1、,苏州胥口港龙乐汇城项目 市场研究报告,www.horizon-,以主题商业地产&产业地产为核心的全案策划咨询机构,上海零点商业地产研究院,2013年07月,2,通过对宏观经济、标杆及竞争购物商业、其它相关商业、商户品牌、消费者行为特点等方面的研究分析，为港龙胥口乐汇城项目定位营运提供相应参考和依据,研究目的,3,零点将从实际地块属性出发，分析判断可能的项目发展方向，同时结合宏观、中观、微观等方面的详细研究，最终提出关于乐汇城项目的参考建议和依据,整体研究思路,4,目录,Contents,5,一、地块研究,目录,Contents,6,地块属性,本案地块属批发零售、住宿餐饮及问题娱乐用地，产权年
2、限为40年，可开发业态包括普通零售、餐饮、酒店、文体中心等等。,7,一、地块研究,目录,Contents,8,地理位置,苏福快速路,本案地块位于灵岩山景区南侧，紧邻苏福快速路，东接南环高架西延伸，待高架建成后，至老城区及园区的车程将分别为15分钟和20分钟，交通非常便利。,太湖,南环高架西延,9,地理位置,本案是周边乡镇进入城区的必经之地，可以通过业态规划将本案打造成拦截式商业，节流周边乡镇的可观消费力。,市区方向,10,一、地块研究,目录,Contents,图：项目周边3KM地块划分,本次走访将项目地三公里范围内的地块根据主干道分为六个区块,项目区块具体界定,11,本案5分钟步行可达灵岩山景
3、区与木渎景区； 区块1为灵岩山景区，西至藏书镇，商业主要集中于石胥路两侧，石胥路往北有众多石雕生产加工企业，区域内在建或建成的住宅区仅有岚山别墅及藏书佳盛花园； 区块2、3、6为胥口镇区域，区域内企业众多，不乏优秀的日资企业，如三洋，区块内商业主要集中于胥口镇中心的胥市街，目前胥口镇处胥江河旁的胥江文化广场外，暂无商业用地或项目供应； 区块4、5为木渎镇区域，其中区块4为规划中的滨江新城板块，已包括万科在内的许多优质住宅项目，区块5为古镇区，如香港街、花苑街、金山路等老牌商业聚集区。,图：项目周边3KM地块功能分布,本案三公里范围区域内虽然有两灵岩山与木渎两大景区，然而商业氛围却不高，仅在木渎
4、镇金山路、花苑街处有商业聚集，大型商业也仅有天虹商场与永真百货两家。,项目地处木渎两山一镇核心区，北接灵岩山景区，东临木渎景区，周边众多别墅项目，商业氛围不高,12,分布类型 区域概况,自驾交通便利，地处苏福快速路南侧，属南环西延段，15分钟通达老城区，20分钟可至园区,13,分布类型 周边交通,本案周边500米内的公交站点有6处，500至1000米的公交站点有9处，涵盖公交线路21条，可达性良好,14,分布类型 周边交通,1,苏 福 路,苏 福 路,灵山路,孙 武 路,灵天路,穹 灵 路,岚山别墅,山景天下,一箭 河,胥 江,胥 江,灵岩山景区,木渎古镇景区,2,文 胥 路,东欣新村,3,5
5、,6,100m,7,4,8,9,1,2,3,4,5,6,7,8,9,周边公交涵盖了金庭、香山、藏书、光福、金庭、越溪、藏书等镇并通达新区高铁、老城区火车站及园区,15,分布类型 周边交通,建议在本案门口设立招呼站,本案,项目周边三公里内住宅以多层、高层为主，已吸引诸多知名开发商如万科、朗诗等，目前区域住宅价格多为8000元左右，万科、朗诗 住宅品质较高，均价分别达到11000和9500； 住宅小区的分布较为集中的区域为木渎古镇的南北两侧及胥口镇靠近太湖的区域，即主要分布在本案的东部与南部，北部和西部有少量楼盘供应； 本处于交通要道苏福快速路南侧，属正在建设的南环西延线，四处的通达性较好。,图：
6、项目周边3KM住宅分布,万科朗诗等品牌开发商已入驻，将拉升区域品质；现有住宅以中高端别墅、中档商品房及回迁房为主,馨乐花园,东欣新村,山水华庭,山合院,山水华庭,山景天下,山水华庭,吉祥一村,山水华庭,吉祥二村,山水华庭,吉祥公寓,山水华庭,全景花园,山水华庭,玲珑苑,山水华庭,胥江花园一号,山水华庭,岚山别墅,金运花园,万科城,紫竹苑,灵园山庄,学林雅苑,在售房,回迁房,别墅,16,分布类型 周边住宅,山水华庭,嘉盛花园,山水华庭,胥香花园,普通住宅,本案南侧1-2KM处即为万科城，该项目未来预计可为区域内导入中高端人口1万余人,估算总人数=总户数*入住率*户均人数，其中普通住宅以3人/户估
