1、苏州木渎地块项目 商业定位报告,谨呈：江苏运杰置业有限公司,2013.05.20,靖江地块调研报告,2,城市背景分析,城市区位,靖江，江苏省泰州南部县级市，南临江阴、张家港，北接泰兴、如皋。城市东、西、南三面临江，地理位置优越，交通便捷。苏州、南通、常州、无锡、泰州都处于1小时经济圈内。,中国最早批准开发的港口城市之一，上海都市圈内，美誉：苏中小江南,经济水平,靖江的GDP保持着较高的基数和增幅，2012年达600亿，增长率11.48%；近四年GDP增长率较高，平均增长率达13.4%，2010年以来增长率明显下滑；靖江人均GDP也是较高，2012年达87639元，增长率11.3%；近四年人均G
2、DP的增长率很可观，平均增长率18.2%，增幅不是很稳定，总体呈下滑趋势。,靖江GDP、人均GDP的基数和增长率都较高，经济实力强，消费潜力大,经济水平,GDP和人均GDP在全国县级市中都是排名第7；2012年靖江的GDP、人均GDP数据分别是600亿元，87639元；海门2012年的GDP、人均GDP分别：633.1亿元，73490元；靖江的GDP和海门相当，人均GDP高于海门，相对富裕,靖江（县级市）的经济实力排名较高，GDP、人均GDP位列第7。,产业结构,靖江的主导产业是第二产业，第三产业为辅，第一产业比重较低；第一、第二产业的比重近几年在下降，第三产业比重在升高；海门2012年三次产
3、业结构为7：57：36,靖江的产业结构以第二产业为主，第三产业比重逐年上升，第一产业比重较低,靖江工业强企有：江苏新世纪造船集团， 江苏江山制药有限公司， 江苏长强钢铁有限公司， 江苏新扬子造船有限公司， 江苏亚星锚链股份有限公司等；靖江沿江正在构建船舶、金属材料、木材、粮食、能源五大产业，其中船舶、金属材料瞄准千亿级产业目标发展；靖江传统产业重点打造汽配、电机、通用设备、工程机械、建筑装饰材料5个百亿级产业；新兴产业重点发展新材料、新能源、新医药、电子通讯和节能环保五大产业；,人口结构,靖江户籍人口2012年66.66万人，增长率-0.73%，近几年平均增长率0.04%；海门2012年户籍人
4、口100万，靖江只有海门2/3；靖江近几年的城镇化率一直保持50%以上，每年稳定增长。,靖江户籍人口66.66万，低于海门100万，城镇化率较高,投资,靖江2012年固定资产投资283.38亿元，增长率22.1%，房地产投资43.43亿元，增长率-0.7%； 靖江固定资产投资的增长率相对稳定，近几年呈下滑趋势，平均增长率30%; 靖江房地产投资的增长率不稳定，2012年出现了负值，平均增长率27%； 房地产固定资产投资占比2012年15%，总体比重上升趋势。,靖江固定资产、房地产投资不稳地，近几年呈下降趋势，房地产投资比重偏低,消费,靖江社会消费品零售总额2012年123.25亿元，增长率12
5、.9%；近四年来靖江社会消费品零售总额稳步增长，平均增长率16.5%；海门2012年社会消费品零售总额235.66亿元，相比而言消费能力远比不上海门；恩格尔系数一直保持在相对富裕的阶段。,靖江消费力强，近几年保持稳定高速增长，一直处于相对富裕阶段,收入、存款,靖江城镇居民可支配收入2012年达28803元，增长率12.6%；靖江城镇居民可支配收入几年来增幅相对稳定，平均增长率13.3%；海门2012年居民人均收入数据为29631元，靖江略低海门；靖江城乡居民存款余额2012年314.65亿元，增长率19.8%，近四年平均增长率16.45%；靖江人口2012年66.66万，城乡居民平均存款4.7
6、2万元。,靖江的居民人均收入较高，近几年也保持稳步发展，2012年数据略低于海门,进出口,出口前四位的商品是：船舶、锚链、钢材和维生素C，出口额为17.89亿美元，占全市出口总额的76.3%；靖江的进出口总额2012年达35.1亿美元，出口23.44亿美元，进口11.66亿美元；增长率都不稳定，波动很大，近四年平均增长率。,靖江2012年进出口总额35.1亿美元，近几年增长率波动很大,总体规划,本案,老城区,新城区,向南发展,靖江规划向南发展，目前正打造新城区滨江新城，定位为未来重点发展区域,靖江城市总规划 总规划范围：起环城公路，西至上六圩港、七圩港路，南起长江，北至横港、环城公路，总面积约
