1、2018/12/14,欧亚达国际建材家居摩尔城项目,规划建议初步方案,美格行商业地产顾问机构 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.,2,本次报告内容,分析框架,项目条件分析 宏观经济分析 家居市场研判 主要竞争对手分析,项目核心问题,SCQ核心问题 分析,项目市场定位,建筑规划建议,市场定位 项目属性判断 项目业态定位 目标客户群定位 案例分析,项目市场定位,分期开发思路 整体布局思路 人车流/通道/停车位/广场/内部空间营造 整体产品组合建议 一期产品组合建议,初步布局方案,3,SCQ核心问题分析,？,S = 情境 C = R
2、1,R2,Q = 如何从R1到R2,4,Situation（情境）,5,Situation 1项目条件,项目指标 规模大，展示面长，地块形状方正,6,Situation 1项目条件,项目区位武汉西部东西湖区内，武汉近郊半小时经济圈范围内,7,Situation 1项目条件,东西湖区构筑“一区两片、三城一新”发展框架。东南部都市发展板块吴家山新城、金银湖生态新城、台商产业新城；西北部作为农村新社区板块新农村建设发展区。 本项目位于台商产业新城，以电子信息、机械制造、物流为支柱产业，建设集物流、商贸、综合服务为一体的现代化工业园区，区内配套不完善，城市化落后。,区域处于武汉主城向外拓展的新城内，区
3、域的城市化有利于项目的发展。,现状工业园区内，城市化发展不成熟，配套落后； 未来主城区拓展圈，大都市化利于片区发展。,8,Situation 1项目条件,对外交通： 京珠高速、107国道、汉口火车站、铁路集装箱中心站与项目相邻，使项目与省内其他城市及中国其他区域联系均较便利；内部交通： 武汉城市三环线、轻轨1号线，加强了项目与武汉各区的联系。,项目交通内外交通均较便利，区域物流业发达,9,Situation 1项目条件,欧亚达家居集团，创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、商场物业管理、房地产开发、古玩市场等。 欧亚达家居集团以家居
4、为支柱产业，经过十余年的发展，如今已成为华中区域规模最大、档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好的华中第一家居品牌。,开发商资源 开发商拥有丰富的家居类专业市场资源和经营经验,10,Situation 1项目条件,项目区位较偏，区域配套不完善，城市化落后，需规划目的性较强的专业类市场扩大辐射面，吸引人流； 项目规模大，展示性好，交通便利，区内物流业发达，具备做大型专业市场的基本条件； 开发商拥有丰富的家居类专业市场资源及经营开发经验。,项目有开发家居类专业市场的基础条件，有机会依托便利的交通，发挥规模优势，抢占华中地区家居市场。,11,Situation 2宏观经济运行分析,武汉市200520
5、08年经济发展状况,武汉国民生产总值呈稳定快速的增长势头，整体经济运行良好；人均可支配收入也呈稳定增长的发展势头，而人均消费支出除2008年下降外，整体也呈稳定增长的势头；社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。,12,东西湖区20052008年经济发展状况,东西湖区国民生产总值快速增长，经济运行良好；社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。东西湖区消费市场有快速增长的态势，商业环境发展积极乐观。,Situation 2宏观经济运行分析,13,Situation 2宏观经济运行分析,19个副省级城市经济比较 第一集团军年度GDP3000亿元以上 上海、北京、天津
6、、广州和深圳 第二集团军年度GDP2000亿元左右 武汉、青岛、杭州、南京、沈阳、重庆 第三集团军年度GDP1000-1600亿 哈尔滨、济南、西安、厦门、长春,武汉作为中部地区的战略支点城市、中部地区的交通枢纽和中部经济的产业核心，目前经济任屈居国内城市竞争中的第二集团，未来拓展空间巨大。,武汉与中部城市的经济状况对比分析,14,Situation 2宏观经济运行分析,常住人口37.6万人，其中户籍人口比例逐年下降，外来人口数量呈逐年上升。 人口结构不断优化，人口素质稳步提高。2008年东西湖区GDP134.49亿元，占全市GDP比例稳步增长。,东西湖区人口结构特点：,15,Situatio
