1、一、日月皇家咖啡选址初始条件：投资人计划在武汉理工大学附近 3里内选择店址，可买可租，亦可改建或新建，店面 3 层，第 1 层大厅卡座，第 2 层包间，第 3 层简餐及棋牌室，每层面积 200-300平米。（一）选址目标利润最大化（二）影响因素适当的地点是选定咖啡经营的关键，曾经有人这么说：如果一家咖啡店能选择良好且适当的点，则经营的成功率在 70%以上。交通条件1） 客流量2） 竞争对手3） 城市规划4） 位置及店面朝向5） 消费群体6） 房屋租赁7） 房屋环境（三）分析结论综合开店要求和调查分析，日月皇家咖啡选址定在街道口流行视窗购物广场。1、交通条件分析交通条件是影响咖啡馆选择开设地点的
2、一个重要因素，它决定了经营的顺利开展和顾客消费行为的顺利实现。（1）咖啡馆经营在流行视窗购物广场有一个可以容纳 200 辆车子的停车位可供使用，同时紧邻地铁站，可以方便进货与送货且费用低廉。通常情况下，运费不会发生变化。（2）方便顾客消费咖啡店就位于地铁口旁，同时紧邻二环线，方便出行。距离最近的地铁入口 20 米，最近的公交站 30 米。且附近有流行视窗购物广场、群光广场、鹏程国际、中贸家电、新世纪百货等多家商场。周围有武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学等数所高校。2、客流规律分析客流量大小是一个咖啡馆成功的关键因素之一。1）街道客流规模这是去群光广场、流行视窗购物车广场、武汉理工大学等地方
3、的必经之路。每天都有大量学生、白领、小区居民经过。是武汉市人流量最大的区域之一。（2）街道特点位置显眼，位于十字路口，二环线的下车出口，方便寻找。（3）交通便利有充足的车位，给有车一族提供的便利，附近交通方便，便于熟客介绍来的朋友们寻找。3、竞争对手分析咖啡馆周围的竞争情况对经营的成败产生巨大影响，因此在选择咖啡馆开设地点时必须分析竞争对手。附近有 KFC、星巴克、斐塔咖啡、麦当劳、华莱士等等竞争对手。这样就有大量客源，我们若独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，提升店誉。4、城市规划分析在市政度的大力支持，街道口的经济将更加繁荣，交通更加便利，人口更多，消费群体更大，经营将更加好。5、
4、位置及店面朝向分析咖啡店的地段是重中之重，咖啡馆一出地铁便可直接看见，也是公交站的停靠点，面朝二环线，过往车辆都可以一目了然。这样有利于辨识和宣传。面朝西侧，不会因日晒刺眼导致被忽视。6、消费群体分析 咖啡的主要消费者通常是商务人士、白领、青年男女尤其以学生为主。（1）商务人士：处于社会的较高层，经济水平较高，消费能力强，他们对价格的敏感度不高，更注重精神层次的享受。而且他们工作强度大，商务旅行次数较多，有些甚至还有过留学经历，他们接触到的人和事更广泛。日常生活中接触到的西方文化很多，偏爱于西方文化从而彰显个人的社会地位，他们对西方文化情有独钟，喜欢西餐厅用餐，去咖啡厅或酒吧闲聊会友，而咖啡厅
5、既不像酒吧那么喧闹，也不像快餐店那么匆忙，无论休闲还是谈话都十分方便，是作为商谈，沟通的好场所，也是思考、独处以及处理问题的好场所。（2）白领：他们生活在快节奏、高压力的都市中，他们的工作多为脑力劳动，有时候他们不得不用咖啡进行解压、放松，而且在工作中他们也需要咖啡提升精力。这类消费者会追求时尚，但在关注时尚的过程中又会保有一丝理性，他们会选择适合自己的商品，看重品质，比较务实。在选择咖啡的过程中他们会更看重咖啡性价比，会选择适合自己口味的咖啡。都市白领在经济收入相对较高的前提下自然而然也成为了追求时尚及品位消费的领头人。他们接受比较良好的教育，接触的社交圈比较广，思想活跃而超前；闲暇时他们乐
