1、资产评估学,第二篇 资产评估实务,第五章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,第二节 房地产价格及其影响因素,第三节 成本法在房地产评估中的应用,第四节 收益法在房地产评估中的应用,第五节 市场法在房地产评估中的应用,第六节 假设开发法,第七节 基准地价修正法*,第八节 路线价法*,第九节 在建工程评估*,第一节 房地产评估概述,一、房地产及其特性 （一）房地产的概念房地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地合一）房地产分为物质实体、权益及区为三个方面,（二）房地产的特性,土地的特性 房地产的特性 房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。1.土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性
2、）（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性 （4）效用的差异性,决定,决定,2.土地的人文特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性3.建筑物的特点（1）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源,4.房地产（不动产）的特性（1）位置固定性（2）使用长期性（3）投资大量性（4）影响因素多样性和复杂性（5）保值增值性,二、房地产评估的原则1.合法原则2.最高最佳使用原则3.房地综合考虑原则4.区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值 2.企业价值评估采用成本法涉及
3、到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值） 3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的价值类型,评估,评估,四、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的特性 （一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复
4、杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性,我国土地价格的特殊性 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。,二、房地产价格的种类,（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）上述（1）（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。,（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价建筑总面积楼面地价土地单价容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土
5、地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格1.所有权价格2.使用权价格3.其他权益价格如：租赁权价格、抵押权价格等（四）市场交易价格和评估价格1.市场交易价格2.评估价格,三、房地产价格的构成,（一）土地取得成本土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 （二）开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 包括：销售费用、销售
6、税金及附加、其他销售税费 （六）开发利润,四、影响房地产价格的因素,（一）一般因素1.社会因素2.经济因素3.政策因素 （二）区域因素1.商业繁华度2.道路通达度3.交通便捷度4.设施完善度5.环境质量状况6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。,（三）个别因素指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1.影响土地价格的个别因素2.影响建筑物价格的个别因素,第三节 成本法在房地产评估中的应用,一、基本思路及基本公式评估价值重新购建价格建筑物贬值二、适用对象和条件主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易
7、案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润,（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。1.从农村征地取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用
8、权出让金。2.从城镇出让取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 （二）估算土地开发成本1.基础设施建设费2.公共配套设施建设费,（三）估算管理费用 （四）估算资金成本 注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。,例题 某地块面积为8
9、0,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1.估算土地取得成本土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米 2.估算土地开发成本土地开发成本开发费其他费用3亿元/平方公里5万元/亩300元/平方米75元/平方米375元/平方米,3.估算资金成本假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：资金成本750（
10、16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.5192.7013.706.65113.05元/平方米 4.估算开发利润开发利润（750375）10%112.5元/平方米 5.计算土地价格土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。,四、新建房地产评估的操作步骤,新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+资金成本+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润,（一）估算
11、土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费6.开发过程的税费 （三）估算管理费 （四）估算资金成本 （五）估算销售税费1.销售费用 2.销售税金及附加3.其他销售税费 （六）估算开发利润,五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤,注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧
12、有房地产的贬值。,（一）估算重新构建价格1.估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1) 复原重置成本（Reproduction cost）(2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。,2.建筑物重新构建价格的估算（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用。（4）指数调整法,（二）估算建筑物贬值,1.建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值2.