7、n 2宏观经济运行分析,武汉市发展总体战略,发展方向：依托主城和新城，联动发展十三个新城组团，主城区向外拓展，形成六大新城群，其中西部新城群包括吴家山新城，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区；,“1+8”城市圈,武汉“1+8”城市圈,涵盖范围：以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。 战略定位：以长江经济带为主轴的东中西部互动发展的关键接力点与推进器、内陆地区先进制造业高地和现代服务中心。,本项目紧邻西部新城群吴家山新城，其现代物流功能的辐射效应将利于项目发展，同时“1+8“城市圈的规划对项目未来立足武汉辐射周边城市打下坚实的基础。,1
8、6,Situation 2宏观经济运行分析,武汉市整体经济运行良好，作为中部经济龙头，巨大的经济辐射力和聚集效应为本项目开发提供良好的经济基础； 东西湖区经济发展稳定，商业环境发展积极乐观，人口数量及素质稳步提升，片区内部消费力逐渐增加，利于本项目的开发运营；武汉中部崛起的发展战略、“1+8”城市圈的加速融合、东西湖台商新城的构建及轻轨一号线的提速，区域后续发展空间大。,17,Situation 3：家具市场研判中国家居行业状况,华南家居产业区：以广东珠江三角洲为中心，具有产业集群、产业供应链和品牌优势； 华东家居产业区：以长江三角洲为中心，具有产品质量和经营管理的优势； 华北家居产业区：以环
9、渤海地区为中心，具有企业规模和市场需求优势； 东北家居产业区：以东北老工业基地为中心，具有实木家具生产和木材资源优势； 西部家居产业区：以成都为中心的，具有供应三级市场产品的优势。,目前中国家居产业区东西南北各有归属，唯独中部空缺，作为中部交通、商贸枢纽的核心城市，武汉缺乏自身家居商贸集群市场； 中部崛起战略的实施，武汉将成为焦点，集群优势品牌的家居产业区正在形成。 以武汉为核心的“华中家居产业区”即将形成，为项目的开发带来机遇。,中国五大家居产业区,18,Situation 3：家具市场研判武汉家居建材业发展,零散商业向专业市场和大型物流园区配送市场转化。,家居建材市场发展的三个阶段,武汉家
10、居市场发展尚处于第二阶段，结合物流、展示分销、品牌汇聚的现代大型物流园区家居市场是武汉家居市场未来发展的方向。,19,Situation 3：家居市场研判武汉家居建材分布,中国家俱CBD,金盛国际家具广场,大武汉家装广场,武汉顺道街装饰材料市场,本项目,宜家MALL,舵落口大市场,20,Situation 3：家居市场研判武汉家居建材市场,汉口家居建材商圈：总规模近100万，以汉口火车站为中心，规模大，交通便利，集中度高，成为辐射全市的家居零售商圈。 武昌家居建材商圈：总规模近55万，是武汉家具市场的发源地。网点分布较散，单体规模较小，未能形成聚合效应。 汉阳家居建材商圈：总规模近15万，规模
11、小，网点少，影响力和辐射面有限，属片区型商圈。 东西湖家居建材商圈：区位较偏，发展较晚，但随着宜家等大型家居网点的筹建，未来发展潜力较大。,目前武汉家居建材市场面积急剧增加，规模发展迅速，现已形成三个相对集中的家居建材商圈：,目前武汉家居建材市场以卖场形式为主，随着中国家俱CBD、宜家Mall的兴建，开始出现大型园区。在转型之际，本项目有机会追随市场发展潮流，率先抢占市场，与宜家Mall共同打造东西湖家居建材商圈。,21,Situation 3：家居市场研判武汉家居建材市场,依据武汉市家居建材市场现已形成的各类各大卖场总体情况看，体量不大，从业态、商家的丰富度上均比较单一。目前，具有一定规模体
