1、中国房地产行业分析第一章 房地产业的含义及产业特性第一节 房地产业的含义房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本文讨论的房地产就特指这一含义。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。第二节 房地产业的产业特性1、 房地产业的发展具有周期性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影
2、响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图 1 可以看出，从 86 年到 98 年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的 GDP 增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于 GDP 的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。2、 房地产业具有很强的产业关联性房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的 25%、水泥
3、的 70%、木材的 40%、玻璃的 70%和塑料制品的 25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到 1：1.17，即每 100 元的房地产销售能带动相关产业 170 元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为 1-1.5 个百分点，也就是说目前我国 8%的 GDP 增长速度中，有 1%-1.5%是由房地产业贡献的。3、 房地产业的发展具有地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房
4、地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。4、 房地产业的发展受产业政策的影响非常大政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通
5、状况。第二章 我国房地产业的发展历程改革开放以前，在计划经济模式下，土地不是商品，我国不存在房地产市场，没有真正意义上的房地产业。改革开放以后，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步发展起来，回顾我国房地产业的发展历史，可以将我国房地产业的发展历程划分为以下几个阶段：1、 房地产业发展的起步阶段这个阶段经历的时间是 1978 年至 1991 年。在这个阶段，随着经济改革在各行各业的逐步展开，我国房地产业从无到有，逐步发展起来，特别是 1985 年开始的城市经济体制改革，直接促使了我国真正意义上的房地产业的产生，并且在 1988 年掀起了一个发展的小高潮，但从 89 年开始，国
6、家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展第一次受到了打击。2、 房地产业发展的过热阶段这个阶段经历的时间是 1992 年至 1993 年。1992 年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定 ，有力推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头，在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1992 年房
7、地产开发投资的增长速度达到 117.6%，1993 年又达到了 165.4，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了 41.8%和 55.9%。3、 房地产业发展的调整阶段这个阶段经历的时间是 1993 至 1997 年。1993 年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为本次调控的重点，从 1995 年开始，房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1995 年和 1996 年，房地产业的开发投资增长率分别下降到 23.3%和21.5%，1997 年，房地产业开发投资增长率更是下降到 -1.93%。4、房地产业的复苏阶段从 1998 年开始，
8、房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期，其主要表现为：国房景气指数从 99 年 11 月开始逐月回升，2000 年 9 月国房景气指数达到 104.33；房地产业的投资开发增长率重新回升，2000 年 1 至 9 月，全国房地产开发投资达 2860 亿元，比去年同期增长 25%；房地产销售量快速增长，价格稳中有增，今年 1 至 10 月，全国商品房销售面积 8249 万平方米，比去年同期增长 36%，住宅销售价格为 1915 元 /平米，比去年同期增长 3.8%；房地产空置面积
9、增速下降，今年 10 月，全国净增空置面积 24 万平方米，是今年以来的最小增量。第三章 我国房地产业的发展现状第一节 我国房地产开发商的现状分析伴随着我国房地产业的发展状大，我国房地产开发商队伍迅速扩大。1986 年，我国房地产开发商只有3000 多家，到了 1995 年，我国房地产开发商已达到 33482 家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98 年以后，伴随着房地产业的复苏，我国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，99 年底，全国房地产开发商达25600 多家。目前我国房地产开发商的发展呈现出以下特点
10、：1、 企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的 12 个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。东、西部地区房地产开发商之间的差距不仅体现在数量上，而且也体现在盈利水平、经营能力、创新意识等方面。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。2、 企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业。在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。下图是 96 年我国各种类型的房地产开发商分布图，图中显示，国有企业所
