1、本报告是严格保密的。2010-11-6英龙商务大厦项目酒店经营专项论证评估谨呈：深圳市英龙置业有限公司本报告是严格保密的。可供选择的酒店类型1酒店定位论证2建议打造方向3经营测算评估4报告提纲本报告是严格保密的。酒店一般分为经济型酒店、星级酒店、精品特色酒店、会议中心酒店、旅游观光酒店等。酒店物业经营分类根据酒店物业的星级标准、配套设施、经营规模等一般经营打造方向主要可分为下几种：经济型酒店五星级酒店精品酒店投资少，易于经营，投资有保障提升项目档次及开发商影响力投资少，收益快，档次中等档次较低，不利于项目形象体量大，投资高经营风险大影响力有限本报告是严格保密的。酒店物业情况介绍经济型酒店五星级
2、酒店精品酒店经济型酒店规模、配套要求适中，经营风险低。主要客群为中低端商旅人员。u 经济型酒店：砍掉传统星级酒店中如大型餐饮、桑拿、浴池、KTV等投入与营运成本高但利用率低的配套设施，集中精力经营客房，成为专业的住宿场所u 目前国内经济型旅馆的主要代表有锦江之星、如家快捷等，主要客群为背包客、旅行团和部分商务人员u 客房设计：简洁、干净u 经营面积：一般为平方米品牌经济型连锁酒店的优点降低运营风险1、直接分享其品牌的信誉度与资源（旅行社等方面）；2、全程指导酒店的装修及后续经营，获取较成熟的管理经验。本报告是严格保密的。经济型酒店五星级酒店精品酒店约100间60-200 约60-100间约10
3、0间约100间房间数量5000 4000-6000 3000-10000 5000 30006000 面积广州美国美国上海北京总部已经拥有110家开业或已经签约的酒店速8近200家格林豪泰超过300家天连锁连锁旅馆110家锦江之星 经济型酒店客房面积以20-50平方米为主有92间直营店、20家特许经营酒店及6家市场联盟店如家房间面积分店数量名称经济型酒店一般发源于国内一线城市, 连锁规模在100-300家不等, 酒店客房基本在100间左右,面积5000平方米左右，体量较小.酒店物业品牌 经济型酒店代表案例：如家、七天、锦江之星等本报告是严格保密的。经济型酒店五星级酒店精品酒店可行性判断 经济型
4、酒店结合本项目定位的可行性判断集中精力经营客房，成为专业的住宿场所主要客群为背包客、旅行团和部分商务人员面积平方米对其他物业没有提升作用，且降低项目档次，无法实现项目价值最大主要目标客户与项目周边及项目本身不符面积过小，与项目整体体量不符因经济型酒店影响力小、档次较低、目标客户与项目不符、体量较小等因素, 建议本项目不选择.经济型酒店要求 与本项目契合度不可行本报告是严格保密的。经济型酒店五星级酒店精品酒店酒店物业情况介绍五星级酒店一般面积较大，房间数以300400间/套为主，配套要求较高。深圳五星级酒店代表案例：2006年娱乐设施： SPA 健身运动游泳餐饮设施：马哥孛罗咖啡厅、佳宁娜中餐厅
5、、西村日本料理加州吧: 服务设施：宴会厅、商务中心会议室391间/套福田中心区福华一路马可孛罗好日子2006年餐饮设施：Cafe Zentro咖啡厅、Blue 意大利餐厅、Marcos 意华轩中餐厅和JK 日韩料理餐厅；La Piazza 咖啡广场酒吧和V 吧娱乐设施：室内、外恒温游泳池、健身器材和著名SPA 水疗中心会议设施：九间会议厅和宴会厅，其中含685 平方米威尼斯宴会厅110000549间（客房、套房和酒店式公寓）南山华侨城深南大道9009号华侨城洲际大酒店2001年餐饮设施：Cafe Zentro咖啡厅、Blue 意大利餐厅、Marcos 意华轩中餐厅和JK 日韩料理餐厅；La P
6、iazza 咖啡广场酒吧和V 吧娱乐设施：室内、外恒温游泳池、健身器材和著名SPA 水疗中心会议设施：九间会议厅和宴会厅，其中含685 平方米威尼斯宴会厅58000375间/套南山华侨城深南大道9026号深圳威尼斯皇冠假日酒店1986年餐饮设施：中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧会议设施：招商堂可容纳280人、金融厅可容纳30人、贸易厅可容纳20人、观海阁可容纳110人娱乐设施：卡拉OK厅、棋牌室桌球室游泳池网球场健身室按摩室桑拿浴室35000368间/套南山南海大道工业一路一号南海酒店2006年餐饮设施：中餐厅西餐厅酒吧客房送餐服务娱乐设施：室内游泳池健身室按摩室桑拿浴室服务设施：会议厅商务中心外币兑换