7、算，混合小区以4人/户估算，别墅以5人/户估算,17,周边住宅人口估算,18,估算总人数=总户数*入住率*户均人数，其中普通住宅以3人/户估算，混合小区以4人/户估算，别墅以5人/户估算,本案3KM范围内有别墅小区23个，将为本案提供2.4万余名中高端消费群体,周边住宅人口估算,19,目前项目周边三公里范围内居住人口已近7万人，该数据尚未包括尚未拆迁的私房住户； 至2015年，随着目前在建项目的完工入住，尤其是本案南部的万科城的竣工交付，将使本案周边三公里范围内的居住人口达近10万人，同样，该数据尚未包含为拆迁的私房住户；,本案3KM范围内现有居住人口近7万人，至2015年将达10万人（该数据
8、未包含自由私房的居民人口）,周边住宅人口估算,灵岩山 景区,古镇景区,图：项目周边3KM生活配套布局,本案3KM范围内的商业集中区主要在木渎古镇北侧，香港街、花苑街、金山路、中山路沿线,项目周边三公里内商业项目并不多，最有影响力的属花苑街、金山路口的天虹商场以及金山路、中山路口的永真商城； 天虹商场是前两年刚开业的商场，折扣力度较大，渐成为区域的购物中心，而永真商城由于经营时数较久，几乎没有折扣，由于品牌口碑良好，仍有许多忠实的顾客； 香港街、中山路及金山路沿线商铺较多，商业氛围较好，但品牌度不高； 惠灵路及花苑街以非正规娱乐业为主，因此未做梳理；,20,分布类型 周边商业,本案,香港街,中山
9、路,天虹商场,永真百货,永真商城,金山路,非正规娱乐业,非正规娱乐业,石胥路,乐购商城 中国移动 重庆麻辣烫 厂家直销 农贸市场 健氏药房 大拇指包子铺 木读联超市 苏州银行 心连心药店 小精灵幼儿园 温馨窗帘布艺 羊肉农家菜 宝之乐暑假班 兄弟石雕 一品石材批发商 鹏升石雕工艺品 惠安金华石雕 殷家商行小卖部 公牛插座 烟杂店 木渎镇顺泰石材工艺 峰云土菜馆 老陈电动工具 盛达石材砖雕 久盛庭院景观,1,2,玉春副食品商行 水兴小店 沈记羊肉 安徽大排档 中国体彩 小阮烧烤 福彩 移动（手机店） 小商品店 任龙面馆 杂货店 诗秀发型 小五金家电 裁缝店 修家电 小百货 超越发型 牛肉拉面 老
10、黄种子店 电脑回收 顶剪理发 平价精品鞋店 大嘴巴小吃,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,5I,6I,7I,8I,9I,10I,11I,12I,13I,14I,15I,16I,101,102,103,104,201,202,203,205,206,207,208,209,210,211,212,213,石胥路两侧商业偏低端，以服务周边村民及企业打工者为主，业态为传统超市、杂货店、餐饮、理发店等,21,石胥路 商业,1,2,3,序 号 至 序 号,21,4,至,5I,14I,15I,16I,101,102,103,104,至,20
11、1,213,石胥路,穹灵路,石胥路为里本案最近的商街，商业部分全场近400米，有商家49户，业态偏低端，主要为周边乡镇及企业打工者进行配套，包括普通饭馆，中小型超市、杂货便利店及理发店等； 石胥路两侧商铺租金较便宜，30平米商铺月租金约1000元。,金山路沿线为木渎镇商业中心，花苑路口为天虹百货，中国山路口为永真商城，同时沿线有众多银行办公处,22,金山路 商业,中信银行网点 农行网点 爱婴岛 罗蒙 柒牌 阿玛施 Danhudi 要德火锅 吴中典当 江苏银行,1b,2b,3b,4b,5b,6b,7b,8b,9b,10b,永琪spa 兰州拉面 星辰网吧 石家厨具 秀域减肥 艾蒂女spa 五金 沈
12、永大烟酒店 贵肤人 信立电脑 五金 温州牛头馆 美利达 白云书店 阿桌甜品 桂兴广告装饰 万佳厨具 舒蕾沈社 格力空调 艺雅格礼服唐装,10a,11a,12a,13a,14a,15a,16a,17a,18a,19a,20a,21a,22a,23a,24a,25a,26a,29a,30a,31a,32a,33a,34a,35a,36a,37a,38a,39a,40a,41a,42a,43a,44a,45a,46a,47a,48a,49a,组合美发 捷安特 大象饲料 阿米尼（车） 烟花 美雅spa 移动营业厅 天音 金利烟百商店 江南刻字社 蒸优味馒头店 锦地房产 皮王凡客（鞋） 苏州银行 建行大