12、量和多种业态的卖场有：武汉顺道街装饰材料市场和大武汉家装广场，改造后的舵落口大市场、未来入市的宜家MALL和中国家俱CBD。,22,Situation 4：主要竞争对手分析,中国家俱CBD舵落口大市场宜家Mall,舵落口大市场,宜家Mall,中国家俱CBD,本项目,武汉市中心区,23,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,项目区位,均位于武汉郊区； 中国家俱CBD位于规划中的“汉口北专业市场集群”。,24,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,25,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,26,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱
13、CBD,一期 国际批发城,27,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,一期 国际家居Mall,28,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,一期 商务配套,29,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,30,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,经营类别,备注：以上为美格行调研资料，仅供参考,中国家俱CBD经营产品类别主要以家具为主，家饰家纺、灯具灯饰等家居用品等占比较少。,31,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,清晰的功能分区。物流仓储、展销和生活商务配套区通过道路进行一定分割，有效的避免了各产品之间相
14、互的影响； “前店后厂”的经营理念。后期建立家居产业生产基地，使生产与展销结合，有效的控制了运输的成本； 物流仓储与展销区开发缺少呼应。物流仓储开发落后于展销区的开发，使一期先期入市的家居商家缺少了物流仓储的配套,32,Situation 4：主要竞争对手分析中国家俱CBD,与项目对比分析,33,Situation 4：主要竞争对手分析舵落口大市场,34,Situation 4：主要竞争对手分析舵落口大市场,发展历程,建设初衷,1998年入市，定位为“蔬菜批发市场”，取代位于城区的皇经堂蔬菜市场，使得货车不用大批进城，也提供一个面积和容量更大的专业蔬菜批发市场。,第一次扩建改造,专业经营的“蔬
15、菜批发市场”经营情况惨淡，几年后逐级开放给其它行业，效果得到了明显的改善，经过一再扩建成为一个集农资、农产品、家具、板材、五金、摩托车、日用副食等“综合性的批发市场” 。,第二次升级改造,2008年，舵落口大市场开始着手全面升级改造。大市场升级改造后将形成营销总部区、综合商贸区、物流集控区、商务配套区四个功能分区的家居建材城，预计整个大市场升级改造将用5年时间实现规划目标。,35,Situation 4：主要竞争对手分析舵落口大市场,升级改造,整体规划示意图,陶瓷卫浴营销总部基地,36,Situation 4：主要竞争对手分析舵落口大市场,具体规划,37,Situation 4：主要竞争对手分
16、析舵落口大市场,与项目对比分析,区位和交通：舵落口大市场位于东西湖区域武汉主城区的交汇地带，107过道与武汉市三环线的交叉口，与地铁1号线舵落口站相邻，汉丹铁路线货运场位于大市场南侧。本项目与其相比，区位和交通并不占优； 规模：舵落口大市场改造后总建筑面积约227.3万，规模上较项目优势明显； 市场资源：舵落口大市场以经营十余年，积攒了大量的商家和客户群，片区已形成相对成熟的商贸市场环境；,优势,劣势,开发条件：舵落口大市场属于旧城改造项目，在开发规划上受到的局限性较大； 业态规划：舵落口大市场改造后将以门业、板材、陶瓷卫浴、油漆涂料等硬装修类建材装饰业态为主，在形象、档次和体验消费上很难突破
17、； 客户印象：改造前大市场“杂、乱、脏、档次低、形象差、仿冒多”的印象深入人心，需要一段时间改变客户的传统观念。,38,Situation 4：主要竞争对手分析宜家Mall,39,Situation 4：主要竞争对手分析宜家Mall,莫斯科宜家购物中心全貌,溜冰场,大型百货,美食中心,电影院,宜家家居,宜家Mall的建设规划以欧洲的宜家购物中心为蓝本，将打造成集购物、餐饮、休闲娱乐、酒店于一体的大型购物中心（如图示莫斯科郊外的宜家购物中心）； 宜家Mall以零售为主，家居为购物中心的主力店之一，在定位上与项目不同。,40,Situation 4：主要竞争对手分析,竞争策略,经营“以软装饰类家居
