1、常用房地产术语集结,本资料近仅用于个人提高，不建议用作商业行为，希望遵守,2004年7月1日,房屋术语,商品房,是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。,廉租房,廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。,安居房,安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。 是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。,经济适用房,经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性
2、和适用性的特点。 经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。 是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。 随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。 经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。,微利房
3、,微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。,二手房,二手房即旧房。 新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。 一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。,公房,公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使
4、用权房。,私房,私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。 在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。,已购公房,已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房,不可售公房,不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。,期房,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是
5、当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。,现房与准现房,所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,尾房,尾房又称扫尾房。即房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。 一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进
6、入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。,烂尾房,烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 “烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。,使用权房,使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。,单位产权房,单位产权房是指产权属
7、于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。,共同共有房产与共有房产,共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。,外销房与内销房,外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。,关于价格,起价,起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的
8、销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。 高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“元平方米起售”，以较低的起价来引起消费者注意。,均价,“均价”，顾名思义是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。是发展商根据当前的市场情况制定的收回成本并获得利润的价格。 均价一般不是销售价，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在68层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差58，高层在1520之间。,定金,定金是指当事人约定由一方向对方给付
9、的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。 根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。 定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金 。,违约金,违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。 违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。 只
10、要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,基价,基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,预售价,预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。,一次性买断价,一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。 一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。,交易参考价、补交价、确认价,交易参考价：交易双方在发生交易前自己或委托中介评估机构对即将交易的地
11、产所评估的最高、最低和期望价。 补交价：对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余要就应放在市场交易价里。 确认价：目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。,公告价,公告价：政府有关部门对某些具体的、特殊地产定期向社会所公布的价格。这些价格可以是实际发生的市场价，也可以是评估价。在公告价格中除了基准地价在我国普及得较多外，其他形式的公告价格中，有的处于试点阶段，有的还未被提上议事日程。,市场交易价,市场交易价是指在地产市场上，交易双方就其地产所达成的交易
12、价格。 这种价格有的涉及地产的权属转移，如出让、转让，有的则不发生权属转移，如出租、入股，但不管是哪种形式，这种价格的出现，都会发生与此价格数额相对应的货币额的支付。,征用价,征用价指政府征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。,出让价、转让价、出租价,出让价指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年的地租现值总额。 转让价指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货币总额。 出租价指地产所有者或使用者出租其他产每年收取的货币金额。,入股价,入股价 指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作开发或合作经营，双主所认可的价格。 在目前情
13、况下，为了搞活国有企业，土地管理部门对其土地入股有一个确认价，这个价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可的价格。,评估价,评估价是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。 该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等。,征税价,征税价如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就要评估出该地产的价格。 例如，土地增值税，本来是让交易双方申报成交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征税提供依据。,清产核资价与抵押价,清产核资价为会计核算的需要，地产未发生交易时，也要对该地产赋予一定的价格。 抵押价地产拥有人向银行贷
14、款时，委托评估机构对其抵押的地产所评估的价格。,基准地价与标定地价,基准地价 指城镇各类各级土地或均南区域内土地的平均价格。 标定地价 指城镇各标准地块的价格,标准农地价与标准林地价,标准农地价：所谓标准农地是根据各地农地的光照、气温、降水、土壤结构、有机质含量、微量元素含量、作物产量、经营水平等条件而确定的具有代表意义的地块。其价格可以是评估的，也可以是市场交易的。 标准林地价：与标准农地价一样，是指标准林地地块的价格。所谓标准林地是根据各地林地的光照、气温、土壤结构、坡向、坡度、有机质含量、微量元素、降水、森林覆盖率、林木种类、林木生长速度、林木产量、社会条件、经营水平等条件而确定的具有代
15、表意义的一定面积的林地。其价格一般是评估出来的。,标准交通用地地价,标准交通用地地价：交通用地的种类很多，功能也不完全相同，现在尤其需要先取各类用途的交通用地，根据一定指标来确定其标准的用地，并决定其价格。这在我国目前具有很重要的现实意义。,关于面积,建筑面积,住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,使用面积,住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。 计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一