11、占的比重最大，达到 41%；集体企业所占的比重为 22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为 13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为 20.1%。从这两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过 93 至 97 年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过 93 至 97 年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。3
12、、 企业规模偏小，资质结构有待优化。我国房地产开发企业普遍规模偏小，96 年我国房地产开发商的平均注册资金为 1732 万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为 10 多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。96 年，我国房地产开发企业的资质结构如下图所示，其中一级企业和二级企业所占的比重仅为 17.3，五级以下的企业所占比重为 17.5，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。第二节 我国房地产业的市场供给状
13、况分析由于房地产业的市场供给状况与房地产的开发投资状况、土地供给状况密切相关，所以我们研究房地产业的市场供给状况时先对这两个问题作一分析。1、我国房地产业的开发投资状况。（1）房地产业的投资增长速度。我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92 年至93 年是房地产开发投资的高峰时期，94 年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98 年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2000 年前 10 月，全国房地产业开发投资同比增长 36%。（2）房地产业的投资结构。1996 年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地
14、产业的投资比重逐渐上升，98 年住宅投资占房地产业的投资比例为 59.2，2000 年 1 至 9 月，这一比例己上升为 69，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。(3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比重超过了 50，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达 20，这说明房地产业的投资还有待进一步优化。2、土地资源的供给状况分析土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改
15、革开放前，我国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988 年，新的土地管理法实施后，我国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。90 年代初，随着房地产业的过热发展，土地资源的供给迅速增加，1993 年以后，国家对房地产业实施宏观调控，土地供给开始下降。1998 年以后，随着房地产开发销售的升温，土地开发、购置面积又开始迅速回升，2000 年 1-9 月，全国土地购置面积增长率为 52%，土地开发面积增长 38%。目前，土地的供给出现了以下两个新特点。（1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。（2）土地转让价格略有下降，价格
16、水平的地区差距进一步扩大。近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96 年在国家计委、财政部颁布的全国性减免 48 项税费的办法中，涉及土地转让价格的有 10 项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。在全国土地转让价格水平下降的同时，各地区之间的价格水平进一步扩大，这种差距主要存在于经济发展水平不同的城市之间以及大城市与中小城市之间。3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析。2000 年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头，（1）新开工面积快速增长。93 年至 96 年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降，从
17、下图可以看出，96 年新开工面积降到了谷底，97 年新开工面积开始回升，98 年受住房制度改革的影响，新开工面积增速加快，高达 337，99 年新开工面积有所降低，但 2000 年新开工面积又呈现快速增长之势。(2）施工面积。96 的新开工面积比 95 年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。98 年施工面积增速较快，达 7.8%，考虑到 98 年新开工面积增速达 33.7，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。(3）竣工面积。虽然从 93 年房地产业进入调整期后，有些年份的新开工面积和施工面积出现负增长，但受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积却一直呈现
18、增长的趋势，98 年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，2000 年前 10 月，全国房地产峻工面积 8893 万平方米，比去年同期增长 18%。4、我国房地产业市场供给的结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最小。近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：（1）住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在 5至10左右比较合适，而在