18、用品批零”为主，打造现代化的购物环境、全方位的服务理念，与同片区的舵落口大市场、宜家Mall差异化互补，共同打造400万 “武汉西大门家居产业集群”。,“武汉西大门家居产业集群”,41,小结,中国沿海家居产业“中部转移”和“外销转内销”的发展趋势，本项目有机会整合华中地区家居市场资源，定位新一代的现代化大型物流园区家居市场，形成以项目为代表的华中家居产业区； 本项目面临中国家俱CBD、舵落口大市场、宜家Mall等项目的激烈竞争，如何通过差异化定位，经营互补，需求项目的自身特色和竞争点，是项目发展的关键。,42,Complication（矛盾或冲突）,R1与R2可能出现的主要结果,项目定位脱离实
19、际，缺少鲜明特色，无法跳出市场吸引支撑项目消费所需的客户群； 项目业态定位与竞争项目雷同，同质化经营，在区位和规模不占优势的情况下，在竞争中处于劣势； 商业规划不合理，建筑风格不突出，发展遇阻，影响后续招商及经营，未能提升商业价值。,R1非期望结果,R2期望结果,将项目打造成以家居产业为核心，涵盖家居、物流仓储、会展、住宅、办公、酒店、生活配套等多种产品功能组合的，立足武汉，辐射华中地区的“华中家居产业园”。 分析市场，挖掘潜力业态，弥补市场空白，规划合理的业态组合，差异化经营，形成自身鲜明特色，以更为细分和专业的市场，与竞争项目差异互补，共同发展区域商业市场。 通过全方位细节的设计打造最好的
20、硬件设施和舒适的购物环境；合理的建筑布局满足目标客户群的经营需求；优越齐全的配套设施和物业管理保持项目长期的竞争优势，创造项目的无形价值。,43,Question（核心问题）,要实现R2必须要回答的核心问题,项目符合市场需求的定位是什么？项目从何打造差异化，从而提升市场影响力和竞争力？如何通过建筑规划及业态布局提升商业价值？,44,项目市场定位,“华中最具示范效应的首席家居Mall”,立足武汉、辐射华中地区，成为华中家居产业升级的助推力！ 以家居用品为核心，突出家纺、家饰、灯饰灯具等细分市场，打造最专业、最现代化的家居产业园。 以“Shopping Mall”为标准的建筑设计，打造华中地区购物
21、情景最舒适、硬件设施最理想、配套最完善、服务最全面的家居专业市场。 “城中城”集家居展销、汽车交易、办公、居住、酒店、展览、物流、餐饮和休闲娱乐于一体的都市综合体。,45,项目属性界定,综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合。,本项目界定为大型城市综合体物业,Office办公,Apartment 居住,Traffic 交通,Entertainment 文娱,Shopping 商业,Hotel 酒店,Exhibition 展览,Restaurant 餐饮,Complex 都市综合体,46,业态定位,软装饰是指装修完毕之后，利用那些易更
22、换、易变动位置的饰物与家具，具体包括各类家具（在此还包括办公家具、宾馆酒店家具）、灯具灯饰、家纺（窗帘、床品、沙发套、靠垫）、家饰（工艺台布、装饰工艺品、装饰铁艺）等，对室内的二度陈设与布置； 硬装修指瓷砖、木地板、卫浴设施、吊顶、钢材、木材、油漆涂料、型材、板材等硬性家居装饰材料。,项目主要竞争对手中国家俱CBD以家具产品、原辅材料为主，舵落口大市场以门业、板材、陶瓷卫浴等硬装修类建材为主，本项目可重点发展“家饰、家纺、灯具灯饰”等软装饰市场，差异化经营，避免直接竞争。,家居建材市场,47,项目属性界定,综合体发展的5种模式及相应的典型案例。,本项目属于典型的以商业为核心的都市综合体，商业带
