1、调研报告调研时间：2015.7.14-2015.7.15调研人员：于金金 涂妹 黄旭楷 陈小健 戚晓敏调研市场：金祥 天富 加和 世贸调研目的：及时了解兄弟市场的动态调研内容：一、 现在商场空铺情况，整体档口间数，空铺数及百分比二、 2014 年与 2015 年租金情况对比及简单分析三、 商户现经营情况及心态四、 商场最近变动及变动原因五、 综述详细调研内容如下：一、 现在各商场空铺情况及百分占比天富空铺情况：天富层数 总数 空铺 比率1 层 33 0 0.00%2 层 15 2 15.00%3 层 14 0 30.00%4 层 10 2 60.00%5 层 8 1 50.00%6 层 3 0
2、 10.00%总 83 5 6%金祥空铺情况：加和空铺情况：加和楼层 总数 空铺 空铺率一层 93 42 45.16%二层 89 65 73.03%三层 126 98 77.78%六层 38 16 42.11%七层 37 22 56.46%八层 33 19 57.58%总数 416 262 62.98%世贸空铺情况：世贸楼层 总数 空铺 空铺率负一层 380 114 30.00%首层 412 247 60.00%1 层 384 115 30.00%2 层 382 57 15.00%3 层 385 116 30.00%M 层 239 143 60.00%5 层 189 95 50.00%6 层
3、178 18 10.00%7 层 178 125 7.00%8 层 178 178 0.00%9 层 89 18 20.00%总数 2994 1226 40.95%二、 2014 年与 2015 年租金情况对比及简单分析天富 14-15 年租金对比及分析天富内衣批发市场租金对比表楼层2014 年租金均价（元/月/间）2015 年租金均价（元/月/间） 备注一层 185 元/月/ 185 元/月/二层 135 元/月/ 135 元/月/三层 75 元/月/ 75 元/月/四层 70 元/月/ 70 元/月/五层 65 元/月/ 65 元/月/六层 60 元/月/ 60 元/月/1、天富一层由于去
4、年 3 月第二个 5年合同刚签，加上内衣行情不好，档口租金与 5 年前租金一样，进场费收取 3-6 万每间。2、写字间租金较便宜，所以 14/15年租金维持原来的租金。3、天富租金提不上来的原因：天富规模小，档口数量不多，档口格局不好新市场客流量少，客源面较窄 这两年内衣市场行情差，商户对档口租金承受能力减弱， 周边其他内衣市场的竞争。金祥 14-15 年租金对比及分析金祥内衣批发市场租金对比表楼层原始租金均价（元/月/间）2014 年转租均价（元/月/间）2015 年转租均价（元/月/间）租金对比（增长%）备注一层 900-1200元/月/ 1190 元/月/ 1190 元/月/ 0.00%
5、二层 500-600元/月/ 793 元 /月/ 600 元 /月/ -24.00%三层300-350元/月/（按位置不同打 9折或 85折）449 元 /月/450 元 /月/ -0.20%四层 200 元 /月/ 200 元 /月/ 200 元 /月/ 0.00%五层 200 元 /月/ 200 元 /月/ 200 元 /月/ 0.00%六至十二层 A 座85 元 /月85 元 /月85 元 /月 0.00%六至十二层 B 座75 元 /月100-200元/月/100-200元/月/ 0.00%1、2015 年 7 月 12 日金祥近百位商户发生暴动，以罢工的形式来抗议商场的租金政策，商户
6、提出商场给予接近 40%的降租率才重新与商场续租，目前还在协商解决中，主要集中在金祥 1楼 3 楼的商户，商场现对经营满 6 年以上的商户，免一个月租金，租金半年优惠 20%；新进商户租金半年优惠 20%2、物业管理费：A 座：35 元/B 座：25 元/2.电费： 1.5 元/度3.进场费：1-3 层 500 元/m4-12 层（A、B 座）200-300 元/m4、国税地税：22 元/m/月5、租金年递增：商场 5-8%，业主与租户8-10%加和 14-15 年租金对比及分析加和内衣批发市场租金对比表楼层2014 年租金均价（元/月/）2015 年租金均价（元/月/） 备注一层220 元/
