1、房地产项目融资评估,意义,房地产开发项目离不开金融机构的贷款支持，房地产项目融资评估是金融机构为规避风险而采取的一种防范措施，一般要对承贷企业和承贷项目进行评估,承贷企业,对承贷企业的评估重点在企业财务评价上，主要分析企业是否能持续经营和持续经营情况下的财务状况,承贷项目,对承贷项目的评估主要从项目的市场分析、项目投资成本收益分析、项目的风险和项目投资效益等方面进行测算，最终得出项目是否可行的评估结论,房地产项目融资评估的特点,综合性（从评估的内容、涉及领域、角度都很复杂，涵盖方方面面的内容，需要评估人员都较宽的知识结构和专业素质） 科学性（这个评估是作为是否发放贷款的依据，所以极其需要评估的
2、科学性） 专业性 特殊性（这里是与工业、交通运输等其他投资项目作比较，具有其自身的特点）,房地产项目融资评估的内容,主要对企业的资信评估、开发项目合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分,案例分析 第二章 借款人评价,一：借款人概况 二：经营者素质及管理水平 三：信用状况评价 四：资产负债分析 五：盈利能力及资产运用效率 六：现金流量分析 七：信用状况评价 八：企业前景评价,资产负债率,资产负债率：资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。 资产负债率=（负债总额/资产总额）*100,利息保障倍数,
3、利息保障倍数：又称已获利息倍数（或者叫做企业利息支付能力比较容易理解），是指企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率，它是衡量企业支付负债利息能力的指标（用以衡量偿付借款利息的能力）。企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用相比，倍数越大，说明企业支付利息费用的能力越强。因此，债权人要分析利息保障倍数指标，以次来衡量债权的安全程度。 利息保障倍数EBIT/利息 EBIT=“ 净利润+利息费用+所得税”,流动比率,流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。 流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%,速动比率,速动比率，
4、是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额100% 一般来说 速动比率与流动比率得比值在1比1.5左右最为合适,流动比率2 and速动比率1 资金流动性好,企业资产负债表,表中有两个错误。大家先找找。 长期负债不是属于资产里的。应该和长期投资调转位置 存货是属于资产的。,从资产负债表中看出,06年的总资产于05年是减少的 06年的总负责于05年也是减少的 但总资产的减少程度小于总负责的减少程度 所以该企业资产负债情况良好,企业盈利指标表,销售利润率,销售利润率是衡量企业销售收入的收益水
5、平的指标 销售利润率=利润总额 / 营业收入100 =5852 / 23650=24.74% 所以书上的27.82%是有误的,总资产利润率,总资产利润率：是企业利润总额与企业资产平均总额的比率，即过去所说的资金利润率。可用来说明企业运用其全部资产获取利润的能力。 总资产利润率=利润总额 / 资产平均总额=5852 / 21335=27.43%,净资产利润率,净资产利润率又称股东权益收益率，它是净利润与平均所有者权益(股东权益)的百分比 ，反映所有者投资的获利能力，该比率越高，说明所有者投资带来的收益越高。 净资产利润率净利润（期初所有者权益+期未所有者权益）2100% 净利润利润总额（1所得税
6、率） 题中不可知所得税率，所以这里不作计算,存货周转率,存货周转率：是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它是销货成本被平均存货所除而得到的比率，或叫存货的周转次数，用时间表示的存货周转率就是存货周转天数。 存货周转率（次数）=销货成本/平均存货余额 其中：平均存货余额 =（期初存货+期末存货）2 存货周转天数=360/存货周转次数,成本费用利润率,成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。 成本费用利
7、润率=利润总额/成本费用总额100%,从盈利表看出,销售利润率介于良好与平均值之间 成本费用利润率属于行业优秀值 利息保障倍数属于行业优秀值 从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力 成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值 这都说明企业具有较强的盈利能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务能力,现金流量分析,04、05、06年9月，现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力,企业短期借款表,没有不良记录，信誉良好。,第三章 项目建设条件评价,一：项目建设的必要性 二：项目建设内容、规模和建设方案 三：项目实施进程评价 四：项目建设条件评价 五：设计单位
8、资质评价 六：施工、监理单位资质评价 七：环境保护评价,第四章 市场评估,一：市场供求状况及其发展趋势分析 二：城东房地产市场分析 三：市场定位分析 四：市场预测分析 五：项目分析,联排别墅,联排别墅发源于英国，在欧美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊区，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。,复式房,复式房是受跃层式住宅的设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。复式房在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部增建出一个夹层，安排卧室或书房等
9、，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅是一种经济型房屋。,联排别墅比较案例修正表,交易情况修正：D的应该是100/100 交易时间修正：D的应该是100/N （n100）因为是2002年以前的，价格应该是比现在低的,复式别墅比较案例简况表,交易时间：B的应该是100/n (n100),第五章 投资估算和筹资评价,一：投资估算 二：投资来源及筹资评价 三：项目投资计划评价 四：有关说明,第六章 偿债能力评估,一：项目财务效益预测 二：项目财务现金流量分析 三：资金来源与运用分析 四：项目偿债能力评估 五：项目敏感性分析,静态投资回收期,静态投资回收期
10、（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间,投资收益率,投资收益率：投资收益率又称投资利润率是指投资收益（税后）占投资成本的比率。 投资收益率投资收益投资成本100 书中的内部投资收益26.77%率大于设定的折现率10%，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。,财务净现值,财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和,它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.,动态投资回收期,动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收
11、期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。,单因素敏感变化表,净现值变化率： 基本方案的财务净现值 X（1-净现值变化率）=变化后的财务净现值收益率变化率： 基本方案的收益率 X （1-收益率变化率）=变化后的收益率,得出,销售单价每提高或降低10%，净现值将分别增加87%或减少88% 开发成本每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77% 销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本,第七章 贷款风险分析,一：贷款风险评价 二：贷款担保评价 三：贷款效应评价,课堂讨论,要做好房地产项目贷款，需要哪些方面的知识？ 答：财务管理+工程技术经济与房地产估价知识是否只有结论可行的报告才是优秀的报告？ 答：不是，只要这个评估报告能够准确地反映贷款人的还债能力，给予银行最正确的风险系数参考值，让银行面对最低的贷款风险，就是一份优秀的报考,