23、动住宅、酒店，住宅、酒店提升项目形象、完善项目配套。 本项目规划定位应以商业为重点。,48,业态定位,华中地区一站式家居用品城,填补市场空缺，打造华中地区首席家居用品专业市场。,做大、做专、做强，用专业和服务抢占市场。,丰富项目业态，服务于专业市场。,49,业态定位,床上系列 组合产品、床单、被套、被褥、床垫、枕套、枕芯、蚊帐、毯子、席子、其他床上用品 餐厨系列 桌布、餐巾、餐垫、抹布、厨房类、其他餐厨纺织品 家具系列 靠垫、坐垫、桌椅套、其他家具用纺织品 地面系列 地毯、门垫、地巾、其他地面用纺织品 装饰系列 沙发布、门帘、窗帘、窗纱、装饰布、其他装饰用纺织品 其它系列 家纺工艺品、家纺废料
24、、包兜袋 ,家纺,50,业态定位,特色民族工艺区 特色鞋篮/鞋柜、手编纸篓、藤编衣筐、唐三彩工艺品，景德镇陶瓷工艺品，民族特色陶器，西安迷你兵马俑、苏绣、铁艺、手工剪纸 欧式风格饰品区 艺术盘、家居壁饰、漆线雕框、欧式花瓶、摆件、酒具、欧州旅游纪念品、欧式艺术实用品、欧式盆景、西洋玻璃工艺品等 古典精品艺术区 古董柜模型、明清家具模型、仿古工艺品、古典根雕艺术、仿古陶品、黑陶工艺礼品、古玩仿真工艺品，仿古文房摆件等 时尚家居饰画区 有框装饰画、现代无框画、精雕版画、金箔画、特色工艺屏风、纸雕工艺装饰画 玲珑精美摆件区 水晶闹钟、装饰钟、纸巾盒、水晶工艺品、水晶工艺品摆件、花瓶、花架、插花罐、壁
25、饰陶艺品、干香花包袋、根雕花瓶,家饰,51,业态定位,灯具灯饰,灯具是光源，灯罩、灯座、开关和其他附件等装配组合而成的照明器具，它又是用来控制光源、光线投照的方式，同时又能起到保护光源，提高照明效率的照明工具。,用途分类,工业用途高挎度灯； 家庭用途台、吊、壁、落(四类灯)； 公共用途、装饰用途； 特种用途灯 防尘灯，防爆灯，密闭灯，黑光灯，激光灯，应急灯等,固定方式,吸顶灯；镶嵌灯；吊灯；壁灯；台灯；立灯；轨道灯,52,业态定位,家具,53,业态定位,汽车交易市场,本项目能够满足汽车4S店的基本选址要求,54,业态定位,东西湖区汽车及零部件发展情况,东西湖区政府大力推动发展汽车及零部件产业。
26、依托紧邻年产整车60万辆的沌口汽车城，地处由武汉、孝感、襄樊、十堰构成的湖北汽车产业走廊的交通枢纽的区位优势，发挥全国汽车及零部件出口基地城市的政策优势。 片区已逐渐形成较成熟的汽车及零部件产业氛围。东西湖区近年汽车及零部件产业以连续50%以上的高速度蓬勃发展，已然成为东西湖区发展最快的支柱产业。引进武汉西郊汽车销售有限公司整车销售代理项目、武汉万国汽配城、万国汽配城高桥大市场、世茂汽车城等多个大型项目。,有政府的政策支撑和相对成熟的产业氛围，东西湖区汽车及零部件产业发展前景较好。建议项目规划5-8间品牌汽车4S店，丰富项目业态、差异化经营，但整体规模不宜过大，以免喧宾夺主。,55,专业市场目
27、标客户群定位,品牌家饰家纺、灯具灯饰、家具、建材企业、生产厂家,品牌家饰家纺、灯饰灯具、家具、建材总代理和总经销商,武汉及华中其他地区投资客,56,案例分析,深圳 平湖 华南城,项目规划应该从以下方面借鉴：,华南城虽然与本项目在经营类别上有差别，但同属于区域型的大型专业类交易物流园区。华南城自2004年一期入市以来，得到市场的高度认可，招商和销售反响较好。,57,案例分析深圳 平湖 华南城,项目区位,位于国内唯一国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区，交通便利，配套设施完善； 集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、会展、电子商务、信息交
28、流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交流，及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。,58,深圳 平湖 华南城项目简介,一期：约50万；五大专业交易中心+会展中心+商务配套二期：约184万；五大专业交易中心+培训研发中心+甲级写 字楼+星级酒店+商务服务中心+铁东物流园区+生活配套三期：约26万；五星级酒店+甲级写字楼+培训研发中心+政府办公大楼,59,深圳 平湖 华南城整体规划布局,皮革皮具及原辅料交易中心,纺织服装及面料交易中心,电子原材料及成品交易中心,五金化工塑料交易中心,印刷纸品包装交易中心,华丽城四星级宾馆,12,14,10,9,11,8,7,6,5,4,3,
