1、长沙公寓市场调研报告,一部A组 杨志敏 2017.10,目 录,CONTENTS,政策推动商务公寓走热,政策调控对住宅限购越严格，推动了商业公寓市场越火爆,01,3.18新政（2017年） 限购：省内非长沙户口限购一套住宅，省外户口须在长沙连续交满12个月以上的社保或个税后可购一套。 限贷：首套房首付3成，二套房首付3.5成或4.5成。,5.20新政（2017年） 限购：长沙户口限购2套，非长沙户口须在长沙连续交满12个月以上的社保或个税限购1套。 限售：取得产权证满2年后方可交易。,9.23新政（2017年） 限购：长沙户口限购2套（须第一套拿产权证满3年才能购第二套）非长沙户口限购1套（须
2、连续交满24个月社保/个税） 限售：取得产权证满3年后方可交易,长沙住宅最严调控 限购、限贷 限售、限价,住宅最严调控，住宅性质公寓步入严冬。,住宅限购、限贷、限售、限价，大部分人失去购房资格,商业公寓市场迎来契机，有利于减少商业市场库存压力。,大部分人已无资格购买住宅，转而挤进商业公寓市场，量价齐升。,市场观点：政策调控对住宅限购越严格，进一步推动商业公寓市场越火爆,一面是住宅，一面是商业,长沙公寓市场概况,回顾往年长沙公寓市场 2013-20162017长沙公寓市场行情 2017-至今,02,数据来源：中原研究中心数据库,从2013年至2015年，长沙公寓市场行情低迷，整体供过于求，库存大
3、，去化周期较长。从2016年二季度开始房地产市场回暖以及政策影响，投资客户大量增加，公寓市场成交量直线上升，去化周期明显缩短。,2013年公寓面积段成交分析为40-50的占比29.3%，30-40的占比23%，50-60的占比20.7%； 2014年公寓面积段成交分析为30-40的占比24.4%，50-60的占比24.1%，40-50的占比21.7%；,市场观点：往年公寓面积段成交分析，主力面积段多为30-60。,2015年公寓面积段成交分析为40-50的占比23.6%，50-60的占比22.1%，30-40的占比18.1%； 2016年公寓面积段成交分析为40-50的占比31.3%，50-6
4、0的占比19.7%，30-40的占比11.4%；,市场观点：往年公寓面积段成交分析，主力面积段多为30-60。,2013年公寓单套成交价分析为30-40万/套的占比32%，20-30万/套的占比17%，40-50万/套的占比17%； 2014年公寓单套成交价分析为20-30万/套的占比33%，30-40万/套的占比29%，40-50万/套的占比16%,市场观点：往年公寓市场分析，主力单套成交价区间为20-50万元/套。,2015年公寓单套成交价分析为20-30万/套的占比33.7%，30-40万/套的占比25.8%，40-50万/套的占比13.6%； 2016年公寓单套成交价分析为30-40万
5、/套的占比32.2%，20-30万/套的占比24.9%，40-50万/套的占比13.8%；,市场观点：往年公寓市场分析，主力单套成交价区间为20-50万元/套。,供销量,70年产权公寓已连续4个月0供应，因受限购政策的影响，70年产权公寓占了客户购房名额，导致成交量持续波动下行，特别是5.20新政和9.23新政之后，成交大幅跳水。限购松动前成交量难以提升。,最近一年内，70年产权公寓月均价一直在8000-10000之间波动，至2017年8月均价9337元。,价格走势,截至2017年8月为止70年产权公寓还有43.16万方。去化周期11.5个月。其中天心区雨花区存量压力最大。,存量,市场观点：2
