归 原 集 体 经 济 组 织 所 有 ， 由 集 体 经 济 组织统一经营管理。第 十 六 条 集 中 购 买 住 房 、 商 业 用 房 用 地 采 取 出 让 的 方 式 供 地 ， 为 完 全 产 权 房 屋 ， 集 中 购 买 的 住 房 和 商 业 用
15、房 价 格 按 以 下 标 准进行结算:一 、 集 中 购 买 的 住 房 面 积 小 于 或 等 于 应 提 供 房 源 面 积 ， 和 超 过应提供房源面积 10 平方米(含 10 平方米)以内的部分,以市政府批 准 的 结 算 价 5601 元 / 结 算 ； 集 中 购 买 的 住 房 面 积 超 出 应 提 供房 源 面 积 10 平 方 米 以 外 至 20 平 方 米 (含 20 平 方 米 )以 内 的 部 分 ,按结算价的 1.2 倍结算 ;集中购买的住房面积超出应提供房源面积- 7 -20 平方米以外至 30 平方米(含 30 平方米)以内的部分,按结算价的1.5 倍结算。
16、二 、 集 中 购买 的 商业 用 房面 积 小于 或 等于 应 提供 房 源面 积 的， 以 市 政 府 批 准 的 优 惠 价 结 算 ， 超 过 应 提 供 房 源 面 积 10 平 方 米 (含10 平方 米) 以内 的部分 ， 按商 业用房 结算价 格的 1.2 倍结 算， 超出应提供房源面积 10 平 方 米 以 外 至 20 平方米(含 20 平方米)以内的 部 分 ,按 商 业 用 房 结 算 价 格 的 1.5 倍 结 算 ; 超 出 应 提 供 房 源 面 积 20 平方米以外至 30 平方米(含 30 平方米)以内的部分,按商业用房结算价格的 3 倍结算。 三 、 集 中
17、 购 买 的 住 房 、 商 业 用 房 面 积 最 大 不 超 过 应 提 供 房 源面积 30 平方米。第 四 章 补 助 奖 励 办 法第 十 七 条 未 经 规 划 、 国 土 等 部 门 批 准 ,被 征 收 人 自 行 将 临 街 的 底 层住 宅 改变 为 商业 经 营用 房 的 ,不 给 予停 产 停业 补 助 。 但 可 结 合 其 实 际 经 营 年 限 和 面 积 ,根 据 住 宅 的 评 估 价 (不 含 所 占 用 及 分 摊 的土地使用权评估价 )按以下方式以底层实际经营面积计算补助： 一 、 未 被 美 兰 区 人 民 政 府 认 定 为 违 法 建 筑 ， 且
18、持 有 合 法 有 效 的 工 商 执 照 并 正 在 营 业 中 以 征 收 调 查 通 告 发 布 前 连 续 5 年 （ 含 5年）以上依法纳税的 ,按照房屋重置价增加 100%给予补助。 二 、 未 被 美 兰 区 人 民 政 府 认 定 为 违 法 建 筑 ， 且 持 有 合 法 有 效的 工 商 执 照 并 正 在 营 业 中 以 征 收 调 查 通 告 发 布 前 连 续 3 年 （ 含 3 年） 以上 5 年以 下依法 纳税的 ,按照 房屋重 置价增 加 50%给予 补助。- 8 -三 、 未 被 美 兰 区 人 民 政 府 认 定 为 违 法 建 筑 ， 且 持 有 合 法
19、有 效的 工 商 执 照 并 正 在 营 业 中 以 征 收 调 查 通 告 发 布 前 连 续 1 年 （ 含 1 年） 以上 3 年以 下依法 纳税的 ,按照 房屋重 置价增 加 30%给予 补助。改 变 房 屋 用 途 的 时 间 以 相 关 年 度 营 业 执 照 为 准 。 被 征 收 人 自 行 将 住宅 改 变为 家 庭旅馆 、 餐 馆 、 医 院 等经 营 用途 的 ,按 底 层实际 经 营 面 积 计 算 补 助 。 被 征 收 人 自 行 将 住 宅 改 变 为 办 公 、 生 产 、 教 学、仓储等场所的,不予增加补助。第 十 八 条 因 征 收 非 住 宅 房 屋 (以
20、 房 屋 权 属 证 书 记 载 的 性 质 为 准) 造成 停产、 停业 的, 一次 性给予 12 个月 的补助 。 补助 的标准 为： 营 业 铺面 按 该铺 面 评估 价 的 1%/月 给 予补 助 ； 生 产 用房 按 该用 房 评 估 价 的 0.8%/月 给 予 补 助 ； 其 他 非 住 宅 用 房 按 该 用 房 评 估 价 的 0.6%/月给予补助。第 十 九 条 搬 迁 补 助 费 按 被 征 收 房 屋 面 积 每 平 方 米 22 元 一 次 性计算支付(含两次搬迁),每户不足 500 元的,补足至 500 元;各项设施的迁移补助费为电话 100 元/部,水表 500