29、2,1,13,写字楼,五星级酒店,培训研发中心,甲级写字楼,政府办公大楼,环球物流中心,铁东物流园区,华南西苑生活小区,1,1,2,2,3,3,4,4,5,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,60,深圳 平湖 华南城一期产品 组合,61,华南城一期,深圳 平湖 华南城一期产品组合,62,深圳 平湖 华南城二期产品组合,63,深圳 平湖 华南城二期产品组合,华南城二期,64,深圳 平湖 华南城国际纺织服装及面料交易中心二期,65,深圳 平湖 华南城国际纺织服装及面料交易中心二期,奢华舒适的购物环境,极具现代感与时尚气息的外立面,66,深圳 平湖 华南城国际纺织服装及面料交易中心二期
30、,奢华舒适的购物环境,层与层之间间、单层内均有清晰的业态分区 清晰的导示系统,67,深圳 平湖 华南城国际纺织服装及面料交易中心二期,奢华舒适的购物环境,舒适的内部空间尺度 精致的细节设计,68,深圳 平湖 华南城三期产品组合,三期项目,69,深圳 平湖 华南城案例借鉴,Conclusion,借鉴一：科学的功能布局与业态定位。以“专业市场+会展中心+星级酒店+写字楼+生活小区+商业配套”的模式打造集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合商贸城。 借鉴二：合理的园区建筑规划，舒适的景观塑造与便利服务。内部双向6-8车道的宽敞主通道，卖场周围停车广场、内部中央广场、园区观光车免费搭载客户。30万
31、以上的单体交易中心营造出体验感强、环境舒适的shoppingmall式购物环境。 借鉴三：分期开发模式。合理有序的开发进度。一期以交易中心为主，辅以相关的商务配套；二期依托首期交易中心运营态势，以交易中心+甲级写字楼+生活小区+物流园区为主；三期以商务设施配套为主。 借鉴四：卖场内舒适的购物环境。华南城二期30多万平米的大型交易中心比一般零售类购物中心更舒适奢华的购物环境，现代时尚的外立面、内部空间尺度、细节设计等值得称道。 借鉴五：合理的租售策略。华南城只销售30%，大部分物业自己持有，在快速回收一定成本的同时，有能保障后续经营的持续稳定。,70,案例分析,深圳 欧洲城,项目商业应该从以下方
32、面借鉴：,欧洲城总规模约15万，虽然在规模上与项目没有可比性，但作为以“家居装饰为主的商业街区”，其在业态组合、经营定位、细节设计等方面值得项目借鉴。,71,深圳欧洲城项目简介,欧洲城区位示意图,72,深圳欧洲城业态布局,73,深圳欧洲城特色商家,宜家家居,家居用品零售业第一品牌，来自瑞典； 美观实用、种类丰富、老百姓买得起的家居用品； 展示区与提货区分区规划； 66个风格各异的样板间，3个完整的“家”； 快餐、休闲食品、儿童乐园穿插其中； 清晰地导示系统和人流动线； 充足的停车位，地下两层； 免费购物巴士，最大限度为顾客提供便利。,74,深圳欧洲城特色商家,麦德龙,德国的、会员制、仓储式、批
33、发经超市。,迪卡侬,来自法国的、欧洲最大的运动用品零售商。,香江家居,以高端家具建材为主，不同楼层均设立休闲区（水吧、咖啡吧等）。,百安居+特力屋,百安居：来自英国的建材零售品牌 特力屋：来自台湾的软装家居生活馆 一楼西式快餐肯德基,顺电,深圳本土家电企业。,75,人车流动线,沙河东路车流：西侧入口进入，往左进入地下停车场，往右进入地面停车场。 北环大道车流：由辅道进入，与宜家负一层停车场衔接； 主要车道：双向4车道12m双向2车道 6m 楼间道路69m,地下停车场入口,人车流走向,单侧人行道1.5m,76,深圳欧洲城图片示意,宜家样板间引入地下停车，广告牌、示范商品吊牌有效利用空间，提升了广
34、告效应。,特色入口旋转门,广场设置篮球场,休闲座椅,地面及墙体图案,77,深圳欧洲城案例借鉴,借鉴一：合理的业态组合方式“家居（软装饰+家具+建材）+家电+综合超市+运动用品超市+餐饮”业态组合，各商家差异互补，共同做旺市场； 借鉴二：鲜明的经营定位与商家组合来自欧洲的四大品牌商家，让整个项目形成了鲜明的“欧洲主题” 定位，同时产生出强大的品牌效应，迅速提升了项目的知名度； 借鉴三：体验式消费“宜家”通过合理的布局和人流动线、风格各异的样板间、结合餐饮打造出体验式家居消费； 借鉴四：人性化的配套设施规划地上广场和地下车库两种停车场，主干道车流与车库、广场无缝衔接，停车便利。地下车库采用通风对流