7、、票务、理发美容室71000390间/套南山后海滨路海德三道凯宾斯基大酒店开业时间配套面积建筑面积房间数位置酒店名深圳五星级酒店配套主要为餐饮、娱乐与会议服务等三类，配套面积一般为总建筑面积的20%-25%,若按一个中等五星级酒店面积5万平方米计，则配套面积达到1000012500平方米，规模较大。本报告是严格保密的。经济型酒店五星级酒店精品酒店酒店物业情况介绍深圳五星级酒店主要分布在深南沿线，中心区及中心西区相对集中，竞争比较激烈8区域 酒店南山区（10）蛇口片区 1.南海酒店2.泰格公寓南山片区1.中南海悦大酒店2.凯宾斯基大酒店3.深圳麒麟山庄华侨城片区1.深圳威尼斯皇冠假日酒店2.华侨
8、城洲际大酒店3.益田威斯汀酒店4.锦江国际酒店5.东方银座美爵酒店福田区（16）福田中心西区1.趣园私人酒店公寓2.JW万豪酒店3.喜来登酒店4.五洲宾馆福田中心区1.喜来登酒店2.富瑞斯国际公寓3.福朋喜来登酒店4.骏豪酒店5.世纪皇廷酒店6.富临大酒店7.景轩酒店8.马可孛罗好日子酒上步华强北1.圣听廷苑酒店2.富临大酒店3.景轩酒店4.华安康年国际酒店罗湖区（2）火车站-东门1.彭年酒店2.丹枫白露酒店公寓盐田区(2) 盐田区1.深圳茵特拉根华侨城酒店2.大梅沙京基喜来登度假酒店宝安区(1) 宝安区 1.恒丰海悦国际酒店 深圳市现有星级大酒店基本分布图6789231910 1112182
9、0221329301234 516172628271514242125本报告是严格保密的。五星级酒店结合本项目定位的可行性判断经济型酒店五星级酒店精品酒店因五星级酒店对体量、配套面积、类别要求较高, 项目定位五星级酒店可行性不高。可行性判断体量要求大配套要求高选址要求高，核心区域竞争激烈投资额通常超过5亿，收回投资需要10到15年体量和配套无法满足地处核心区域边缘生存空间有限投资高，风险大五星级酒店要求 与本项目契合度不可行本报告是严格保密的。经济型酒店五星级酒店精品酒店酒店物业情况介绍精品酒店以个性化作为打造方向，面向高收入、高品位客群。u 精品特色酒店(Boutique Hotel )：源
10、于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品特色酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。u 精品特色酒店客房通常不多，一般在100间左右，大多坐落在繁华而不失优雅的地段。精品特色房价不比五星级酒店低，却不设泳池甚至健身房，也不会有会议室等，了解它自然不会把这些缺失当成缺点。u 这类酒店在装饰环境上，强调“小而精致”。其内部装修极其豪华，别具特色。在服务方面，精品酒店采用的是管家式服务，服务人员与客房的比例是3：1，甚至4:1，而在星级酒店，这个数字通常是1：1，最多是2：1。u 精品酒店客户群体是高收
11、入、高品位的极少部分讲究品位与特色的人群作为个性化的高端酒店，精品酒店非常受高端客人的欢迎，高房价、高入住率令精品酒店成为行业的蓝海地带。本报告是严格保密的。88新天地离“旧上海”最近，开窗就是会议厅、迪斯科舞厅室内游泳池健身室按摩室桑拿浴室中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧内部设施追求住宿品质和生活品位的顾客目标客户群“静”的生活理念，心灵没有“挣扎”，人与人适度的定位中西合璧、传统与现代融合的“二元”风格概念，以清水砖瓦墙和明清木雕门为基础，产生一种低调而内敛的尊贵。在套房中安置一个“小厨房”特色53，提供5种不同房型和景观选择客房数上海黄陂南路380号地址2002年10月开业时间精品酒店案例本报告是