21、元/户,电表 600 元 /户,有线电视 360 元/户,管道燃气 2600 元/户。第 二 十 条 房 屋 的 所 有 权 人 选 择 集 中 购 买 住 房 、 商 业 用 房 ,自 行 安 排 过 渡 的 ,在 过 渡 期 限 内 ,根 据 选 择 集 中 购 买 的 住 房 、 商 业 用 房 部 分 的 面 积 ,按 每 平 方 米 18 元 /月 支 付 自 行 过 渡 奖 励 ,每 户 不 足500 元/月补足至 500 元/月。第 二 十 一 条 属 于 本 方 案 第 九 条 不 予 补 偿 的 房 屋 及 房 屋 部 分 , 被 征 收 人 配 合 征 收 并 在 规 定
22、期 限 内 自 拆 的 ,按 照 本 市 现 行 违 法 建- 9 -筑拆除清运费补贴标准一次性给予补助 (200 元 /) 。第 二 十 二 条 为 征 收 范 围 内 户 籍 人 口 的 被 征 收 人 家 庭 成 员 满 16 周 岁 不 足 60 周 岁 ,无 职 业 且 无 其 他 经 济 来 源 的 ,应 优 先 安 排 培 训 就 业 , 未 实 现 就 业 前 每 月 给 予 300 元 生 活 保 障 补 助 ， 时 间 最 长 不超过 36 个月。本 条 所 指 人 口 数 ， 原 则 上 以 区 房 屋 征 收 部 门 发 布 征 收 调 查 通 告 前 公安 部 门登
23、记 的征 收 范围 内 户籍 资 料为准 。 挂 户 人口 不 计入， 但符合以下情况的人员可以计入：1、 原户 口从征 收范围 内迁出， 因应 征入伍 而注销 户口的 人员；2、 原 户 口 从 征 收 范 围 内 迁 出 ， 正 在 大 、 中 专 学 校 就 读 的 就 学 人员；3、 发 布 征收 调 查通 告 后至 房 屋征 收 决定 公 告发 布 之日 止 ， 因 合法婚姻、符合计划生育政策新增的人口；4、 特 殊 情况 或 其它 依 据有 关 规定 可 计入 的 人口 ， 由 被 征收人 提 出 申 请 ， 经 村 （ 居 ） 委 会 核 实 后 ， 报 美 兰 区 新 琼 片
24、区 棚 户 区 (城 中村)改造项目指挥部审定。第 二 十 三 条 村 民 宅 基 地 上 自 建 房 屋 ,被 征 收 人 选 择 货 币 补 偿 的 ， 按 1000 元 /平 方 米 给 予 奖 励 ； 被 征 收 人 选 择 集 中 购 买 住 房 、商 业 用 房 面 积 小 于 应 提 供 房 源 面 积 的 ， 差 额 部 分 按 1000 元 /平 方 米给予奖励。第 二 十 四 条 被 征 收 人 自 房 屋 征 收 决 定 确 定 的 征 收 补 偿 协 议 签订之日起 120 日内签订补偿协议并完成搬迁的 ,按以下标准之一- 10 -给予一次性按时签约奖励：一 、 村 民
25、 宅 基 地 上 自 建 房 屋 , 按 确 认 的 土 地 面 积 的 土 地 评 估 价 100%给予一次性按时签约奖励。二 、 党 政 机 关 和 国 有 企 事 业 单 位 职 工 住 房 ， 按 被 征 收 房 屋 面 积 150 元/ 平方 米给予 一次 性 按时签 约奖励， 奖励 金额最 低为 1 万元，最高不超过 5 万元，单位和集体组织按一户计。被征收人不配合征收,在 120 日的签约期限内未签订补偿协议 的 ,不 享 受本 条 规定 的 按时 签 约奖励 ， 海 口 市相 关 职能 部 门 按 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 和 中 华 人 民 共 和 国
26、行 政 强 制 法 有 关规定，依法收回土地使用权，强制拆除地上物。第 二 十 五 条 被 征 收 人 自 房 屋 征 收 决 定 确 定 的 征 收 补 偿 协 议 签 订 之 日 起 60 日 内 签 订 补 偿 协 议 并 完 成 搬 迁 的 ,在 第 二 十 四 条 规 定的 按时签 约奖励 的基 础 上增加 90%给予 一次性 提前签 约奖励； 被 征 收 人 在 房 屋 征 收 决 定 确 定 的 征 收 补 偿 协 议 签 订 之 日 起 60 日 至90 日 内 签 订 补 偿 协 议 并 完 成 搬 迁 的 ,在 第 二 十 四 条 规 定 的 按 时 签 约奖励的基础上增加
