1、建筑物区分所有权之,共有权的行使,小组成员：130,案例,张某、周某等五人均系某市某小区业主。1999年9月初，周某在对其购买的2-1-2室进行装修的时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜，造成原底层公用走廊成为周某一户独用。张某等四户与其协商让其拆除，恢复原状。然周某未予拆除，故张某等四人以底层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周某的行为，侵犯他们的合法权益为由诉至法院，要求周某拆除违章搭建。周某则辩称，房屋的公用部位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽未划定哪些部位属于哪些住户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约
2、定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼请求。,法院应如何判决？,如何认定共有部分？,共有权人如何行使共有权？,一、建筑物区分所有人的共有权,共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。,在区分所有中，共有的类型比较复杂：法定共有和约定共有共有和准共有小区内全体业主共有、某一栋建筑物内业主的共有、特定单元或特定几个业主的共有。,建筑物区分所有人的共有权的属性,1）不可分割性 根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有
3、不可分割性，否则，不成其为共有。因此，各国建筑物区分所有权法大都明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分，但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限。 2） 从属性 鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。因此各国建筑物区分所有权法大都明定，共有部分具有从属性，任何移转区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权。,共有权,物73：建筑区划内的道路建筑区划内的绿地建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 物74：占用业主共有的道路或者其他场
4、地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 物79：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有,建释3：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,法定共有部分,道路、绿地、公共场所、公共设施、物业服务用房 占用业主共有道路或其他场地用于停车的车位 维修基金 建筑物基本构造部分 建筑物共有部分及附属物 其他非市政或私有的场所和设施等 建筑用地使用权,讨论： 此处共有权是共同共有还是按份
5、共有？,共有的性质：三种观点,按份共有：由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的中国物权法草案建议稿便采纳了这种“按份共有说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。” 物权法第80条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,2、共同共有：杨立新的观点，其观点是此共有是不受份额限制，不能分割的。 3、既可以是按份共有，也可以是共同共有。王
6、利明教授观点。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，而应根据具体的使用情况来确定。所谓根据具 体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共同使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围，则只能认为该财产为共同共有的财产。,例如共有楼梯、共用的设备和附属建筑将均应共同使用，这些财产显然应为共同共有的财产。但是如果能够将某些共有财产确定为何人使用，或按照一定的份额确定使用范围（如隔墙、为某些层专用的楼梯、房屋共有部位必要的装饰等），可认为是按份共有的财产。此外，如果当事人就共有财产特别约定应按照一定的份额使用、收益并承担修缮等义务， 应认为该财产为按份共有
7、的财产。,二、共有权的行使,物权法72条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。,业主对共有部分的权利和义务。除非另有约定，区分所有人按“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。 所谓“持有份”，指专有部分的面积占建筑总面积的比例。,业主的权利,1、使用权：按照共用部分的性质、用途或约定使用（否则损害赔偿）。 共同使用：电梯、走廊等 轮流使用：公厕马桶、电话、洗衣机等 2、收益权：物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 3、对公用部分“无伤
8、大雅”的修缮改良权：不影响、损害公用部分的修缮；变更大的要全体业主决定。 4、物上请求权：即共用部分受到侵害，区分所有人有权要求停止侵害、排除妨碍、返还原物、恢复原状、赔偿损失。,第76条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主
9、且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,业主的义务,1、依共用部分的本来用途使用共用部分； 2、按约定或按持份比例（具体计算公式：业主专有部分占建筑物总面积的比例）分担共同费用与负担 ； 3、不得以放弃权利为由不履行义务,物权法第80条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,不得以放弃权利为由不履行义务,例：1、业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用； 2、在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交
10、纳暖气费用,法院判决,审判 一审法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同共有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。 周某在共用部位擅自搭建，侵害张某等人的合法权益，张某等人的诉讼请求应与支持。因而，一审法院做出判决：周某应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状。判决后，周某不服，以原审辩称理由提起上诉。,二审法院认为，本案双方当事人各自购买了住房的产权，形成了建筑物区分所有的法律关系，二审法院做出了驳回上诉，维持原判的终审判决。,谢谢观赏！,Thanks!,