6、017年以来，70年产权公寓受政策限制，成交量急剧跳水，市场低迷，但价格依然高位,商务公寓 整体供销价,1-6月內五区商务公寓整体供应16万方，成交42万方，供求比为0.38，供不应求，成交均价为9292元/。,长沙内五区商务公寓市场供求量价走势（201701-201706）,数据来源：中原数据平台,商务公寓 区域供销价,分区域来看，上半年商务公寓成交主要集中在岳麓区和雨花区，占总成交的75%；雨花区供求比仅为0.08，天心区供略大于求，芙蓉区成交均价最高，为11173元/ 。,2017上半年长沙内五区商务公寓区域供求量价走势,2017上半年长沙内五区商务公寓区域供求,数据来源：中原数据平台,
7、商务公寓 板块供销价,分板块来看，1-6月大市府板块成交量居首，其次为省府红星板块，中心板块成交均价达12805元/。,江,大托暮云,省府红星,中心板块,芙蓉马王 堆板块,大王山,湘,望城 (数据延迟）,滨江,高铁新城,滨江,星沙,含浦洋湖垸,岳 麓 山,桃 花 岭,雷锋金星北,梅溪湖板块,大市府 板块,麓谷板块,隆平高科板块,月湖城北板块,2017上半年内五区各版块商务公寓成交热力图,2017上半年长沙内五区商务公寓板块成交量价走势,数据来源：中原数据平台,商务公寓 成交结构,从成交面积段来看，40-50成交面积占比最大，达41%；从成交单价来看，1.2K-1.5k成交量占比最大，为30%。
8、,2017上半年内五区公寓分面积段成交,2017上半年内五区公寓分单价段成交,数据来源：中原数据平台,单位：万方,市场观点：2017年以来，住宅限购不断加强，但商务公寓市场逐渐繁荣，成交量上升，价格上涨，将呈现供不应求的趋势。,市场由冷变热 往年的公寓市场低迷，成交量小，库存大，但随着2016年房地产市场的全面回暖，住宅公寓成交量直线上升，哪怕2017年住宅限购后，商务公寓市场又继续走热。,政府的政策对市场作用明显 2016年贷款利率创历史最低，住宅的首付仅仅两成，房地产市场回暖，70年产权住宅性质公寓成交量直线上升。2017年对住宅产品限购限贷，70年产权公寓成交量急剧跳水，40年产权商务公
9、寓不限购而成交量大涨。,小面积低总价的公寓最受欢迎 面积30-60平米，单套成交价20-50万的公寓，最受投资客户欢迎，占市场成交量的绝大部分。,公寓单价已呈高位运行趋势 近一年来，40年产权商务公寓由均价6000元/上涨到11000元/，然后价格基本保持9000-10000元/左右波动。,公寓样本数据分析,公寓样本分布区域公寓样本指标分析,03,选取目前长沙各区最具代表性的24个公寓项目为样本。主要集中于市府板块、洋湖板块、中心板块、省府南、武广板块。通过对这些样本的调研，从某种程度上能够反映出目前长沙公寓市场的状况和走势。,兰亭湾畔,远洋外滩一号,启迪协信中心,中交里城,市场观点：24个样
10、本调研是长沙公寓市场的典型代表，反映出目前长沙公寓市场基本特点和热销走势，后面的分析中将会一 一阐述。,在长沙公寓样本的数据分析中： 公寓体量2-4万方的占比最多达到38%，其次为2万方以下的占比29%，6万方以上的占比28% 公寓户数在1000户以上的占比最多达33%，其次为300-600户的占比29%,市场观点：市场上公寓体量大部分低于4万方，体量不大但户数多，易于销售。,在长沙公寓样本的数据分析中： 公寓主力面积段在40-60的占比最多达48%，其次为25-40的占比29% 公寓单套总价为25-40万的占比最多达到57%，其次为40-60万的占比24%，60-100万的占比14%,市场观
11、点：小面积低总价25-40万的商务公寓最受市场欢迎。,在长沙公寓样本的数据分析中： 公寓月均销售在10-30套的占比最多达到43%，其次为30-60套的占比24%，90-150套的占比14% 公寓销售团队为代理公司的占比最多达52%，其次为自销的占比29%，自销+代理混搭的占比19%,市场观点：月销超过30套的公寓项目占大部分（57%），销售团队以代理为主，但自销有增多趋势。,在长沙公寓样本的数据分析中： 公寓装修状况为毛坯的占比最多达到48%，其次为毛坯+精装混搭的占比33% 公寓产权年限为40年产权的占比最多达67%，其次为70年产权的占比33%,市场观点：市场以纯毛坯公寓为主占比接近一半