27、 70%给予一次性提前签约奖励。本 方 案 第 二 十 四 条 第 二 项 规 定 的 按 时 签 约 奖 金 限 额 按 本 条 提 前签约奖励的增加比例相应调整。第 五 章 优 惠 政 策第 二 十 六 条 被征收人的家庭人均收入低于最低生活保障的， 依 据 海 口 市 农 村 居 民 最 低 生 活 保 障 制 度 实 施 办 法 和 海 口 市 城 市 居 民 最 低 生 活 保 障 实 施 细 则 的 有 关 规 定 ， 将 其 纳 入 最 低 生- 11 -活保障范围。第 二 十 七 条 就业扶持 一 、 积 极 引 导 集 体 组 织 成 立 物 业 公 司 和 其 它 服 务
28、性 公 司 ， 参与 安 置 小 区 的 物 业 管 理 或 其 它 相 关 服 务 性 工 作 ， 政 府 在 政 策 上 给 予支持。二 、 被 征 收 人 中 的 零 就 业 家 庭 成 员 、 抚 养 未 成 年 子 女 的 单 亲 家 庭 成 员 和 享 受 最 低 生 活 保 障 待 遇 的 人 员 ， 在 法 定 劳 动 年 龄 内 、 有 劳 动 能 力 和 就 业 愿 望 的 ， 由 人 事 劳 动 主 管 部 门 给 予 核 发 再 就 业优 惠证 ，纳 入再 就 业政策 扶持范 围。三 、 被 征 收 人 在 法 定 劳 动 年 龄 内 持 有 再 就 业 优 惠 证 或
29、 属 于 城 镇 登 记 失 业 人 员 的 ， 人 事 劳 动 主 管 部 门 给 予 其 一 次 性 职 业 培 训 补 贴 和 职 业 技 能 鉴 定 补 贴 ， 补 贴 标 准 参 照 省 人 事 劳 动 保 障 厅 、 省 财 政 厅 关 于 就 业 再 就 业 工 作 有 关 问 题 的 通 知 （ 琼 人 劳 保 200798 号）执行。四 、 人 事 劳 动 主 管 部 门 免 费 为 被 征 收 人 提 供 就 业 政 策 咨 询 、 就 业 信 息 、 职 业 指 导 和 职 业 介 绍 等 公 共 就 业 服 务 。 各 类 职 业 介 绍 机 构 成 功 介 绍 被 征
30、 收 人 中 持 有 再 就 业 优 惠 证 人 员 及 城 镇 登 记 失 业 人 员 就 业 的 ， 按 照 省 人 事 劳 动 保 障 厅 、 省 财 税 厅 关 于 就 业 再就 业工作 有关问 题的 通 知 （ 琼人 劳保 200798 号） 有关 规定享 受职业介绍补贴。五 、 被 征 收 人 中 持 有 再 就 业 优 惠 证 人 员 从 事 个 体 经 营 的 ， 依照 海南省 人民政 府关 于 进一步 加强就 业再就 业工作 的意见 （ 琼- 12 -府 20069 号 ） 等有关 规 定享 受 税费 减 免政 策 ； 资 金 不足 的 可申请小 额 担 保 贷 款 ， 从
31、事 微 利 项 目 的 可 享 受 全 额 贴 息 (展 期 不 贴 息 )； 对 以 灵活 就 业形 式 实现 就 业 ， 并 办 理就 业 登记 及 参加 社 会保 险 的， 按有关政策规定落实社会保险补贴。六 、 实 行 财 政 补 贴 或 扶 持 的 各 类 社 会 公 益 性 岗 位 ， 有 关 部 门 应 当 优 先 安 排 被 征 收 人 中 持 有 再 就 业 优 惠 证 的 零 就 业 家 庭 成 员及就业困难人员就业。第 二 十 八 条 被征 收人因 征收 而重新 购买住 房的， 免交 房屋档 案 保 管 费 、 房 屋 他 项 权 利 登 记 费 、 房 屋 所 有 权
32、登 记 费 、 房 屋 档 案 查阅费、房屋所有权证工本费。第 二 十 九 条 被征收人中的个体工商户原已办理营业执照的， 在征收过渡期间申请暂停营业，工商管理部门免收工商管理费。第 三 十 条 被 征 收 人 取 得 的 征 收 补 偿 协 议 确 定 的 补 偿 款 ， 免 征 个 人 所 得 税 。 被 征 收 人 重 新 购 置 住 房 的 ， 对 购 房 成 交 价 格 中 相 当 于 征 收 补 偿 款 的 部 分 免 征 契 税 ， 成 交 价 格 超 过 征 收 补 偿 款 的 ， 对超过部分征收契税。第 六 章 附 则第 三 十 一 条 房屋 征收补 偿工 作中特 殊情形 的处理 ， 由房 屋征 收 实 施 部 门 参 照 本 方 案 执 行 或 报 政 府 批 准 后 实 施 。 如 本 方 案 规 定 不明确的，以海口市美兰区人民政府制定的补充政策为准。本方案最终解释权归海口市美兰区人民政府。