19、前几年房地产过热时，我国别墅、高档公寓等高挡物业所占的比例远远超过了这一数字，从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，中国证监会也规定上市公司的配股资金不得用于建设别墅等高档物业。这些措施使得高档物业的投资开始下降，商档物业在房地产业中所占的比例已降低到 10以下，普通住宅的投资比例开始上升，2000 年 1至 9 月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达 69%以上。（2） 办公楼市场供给的地区差异进一步扩大。近几年来，办公楼市场供给的增速很快，97 年办公楼的竣工面积突破 1000 万平方米，与此同时，办公楼市场的地区间差异不断扩大，如北京云集了
20、世界各国5000 多家的驻华机构和外资企业，还有全国各地地方政府和各地大企业的驻京办事处，其办公楼市场呈现供销两旺的态势，北京办公楼租金现已仅次于香港和东京，处于世界第三位。但是象广州、深圳、海口等城市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些城市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，所以出现了办公楼市场供需都出现下降的趋势。（3） 商业用房的供求矛盾比较突出。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困绕者我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但
21、从上图可以看出，每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。第三节 我国房地产业的市场需求分析目前，我国房地产业的市场需求存在以下特点：1、市场需求开始回升。近两年来，在中央扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策的引导下，我国房地产销售摆脱了前两年徘徊不前的局面，出现高速增长的形势。2000 年 1-10 月，全国商品房销售面积为 8249 万平方米，同比增长 36%，预计全年商品房销售面积增长率会在 30%以上。2、个人消费成为市场需求的主体。从下图可以看出，90 年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987 年，个人购买的商品房只有42666 万平方米，占当
22、年商品房销售的 17.9%；而到了 1997 年，个人购买的商品房达 523372 万平方米，占当年商品房销售的 666%； 1998 年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，98 年个人购房的比例比 97 年上升了 7 个百分点，达到 736%，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000 年前 9 个月，随着房改的结束，个人购房的比例已达 90%以上。3、与个消费增长相适应,居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。从下图可以看出，住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从 87 年到 97 年住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在
23、 70%以上，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。1998 年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提高，2000 年 1-9 月，住宅销售额占房地产业销售额的 85%以上。第四章 我国房地产业的主要经济指标分析反映房地产业发展状况的经济指标很多，这里我们主要讨论一下房地产的售价、房地产的成本和房地产开发商的盈利状况。1、 房地产售价稳步上涨从上述统计数字可以看出，十多年来，我国商品房售价上升很快，1998 年全国商品房的平均售价为2002 元平方米，是 1987 年的 5 倍，房价年均增长率达 40%左右，其中 91 年至 93 年房价上涨的速度最快，94 年房地产业讲入宏观调
24、整后，除了住宅售价下降以外，办公楼和商业用房的售价并没有下降，剔除94 年的情况，我们可以看出，虽然 93 年下半年开始房地产业进入调整时期，但房地产的售价却在不断上升。98 年虽然集团购房大为增加，但并未导致房价的大幅上升，98 年房价只比 97 年有微弱的上涨，这主要是由于房产市场一直处于供过于求的状态，集团购买没有改变市场的供求状况，相反集团购买更易获较为便宜的售价，从而导致了整体售价变化不大的状况，近年来房地产售价的这种走势意味着今后的几年内房价将呈现出盘稳的走势。在过去 10 年全国房地产平均售价上涨的同时，各个地区房地产价格水平和上涨速度是不一样的。96年在中房指数统计的 15 个
25、城市中，北京、上海、深圳的房价位于前三名。97 年全国商品房的平均售价为每平方米 1997 元，其中北京、上海、广东、天津、海南等 5 个省市的售价在均价以上，而中西部的西藏、江西、河南则每平方米售价不足 1000 元。住宅市场的发展情况基本类似，97 年全国住宅每平方米售价1790 元，其中北京、广东、上海、海南、天津、福建的售价在均价以上，而西藏、江西、河南、责州、湖南、内蒙古、安徽的售价每平方米在 1000 元以下。1998 年，我国政府对城市商品房售价制定了指导价格，总其分了四档三类：第一类城市有北京、上海、广州、深圳，这些城市商品住宅的低价位为每平米 1500 元至 2500 元，中
26、价位为 4000 元以上，高价位为 8000 至 10000 元。第二类城市有天津、杭州、重庆、大连、武汉、青岛，这些城市商品住宅的低价位为每平米 1200 元至 2000 元，中价位为 3000 元至 5000 元，高价位为 6000 元至 8000 元。第三类城市有成都、兰州、长沙，这些城市商品住宅的低价位为每平方米 800 至 1800 元，中价位为2500 元以上，高价位为 5000 至 7000 元。第四类城市为中小城市，这些城市商品住宅的低价位为每平米 800 元至 1200 元，中价位为 2000 元以上，高价位为 4000 元以上。2、商品房的成本构成分析这里我们主要分析下居民住宅的成本构成状况。目前，居民住宅的成本包括以下几部分，其一是土地成本，它包括土地购置费、土地开发成本、旧房拆迁费等：其二是建筑材料费和建筑安装工程费；其三是各种税费。在不同的地区，上述各项成本不仅绝对额相差很大，而且各项成本所占的比例也大不相同，这里我们以 97 年广州市开发的某住宅小区为例来说明下其成本构成状况。从上述成本构成状况可以看出，商品房的成本构成中，土地成本和各种费用占了很大的比例，建筑材料