13、楼 吴越宫（休闲浴场） 永真高城 中行网点,11b,12b,13b,14b,15b,16b,17b,18b,19b,20b,21b,22b,23b,24b,25b,26b,27b,28b,29b,30b,31b,永真专卖 龙虾馆 起点美发 天虹电脑 红酥手 金莎美发 可的 兴华 长今汗面馆 海王星辰 洋河蓝色经典 雅仕居藏书羊肉 力得办公用品 吴良材 交行网点 银之湖美发 阳光海味世家 招行网点 快点火锅 电信营业厅 三星,金山路（中山路-花苑街）全长约600米，除天虹、永真外，约有商户86家，其中不乏品牌专卖； 金山路沿线银行支行达7家，是区域最繁华的路段之一； 整条街零售约占76%、餐饮约
14、占17%、娱乐约占7%，零售占比较高； 普通零售租金3元左右。,永真专卖： 1F：哥弟、Jack&Jones、Vero Moda、Sellected、Nike、Addidas 2F：羽绒馆 3F：新东方,木渎 政府,木渎宾馆（在建）,香港街（中山路-花苑街）共有商户109家，其中94%为零售，且为母婴零售及女装零售，租金5-6万,23,香港街 商业,黑店（服饰） 天禧（服饰） 健生源 好人大药店 balalala 雾都之花（女鞋） 雅芳 艾尚 柚子林 荷艾 LOVE V 时尚一司 露蒂司 OL衣橱 艾奎琳（内衣） 美甲 岸和田（服装） 零度空间 昌明眼镜 卡伊服饰 魅力女人 福联升 斌荣烟东
15、鸿资情 星星网吧 依美鞋业 女人缘服饰 红蜻蜓,1a,2a,3a,4a,5a,6a,7a,8a,9a,10a,11a,12a,13a,14a,15a,16a,17a,18a,19a,20a,21a,22a,23a,24a,25a,26a,27a,28a,29a,30a,31a,33a,34a,35a,36a,37a,38a,39a,32a,ZONE IRIS 时尚贵夫人 摩凡九美 自在 色彩女人 三星 中国移动 海越荣盛足浴 贝因美 欧点 撞球乐园 华润万家朵以 Nono 永创伊 芳的彩妆 名仕 辛世宝贝 出口成衣 蜕变 曼都发行 轻舞飞扬 G-STORE 美力魔坊,金手指推拿 顽皮宝贝（摄影
16、） 小丫家 七杰辉（儿童装） 薇薇新娘 时尚箱包 卡几菲特（童装） 非凡视觉 红黄兰 ABC（童装） 艾米摄影会所 百变米奇 婉甸（女装） 风情满屋 Dadida（童装） 戴其蒂 布丁（童装） 华丽窗艺布艺 特步 米多 酷卡（饰品） 红牡丹 莲佛卡 JOJO Q店 名品箱包 甲备店 同仁泰,1b,2b,3b,4b,5b,6b,7b,8b,9b,10b,11b,12b,13b,14b,15b,16b,17b,18b,19b,20b,21b,22b,23b,24b,25b,26b,27b,28b,29b,30b,31b,33b,34b,35b,36b,37b,38b,39b,40b,32b,大明眼
17、镜 宝贝计划 创维电视 ddbb 海星便利 名流鞋业 联中鞋城 中国联通 孕婴岛 巴笛尔 新星女友 艾曼莲 柏彩服 雪尼芳 大明眼镜 牛仔基地 蓝色妖姬 步云鞋业 中移专营店 龙都 艾可西尼 康乃馨婚庆礼仪 Apple store 鲨鱼男装 车多姿 奢恋 See your story 太子,42b,43b,44b,45b,46b,47b,48b,49b,50b,51b,52b,53b,54b,55b,56b,57b,58b,59b,60b,61b,62b,63b,40a,64b,65b,66b,67b,68b,69b,中山西路（灵山路-金山路）全长约1KM，有商户87家，以五金建材家居门店及服
18、装零售店、小餐馆为主,24,中山西路 商业,胖家鲜羊肉火锅 盛世159（宾馆） 世纪华联 沙县小吃 新浪潮KTV 元祖 动物医药连锁 孕婴岛,以低端商业为主，周边商业整体只能“温饱”，奢享型的高阶商业供应严重不足,25,周边商业小结,项目周边虽然有一些商业氛围较浓的商业街，但是业态、品牌都以低端为主，主要满足日常需求，缺乏高阶享乐型的商业供给，如：影院，大型卖场等供应严重不足； 区域内虽然KTV众多，但是均属非正规行业，能够提供正常KTV消费的场所仅有两家：钱柜及K8，钱柜需提前1-2周预约包间，K8也需提前1-2天进行预约，因此KTV市场仍有一定的空间； 香港街沿街约有50%都是孕婴用品店铺
19、，而香港街隔壁及路口便是非正常娱乐业集聚地的惠灵路与花苑街，购物体验较差，孕婴用品专卖有整合的机会； 区域内永真商城有一定年数，得到众多消费者的认可，即便没有太多促销活动和打折力度，仍有许多顾客前往消费，而天虹商场开业不久，通过折扣活动吸引消费者，取得不错的效果，业绩逐步提升，本案若以传统百货零售形势出现，将很有可能形成恶性竞争，不利于区域商业发展，形成三败俱伤的局面。,图：项目周边3KM院校分布,本案周边3KM范围内分布院校多为中、小学，学生近万人，易吸引有小孩的家庭聚集,木渎中心小学（学生1000）,胥口中学（700）,胥口中心小学（学生1500）,1,2,3,小红花托儿所（NA）,7,喜