12、严格保密的。首席公馆-近代历史博物馆与酒店的完美结合2个董事会厅、1个鸡尾酒会厅、7个宴会包厢及屋顶花园餐厅内部设施追求怀旧、品位、个性、休闲的高端顾客目标客户群中国首家“城市文化遗产精品酒店”；中国首家把近代历史博物馆和酒店相结合的文化酒店定位大厅三百多件货真价实的百年历史藏品，每间客房内也有若干件藏品摆放，营造了独特的老上海社交名流的情调，室内装饰奢华精致特色32，60多平方米至110多平方米客房数上海新乐路82号地址2007年5月开业时间精品酒店案例本报告是严格保密的。桔子酒店-格调 内敛自我追求个性化和居住体验的顾客目标客户群不提供健身房、游泳池、会议室等，有餐厅内部设施简约不简单，时
13、尚不排斥奢侈设计理念平价、个性、时尚定位预算内的奢华，创造独特的价值链，满足顾客内心的潜在需求，重视用户体验，注重个性化和整体设计的精品酒店特色杭州为112间客房数北京宁波杭州南京天津地址2006年开业时间精品酒店案例本报告是严格保密的。经济型酒店五星级酒店精品酒店酒店物业情况介绍精品酒店的特点：规模小、地段好、消费高、投资回收快、注重服务品质。u 规模小，精品酒店通常只有100多间客房，而常规酒店客房数为300-1000间。u 地段好，大多建在热门旅游城市和区域，地理位置极佳。u 消费高，目标客户群由70%75%的个体商务旅游者和15%20%的商务小团队客人组成的高端消费群体。高房价，高入住
14、率。u 精准定位，个性化突出，区别于千篇一律的商务酒店和纯度假酒店。时尚、现代、差异性显著。u 投资相对较小，成本回收快，一般需要3.5年，而常规酒店的投资回收期长达5-8年，甚至更长。u 注重服务，满足客人舒适而方便的生活需求，提供个性化的高端服务及各类精细化的服务。服务员数量远多于常规酒店，有的还设楼层管家。到2012年，中国将占全球名牌奢侈品消费的36%。精品酒店走差异化道路，不需要大面积的建筑，不用千篇一律的酒店配套，走特色精品化之路，在世界及中国前景看好。本报告是严格保密的。综合参考项目位置、精品特色酒店的规模、风险、市场情况以及项目本身综合体的属性，项目定位精品商务酒店具有一定市场
15、机会。综合体项目，精品特色酒店可以和项目其他部分相互带动，实现项目整体价值的最大化；项目临近深圳的中心干道深南大道，昭示性好，酒店展示性好，容易引起关注；其他类型酒店数量较多且竞争激烈，但是介于三星级和五星级之间的精品特色酒店存在市场空白点；精品酒店规模虽不是很大，但是档次堪比五星酒店；精品特色酒店投资少，风险低，投资回报率高。经济型酒店五星级酒店精品酒店精品酒店结合本项目定位的可行性判断可行性判断可考虑本报告是严格保密的。可供选择的酒店类型1酒店定位论证2建议打造方向3经营测算评估4报告提纲本报告是严格保密的。1、优势区位，闹中取静，兼顾便利性和私密性可行性判断条件项目本身的昭示性、双地铁带
16、来的便利性、项目周边闹中取静的舒适环境、周边高尔夫、音乐厅等近在咫尺的高端泛配套资源以及酒店位置高度所及中心区繁华景观，均为项目打造精品商务酒店提供了独一无二的资源优势。真正做到“跳出凡尘里，仍在繁华中”。福田CBD莲花山公园莲花山公园特发高尔夫球场会展中心市民中心红荔路新洲路景田路商报路香蜜湖地铁站红荔西路地铁站本案本报告是严格保密的。2、项目自身及周边带来的商务人流可行性判断条件五洲星苑橄榄绿洲合正名园景苑大厦 东景花园本项目金色假日 聚豪园国泰豪园莲花三村锦文阁华强职业学校业城阁时代华庭天健名苑华富大厦 中电信息大厦华丰大厦人民大厦特区报业大厦乘长风健康城 报业小区莲花体育中心景鹏小学幼
17、儿园幼儿园文化馆绿地紫荆苑预计80个英龙商务大厦300（住宅+公司）华富大厦（以住宅为主，小部分办公）70华丰大厦80人民大厦100中电信息大厦公司数量（个）商务公寓、写字楼名称项目自身与周边特区报社、中电信息大厦等新老写字楼项目可为项目带来大量高端商务客群。此外，作为中心区外围辐射范围，项目周边亦聚集了大量商务人流,他们见多识广，来往国内外,讲究独特与不凡，项目走差异化精品特色酒店路线有一定的市场机会。本报告是严格保密的。3、市场机会点：项目周边缺乏上档次的高端酒店可行性判断条件中心区酒店虽多，但多集中在CBD核心区域。本项目周边景田片区存在供应盲点，步行范围没有上档次酒店。富瑞斯国际公寓五