13、建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100%已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响,（2）观察法（评分法） 成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B（3）成新率折扣法（4）销售资料法（市场法)（5）资本化收益法（租金损失法）,例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12
14、+600.13）10010076.2 在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10的减价修正。V30000080（110）30000072216000（元）,第四节 收益法在房地产评估中的应用,一、基本思路及步骤常用计算公式 ：a年净收益r折现率二、适用对象和条件
15、收益性房地产，不适宜公益性房地产房地产的收益和风险可以预期、量化,三、各参数的估算 （一）净收益的估算除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。（二）资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。,净收益,潜在毛收入,空置等造成的收入损失,营运费用,有效毛收入,营运费用,求取方法：1.市场提取法（市场法） 寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率2.累加法 +3.排序插入法 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本
16、化率。,资本化率,无风险报酬率,风险报酬率,（三）收益期的确定,四、收益法的派生方法,（一）土地残余法由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。 例题在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益10020006012720000720000（元） （2）计算建筑物的纯
17、收益240（12+1/20）40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益7240.8031.20（万元） （4）土地的价格为：31.210312（万元）单方土地价格为：31230001040（元/m2）,（二）建筑物残余法,若纯收益a不含折旧，则：注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。（三）收益倍数法,例 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入48001257600（元） 年总费用：
18、房租损失准备费（以半月租金计）2400（元） 房产税（按年租金的12计）57600126912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元） 管理费（按年租金3计）5760031728（元） 修缮费（按年租金4计）5760042304（元） 保险费每年576（元）,年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元） 年总纯收益576001432043280（元） 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：1200200240000（元） 归属于土地的年纯收益为：240000819200（元） 故归属于建筑物的年纯收益为：4328
19、01920024080（元） 建筑物折旧率1/251004 建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25=1720000.9622165498.4（元） 建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）,例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理
20、费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,1.估算年有效毛收入年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元 2.估算年营运费用 （1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,925元 （2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元 （3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元 （4）税金：年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元
21、 （5）年营运费用：年营运费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元,3.估算净收益 年净收益年有效毛收入年营运费用9,855,0003,098,0256,756,975元 4.计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格6,756,9756%11/（16%）45104,434,671元 房地产单价104,434,67112,0008,703元 5.评估结果经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。,例题某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于19
22、99年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。,1.选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2
23、.计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益5012900（110）486000（元） 3.计算总费用 （1）年管理费4860003.517010（元） （2）年维修费25009001.533750（元） （3）年税金2090018000（元） （4）年保险费25009000.24500（元） 年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）,4.计算房地产纯收益 年房地产纯收益年总收益年总费用 48600073260412740（元） 5.计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：
24、房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数25009004687542062500（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率 20625008165000（元）,6.计算土地纯收益 土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益412740165000247740（元） 7.计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/5006717.67（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。,第五节 市场法在房地产评估中的应用,一、基本思路及计算公式 以
25、类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。 被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积二、适用对象及条件 （一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例 （二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产,三、因素修正及操作步骤（一）蹋勘被估房地产（二）收集较充分的房地产交易实例资料（三）选择可供比较参考的交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（四）建立价格可比基础（五）差异因素的比较修正,1.交易情况修正 交易实例成交价格交易
26、情况修正系数=交易实例正常市场价格 2.交易日期修正交易实例成交价格(1T%)=评估时点价格,3.区域因素修正系数 直接比较法： 间接比较法： 4.个别因素修正 （1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得 （2）土地使用年期修正,估价对象状况,交易案例状况,（五）求取比准价格将交易实例的价格与各修正系数连乘,有一个交易案例就得到一个比准价格。（六）确定被估房地产价格应综合分析后确定（可比性分析，修正准确性分析）。例 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如
27、下表所示。,1.进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2.进行交易时间修正 根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例A交易时间修正系数114/1001.14 交易实例B交易时间修正系数112/1001.12 交易实例C交易时间修正系数107/1001.07 3.进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 交易实例B区
28、域因素修正系数100/861.163 交易实例C区域因素修正系数100/931.075,4.进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价
29、格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1,个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.094 5.计算比准价格A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ）B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ）C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ） 6.采用算术平均法求得评估结果
30、因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/31,764（元/ M2 ）待估宗地评估价值（总价）1,7643,0005,292,000元,第六节 假设开发法,一、基本思路和计算公式基本公式: 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应负担的税费 应用较广泛的公式：二、适用范围及注意事项该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期开发完成后的房地产价格（3）正确预期各项成本以及注
31、意成本、费用与收益发生的时间差异。,地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润,三、操作步骤 四、现金流折现法和传统方法 （一）现金流折现法 考虑货币时间价值采用折现的方式。 （二）传统假设开发法 考虑货币时间价值采用计算利息的方式。 五、假设开发法计算中各参数的估算 （一）开发经营期（二）开发完成后的房地产价值 （三）开发成本、管理费用、销售税费 （四）资金成本（五）开发利润（六）取得待开发房地产应负担的税费（七）折现率,例 待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。
32、试估算该宗地目前的价格。 1.选用评估方法该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。 2.选择和确定最佳开发方式根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。 3.估算建设周期预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4.预计售楼价经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房
33、的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。,5.估算开发费用预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。 6.求取地价确定折现率为8%，则：楼价8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%） 230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18%）111,721.14万元建筑费4,00060%/（18%）0.54,
34、00040%/（18%）1.53,734.96万元,各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。 专业费用3,734.966%224.10万元 租售费用及税费11,721.144468.85万元 投资利润（总地价总建筑费用专业费用）20总地价20（3,734.96224.10）20总地价20791.81总地价（11,721.143,734.96224.10468.85791.81）/(120%)6,501.42/1.25,417.85万元单位地价5,417.85/5,0001.08万元/平方米由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的 时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利 息的因素，因此，投资利息不再重复计算。,