6、于坐在咖啡厅里享受着安静，喝着咖啡、读着杂志，对于平时忙碌的他们来说是一种难得的享受。（3）青年男女：在咖啡厅里消费的青年男女主要是集中于1825岁左右的男女，他们喜欢追求时尚，紧跟潮流，喜欢新鲜事物，这类消费者有一个最大的特色，就是他们对网络依赖性较强，经常宅在家，比起外出购物他们更乐于宅在家。但同时因为他们接触网络的时间比较多，他们接收到的新鲜事物更多，在思想上对西方文化的认同度更高，喜欢过西方的节日，乐于尝试“咖啡”这个在西方受欢迎的饮品。他们拥有较高的知识文化水平，有区别于其他群体独有的价值观，渴望独立，但这时候的经济收入却处于一个不稳定的时期，有时候仍需父母“赞助” ，所以在购物过程
7、中他们往往具有冲动性，不太考虑价格因素。他们崇尚自由，活在自己的小世界里，他们喜欢咖啡那“醇醇”的香味，喜欢咖啡厅那高雅的环境，在他们眼里，这是一种浪漫的表现。 。尤其以学生为主，附近有多所高校保证了稳定客源。7、房屋租赁条件要项1）月房租应在 70 元每平方米，一次租房租赁期至少 10 年；2）附近有充足的供水和供电，供水可以保证在 35 吨以上，供电达 100 千瓦以上，排污、排烟管道铺设方便。3）有长远发展空间。8）房屋环境1）闹中取静，二楼为包间，这样可以提供一个舒适的休息、洽谈、办公环境。2）环境舒适，特色鲜明。（四）分析程序1）市场调查及筹备 1、了解市场、认识产品、熟悉商圈消费习
8、性和同业竞争状况。2、整体进行评估，不能有过分乐观或事事靠别人的想法。3、根据开店的规模要求确定价位。4、了解相关法令、资金、财税、执照、租赁等情况。5、实地考察、咨询、分析。2）店址确定（五）分析结果 优势：咖啡店选址在商业圈具有的优势有：生意都比较火爆，而且容易找，客源稳定，回头率高。人流量多，消费欲望高，特别是年轻一代。另外咖啡店选址在商业圈的优势就像其他那些开超市、服饰店一样，看中的就是人流量大。再说逛街的人都是比较有闲钱的人，只要你咖啡店有足够的吸引力，咖啡口味纯正，指不定就把那些吃客给引过来。同时把咖啡店开在学校附近，最大的消费群体是学生。咖啡店选址选在校园附近是一个比较明智的选择
9、，咖啡饮品即能达到提神醒脑的作用，又能够满足年轻人对时尚的追求。劣势：商业圈商圈选址最大的问题就是门面租金较其他商圈高一些，没有一定的资源想在这里找个好的门面还是有一定困难的。咖啡馆选址选择在校园附近，平时都是旺季，一旦学生放长假，特别是寒暑假，生意相对学生在校期间来说有影响。（六）结果评价咖啡世界三大饮料之一，在中国家喻户晓，有着极为深远的历史背景和现实意义。咖啡产业在世界各地处于蓬勃发展阶段，越来越多的人喜爱喝咖啡，不论是商务人士还是白领、青年男女等等。在中国大部分消费者会选择速溶咖啡，因为它方便快捷，但随着人们对咖啡的认识、咖啡文化的普及，越来越多的人开始了解并使用原豆咖啡。咖啡真正兴起
10、，应该是从世纪年代末开始的。其发展速度之快，在短短十来年时间内，达到了前所未有的行业繁荣。现在随着改革开放经济蓬勃的发展，有着大批的外商和白领长期处在高节奏、高效率的工作和生活加之于受西方文化的种种因素，咖啡成为日常生活中一种排忧解压的饮品，咖啡的销量不断上升。随着时代的发展和人们生活理念的进一步改变，咖啡业也在以一种迅猛的速度发展。据权威部门统计，在中国咖啡消费量近年来保持在 3 万-4 万吨之间，每年市场增长速度在 10%-15%。有望成为世界上最具潜力的咖啡消费大国。咖啡店在实际选址中一般有四个考量标准：一是商圈区域的选择上要有充足的人流量；二是位置的具体选择上要能够强化品牌形象；三是对