18、洲宾馆投资大厦宾馆马哥孛罗好日子酒店香格里拉大酒店星河丽思卡尔顿酒店金中轩商务酒店喜来登大酒店景田酒店 雅枫国际酒店高端商务人士五星级星河丽思卡尔顿酒店高端商务人士五星级喜来登大酒店高端商务人士五星级香格里拉大酒店中高端商务人士五星级马哥孛罗好日子酒店休闲、旅行客为主四星级景田酒店休闲及旅游人士四星级雅枫国际酒店商务人士及旅行客三星级金中轩商务酒店中端商务人士三星级投资大厦宾馆高端商务人士四星级五洲宾馆中端商务人士三星级富瑞斯国际公寓主要客户定位等级名称本案本报告是严格保密的。4、符合项目高端定位，投资回报见效快、风险小可行性判断条件相对五星级酒店投入成本高，收益慢，从避免风险和竞争方面考虑，
19、本项目投资精品特色酒店既可以在较少投资下快速收回成本，又可以通过酒店提高其他物业的价值。五星级酒店投资额通常超过5亿元，收回投资需要10到15年，一家精品酒店的投资是1到3亿元，收回投资需要在6到8年， 精品特色酒店其他物业价值提升综合建议：做部分精品特色酒店。具有四星级的档次、品质感、影响力、收益的快速收回与项目整体档次的提高等优势。本报告是严格保密的。可供选择的酒店类型1报告提纲酒店定位论证2建议打造方向3经营测算评估4本报告是严格保密的。金中环酒店公寓深圳市场参考案例项目项目名称：金中环酒店公寓星级标准：四星地址：深圳福田区金田路3037号金中环商务大厦6F-15F总体量：约28000经
20、营管理公司：深圳金中环酒店有限公司配套：商务中心、美容美发、停车场、大堂吧、西餐厅、宴会厅、保健中心开业时间：2008年1298高级行政公寓968行政公寓628高级商务公寓498商务公寓438金领公寓368迷你公寓价格（人民币/元）房间类型本报告是严格保密的。金中环酒店公寓深圳市场参考案例大堂会议厅商务公寓行政公寓本报告是严格保密的。金中轩商务酒店深圳市场参考案例项目项目名称：金中轩商务酒店星级标准：准四星地址：深圳福田区金田路3037号金中环商务大厦A座11F-14F总体量：约13000经营管理公司：深圳金中轩酒店有限公司配套：美容、停车场、商场、美发、会议室、游泳池、SPA 夜总会开业时间
21、：2008年618105高级行政商务套房51878行政商务房42862豪华商务房38855高级商务房29835金领商务房均价（元/天）面积（）房型本报告是严格保密的。金中轩商务酒店深圳市场参考案例大堂休闲区豪华商务房金领商务房本报告是严格保密的。深圳华强广场酒店深圳市场参考案例项目名称：深圳华强广场酒店星级标准：精品（五星标准）地址：深圳市华强北路1019号总体量：26000 经营管理公司：华强方特酒店管理有限公司配套：健身房、台球、中餐厅、西餐厅、会议室、停车场、特色酒吧开业时间：2009年114880豪华行政房108880行政套房68845行政单人房56840商务单人房50840商务双人房
22、均价（元/天）面积（）房型项目本报告是严格保密的。深圳华强广场酒店深圳市场参考案例大堂高级西餐厅特色会议厅精致房间本报告是严格保密的。投资大厦宾馆深圳市场参考案例项目名称：投资大厦宾馆星级标准：3星地址：深圳福田中心区深南大道4009号投资大厦总体量：约3000经营管理公司：深圳投资大厦宾馆有限公司配套：美容美发、停车场、商场、商务中心、会议厅、按摩中心、康乐中心开业时间：2000年972普通套房1182豪华套房559豪华商务房489高级商务房419高级（单双）房350标准单人房均价（元/天）房型项目本报告是严格保密的。投资大厦宾馆深圳市场参考案例大堂宴客厅高级商务房套房本报告是严格保密的。鸿隆世纪广场璞庭酒店深圳市场参考案例项目项目名称：璞庭酒店星级标准：精品（五星标准）地址：深南大道与人民公园路交汇处总体量：78间特色客房，平均面积为60-70平米经营管理公司：华侨城酒店公司配套：SPA、4个会议室、1个多功能厅、餐厅、酒吧开业时间：预计2010年底裙楼酒店入口示意