20、洋洋幼儿园（NA）,8,木渎实验中学（2100）,4,小学,中学,木渎高级中学（2200）,5,本案周边3KM范围内分布的教育配套基本分布在中山西路南北两侧，木渎古镇东部，两所高中距离本案的直线距离都在1.5-2KM处，将很有可能成为本案的目标消费者； 项目周边学校小学生攻击2500名，中学生6100名，幼儿300余名，以1：10师生比推算，教职工共计约900名，师生共计近万人。,1,2,3,4,5,6,木渎第二高级中学（1100）,6,幼儿园,木渎中心附属幼儿园（300）,9,7,8,9,本案,26,分布类型 周边学校,本案周边最好的医疗配套为木渎人民医院，是二甲医院，全院员工共计近500人
21、； 本案周边分布大大小小的诊所、卫生院约8个，医护人员总100余人； 胥口镇政府、木渎镇政府等机关单位总计员工约400人。,政府机关,木渎人民医院,A,瑞兴医院,B,天平门诊,C,医院,木渎镇长翠坊诊所,D,图：项目周边3KM政府机关/医院分布,木渎镇国土局,胥口镇政府,1,3,A,B,C,本案,27,分布类型 政府医院,本案距离镇行政中心较近，有木渎人民医院做配套，同时各村镇拥有各自卫生站，居民基本生活配套完善,1,2,木渎镇政府,2,3,D,许家桥社区卫生站,E,E,胥口镇社区卫生服务中心,F,F,G,G,采香泾社区卫生站,H,H,胥口镇卫生院,I,康宁诊所,I,外来投资及本地企业,图：项
22、目周边3KM企业工厂分布,本案周边3KM范围内企业主要集中于木渎西部及胥口镇区域； 木渎镇西部，穹灵路北侧聚集了大量的石雕石材企业； 胥口镇则聚集了许多招商引资的优质企业，如三洋等，同时也有不少本地企业家投办的生产加工企业； 胥口镇总人口约10万，其中户籍人口约3万，7万为外来人口，有约一半（即3-4万人）为附近工厂企业的劳动力。,古典园林石材厂,艾尔德弹簧,苏州天桦,苏州索发电机,28,分布类型 企业工厂,本案周边3KM范围内企业工厂多集中于区域西部及胥口镇区域内，企业的劳动人口约有3-4万人,石雕石材企业,三洋能源,三洋家电,酒店档次整体较低，以如家、汉庭、锦江之星等快捷酒店为主； 酒店规
23、模不大，房间数量多集中在60-120间，入住率较高，经常满房，造成该现象的原因主要是木渎镇的香港街、花苑街附近有较多非正常娱乐场所，带动了酒店住宿业，来客通常目的性较强，滞留消费情况较少； 酒店的价格区间大多集中于120-200元/晚； 周边3KM范围内的21家酒店，以每家50间客房、工作日80%入住率、周末100%入住率计算，固定职工约600名，月均客流约40320人。,图：项目周边3KM酒店分布,本案3KM范围内以200以内的快捷酒店为主，月均客流约4万人，住客目的性强，滞留消费少,29,分布类型 酒店宾馆,学校师生人口：近1万,住宅集中地人口：95241,宾馆旅店 职工：600余 日客流
24、：1344,政府机构职员人口：400,本案三公里范围到开业时的覆盖人口估算达14-15万，若加上每月4万的住宿旅客，人口可达18-19万人，但考虑到现有居住人口和职工、学生等有一定重叠性，估算本案周边现有覆盖的固定人口在11万以上，月旅客接待在4万以上。,医院职员人口：600,30,企业/工厂 职员：3-4万,至本案开业时，3KM范围内的常住人口将超过11万人，月旅客接待4万人次以上（在区域内住宿旅客）,3KM辐射区人口,31,根据12年木渎规划报告数据显示，以木渎镇为中心6KM半径内居住人口达48万人，本案紧靠木渎镇，属木渎镇核心圈层，影响范围与之相近，因此，可以理解为本案为中心的6KM辐射
25、范围内居住人口约有48万人。,根据2012年木渎规划报告，本案目前6KM辐射范围内居住人口约有48万人,6KM辐射区人口,32,零点洞察,本案周边3KM范围人口至2015年或达20万人（含酒店旅客），而6KM范围的人口目前已达48万人，就目前周边商业能级而言，无法有效去化区域内的消费需求； 本案周边3KM范围内尚无大型一站式购物中心，本案体量约10万平米，可以成为区域内一站式的商业中心，该方向同时又与作为传统百货的天虹商场及永真商城形成一定的错位，避免两败俱伤的同质化竞争； 香港街购物环境整体较差，可以整合聚集的孕婴商户，开设孕婴专区； 区域内没有像样的电影院，可以通过引入影院来吸引客流； 正