16、般不采用使用面积来计算价格。,计算使用面积,计算使用面积时有一些特殊规定： 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； 内墙面装修厚度计入使用面积。 计算住宅租金，都是按使用面积计算。,公用面积,住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,公用建筑面积,公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 一般公用建筑面积按以下方法计算
17、：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积,公摊面积,商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。 可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔
18、墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。） 不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。,实用面积,“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额,套内面积,俗称“地砖面积”。 它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。,公摊面积,商品房分摊公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服
19、务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,竣工面积,竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。 房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑,辅助面积,辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。 包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。,共有建筑面积,房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,共有建筑面积分摊系数,整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。,销售面积,销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买
20、的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 套内或单元内建筑面积+共有建筑面积,居住面积,住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。 所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 一般作为衡量居住水平的面积指标。,计租面积,作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。 非住宅用房按建筑面积计算。,建筑术语,开间,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽
21、度而言，故又称开间。 住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。,进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。 目前我国大量城镇住宅房间的进深一
22、般要限定在5米左右，不能任意扩大。,层高与净高,层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值,标准层,标准层是指平面布置相同的住宅楼层。,楼间距,依据北京市生活居住建筑间距暂行规定，两栋4层或4层以上的生活居住建筑（至少 1栋为居住建筑）的间距，建筑间距系数仍小于以下距离的， 按下列规定执行 1、两建筑的长边相对的，不小于18米 2、一建筑的长边与另一建筑短边相对的，不小于12米 3、两建筑的端边相对的，不小于10米 4、4层或4层以 上的生活居住建筑与3层或3层以
23、下生活居住建筑的间距，由城市规划行政主管部门 按规划要求确定。,建筑密度,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 各类建筑的基底总面积居住区用地面积=建筑密度（）。,容积率,容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。,得房率,得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积,绿化率,绿化面积规划建设用地面积=绿化率 对购房者而言，绿化率高为好。,绿地率,各类绿地的总和居住区用地=绿地率（%
24、）。 绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。 其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。,隔断与过道,隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。,实用率,实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积,工程术语,阳台与平台,阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。,公用建筑面积分摊系数,将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和
25、，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,走廊,走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。,地下室与半地下室,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者,玄关,玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。 居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。 平时，玄关也是接受邮件、简单会客
26、的场所。,走道,亦称通道，指联系房间、门厅和疏散人流的通道。 从房间的联系考虑，走道的宽度应满足人的通行和搬运家具的需要。其参考宽度如下：住宅，100一120厘米；教学楼，180(一例有教室)一240厘米(两侧有教室)；医院，240300厘米；剧场，300厘米。 从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不计算使用面积，有顶盖的外走道则应计算建筑面积。,建筑小品,建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称
27、。,配建设施与公共服务设施用地,配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,公共活动中心,公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。,城市居住区,一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。,居住小区,居住小
28、区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地,居住组团,居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。,居住区用地、住宅用地、其他用地,居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等 的总称。 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、
29、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。,道路用地与道路红线,道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。,关于住宅,低层房屋,低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。 低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，其舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。,多层房屋,多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。 多层房屋一般为4 -8层，一般采
30、用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。 多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。 与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。,高层房屋,高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。超高层房屋是指超过24层的建筑体。 根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。,复式住宅,复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占
31、有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。 复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。,跃层式住宅,跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。 这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联
32、接。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广,“错层式”住宅,“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均