7、143平方公里；城市定位：滨江宜居城市，长三角重要制造业为主导生产基地；布局结构：单中心团块状结构形态。以河流、主干路以及行政界线划分为十二个功能片区；老城区慢慢向南转移，着重培养滨江新城的建设，城市主方向向南发展,空间结构,主城区,新桥片区,新港片区,城北片区,生祠片区,靖江主要分为以下几个片区：新桥片区、生祠片区、主城区、城北片区、新港片区,功能划分,靖江形成了二核、三轴、四区的空间布局结构： 二核：老城区和滨江新城，老城区以传统商业、公共设施组成核心商业区；滨江新城以新行政中心建筑群、高端住宅度假区引领。 三轴：行政发展轴，中心公共设施发展轴，绿化景观轴 四区： 居住生活区，以居住社区为
8、主，位于城区北部； 文教体育区：位于城区西部，以科教文体为主题； 核心商务区：集中主要商业、基础设施等 滨江休闲区：规划重点发展区域，新行政中心、文化中心。,交通规划,靖江交通以五横三纵的布局分布。,1,2,3,4,5,6,7,8,商业环境分析,城市商圈,靖江目前商圈主要分为：老城区商圈、新城区商圈。（规划中）,老城区商圈 商业主要集中在人民路两侧 主要业态：购物中心、百货、商业街,新城区商圈 商圈未成形，规划中，在新市政府周围 新商圈为城市发展重点，未来居住、商业定位中高端,本案,老城区商圈分布,德诚购物广场 档次中端，认知度较高； 以购物中心、百货、商业街为主，代表文峰大世界和天一购物中心
9、； 档次层次不齐；,上海城 较早的成熟商圈，认知度较高，客流量大； 档次定位较低，主要以沿街商铺为主；,泰和国际城商圈 在建中，主要由购物中心、住宅构成； 总体量22万方，商业6万方； 购物中心部分出售，自己持有较少；,本案,人民路,老城区商业节点,德诚商业广场,上海城,泰和国际城,商圈-案例分析-德诚购物广场,银泰百货,文峰大世界,工薪之家,锦汇百货,天一购物中心,商圈-案例分析-德诚购物广场,商场百货-天一购物中心,天一购物中心是靖江第一家大型购物中心，地处核心地段德诚商业广场，档次中高端，经营良好，日益成为靖江第一品牌,天一购物中心,本案,商场百货-天一购物中心,商场百货-天一购物中心,
10、商场百货-德诚商业街,德诚商业街 商业街整体档次低端为主，商铺普遍在打折、促销，经营状况不乐观白天非周末时间客流量很少,德诚商业街档次低，人气一般，以零售为主,商场百货-乐天玛特超市,乐天玛特是靖江目前最大的超市之一，位置优越，经营状况良好,商圈-案例分析-泰和国际城,泰和国际城（在建）,泰和国际城 靖江首个大型综合体，总体量22万方，商业6万方； 地理位置优越，交通便利，前景看好；,商圈-案例分析-泰和国际城,泰和国际城是靖江目前第一家大型城市综合体，主要有购物中心、公寓、住宅组成，商业大部分出售，决定了其档次,泰和国际城,商圈-案例分析-上海城,上海城是靖江人气最高的商业场所，档次低端，以
11、商业街为主，经营状况较好,商圈-案例分析-人民路,人民路商业街,人民路目前是老城区主要商业的集中区域，人气旺盛，购物方便,新城区商圈（规划）,靖江滨江新城规划为政治文化中心、生态居住中心，商业休闲中心,滨江新区规划总面积13.8平方公里，定位为宜居生态区；目前新区主要成形的已经有新市政府以及其他政府机构，五星酒店金悦国际大酒店；在建的有住宅，几个大开发商碧桂园、长江首府已纷纷入驻，还有部分拆迁楼；在建的配套有学校、基本公共设施等；,酒店概况,金悦国际大酒店,扬子江大酒店,靖江国际大酒店,靖江目前拥有五星级酒店一家，四星级酒店两家，其余三星标准或连锁快捷酒店约5-6家； 靖江目前四星以上酒店的入
12、住率一般，年平均在40-50%左右，快捷酒店的入住率较好，平均在60-70%左右； 目前四星级酒店主要集中在主城区，五星级酒店在南部新城区，毗邻市政府；,靖江五星级酒店目前只有一家，价格不高，其他酒店集中在老城区,酒店案例-金悦国际大酒店,金悦国际大酒店,地址：靖江市阳光大道11号 开业时间：2012年12月 开发企业：山西金鑫房地产集团公司 收费标准：,注：此价格为协议价；普通与豪华的房间设施标准一致，入住楼层及服务不同,34,地块分析,市政办公区,居住片区,商业片区,居住,居住,2,1,地块,土地概况,本区域目标地块共2块，属于统一区域，地块1共计234.9亩，地块2共计136.8亩。两块