26、规娱乐缺乏，可以考虑引入量贩式KTV； 周边乡镇较多，却没有像样的大型卖场，可以考虑引入大润发等卖场。,33,目录,Contents,34,1、宏观环境和发展规划篇,目录,Contents,历史文化： 苏州是我国首批24个历史文化名城之一，重要的风景旅游城市，也是长江三角洲重要的中心城市之一。 地理位置：苏州位于江苏省南部，东临上海，南接浙江，西报太湖，北依长江。 面积人口：全市面积8848.42平方公里，其中，市区面积1650平方公里。2012年末，苏州常住人口约1200万，其中本地户籍人口647.8万。 行政区划：苏州市下辖5市、7区。,城市概况,35,人文荟萃的历史文化名城-苏州，目前全
27、市常住人口约1200万人，其中本地户籍人口647.8万人,苏州区域概况,表：苏州市（及各县）土地、人口分布情况,注：数据来源于苏州市人口与计划生育委员会网站。,市区人口集中，外来人口占一半以上,吴中全区拥有陆地面积745平方公里，太湖水域面积1486平方公里，占全部太湖水域的61.28%；辖1个国家级太湖旅游度假区、1个国家级经济技术开发区、1个国家级农业园区、7个镇、8个街道和穹窿山风景管理区。,市区人口占比全市人口1/3； 流动人口与常住人口各半； 吴中区户籍人口为60.92万，流动暂住人口72.52万。,36,市区人口相对集中、密度较大；全市外来人口比重较高，占一半以上；吴中区人口达13
28、0余万人,行政区划人口概况,37,距离市中心观前10里 地铁：至观前15分钟 开车：至市中心15分钟至太湖10分钟至城际高铁站20分钟至京沪高铁30分钟,中心城区599.2平方公里，这一中心城区包含平江区、沧浪区、金阊区，工业园区部分地区，虎丘区部分地区，吴中区部分地区苏苑街道、龙西街道、长桥街道、郭巷街道苏嘉杭高速以西、绕城高速以北地区、越溪街道、木渎镇，相城区部分地区，其中规划城市建设用地面积380.5平方公里。1、根据规划，木渎作为苏州市12个区域级商贸功能区之一 2、受中心城区规划影响，城市化进程速度加快，促进现代服务业的快速发展,木渎镇：地处苏州城西，太湖之滨，面积62.28平方公里
29、，本地人口8.4万，外地人口30多万。拥有2500多年悠久历史的中国园林古镇，自古就有“三吴重镇”之称，历年来是苏州吴中区工业、商贸、文化、教育、旅游、交通中心所在。,从地位规划来看本案位于未来中心城区（高新区及老城区组成的新中心城区）、经济重镇的木渎镇,木渎镇 区域概况,38,1、从太湖旅游的层面来看，木渎位于苏州旅游及文化产业带上，苏州西进太湖必经通道，是太湖旅游门户； 2、从苏州进入太湖旅游板块的路径来看，木渎是唯一城市型的、完善服务的区域，未来承担太湖旅游的门户角色。,本案是市区去往太湖及周边乡镇、或太湖及周边乡镇通往主城区的必经之路,木渎镇 区域概况,39,自春秋伍子胥“象天法地、相
30、土尝水”肇建阖闾大城起，岁月已悠悠走过2500余年。孙子、西施、范蠡、乾隆，这些耳熟能详的名字早已融入古镇的基因中，就像这香溪河水，从历史流向未来,一座历史悠远的古镇,江南多古镇,但得山水之形胜, 唯此一处。山曰：灵岩、 素有“灵岩奇绝胜天台”及“吴中第一峰”之美誉。水曰：胥江、乃伍子胥率众开挖的江南第一运河，便利水运，造福一方。,一座山水相依的古镇,自明清以来，木渎就为苏州西南部经济文化中心，商贸繁盛、人文荟萃。曾经孕育了几十处历史名园，至今尚存严家花园、虹饮山房、古松园,一座园林鼎盛的古镇,北宋范仲淹：“先天下之忧而忧、后天下之乐而乐”忧乐之思，传照千古。范氏家族繁盛千年，无非“孝悌”二字
31、。时至今日，木渎中小学皆为省市重点学校。人文相传、代代有序,一座文脉相传的古镇,木渎镇是一座历史悠远、山水相依、园林鼎盛、文脉相传的古镇，旅游业发达，每年接待游客200余万,木渎镇 区域概况,40,历史文化： 胥口因春秋战国时期吴国宰相伍子胥而得名，迄今已有2500余年历史，是古吴文化和香山帮古建技艺的发祥地。 地理位置：胥口位于苏州西郊15公里的太湖之滨，东接苏州高新技术开发区，西连太湖国家旅游度假区。 面积人口：镇域总面积36平方公里，辖六个行政村和一个社区居委会。现有常住人口9.6万，本地户籍人口3.5万，外来人口6.1万。 产业结构：全镇现有民资企业1400多家，外商企业近200家，其