12、，公寓市场中40年产权占主流。,在长沙公寓样本的数据分析中： 公寓层高为3-4m的占比最多达到58%，其次为4m以上的占比26%，3m以下的占比16% 公寓类型为酒店式公寓的占比最多达67%，其次为LOFT的占比19%,市场观点：公寓市场层高以3-4m为主，公寓类型中酒店式公寓占市场主流。,在长沙公寓样本的数据分析中： 公寓营销方式中做低首付的占比14%，带租约的占比10%，但是不做低首付也不带租约的占76%,市场观点：低首付和带租约的营销方式现在比较少见，但做了低首付的几个项目销售去化速度比较快。,在长沙公寓样本的数据分析中： 公寓拓客渠道有分销的最高占比达37%，其次是有转介的占比23%，
13、有自行销的占比20%,市场观点：公寓市场销售良好的项目都在打通分销转介或自行销等各种渠道拓客，成为市场主流。无渠道拓客的项目基本没有市场。,市场观点：公寓市场一般通过商业配套、硬件包装等来增加附加值，进而提高客户心理价位，认可项目价值。,市场观点：公寓市场溢价手法呈现多样化、商业化的特点，普遍通过精装修和增加商务配套来提升溢价空间。,小面积低总价占主流,40年干过70年,卖得好的有分销转介,1,2,3,热销公寓个案分析,04,40天劲销800套，缔造公寓销售传奇,销售情况： 17-B#栋公寓于2017年8月27日开盘，当日推出231套售罄。 开盘后平推至10月7日仅仅40天，整栋公寓清盘，缔造
14、了长沙市场40天劲销858套公寓的传奇。,户型配比： 17-B#栋，1-3层为商业配套，4层为空中花园，5-31层为40年产权商务公寓。 公寓5T33H，主要有25和35两种户型，共858套。,在住宅产品限购限贷但商业公寓不限购之时，开发商领导抓住有利时机，积极推货面向市场，把不限购不限贷的商业公寓做成了行业销售标杆。,项目设计抓住了市场的脉搏，把握了客户投资心理，针对性的开发小面积低总价的公寓户型。不仅受到很多客户的欢迎，而且实现完美溢价。,项目一开售就确定了低首付政策。仅仅38000的低首付，大降低了投资成本，让很多客户有能力一次认购多套，形成热销氛围。,先后与多家分销公司合作，带来60%
15、以上的客源，为项目热销提供了强有力的客源保障。,1、开发商积极,2、低总价,3、低首付政策,4、分销带客多,这个公寓，为何如此热销？,长沙公寓市场高价、高质的形象名片,销售情况： 2017年9月28日开盘，南塔北塔共推出300套，当日成交260套，去化率86%； 开盘方式：网上系统选房，优先大客户。当日到访1000人左右。 开盘优惠：开盘88折，签约98折，成交均价23000左右。 节点紧凑：9月9日营销中心开放，9月20日开启认筹，9月28日开盘，全过程仅仅20天时间。,户型配比： 南塔20层，精装修LOFT公寓，层高4.5m，包含57平三房两厅、89平四房两厅两种户型，空间利用率高，赠送面
16、积大，特为商务精英完美打造。 北塔27层，毛坯LOFT公寓，层高4.5m，包含52平摄影工作室、83平录音工作室、208平模特经纪室三种户型，空间灵动多变，特为办公人群完美订制。,在房地产市场严格调控的高压之下，商业公寓不限购不限贷，开发商抓住有利时机在9.23新政之后并且国庆节前开盘面市，高价高质，成就公寓市场的形象标杆。,项目位于坡子街核心地段，步行街的核心商圈，周边商场酒店林立，聚集精英人群，客户品质高数量多，对核心地段价值的极大认可，为项目实现了溢价。,项目针对核心地段寸土寸金的特点，设计LOFT户型，空间利用到极致，57平做三房，89平做四房，同时创新设计摄影、录音、经纪工作室，获得