35、设计、引入自然光。配有免费购物巴士、户外运动场等。,Conclusion,78,案例分析,我司另外选取了位于四大家居产业区经营较成熟的五大区域型家具城进行了简要的分析。,79,吉盛伟邦国际家具村项目简介,80,吉盛伟邦国际家具村规划布局,一期布局图,一期建筑面积约20万，由14幢风格各异的集家居品牌专卖、展示、交易于一体的展馆建筑、1幢信息中心和1幢公寓式酒店和商务办公建筑组成； 二期建筑面积约25万，包括两个大型的展示大厅； 三期建筑面积约40万，包括展览大厅以及仓库和物流中心。,酒店+ 办公,81,吉盛伟邦国际家具村规划布局,一期引进有出口能力和愿意做内销市场的225个国内品牌和国际品牌，
36、分别形成了国内品牌区和国际品牌区，成为了“中国家具 奢侈品领地”。 时尚的展馆建筑、前卫的景观雕塑、还有水景、绿化和广场，营造了一个现代的、园林的、体验的家具城。,82,吉盛伟邦国际家具村图片示意,83,吉盛伟邦国际家具村案例借鉴,借鉴一：采购与直销相结合的经营模式吉盛伟邦国际家具村以全球家具旗舰店集群的形式颠覆了传统家具卖场模式，综合了采购中心与直销中心两大核心功能，实现了国际采购与零售消费的有机融合； 借鉴二：体验式购物环境的营造绿化、广场、水景与现代的建筑有机结合，营造出园林式的购物环境，打造郊区化、超大型、体验式的家居主题购物中心； 借鉴三：承办全球家具上海采购大会等大型活动宣传项目联
37、合了中国各地家具协会，每年举办全球家具上海采购大会。采购大会将短期展与常年展相结合，实现365天随时展览、洽谈、签约。,Conclusion,84,苏州蠡口国际家具城项目简介,85,苏州蠡口国际家具城业态布局,86,苏州蠡口国际家具城升级改造,蠡口国际家具城经历10多年的发展，逐渐体现出物流配送不完善、配套设施落后的问题，蠡口家具市场10多年来形成的“前店后厂、专一经营”的模式越来越不能满足人们的消费需求，近年来进行升级改造，凸显现代物流和休闲文化元素：市场边上建家具物流园。在家具市场旁边腾出一块土地，建立以家具为主题的物流园，把仓储、运输、质检和金融、通信等融合到一个平台上 。精心策划配套商
38、贸服务业的开发。新建商贸城、汽车城、购购物中心等主题商城，海阔天空、欧陆风情两家大型休闲娱乐广场，规模较大的交易卖场穿插餐饮、娱乐、休闲、购物等配套业态。新建“家居文化馆” 。在蠡口国际家具城相城大道沿线的黄金地段上，新建苏州家具博览中心。,87,苏州蠡口国际家具城图片示意,88,苏州蠡口国际家具城案例借鉴,借鉴一：引进现代物流的必要性苏州蠡口国际家具城升级改造前，没有专属的配送仓储中心，在一定程度上影响了家具城的进一步发展。建议本项目物流仓储中心与交易会展中心同步发展，打造一站式的家居城； 借鉴二：餐饮、休闲娱乐等配套业态的完善家居园区内规划专门的商业街，引进餐饮、休闲娱乐等配套业态；大型卖
39、场内各楼层穿插适量的餐饮、休闲娱乐，丰富项目业态； 借鉴三：交易与会展的结合规划专门的会展中心，展示各类商品、宣传家居文化、引入国际前卫的家居产品和消费意识。,Conclusion,89,河北香河家具城项目简介,90,河北香河家具城项目布局,广东、新时代、汇美、顺美、顺隆、兴华、京达、鑫亿隆、鹏大、春城、随缘、海城、蓝岛、华北国际、双鹤轩、明泰来、贵都、经纬18家家具城； 香河家具材料市场、金龙建材城； 金钥匙国际汇展中心,91,河北香河家具城成功因素,产业基础相对雄厚，以产业的基础形成了专业化的商业市场； 政府的扶持是很大的推动力； 区位的优势。处在环渤海经济圈，天津、北京，包括工业重镇廊坊
40、，辐射周边很便利，同时还能吸引行业内厂家到这里安家落户； 捆绑式统一的管理，避免了内部的非正常的竞争，形成一致对外； 统一的形象宣传。,五大因素成就香河家具城的崛起：,案例借鉴：建议开发商成立专门的物业管理公司对整个园区进行统一的管理、统一运作，降低项目的销售比例，减少园区内部的恶性竞争。,92,成都八一家具城项目简介,西部家具产业区的核心,93,成都八一家具城业态规划,94,案例分析乐从家具城,依托区域雄厚的产业基础和交通优势，经历20多年的发展，成为了中国家具最大的集散地。,95,乐从家具城平面布局,十里家具长廊,96,建筑规划建议,项目分期开发思路 项目整体布局思路 人车流动线/通道/停