32、中日资企业占到近三分之一。,镇域概况,胥口镇工业发达，有1400余民营企业家，近200家外商企业，其中日资企业近1/3,胥口镇 区域概况,41,香山古建,藤艺制品,吴门书画,书画一条街,“中国书画之乡”和“文化(美术)产业示范基地”,胥口镇 区域概况,42,1、宏观环境和发展规划篇,目录,Contents,GDP: 2012年苏州地区生产总值（GDP）12011.65亿元，同比增长12.06%, 排名全国第六、全省第一； 2012年，苏州GDP突破1.2万亿元，已有超过深圳趋势； 2012年，苏州人均生产总值为114724.45元，远超北上广津。,苏州地区生产总值（2006-2012）（亿元）
33、,2012 长三角GDP比照（亿元）,43,苏州宏观经济现状,苏州市经济发达，2012年GDP全国第六、全省第一，并有超过深圳的趋势，且人均GDP远超北上广津,三次产业： 2012年，苏州三次产业比例： 1.6 54.2 44.2； 苏州二产全国第二，三产全国第六； 十二五末，苏州的三产占比计划提高至48%，和二产各占半壁江山。以可比数据（引2011年数据，部分城市2012年统计年鉴尚未公布）苏州第三产业占比为42.7%与城市能级相近的深圳、天津、武汉存在一定差距，零售服务业还存在很大的发展空间。,苏州三次产业占比（%）,44,苏州宏观经济现状,苏州市三产占比为44.2%尚未过半，在商业能级相
34、当的主要城市中处于下游水平，有很大的发展空间,社会商品零售总额： 2012年苏州社会消费品零售总额达3254亿元，其中苏州市区1369.94亿元，人均5.51万元（户籍人口），2006年至今，一直保持两位数增长，且2011年以前涨幅都在15%以上，发展态势良好。2012年，深圳市与苏州市GDP相当都为1.2万余亿，然而苏州市的社会消费品零售总额仅3254亿元，比深圳的4000余亿元少约20%，零售商业还有巨大的发展空间。,苏州市区社会消费品零售总额（2006-2012）（亿元）,45,苏州宏观经济现状,苏州市社销零总额达3254亿，多年保持两位数增长，比GDP相似的深圳少20%，零售商业发展空
35、间巨大,2012年苏州市GDP与社销零对比,人均消费性支出： 2011年苏州市区人均消费性支出突破两万元，2012年达到23092元，同比增长9.7%； 2006-2012年期间苏州人均消费性支出年平均增长率9.9%。,苏州市区人均消费性支出（2006-2012）（元）,人均可支配收入： 2011年苏州市区人均可支配收入33 243元，同比增长13.8%；2012年可支配收入为37531元，同比增长12.9% ； 2006-2012年期间苏州人均可支配收入年平均增长率12.7%。,苏州市区人均可支配收入（2006-2012）（元）,46,苏州宏观经济现状,2012年人均可支配收入达3.75万元
36、，高于一线城市北京、与省会城市杭州相当，消费力也不断提高,苏州和南京、杭州相比，人均可支配收入接近但人均消费性支出却相去甚远：南京、杭州都的人均消费性支出均达2万，而苏州仅1.6万，支出仅占收入的50%），还有很大的消费市场潜力待挖掘。,本案区域内待挖掘的潜在消费市场额度= 本案6KM范围内人口数（48万人，不含游客）0.4万=19.2亿元,宏观经济数据统计表：2011年,47,苏州宏观经济现状,苏州市的人均消费性支出如果达到南京、杭州的水平，则本案6KM辐射范围内将增加19.2亿元的消费力,48,木渎镇宏观经济数据统计表,2011年，木渎城镇居民人均可支配收入31295元，农民人均纯收入21
37、182元，同比增长分别为15%和14.5%。居民存款余额85.1亿元，同比增长33%,木渎镇 经济现状,木渎镇居民2011年存款余额增加13.23亿，增幅达18.4%，高于收入增长5个百分点，消费有待释放,49,古镇木渎着力打造苏西旅游门户,木渎镇是与苏州同龄的园林古镇，在发展旅游产业的过程中，以木渎古镇文化旅游为核心，依托木渎西部藏北片区的山林优势，大力发展休闲度假和配套服务业； 截2012年底，古镇木渎已接待游客286万人次，实现总收入3247.82万元； 木渎镇的三大产业之比为0.3：51：48.7，作为以第二产业为支撑的古镇城市，产业结构有进一步优化的内生动力，而旅游业的发展毕竟为当地