17、了众多投资者的认可。,先后与多家分销公司合作，带来60%以上的优质客源，为项目热销提供了强有力的客源保障。,1、抢时机,2、核心地段,3、创新户型,4、分销带客多,这个公寓，为何如此热销？,多年商业地产经验，缔造商务公寓的传世经典,销售情况： 1#栋公寓于2017年10月1日采用线上选房的方式开盘，当日推出432套。 2017年8月初开始蓄客，9月30日交2万升级办卡500张，10月1日开盘售罄。,户型配比： 公寓共有两栋（1#2#），1-3层为商业配套，4层为空中花园，5-31层为40年产权商务公寓。 公寓为2梯4户3单元，面积段只有69，两房两厅。两栋公寓共计864套。,在70年产权住宅产
18、品限购收紧之时，启迪协信是40年产权商业公寓，不限购不限贷，选准这个时机开盘，客户投资不受政策任何约束，销售一炮打响。,虽是40年产权，但产品设计却仿照住宅做成2梯4户3单元，户型是两房两厅69，精装修，无论是自住还是投资都能满足大多数无住宅购买资格的客户的需求，受到市场追捧。,位于滨江板块重要地段，湖南金融中心的核心位置，临近地铁四号线茶子山站带来较多人流量；同时与长郡滨江中学只有一路之隔，市场升值潜力大。,项目一开始蓄客，就马上建立20人以上的自行销团队，负责在各竞品拦截潜在客户，为项目热销提供了有力的客源保障。,1、上市时机好,2、产品设计好,3、地段配套好,4、自行销带客,这个公寓，为
19、何如此热销？,大盘热销，傲视金星北,销售情况： B#栋公寓于2017年5月26日首次开盘，推出180套当天售罄。 从5月首开到9月份一共经历4次开盘，共售出500多套，目前B#栋仅剩余200套左右 价格从首开时的5500一直追涨到现在接近7000元，在金星北实现了商务公寓的溢价增值。,户型配比： 公寓共有两栋（A#B#），1-3层为商业配套，4-29层为商务公寓。 面积38、51、53三种户型，5梯30户，共计750套/栋，两栋合计1500套。,在70年产权住宅产品限购之后，明发国际城是40年产权商业公寓，不限购不限贷，选准这个时机开盘，客户投资不受政策任何约束，首次开盘就一炮打响，持续热销。
20、,项目采取低开高走的策略，首次开盘低于市场预期仅仅5500入市，一炮打响知名度。价格几经上调，营造上涨势头，增强客户信心。总价也不高，客户容易接受。,项目不仅单价低总价低，而且还实行低首付政策，首付可做2.5成，大大降低投资门槛，抢断较多客户资源。也让很客户有能力一次认购多套，形成热销氛围。,项目由中原地产独家销售，开通分销、转介等多种渠道拓客方式，为项目热销提供了强有力的客源保障。,1、不限购,2、低开高走,3、低首付,4、转介资源多,这个公寓，为何如此热销？,长郡外 八方里 成长型不动产,销售情况： 2017年4月8日VIP登记开始，总计办卡421张，5月11日认筹，办卡482张，6月3日
21、首次开盘推售340套，去化307套，去化率90% 认筹交20000享五重优惠：定存99，认筹99，减2000元，签约99，一次性98（按揭99） 当时成交均价9200，贵一点的达到9800。这个价格比周边邻近项目溢出1000元之多，实现完美溢价。,户型配比： 公寓1栋，1-2层为商业配套，3-31层为商务公寓。 面积59、60、65三种户型，7梯17户，共计493套,在70年产权住宅产品限购之后，长房八方里是40年产权商业公寓，不限购不限贷，选准这个时机开盘，客户投资不受政策任何约束，首次开盘就一炮打响，持续热销。,项目周边5所学校环绕，临近市教育局，与长郡双语中学仅一路之隔，丰富的教育资源和
