1、房地产评估,第六章,成本法,房地产评估,学习目的与要求 第一节 成本法概述 第二节 土地价格评估的成本法 第三节 新建房地产价格评估的成本法 第四节 旧房地产价格评估的成本法 第五节 成本法应用举例 本章小结,第六章 成本法,房地产评估,学习目的与要求,通过本章的学习，理解成本法的基本概念和原理，了解成本法的适用范围，熟练掌握成本法的各种计算公式和评估程序，理解土地增值收益和建筑物折旧的基本内容，能够熟练地运用成本法的基本原理和方法评估房地产价格。本章的难点是土地增值收益和建筑物折旧的基本内含和求取。本章的重点是成本法的计算方法及应用。,房地产评估,第一节 成本法概述,一、成本法的定义 二、成
2、本法的原理与公式 三、房地产价格的构成 四、成本法的适用范围 五、成本法的估价步骤,房地产评估,一、成本法的定义,成本法又称为原价法、成本逼近法，用于旧房地产估价时又称作重置成本法。 成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。其中，重置价格或重建价格是在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。,返回,房地产评估,成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是人们通常所认为的成本，而是价格。,房地产评估
3、,二、成本法的原理与公式,1.成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。,房地产评估,从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。,房地产评估,由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。由此，我们就可以根据开
4、发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。,房地产评估,2.成本法的基本公式房地产价格=重新购建价格-折旧 注：上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化：新开发的土地；新建房地产（此处指房地、建筑物两种情况）；旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。,房地产评估,三、房地产价格的构成,要从土地取得到建筑物竣工以及完成销售的全过程入手,了解所涉及的费,税种类及其支付标准、支付时间等内容。要做到既不重复也不遗漏。 从取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售的典型情况为例，其构成其构成情况如下：1.土地取得成本；2.开发成本；3.管理费用；4.投资利息；5.销售费用；6.销售税费；
5、7.开发利润。,房地产评估,1、土地取得成本,土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种： 1通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。 2通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。 3通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)。,房地产评
6、估,2、开发成本,开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项： 1勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用； 2基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用； 3建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费； 4公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用； 5开发过程中的税费。,房地产评估,3、管理费用,管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本
7、与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。,房地产评估,4、投资利息,投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息。另外，从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算做利润。,房地产评估,5、销售税费,销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列3类： 1销售费用，包括广告宣传、销售代理费； 2销售税金及附加，包括营业税、城市
8、维护建设税和教育费附加； 3其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 上述3类销售税费，通常是售价的一定比率，特别是销售税金及附加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算,房地产评估,6、开发利润,现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。估算开发利润应掌握下列几点： 1开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费。 2开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开
9、发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 3开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：,房地产评估,（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率 即：直接成本利润=开发利润/(土地取得成本 +开发成本),房地产评估,(2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,相应的利润率可称为成本利润率, 即 成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用),房地产评估,(3)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)相应的利润
10、率可称为销售利润率, 即 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值,房地产评估,所以，在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。,房地产评估,四、成本法的适用范围,根据成本法的特点，它适用于： 1.独立或狭小市场上没有交易实例或交易实例很少； 2.既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施的估价； 3.特殊房地产如道观、寺庙、教堂、桥梁、涵洞等； 4.新近开发出来的土地，如填
11、海造地、开发区土地等。,返回,房地产评估,五、成本法的估价步骤,1.搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料； 2.估算重置价格或重建价格； 3.估算建筑物的折旧； 4.求取积算价格。,房地产评估,第二节 土地价格评估的成本法,一、基本公式 二、估价程序,房地产评估,一、基本公式,（一）运用成本法评估土地价格的思路 （二）运用成本法评估土地价格的公式土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益,房地产评估,二、估价程序,1计算土地取得费用； 2计算土地开发费用； 3计算投资利息； 4计算投资利润； 5计算应纳税费； 6确定土地增值收益； 7计算土地积算
12、价格。,房地产评估,某待开发土地，拟建成住宅后出售。其土地取得成本为每亩6万元，土地开发成本为每平方公里1亿元，开发周期为两年。其中第一年投资占开发成本的70%。当地一年期贷款利率为8%，两年期贷款利率为10%。投资回报率为25%，土地增值收益率为15%。试计算该土地开发完成后的价格。,房地产评估,上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。如新开发区土地的分宗估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)(开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率)用途、区位等因素修正系数,房地产评估,实际估算时通常分为下