38、经济的发展提供强有力的支撑。,城市名片 江南十大水乡古镇之一 太湖风景区十三景区之首 吴中环太湖旅游集散地 吴中第一镇 秀绝冠江南,木渎镇 旅游现状,以木渎古镇文化旅游为核心，依托木渎西部藏北片区的山林优势，大力发展休闲度假和配套服务业。,50,宏观经济研究小结,苏州市经济发达，2012年GDP全国第六、全省第一，并有超过深圳的趋势，且人均GDP远超北上广津，然而经济结构不合理，第三产业占比仅44.2%，尚未过半，在商业能级相当的主要城市中处于下游水平，有很大的发展空间； 苏州市社消零总额达3254亿，虽然多年保持两位数增长，但是比GDP相似的深圳少20%，零售商业还有非常大的发展空间巨大；
39、2012年苏州市的人均可支配收入达3.75万元，高于一线城市北京、与省会城市杭州相当，消费力也不断提高，然而人均消费性支出却不及收入水平更低的南京、杭州，若本案6KM辐射范围内居民消费比例能够与南京、杭州持平，则将增加19.2亿元的消费市场； 木渎镇居民2011年存款余额增加13.23亿，增幅达18.4%，高于收入增长5个百分点，消费有待释放，造成该现象的主要原因或为周边商业匮乏所致； 在木渎古镇大力发展旅游业的背景下，周边旅游商业配套的需求量在增大。,51,1、宏观环境和发展规划篇,目录,Contents,其中，市域面积为8488平方公里，包括市区和张家港、常熟、太仓、昆山和吴江5个县级市。
40、 城市规划区面积为2597平方公里，包括苏州市区 ，以及昆山市的巴城、张浦、锦溪、周庄镇；吴江市的松陵镇、同里镇、横扇镇部分地区 ，常熟市的辛庄镇部分地区 。 中心城区面积为599.2平方公里，包括平江区、沧浪区、金阊区；工业园区部分地区 ，虎丘区部分地区 ，吴中区包括木渎在内的部分地区 ，相城区部分地区 。本案处于未来中心城区规划范围内。 古城地区面积为22.63平方公里。,苏州城市总体规划（2007-2020）,52,苏州城市总体规划,苏州城市分为四个层次：市域、城市规划区、中心城区和古城，本案处于未来中心城区规划范围,53,规划苏州市区标志性的商业格局：“三核两副，两轴三带” “三核”：
41、指三个核心商业板块，即古城、环金鸡湖和狮山三个核心商业板块。 “ 两副”：结合城市副中心形成两个城市副中心级商业服务功能区，即在相城区形成元和商业服务功能区、在吴中区形成吴中商业服务功能区。,胥口镇级商业服务功能区,木渎区域级商业服务功能区,本案地处木渎区域级商业功能区核心范围内，同时承接胥口镇级商业功能区辐射，是两镇交汇的重要节点，是承接周边区域至市区的必经要道,苏州商业布局规划,本案地处木渎区域级商业功能区核心范围内，并承接胥口镇级商业功能区辐射，是两镇交汇重要节点，是承接周边区域至市区的必经要道,苏州商业布局规划 （2007-2020）,“两轴”：东西商业发展主轴和南北商业发展次轴,东西
42、商业发展主轴：该轴线通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山核心商业板块、环金鸡湖核心商业板块，从而形成东西向商业发展主轴。,南北商业发展次轴：该轴线通过人民路及其南北延伸段来贯穿古城商业板块、元和商业服务功能区、平江新城和吴中商业服务功能区，从而形成南北向商业发展次轴。,“三带”：环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲商业带,环古城风貌休闲商业带：以护城河为核心，着重突出苏州古韵之休闲游憩，结合多处景观节点，设置旅游观光、文化娱乐等商业设施，确立融休闲、娱乐、观光、购物为一体的休闲服务定位，打造具有苏州特色的休闲服务商业带。 环金鸡湖风情休闲商业带：以金鸡湖景观为核
43、心，通过塑造滨水景观，完善商业设施，突出中西方文化交融，结合湖滨大道、文化水廊等景观节点，设置集中西文化、旅游观光、休闲餐饮为一体的风情休闲商业带。 沿太湖旅游度假休闲商业带：依托太湖滨水资源，形成以滨水区为主要载体，辅以旅游度假、文化娱乐、特色餐饮等组织形式，打造苏州乃至长三角的沿太湖度假休闲商业功能带。,54,苏州商业布局规划,本案地位为狮山核心商业板块的东南延伸，又是吴中商业功能服务区的重要外向节点,苏州市住宅建设规划（2007-2020）,住宅供应规划：规划期内，新建各类住宅建筑面积5923万平方米，其中近期1978万平方米，远期3945万平方米。新建商品住宅4750万平方米，其中近期