22、中高端的消费群体，让客户感受到较大的增值空间。,“长郡外 八方里 成长型不动产”核心价值点明确，持续传播记忆深刻。”青少年素质教育基地“的打造形成市场差异化，深得客户的价值认同。,项目由中原地产独家销售，建立了自行销团队，还有转介、有分销、有老带新、同时在高速公路媒体、潇湘晨报等投放。全方位拓客，为项目热销提供了强有力的客源保障。,1、不限购,2、地段好,3、价值点明确,4、全方位拓客,这个公寓，为何能创造溢价？,地段、地段、还是地段,销售情况： 1#栋公寓于去年售完，3#公寓于2017年1月开售推出570套，两个多月售罄。平均月销200套。 2#栋公寓将于11月预推。,户型配比： 公寓共有三
23、栋（1#2#3#），1-6层为家居广场商业配套，已经开业；7-28层为住宅性公寓。 面积27、51两种户型，5梯28户，共计588套/栋,项目邻近双地铁（4号、5号线），距地铁站仅200米；邻近城际轻轨站；领近万家丽快速路；距高桥商圈仅仅2分钟车程。如此优越的地段，升值潜力大，获得客户认可。,项目是70年产权公寓，前两栋是赶在3.18限购之前售罄。当时开发商认清了形势，抓住一波好行情；但是最后这一栋由于限购，迟迟未能推售。,项目配套7万方集中商业，结合高桥商圈的特点而有效定位为家居广场。在公寓销售期间就引进多个国内外知名品牌，并于5月成功开业，给客户增强了极大升值信心。,项目由中原地产独家销售
24、，开通分销、转介、老带新等多种渠道拓客方式，为项目热销提供了强有力的客源保障。,1、地段好,2、抓住好行情,3、集中商业体,4、转介资源多,这个公寓，为何如此热销？,南城的标杆，全渠道拓客保驾护航,销售情况： 最近一次开盘是2017年5月10日，推1#公寓共435套，开盘去化率90% 从2016年9月首开到2017年5月，已售完1#2#3#4#栋公寓，共1150套。目前只有5#6#7#8#未售。在此之前已售完4栋公寓。平均月销120套。,项目规划： 规划7栋公寓、1栋写字楼和4万方集中商业广场。 商业打造成个性化的剧场形式，以中心广场为中心与各楼栋相连，各个分散商业与中心商业连为一体，区域互通
25、，实现商业无死角。业态规划以美食、购物、酒吧娱乐、儿童成长为主，打造为湖南长沙唯一全开放式情景街区MALL、唯一全时段24小时活力城、唯一全龄段全家庭消费地。,4#,2#SOHO,1#SOHO,7#SOHO,3#,复星地产旗下拥有多家开发企业，投资已经遍布中国26个城市，管理资产总额达1000亿元，进入中国地产投资开发领先企业行列。优秀的品牌效应深受客户的信赖。,项目坐落于南城最旺的商圈，与德思勤广场相邻，不仅拥有南城最多的人流量，而且拥有省政府区政府所独有的行政CBD高层次群体，市场认可这种投资潜力。,南城最高端的公寓项目仅售11000的价格，与相邻的德思勤公寓16000的价格相比具有明显价
26、格优势。客户在互相对比中更容易接受这个项目。,拓客方面先后与多家分销公司合作，同时建立自行销团队，开通个人转介，三种拓客方式全渠道打通之后，带来80%以上的客源，为项目热销提供了强有力的客源保障。,1、大品牌,2、地段为王,3、价格优势,4、全渠道拓客,这个公寓，为何如此热销？,在住宅限购限贷政策最严厉的时候，商业公寓的市场迎来发展的契机。对于目前在售的商业公寓项目而言，如若能做好渠道拓客，做好低首付降低投资门槛，保持合理定价，一定能做成区域内的销售标杆。,商业公寓市场迎来发展契机,鸣 谢,本次报告几经修改，终于成功面世。 衷心感谢中原策划经理刘云峰、主策邓小龙的悉心指导并提出宝贵的修改意见。 同时在踩盘过程中，得到许多地产同行朋友的大力支持，版面有限无法一 一列举，在此深表感谢。,谢谢您的观看!,Thank you for coming!,