13、列3大步骤进行： 1计算开发区全部土地的平均价格。 2计算开发区可转让土地的平均价格。此用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。 3计算开发区某宗土地的价格。此将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。 对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。,房地产评估,某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的15，开发完成
14、后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,房地产评估,该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润 =取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价销售税费和开发利润的比率,房地产评估,第三节 新建房地产价格评估的成本法,一、基本思路 二、新建房地产价格的计算公式 三、新建房地产价格的构成 四、房屋租金的一般构成,房地产评估,一、基本思路,新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,返回,房地产评估,三、新建房地产价格的构成,
15、1.土地取得费用 2.开发成本 （1）勘察设计和前期工程费。 （2）基础设施建设费。 （3）房屋建筑安装工程费。 （4）公共配套设施建设费。 （5）开发过程中的税费及其他间接费用。 3.开发利润 4.管理费用 5.投资利息 6.销售税费 （1）销售费用； （2）销售税金及附加（即两税一费）； （3）其它销售税费。,返回,房地产评估,四、房屋租金的一般构成,（一）商品租金 折旧费 维修费 管理费 利息 税金 保险费 地租 利润（二）成本租金1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.利息；5.税金。（三）准成本租金1.折旧费；2.维修费；3.管理费。,房地产评估,第四节 旧房地产价格评估的成本法,一
16、、基本原理 二、运用成本法评估旧房地产价格的操作步骤 三、运用成本法评估旧房地产价格的计算公式旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本-建筑物折旧 四、重新建造成本 五、建筑物的折旧,房地产评估,二、运用成本法评估旧房地产价格的操作步骤,1求取估价对象房地产在估价时点的重新建造成本； 2计算建筑物的折旧； 3重新建造成本扣除建筑物折旧得到积算价格。,返回,房地产评估,四、重新建造成本,（一）重新建造成本的含义 （二）建筑物重新建造成本的分类建筑物重置价格建筑物重建价格 （三）重新建造成本的求取 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法 （4）指数调整法,返回,房地产评估,
17、五、建筑物的折旧,（一）建筑物折旧的含义 物质上的折旧 功能上的折旧 经济上的折旧 （二）折旧的求取方法 耐用年限法 成新折扣法 实际观察法 混合法 （三）房屋新旧程度的判定标准 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危险房,房地产评估,折旧的求取方法很多，可归纳为下列3类：(1)年限法；(2)实际观察法；(3)成新折扣法。这些方法还可以综合运用。,房地产评估,三、求取建筑物折旧应注意的事项,第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或收回
18、。在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。常常有这种情况：有些房地产，尽管在会计账目上折旧尚未提足，但估价结果却显示其现时价值已所剩无几；而有些房地产，尽管在会计账目上折旧几乎或早已提足，但估价结果却显示其仍有较大的现时价值。,房地产评估,但在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土
19、地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。,房地产评估,第二，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中，建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。另外，由于土地是有限期的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用权年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇有下列情况时的处理为：,房地产评估,1建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。,房地产评估,2建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。,房地产评估,直线法下建筑物现值的计算公式 t=(C-S)t/N=C1-(1
20、-R)t/N V-建筑物现值 建筑物经济寿命 建筑物重置成本 建筑物残值率 t建筑物折旧总额 建筑物净残值 t有效经过年数,房地产评估,（）（）,房地产评估,某建筑物的建筑面积平方米，单位建筑面积的重置价格为元每平方米，测定其有效经过年数为年，经济寿命为三十年，残值率为试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。,房地产评估,第五节 成本法应用举例,某工业开发区，于1999年5月底取得农地使用权年限为50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得到：该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里。征地完成
21、后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率12%。请根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。,房地产评估,某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是十年前通过征收农地取得，当时取得费用为万元每亩，现在重新取得该类土地的费用为元每平方米；建筑物总面积平方米，是八年前建成的，当时造价每平方米元，现在
22、造价为每平方米元，该建筑物现在约有八成新试用所给资料测算该房地产现时的总价和单价,房地产评估,例三 ：估价对象概况:估价对象是一个专用仓库;坐落在某城市建成区内;土地总面积2500平方米,总建筑面积8500平方米;土地权利性质为出让土地使用权;建筑物建成于1987年4月底,建筑物为钢筋混凝土结构。估价要求:评估该专用仓库2007年4月30日的价值。,房地产评估,估价过程： 1.选取估价方法。 2.选择计算公式。旧房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 3.求取土地的重新购建价格。 市场法 成本法,房地产评估,A、B、C三个可比实例,房地产评估,A:2300平方米 20
23、06年5月成交价605元每平方米 B:3000平方米 2006年12月成交价710元每平方米 C:2500平方米 2007年2月成交价633元每平方米,房地产评估,采用成本法从新征用农地加上开发费用和土地处让金等求取.还要适当考虑地段差价来计算. 最后的出的土地单价为638元每平方米.把成本法和市场法算出的结果对比考虑确定土地的单价为680元每平方米.,房地产评估,4.求取建筑物重新购建价格现时的重新购建价格为每平方米1000元. 5.求取建筑物折旧采用直线法求取折旧,该建筑物经济寿命60年,残值率为0. 6.求取积算价格 旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧,房地
24、产评估,=170+850-283.3 =736.7万元 单价为867元.,房地产评估,本章小结,【关键词】 成本法 成本法 重置成本法积算价格 重置价格 重建价格 折旧必要成本费用 正常开发利润征地补偿费 拆迁安置补偿费熟地 毛地 生地 土地增值收益开发成本 耐用年限 市场租金 商品租金成本租金 准成本租金 折旧费 维修费,房地产评估,本章小结,【思考题】 1简述成本法的基本原理。 2成本法的特点与适用范围是什么？ 3运用成本法评估土地价格的思路和公式是什么？ 4运用成本法评估新建房地产价格的公式是什么？ 5运用成本法评估旧房地产价格的公式是什么？ 6新建房地产价格是如何构成的，各构成项目如何估算？ 7简述房屋租金的种类及构成。 8重新建造成本的含义是什么，如何求取？ 9评估中的折旧包括哪几个方面，具体内容是什么？ 10房地产估价中的折旧与会计上折旧有什么差别？ 11折旧计算有哪几种方法，如何计算？,
