1、中国房地产发展现状分析摘要：房地产业的发展与我国的国民经济息息相关，房地产业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，资金实力已成为决定房地产开发企业发展最核心的问题。关键词：中国 房地产 发展 现状 分析市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国许多城市、特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”，开始有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力量博
2、弈的结果，通过博弈寻找新的市场平衡。我的预测是，房价还要降，并可能至少“消灭”三分之一的房地产老板。从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上，当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动，而造成这种情况又是因为有五把斧子劈柴烧火造成的。现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪，因为有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。一是正常需求，然后
3、是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。第一把斧子正常消费。从 1998 年起，在广东，以及很多地方，住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这也锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要精心打造环境，严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。当广东的发展商们竞争白热化，为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候，不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上
4、的大楼卖给机关部委。在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。从 2001 年底、2002 年开始，第二把斧子投机性购买加入进来了。在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于 2003、2004 年达到一个高潮。第三把斧子投资性购买。投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多
5、人涌入这个市场。在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。第四把斧子超前消费。眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事
6、已经完全不适用了。现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。大家都把未来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。第五把斧子恐慌性购买。再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不起房子了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最安全、
7、相对可靠而且有稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押，买房者有房子攥在银行手里，就算出现最坏的情况，类似美国的次贷危机，后面的烂账也是后任的事。而资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量，更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。不少地产公司上市的目的是圈钱，圈了钱可以去套更多的地，再用这些地去圈更多的钱。在多股力量的推动下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。房地产宏观调控尽管喊得响，但很长时间无法奏效。由于要照顾四面八方的利益，调控的力度始终有限，几年来调了三次也没能调下来。不仅许多开发商不相信政府会动真格的，老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。楼
8、市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了，只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，显然在买方与卖方的博弈中，买方已经占了上风，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问，调控是否会因此而有所松动。调控不应松动。危机危机，只有危险，才有机遇。在疯狂的时候，很难拦住狂飙的野马。这些年发展不断加速。当累积了越来越多的问题时，房地产市场仿佛带病运行的高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。今年对中国也是个坎，上去了就真正
9、崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡。各种矛盾交织到一起，一是内忧，二是外患。外患就是全球对中国的打压，特别是欧美一些势力，妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭遇深层次原因，就是人家不服气。所以，这种三高一低高耗能、高排放、高污染、低效率的发展模式必须转变。内忧，就是很多问题交织在一起，包括通货膨胀，股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻，两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其他都是成本，只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇，我们就能在沧海横流中显出英雄本色。有人担心地产商面临过冬难的问题，担心没有融资渠道，地产界会发生大问题。计划经济时只有一个渠道银行。但到了今天
10、，百川归海，民间有很多资金，银行和金融机构也发明出很多融资办法，钻国家管理的空子。我觉得，在一些房价很高的城市，跌 40%很正常。对整个中国来说，反而可以退一步进两步，为持续发展蓄积后劲。到时不仅年轻人有能力买房子了，还可以将一批混进房地产、本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果，房地产回归本位，活下来的地产商“擦干身上的血迹，掩埋好同伴的尸体”，继续前进，伟大的博弈开始了，新的繁荣将始于理性和冷静。参考文献：1F.Modigliani and M.H.Miller. The Cost of Capital, Corporation Finance and InvestmentJ.American Economic Review, June,19582Robert Lawrence Kuhn.Mortgage and Asset SecuritizationM Non-fiction. Publisher, Homewood, Ill: Dow-Jones Irwin, 1990. ISBN:3林毅夫中小金融机构发展与中小企业融资J经济研究，2005，24（1）：66-684李亚民营企业公司治理M北京：中国方正出版社，200469