13、地块均属于南部新城板块，属于板块东侧区位，周边规划为大片的居住功能用地，靠近政府办公集群。周边道路情况优异，通达性好，但公交系统暂为开通。地块周边自然景观资源较好，临近马洲公园，文化中心等。地块周边商业配套暂不丰富，集中商业规划在地块的西南约2km处，因此周边还是以社区配套商业为主。,土地区位,项目涉及的2地块属于同一区域，属于靖江南部新城板块，目前周边大片土地处于开发或待开发的状态，市政配套已经入驻，如新市政府大楼，公检法、海关大楼等，地块紧邻新城学校，总体来说市政教育配套完善，但商业配套仍较缺乏。,市中心,地块位置,直线距离约4.3km,区域规划,滨江新城规划发展定位为未来靖江的政治文化中
14、心，生活居住中心，商业休闲中心，特色旅游中心；本地块位于新城的居住区内，处于新老城区交界偏东的位置，相对来说距离南部商务核心区有一定的距离。,政治文化中心：主要是政府部分的办公驻地以及体育、文化中心和学校的进入； 生活居住中心：生活居住区呈现“倒U”分布，其中北部区域相对集中； 商业休闲中心：新城商业休闲中心呈现“倒T”，位于马洲公园以南至沿江公路，东至城东大道，西至同安路； 特色旅游中心：新城南北向中心景观轴南端布置一处滨江娱乐公园（城市阳台），体验“大江文化”，形成集观桥、观江、公众集会、文娱、休闲、商务、旅游等功能于一体的场所。,地块,地块交通,S336省道,广靖高速,地块,地块位于南部
15、新城板块，通过阳光大道可以到达市区主干道人民路，进入进入主要路网336省道以及广靖高速，地块东侧即为新长铁路，但周围暂时没有火车站口，地块有中洲路、江洲路、站前路等横向纵向道路通达。,区域路网： 南北向道路：城东大道、广靖高速、人民路 东西向道路：S336省道、阳光大道,阳光大道,人民路,江阴大桥方向,新长铁路,地块现状,两地块相邻较近，属于同一区域，其中地块1规划面积234.9亩，南至阳光大道，北至江州路，西至站前路，新洲路，地块内土地已完成平整，道路体系基本建成。地块2规划面积136.8亩，南至中洲路，北至江阳路，西至新马路，东至站前路。,地块现状： 两块土地均完成平整，属于净地状态、地块
16、东侧道路站前路目前尚在建设中，其余道路已经建成通车。,配套情况： 两地块的周边1.5公里范围内主要以市政机关，住宅社区为主，两地块中有一所新城学校，已经开始对外招生，地块西侧有一所五星级酒店及一所公园，自然生态环境较好其他商业配套设施目前匮乏。,两块地块中间的新城学校,阳光大道,中洲路,地块周边的五星级酒店-金悦大舅带你,周边配套,两地块目前周边主要是市政配套为主，其中新市政府，公安局，海关大楼等已经开始使用，同时拥有金悦大酒店、文化中心，公园，学校，医院等配套，但商业氛围缺乏，由于周边主要规划为住宅用地，因此可以区域内未来主要依靠社区商业来满足对商业的需求。,周边人口,1,2,3,4,5,6
17、,7,8,9,地块,地块周边3km范围内目前已入住的小区有9个，人口规模在2.6万左右,另外地块周边3km范围已获取土地预计建成后的规模约有140万方左右，按照人均30平米来计算，能为未来周边导入人口约5万人左右，因此本区域3km范围内未来人口在8万左右。,属性界定,城市新兴开发区域，临政府办公集群的中等规模商住项目,SWOT分析,优势： 区位-处于靖江重点发展的南部新城区域，未来发展前景广阔 交通-周边道路通达性较好，路面宽阔，交通便利 配套-邻近政府办公集群，未来周边公园，商业，教育等资源充足,劣势： 地块处于新城区相对偏的区位，在新城区中优势不明星； 周边规划有大量的居住用地，未来竞争压力大； 周边拆迁安置小区较多，影响项目形象,机遇： 重点发展区域，拥有较好的发展机遇； 区域内一线品牌开发企业较少，公司具有一定的机会； 区域内商业配套比较匮乏，拥有市场空白点,威胁： 南部新城区域开发量较大，后期面临供应量巨大的局面；,取地价格,本地块周边近几年成交土地地价集中在170-370万/亩之间，靠本地块最近的两幅土地成交价格在250万/亩，建议本地块获取价格在240-280万/亩之间比较理想。,1,2,3,4,5,6,