11、物业的定位上要求商圈性质良好；四是在周围环境的选择上力求依傍好邻居。通过分析我们不难发现咖啡店选址中存在着最佳地段心理。咖啡店的建筑风格、店内的装饰以及所营造的文化氛围都体现着咖啡店所要展示的形象。从整体上看，制作精美的室外装饰是美化咖啡馆和装饰店铺、吸引顾客的一种手段。如咖啡馆门前的电子广告，它以新颖别致、变幻无穷的图像吸引着顾客的注意力，即便不想喝咖啡的人，也经常在这种渲染的气氛中不知不觉地走进了咖啡馆。而色彩原本就是具有振奋、安抚人心的作用，咖啡馆可以利用色彩的原理，来制造吸引顾客的效果。例如，有一些和周围环境成对比的色彩，或是较温馨、柔和的颜色，便可以让顾客产生好奇心，甚至会因此而刺激
12、顾客在咖啡店留连忘返。色彩使用得当，可以突出气氛。例如，在暗淡颜色的背景上配以明快的色调，可以使人更加注意到陈列的咖啡；还可以在中间色调的背景上摆放冷色或暖色的饮料，也会起到良好的衬托效果。如果采用彩色灯光照射，灯光色彩与咖啡本身色彩有良好的搭配，可以充分显示咖啡的特点，并吸引顾客注意。适度的音乐在吸引顾客的同时，不仅营造温馨的气氛，也调节舒缓了顾客的情绪。走进咖啡馆，钢琴演奏、欧美音乐背景、流行时尚杂志、精美欧式饰品等配套服务，柔和的灯光、软软的沙发与木质座椅，找一张随便坐下，就可以静静的放松在音乐混着纯净咖啡香的气氛中。因此，在咖啡店中适合的灯光、音乐、背景、色彩等，在很深的程度上影响着消
13、费者的消费行为。也就是说，一家咖啡馆的成功，基本上必须“口岸” 、 “咖啡” 、 “服务”三项要素有效的运用与配合。同时在经营之际，有关情报的收集，诸如市场的竞争情况及消费者的需求变迁等，也应该随时掌握，作为管理上调整改进之用。知己知彼，百战百胜。（七）展望政府的积极鼓励下，随着投资环境、经营环境明显改善、社会经济的不断发展，市民生活水平不断提高，必然对消费活动产生更高的要求，尤其随着人们生活品质的要求越来越高，这样也会大大增加对咖啡的的需求量。我们将会采取一些措施：（1）加大宣传力度，展开一系列促销活动。在店面周年庆及节日当天派发宣传单，安排一些 party 和优惠活动。可以每个礼拜换一个主
14、题，女仆咖啡，公关咖啡，足球之夜，音乐盛会等，能够根据事实变换，可以吸引人们的兴趣；并会赠送精美的小礼品或者代金券。（2）顾客消费达到一定的次数，可以免费送一张会员卡。卡上印制会员的名字，会员卡的优惠率并不高，如9.8折。但一方面，这可以给消费者受尊重感，另一方面，也便于服务员对于消费者的称呼。特别是当一些商务人士和合作伙伴一起消费时，服务员当众称他（她）为*先生（小姐） ，他们会觉得很有面子。（3）对产品进行创新。每天有一款特价的产品，可以吸引消费者。（4）给消费者创造一个优雅而又独特的环境。在店内会有架钢琴，可以请人弹奏些钢琴曲，如果顾客有要求，也可以自己演奏。在店内会提供无线 wi-fi,让商务人士可以放松、工作两不误。还会设有包厢，如果有顾客想不被人打扰，可以选择包厢，不过包厢会限定最低消费额。专门设置一个阅读区，在那会有各种种类的杂志报纸，如新闻类、财经类、八卦娱乐等等，满足消费者多种需求，并会定期更新。相信在不谢努力下，一定会生意兴隆！