41、车位/广场/购物内部空间规划建议 整体产品组合建议 一期产品组合建议,97,建筑规划建议,项目分期开发思路,分三期开发，先开发商业，后推出配套。,项目以家居卖场等商业产品为核心，办公、酒店、公寓和住宅等配套产品完善项目功能，提升项目价值。先推出商业产品打造项目品牌，提升片区关注度； 办公、酒店、公寓、住宅等产品对区域商住氛围要求较高，目前片区还需一定培育期； 商业产品体量较大，分两期开发，逐步推出。,私密性较强； 商业价值不高； 离中心区更近，周边生活氛围更浓厚； 离轻轨1号线更近，市内部交通更便利。,展示较好； 离中心区更近，周边生活氛围更浓厚； 离轻轨1号线更近，市内部交通更便利。,展示性
42、较好； 商业价值较高； 离京珠高速、物流园区近，外部交通便利。,98,建筑规划建议,项目整体布局思路,分区规划，形成产品展销区、物流仓储区和生活/商务配套区，减小相互间影响； 生活商务配套区：私密性较好、商住氛围较浓、交通较便利的区位； 产品展销交易区：交通便利、展示性好、商业价值高的区位； 物流仓储区：交通便利、商业价值较低的区位。,99,建筑规划建议,人车流动线规划建议,“一横三纵”的人车流主动线； 组团式分区、园区清晰的导示系统、免费观光车。,100,建筑规划建议,通道宽度建议,人行道,人行道,3.5m,21m,3.5m,主通道建议为28m，双向六车道，两侧人行道； 辅通道建议为10m，
43、双向两车道，两侧人行道。,101,建筑规划建议,停车位建议,广场停车。临107国道、革新大道等主通道向后退20-30m规划停车广场，截留主干道车流； 地下停车场。负一层规划地下停车场，并在107国道侧规划地下车库出入口。,充足的停车位和便利的停车条件是保障项目日后经营的重要举措。,102,建筑规划建议,广场的打造,沿街广场：以功能性为主，满足项目的停车需求，局部布置主题雕塑、绿化等； 中央广场：内街规划两个大型中央广场，通过喷泉、主题雕塑、景观小品、休闲座椅等营造休闲氛围，节假日可在此举办营销推广活动，起到汇聚人流的作用； 运动广场：展览收藏区规划篮球场、网球场、儿童乐园等，既可以作为住宅、酒
44、店、公寓的配套，又可服务于专业市场消费者。,103,建筑规划建议,购物内部空间营造,合理的空间尺度 中庭、过道、通道、层高、出入口、铺位开间进深等规划合理的尺度，注重适用性与视觉感官效果的结合； 顺畅的交通组织 清晰合理的人流动线，清晰的导示系统，避免出现商业死角位；扶梯、直梯的合理设置组织垂直交通，保障内部人流的层间互动顺畅； 舒适的购物环境 外立面、广告位、室内装修、卫生间等细节设置，自然光、绿色植物、景观小品、休闲座椅等引入室内，营造舒适的购物环境。,104,建筑规划建议,整体产品组合建议,关键点： 大的功能分区、动静分区 各产品对交通的依赖 地块的商业价值 产品的功能性,105,建筑规
45、划建议,一期产品组合建议,A区,B区,D区,E区,A区：国际家居用品博览中心 B区：品牌旗舰店+自营主力店 C区：汽车交易中心 D区：家电+休闲商业街+商务酒店+办公 E区：物流仓储,C区,106,建筑规划建议,A区：家居用品批发区,打造华中地区首席家饰家纺、灯饰灯具等家居用品专业市场,107,建筑规划建议,B区：品牌家居体验馆,108,建筑规划建议,C区：汽车交易中心,109,建筑规划建议,D区：商务配套区,展销区,会展/酒店/公寓等,住宅区,展销/办公区,广场,1,2,3,关键点： 便捷性方便专业市场、住宅、办公、会展、酒店等各类人群的消费。 哑铃型布局家电卖场、商务办公裙楼集中商业两端分布，中间规划情景式商业街衔接。,110,建筑规划建议,E区：物流仓储区,2018/12/14,Thank You !,地 址：深圳市福田区深南大道大庆大厦25楼D/E 电 话：0755-82984478 82984578 传 真：82984300 邮 编：518048 网 址： email:megaroad ,THE END,