33、处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。 因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开,公寓式住宅,公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,花园式住宅,花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。 一般都是带有花园草坪
34、和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。,Townhouse,Townhouse 也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。,砖木结构,是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。 如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。,框架-剪力墙结构,框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。
35、框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。,混合结构,是指承重的主要构件是
36、用钢筋混凝土和砖木建造的。 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。,钢混结构住宅,钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。 此结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。 目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。,钢结构,指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。,框架结构住宅,框架结构住
37、宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。,园林建筑,园 亭,供游人休息和观景的园林建筑。园亭的特点是周围开敞，在造型上相对的小而集中，因此，亭
38、常与山、水、绿化结合起来组景，并作为园林中“点景”的一种手段。,园 廊,屋檐下的过道及其延伸成独立的有顶的过道称廊，建造于园林中的称为园廊。 在园林中，廊不仅作为个体建筑联系室内外的手段，而且还常成为各个建筑之间的联系通道，成为园林内游览路线的组成部分。 它既有遮荫蔽雨、休息、交通联系的功能，又起组织景观、分隔空间、增加风景层次的作用。廊在各国园林中都得到广泛应用。,中国园林中廊,中国园林中廊的结构常用的有：木结构、砖石结构、钢及混凝土结构、竹结构等。廊顶有坡顶、平顶和拱顶等。 中国园林中廊其基本类型，按结构形式可分为：双面空廊、单面空廊、复廊、双层廊和单支柱廊五种。 按廊的总体造型及其与地形
39、、环境的关系可分为：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、叠落廊、水廊、桥廊等。,双面空廊,双面空廊。两侧均为列柱，没有实墙，在廊中可以观赏两面景色。双面空廊不论直廊、曲廊、回廊、抄手廊等都可采用，不论在风景层次深远的大空间中，或在曲折灵巧的小空间中都可运用。 北京颐和园内的长廊，就是双面空廊，全长728米，北依万寿山，南临昆明湖，穿花透树，把万寿山前十几组建筑群联系起来，对丰富园林景色起着突出的作用。,单面空廊与复廊,单面空廊有两种：一种是在双面空廊的一侧列柱间砌上实墙或半实墙而成的；一种是一侧完全贴在墙或建筑物边沿上。单面空廊的廊顶有时作成单坡形，以利排水。 复廊。在双面空廊的中间夹一道墙，就
40、成了复廊，又称“里外廊”。因为廊内分成两条走道，所以廊的跨度大些。中间墙上开有各种式样的漏窗，从廊的一边透过漏窗可以看到廊的另一边景色，一般设置两边景物各不相同的园林空间。如苏州沧浪亭的复廊就是一例，它妙在借景，把园内的山和园外的水通过复廊互相引借，使山、水、建筑构成整体。,双层廊,双层廊。上下两层的廊，又称“楼廊”。 它为游人提供了在上下两层不同高程的廊中观赏景色的条件，也便于联系不同标高的建筑物或风景点以组织人流，可以丰富园林建筑的空间构图。,外国园廊,西方古典园林中廊的尺度一般较大，平面形状通常为直线形、半圆形、冂字形等。 建筑形式采用古典柱式的，称为柱廊。 在西方现代园林中，廊的运用十
41、分自由、灵活，柱子较细，跨度较大，造型依环境而变化，多采用平屋顶形式，以钢、混凝土、塑料板等现代建筑材料构筑。,水 榭,供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。 中国园林中水榭的典型形式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中。 平台跨水部分以梁、柱凌空架设于水面之上。平台临水围绕低平的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。平台靠岸部分建有长方形的单体建筑（此建筑有时整个覆盖平台），建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透。既可在室内观景，也可到平台上游憩眺望。 屋顶一般为造型优美的卷棚歇山式。建筑立面多为水平线条，以与水平面景色相协调。例如苏州拙政园的芙蓉榭,园 桥,1、平桥：外
42、形简单，有直线形和曲折形，结构有梁式和板式。板式桥适于较小的跨度，曲折形的平桥，是中国园林中所特有，不论三折、五折、七折、九折,通称“九曲桥”。 2、拱桥：造型优美，曲线圆润，富有动态感。单拱的如北京颐和园玉带桥，河北赵州桥的“敞肩拱”是中国首创，在园林中仿此形式的很多，如苏州东园中的一座。 3、亭桥、廊桥：加建亭廊的桥，称为亭桥或廊桥，供游人遮阳避雨，增加桥的形体变化。 4、其它：汀步，又称步石、飞石。浅水中按一定间距布设块石，微露水面，使人跨步而过。,小 品,园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理及方便游人之用的小型建筑设施。 园林建筑小品按其功能分为五类： 1、供休息的小品。包括各种
43、造型的靠背园椅、凳、桌和遮阳的伞、罩等。常结合环境，用自然块石或用混凝土作成仿石、仿树墩的凳、桌；或利用花坛、花台边缘的矮墙和地下通气孔道来作椅、凳等；围绕大树基部设椅凳，既可休息，又能纳荫。 2、装饰性小品。各种固定的和可移动的花钵、饰瓶，可以经常更换花卉。装饰性的日晷、香炉、水缸，各种景墙（如九龙壁）、景窗等，在园林中起点缀作用。 3、结合照明的小品。园灯的基座、灯柱、灯头、灯具都有很强的装饰作用。 4、展示性小品。各种布告板、导游图板、指路标牌以及动物园、植物园和文物古建筑的说明牌、阅报栏、图片画廊等，都对游人有宣传、教育的作用。 5、服务性小品。如为游人服务的饮水泉、洗手池、公用电话亭
44、、时钟塔等；为保护园林设施的栏杆、格子垣、花坛绿地的边缘装饰等；为保持环境卫生的废物箱等。,产权和销售,房屋权属证书,房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证,房屋产权,房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,产权证书,产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,三种产权证的区别,一、商品房：完整的房屋所有权
45、包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由地转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。 二、经济适用房：产权证书所拥有的这四项权利和普通商品房基本是一样的，唯一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3交纳。 三、房改房：房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证（下简称成本价）和按标准价购买的产权证（下简称标准价）。成本价的产权证的房屋可直接上市进行
46、交易或产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易。不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。,商品房预售需具备哪些条件？,1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； 2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； 3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； 4、已确定施工进度和竣工交付使用时间； 5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数； 6、在项目所在地商业银行设商品房预售款专用账户； 7、法律、法规规定的其他条件。,房地产广告不得
47、包含哪些内容？,房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。 预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺 不得出现返本销售或变相返本销售的内容； 不得出现售后包租或变相售后包租的内容。,房地产预售许可证包含哪些内容？,1、预售许可证编号 2、开发商名称 3、项目名称 4、项目坐落地点 5、土地使用权出让合同书号、地块编号 6、房地产证编号、栋数 7、批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数 8、发证机关、有效期 9、附注内容等,什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？,1、未取得商品房预售许可证的预售商品房； 2、在未依法取得国有土地使用权的土地上开 发建设的房屋 3、违章建设的房屋 4、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋 5、权属有争议的房屋 6、法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。,众人拾柴，集思广益,