7、月/（不包管理费）220 元/月/（不包管理费）二层160 元/月/（不包管理费）160 元/月/（不包管理费）三层 90-110 元/月/（不包管理 90-110 元/月/（不包管理1、合同期三年，管理费：28 元/月/m，无进场费，进场交一万装修保证金，押三付一；2、由于近期金祥客户暴乱，加和给出一年半的免租期去吸引客户；3、空档口较多，去年费） 费）六层 65-85 元/月/（包管理费） 70-90 元/月/（包管理费）七层 65-85 元/月/（包管理费） 70-90 元/月/（包管理费）八层 65-85 元/月/（包管理费） 70-90 元/月/（包管理费）年底入驻的商户，免租期一到
8、，部分已经撤走，部分要求继续给出免租期；4、加和租金情况较乱，不同时间段，不同位置，不同大小，给的价格不一样。世贸 14-15 年租金对比及分析楼层 2014 租金（元/月/） 2015 租金（元/月/） 备注负一层 160 160首层 250 250一层 350 350二层 300 300三层 140 140四层 140 140五层 100 100六层 100 100从 2014 年 4 月算起，三年合同期，免租一年，免入场费，管理费 80 元/月/。世贸目前空置档口非常多，很多档口几乎只需交管理费便可经营，即便这样，招租率也很低1. 世贸服装城在 2013 年-2014 年间进行了 2 次
9、开业。第二次开业的开业率仍未达到 50%，一年免租期过后，批量档口选择撤档，招租率很差，对商户们的信心影响很大2. 商场 2014 年二次开业时，要求买断业主自己挂货经营，因当时商场经营的状态不佳，故大部分业主拒绝该要求，并对商场产生极大的意见3. 除了泉州服装商会及其他实力商户承包的服装城 3-4 层开铺率较高外，其他楼层经营惨淡。4. 商场不定期调整招商品项，原负一层规划为内衣区，后因难以引进内衣商户，改为外贸服装区，引进了部分石井的外贸商户，但因外贸商户无法消化负一层所有档口，如今又规划新区域作为内衣区，租金价格未定。5. 街铺原来自发形成内衣街，但是经营氛围不好，现在各种品项参差。目前
10、已经营业的档口也是半开半关，商场客流较少，商户无心安排人手营业，都是一个员工看管几个档口，世贸还处在进一步的招商和吸引开业中。三、 商户现经营情况及心态1、 普遍经营求稳，对档口的扩张需求较小2、 随时关注同类市场的租金及优惠，对单个市场依赖性变弱3、 商户租金承受能力变弱 4、 对市场的信心变弱四、 商场最近变动及变动原因金祥、天富、加和、世贸这 4 个市场地理位置接近，其中金祥天富是内衣老市场，加和是内衣新市场，世贸定位为综合性的商场，这 4 个市场目前招商有交叉，交叉的地方主要是内衣招商这块。1、金祥作为内衣批发老市场，在大环境和内衣行情不好的情况下本该是最稳定的内衣商场，但 2015
11、年 7 月 12 日金祥近百位商户发生暴动，以罢工的形式来抗议商场的租金政策，商户提出商场给予接近 40%的降租率才重新与商场续租，目前还在协商解决中，暴动商户主要集中在金祥 1 楼和 3 楼，暴动原因主要有：（1）合同到期，商场按之前约定递增比例涨租，一般租金年递增是 8%，商户极为愤怒，表示现生意极其难做，商场应该主动降租与商户共度难关，而且这部分商户都是与金祥市场合作超过 6年以上，商场现对经营满 6 年以上的商户，免一个月租金，租金半年优惠 20%；新进商户租金半年优惠 20%（2）很多新进商户所租档口租金都是根据市场行情定的包括与商场签订档口租金较合理，这样就引起老商户的不满情绪（3
12、）金祥这 2 年生意也变差，加上周边内衣市场越来越多，包括地一大道二期、加和都在进行内衣招商，商户选择性变多，对单个市场的依赖性没以前强2、天富今年总体较稳定，除了本身市场商户的档口调动，新进商户较少，商户流动性不大。由于天富规模小，档口少，租金也无上浮，档口租金也略微下调，合同续约几乎再无进场费，对周边其他三个内衣市场的竞争不大，整体经营稳定。商户心态较稳定，3、加和从开始内衣招商到现在将近 1 年的时间，招入商户实行免租半年，现免租期一到，部分已经撤走，部分要求继续给出免租期；商场现在出现了“招进来的留不住，重新招的要求多”的局面，整个商场凝聚力差，由于之前招商租金情况较乱，不同时间段，不同位置，不同大小，给的价格不一样导致商户对市场的信心不强。这次加和想通过免租期长来吸引金祥暴动商户，给出一年半的免租期吸引商户4、世贸总体来说目前对周边市场的竞争力较小，买断商户和租赁商户对商场意见都大，买断商户抱怨商场招租率低，租赁商户抱怨商场生意差，管理费高，现经营的商户主要以写字间或仓库的形式存在，世贸目前给金祥暴动商户 2 年 3 个月的免租期来吸引内衣入驻。现在金祥暴动商户比较看好的是地一大道二期，已经开始跟公司谈具体的合作事宜五、 综述总体来说现在大环境不好，各商场都积极了解兄弟市场的情况，抓住合适的机会发展自身市场，主要从租金、免租期及商场活动来吸引商户