44、1380万平方米，远期3370万平方米。 住宅布局：呈现“区域板块”的空间形态。 用地供应规划：规划期内共供应住宅用地4100公顷，其中近期1420公顷，远期2680公顷。 木渎用地规划：商品住房用地35公顷,定销房及各类动迁房用地8公顷，集宿房用地15.5公顷。,苏州市城市总体规划（2007-2020）总规划面积380平方公里,55,苏州住宅建设规划,木渎镇区住宅用地规划量较大，至2020年，木渎商品房用地供应35公顷，各类动迁房用地8公顷,56,木渎,根据苏州市城市轨道交通近期建设（2015-2020）的早期规划，6号线起于太湖边的太湖大桥（连通洞庭西山），沿太湖进入胥口镇、木渎镇，并向西
45、进入高新区南部的横塘，穿过京杭运河并穿越苏州古城的南部，进入工业园区后向北与1号线在东方之门换乘，并通过园区城铁站，最后止于唯亭镇。,六号线,苏州轨道交通规划,地铁六号线通过本案，该线将于15年开始建设,苏州市轨道交通规划（2015）,三楔生态开敞空间 三大景区用地 旅游度假用地 农业用地 两片城镇建设空间,57,本案地处三楔两片核心区，将最大化享受三楔两片带来的人口红利及旅游带动,木渎镇 总体规划,本案地处三楔两片核心区，将最大化享受三楔两片带来的人口红利及旅游带动,金山路商圈传统商业为主的公共服务中心； 金枫路商圈依托地铁经济开展现代服务业； 长江路商圈以凯马汽车产业为主的市场类商圈； 藏
46、书商圈藏书片区中心并为穹窿风景区进行旅游配套服务； 金桥商圈片区中心，生活配套服务性商圈； 古镇商圈古镇旅游配套服务商圈。,资料来源：江苏省城市规划研究院,58,本案处于古镇旅游配套服务商圈，同时承接藏书商圈，可以考虑尝试与旅游相结合，发展部分旅游配套商业,木渎镇 商业布局,形成以苏福路、金山路为主轴的镇域商圈,59,范围：木渎“两山一镇”环境综合整治生态提升工程规划范围9258亩，呈南北走向，南起灵岩山脚箭河路木渎古镇景区，西延灵岩山、天平山麓，北至苏州高新区，东至金枫路、香港街。 核心内容：重点做好道路交通规划，结合各景区出入口设置，分段式梳理外围城市交通；切实做好灵岩山景区与木渎古镇的连
47、接方案。同时建立轨道交通木渎站与天平山-灵岩山景区主次出入口的短驳系统，结合慢行系统，建设短驳车辆专用辅道，完善站台、停车场等配套设施。,古镇景区发展规划,本项目恰好位于“两山一镇”生态提升工程的启动区，将率先享受到提升工程的利好影响,60,规划范围： 整个胥口镇行政辖区，面积约39.50 平方公里。 1镇域：协调产业发展、镇村建设用地、基本农田保护等。重点在“统筹与整合”。 2镇区及村庄：镇区:划定建设范围，统筹安排各项城镇建设用地。重点在“建设和整治”。村庄:结合胥口实际情况，逐步对村庄进行置换。重点在“引导和置换”。规划期限：近期：20092015年；中期：20162020年；远期：20
48、212030年城镇规模 1人口规模 近期：12万人；中期：14万人；远期：16万人 2用地规模 城镇建设用地规模：近期建设用地控制在14.40平方公里以内；中期建设用地控制在15.75平方公里以内；远期建设用地控制在17.6平方公里以内。 村庄建设用地规模：近期建设用地控制在3.96平方公里以内；中期建设用地控制在2.1平方公里以内；远期由于村庄全部进行置换。,胥口镇区总体规划,胥口镇域空间将形成“三带五园”的空间格局,61,镇域空间布局结构 三带 胥江文化生态产业带：沿胥江两侧，打造以香山工坊、欢乐胥江广场、CIS创意园等为平台的多功能生态文化产业区； 孙武路现代商业服务带：沿孙武路两侧，规
49、划集金融、商贸、餐饮、休闲、娱乐等商业载体为一体的现代商业集聚区； 一箭河运动休闲带：沿一箭河两岸，建设欧式建筑风格的酒吧、特色餐饮、精品酒店及主题影院等高端项目的特色休闲服务区。 五园 胥江工业园：形成以电子信息、新型能源、机电制造、食品加工四大产业为支撑的产业集聚区； 太湖现代装备科技园：以先进装备产业的技术研发、产品推广、产业孵化为重点，兼具现代办公、商务交流、公共服务等功能的现代科技园区； 太湖物流商贸园：具备商业办公、物流仓储、展示交易、分销配送等功能的现代贸易园区； 现代农业科技示范园：以高科技农产品的培育研发、农业展示、教育培训、观光休闲等为主要功能的现代农业园区； 胥惠2.5产业园：集产品研发、核心技术产品的生产、现代物流运行及贸易、结算于一体的兼具第二产业运营和第三产业管理中心职能的特色产业园区。,我们没有规定说有多少地用来建商业有多少用来建住宅，主要 工作就招商引资，我们政府在胥江自己建了一片房产，只租不 卖，里面的业态都还没有落位，也想尽快吸引一批餐饮、娱乐 业的商家入驻 胥口镇政府招商引资三部张主任,
