1、1从需求角度分析房地产市场供求关系存在的问题摘 要：本文通过对目前我国房地产市场需求现状进行阐述，并对房地产供求关系存在的问题进行分析，进而提出相应的对策。关键词：房地产市场 ；需求；对策及建议一、引言随着我国社会经济水平的快速增长，城镇化水平不断提高，人民对于住房需求也与日俱增，但当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机氛围严重，居民在住房消费方面的支出占家庭总支出中的比重过高，既限制了居民在其它方面的消费需求，也严重透支了家庭未来的消费能力。二、目前我国房地产市场需求分析当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投
2、资性需求、投机性需求四种类型。其中，基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求；改善性需求是指在满足基本需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求；投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值扩大家庭收入的购房需求；而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求。随着宏观经济背景的持续向好、居民收入水平稳固提高，置业需求也将逐步释放，在未来一段时间内我国房地产需求量依然巨大。1、城市区域发展进程加速引发的房地产需求城市化本质上是一种包
3、括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现对城市房地产需求总量的不断增加。2、人口增长所引发的房地产需求从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚育比2列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，对住房的需求将很难在五年内有所下降，在经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛增长。3、投机需求引发的房地产需求高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投
4、资也是推高房价的一股强大力量。在我国目前投资环境和投资渠道还不成熟的情况下，不动产必然成为资产避险的主要去处。房地产高利润率，高回报率的特性使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带来的巨额利润热钱进入房地产市场，产生房地产大量需求，推高房价，引发房地产泡沫。三、房地产市场供求存在的问题我国房地产业在近10年获得了快速发展，目前已成为我国国民经济的一个支柱产业，对我国经济的发展，及其居民居住环境、居住条件的改善起到了积极作用，但房地产市场供求关系也出现了一些亟待解决的问题。1、商品房总价偏高且上涨过快目前，商品房价格总体偏高，与工薪阶层承受能力的差距较大。且价格上涨过快，使普
5、通居民无力购买所需住房。对于城市广大中低收入者来说，房价飙升不仅使得他们远离房地产市场，其城市生存权也可能面临着各种剥夺，而且增加了他们的日常生活压力。商品房总价偏高且上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。2、商品房结构不合理房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的 30%35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地
6、产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。3、房地产造价和销售价格严重偏差合理的房价应与居民收入水平及经济发展相适应，从理论上说，房屋总体3价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。而，我国房地产厂商的造价和销售价格严格偏差，产生过大的房地产泡沫，并且开发商利润期望过大，
7、宁可空置也不愿意降价，导致空置楼盘剧增。4、房地产市场存在大量不健康投机性需求房地产市场的投机性需求比例过大可以近似地从两个指标上表现出来：一是房屋租售比例。一般来说， “房产租售比”在1：100到1：200之间在国际上被视为合理区间，而我国一线城市该值基本上在1：500左右。二是房屋空置率。在一些一线城市，许多楼盘空置率超过50%以上大大高于国际5%-10%的合理区间。从以上数据可看出我国房地产市场存在大量投机性需求。房地产市场旺盛的投机需求为国民经济的健康发展埋下了诸多隐患，投机性需求严重导致房价居高下，影响了改善性需求和投资性需求。四、解决当前房地产市场供求存在的问题的对策及建议1、加强
8、商品房结构规划的管理针对我国少数大城市房价过高且上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入
9、群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。2、积极履行经济调节和市场监管职能首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求4在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。3、完善抑制投机性需求措施政府可从调整完善相关税收政策，加强税收征管、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、限价政策以及限购政策等手段来达到抑制投机性需求的目的，使得房地产市场更加稳定、健康的发展。参考文献：1 刘会丽.当前房地产市场需求问题分析及对策。2 沈吟.当前房地产市场存在的问题及对策研究。3 李翔.房地产业和房地产市场问题分析与对策建议。4 刘志国. 房地产市场的投机需求与我国房地产调控政策分析。5 中国房地产市场供求问题及对策研究。
