1、住宅工程质量通病防治技术措施一、前 言近年来，随着建筑业蓬勃发展，传统的施工工法已不适应工程建设的要求，一些新的质量通病也随之产生，以前一些不太关注的质量通病，现在也日显突出。例如：新型砌体开裂、渗漏，混凝土结构板梁开裂，卫生间、给水管暗敷渗漏，阳台栏杆过低，电器设备无防雷接地等。这些质量通病，缩短了建筑物的使用年限、影响了建筑物的使用安全及使用功能，在人民生活质量不断提升、对住宅工程质量要求越来越高的同时，住宅工程的质量通病，已成为了广大业主质量投诉的热点。因此作为房地产开发企业，减少质量通病，提高住宅工程质量至关重要。为加大我司防治住宅工程质量通病的工作力度，维护公司品牌，进一步提高住宅工
2、程质量，针对目前我司住宅工程发生的质量通病，根据国家的有关技术规范、标准，结合我公司实际，整理出团住宅工程质量通病防治技术措施 （以下简称防治措施 ） ，其中土建工程 11 条，建筑设备安装工程 9 条。防治措施可作为指导施工、施工图审查等进行质量控制及质量管理之用。请各部门在执行本防治措施过程中，注意总结经验，积累资料，随时将有关的意见和建议反馈给工程管理中心以供今后修订时参考。二、 基本规定住宅工程质量通病防治技术措施的基本规定：1、适用于我司各项目新开工的住宅工程，其它工程可参照执行。2、在住宅工程的施工等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本防治措施 。
3、3、项目部应将质量通病防治技术措施列入工程检查和验收内容，工程竣工验收报告应说明质量通病防治技术措施实施情况。4、应将本质量通病防治技术措施向施工班组等相关单位进行交底。5、技术质量应将质量通病防治措施列入重点审查内容。6、在施工组织设计中应编写住宅工程质量通病防治方案和施工措施 ，经项目公司和监理单位审查后实施，并严格落实质量通病防治技术措施；在工程竣工报告中应重点说明质量通病防治技术措施落实情况。注：各项目住宅工程除执行本防治措施规定外，还应结合当地有关部门颁发、实施的住宅工程质量通病防治措施的相关规定进行操作。住宅工程质量通病防治技术措施条号通病现象部位或项目 技术措施1 渗漏 外墙1.
4、1 当外墙采用空心砖或加气混凝土等新型墙体材料时，应按 DBJ15-9-97 要求全面挂金属网。1.2 支承在悬臂梁和悬臂板上的墙体，应按图 1.1a 和图 1.1b 所示设置钢筋混凝土抗裂柱。 抗 裂 柱 尺 寸 墙 厚 180m 30 30抗 裂 柱 尺 寸 墙 厚 图 1.1a 30 抗 裂 柱 尺 寸 墙 厚 180m， 梁 柱 预 留 2 6钢 筋 与 抗 裂 柱 箍 筋 焊 接 30A 抗 裂 柱 尺 寸 墙 厚， 梁 柱 预 留 钢 筋 与 抗 裂 柱 箍 筋 焊 接图 1.1b 1.3 当外墙设置通长窗时，窗下应设钢筋混凝土压顶，压顶配筋见图1.2；压顶下应设置抗裂柱，间距不大
5、于 3m，抗裂柱内配不小于 412纵筋及 6200 箍筋；压顶和抗裂柱纵筋搭接、锚固长度不小于500mm。拉结筋设置应符合抗震要求。条号通病现象部位或项目 技术措施1 渗漏 外墙柱 砖 墙A-墙 体 620120 1C20混 凝 土压 顶 宽 窗柱 砖 墙墙 体 混 凝 土压 顶 宽 窗图 1.21.4 混凝土结构在找平层施工前应凿毛或甩浆，混凝土结构及砌体结构在找平层施工前应充分淋水湿润。1.5 外墙从基体表面开始至饰面层应留分隔缝，间隔宜为 33m，可预留或后切，金属网、找平层、防水层、饰面层应在相同位置留缝，缝宽不宜大于 10mm，也不宜小于 5mm，切缝后宜采用空气压缩机具吹除缝内粉沫
6、，嵌填高弹性耐侯胶。1.6 找平层水泥砂浆宜掺防水剂、抗裂剂、减水剂等外加剂。1.7 找平层每层抹灰厚度不大于 10mm，抹灰厚度35mm 时应有挂网等防裂防空鼓措施。1.8 防水层宜用聚合物水泥砂浆。1.9 当建筑长度超过规范设缝要求（以下简称超长建筑）时，设计及施工应制订专门的抗裂措施，外墙面宜采用高弹性涂料。1.5 外墙从基体表面开始至饰面层应留分隔缝，间隔宜为 33m，可预留或后切，金属网、找平层、防水层、饰面层应在相同位置留缝，缝宽不宜大于 10mm，也不宜小于 5mm，切缝后宜采用空气压缩机具吹除缝内粉沫，嵌填高弹性耐侯胶。1.6 找平层水泥砂浆宜掺防水剂、抗裂剂、减水剂等外加剂。
7、1.7 找平层每层抹灰厚度不大于 10mm，抹灰厚度35mm 时应有挂网等防裂防空鼓措施。1.8 防水层宜用聚合物水泥砂浆。1.9 当建筑长度超过规范设缝要求（以下简称超长建筑）时，设计及施工应制订专门的抗裂措施，外墙面宜采用高弹性涂料。条号通病现象部位或项目 技术措施2 漏裂 屋面（2）图 2.1 中，当采用现场发泡的硬泡聚氨酯时，其面上可不做找平层和柔性防水层；（3）采用 C20 细石混凝土时，内配 4100 双向钢筋网，钢筋在分隔缝处切断。3积水及渗漏排水口屋面、露台地漏汇水区直径宜500mm，坡度宜5%，如图 3.1 和图 3.2 所示：10i 5%D=50R2防 水 油 膏 嵌 缝沥
8、 青 麻 丝 填 实 10 用 于 屋 面 、 露 台圆 型 雨 水 斗用 于 地 漏 防 水 油 膏 嵌 缝沥 青 麻 丝 填 实 用 于 屋 面 、 露 台圆 型 雨 水 斗用 于 屋 面 、 露 台圆 型 雨 水 斗用 于 地 漏图 3.1方 型 雨 水 斗方 型 雨 水 斗汇 水 区天 面 排 水 管方 型 雨 水 斗女 儿 墙 50 5 2010 20汇 水 区天 面 排 水 管方 型 雨 水 斗女 儿 墙 图 3.2条号通病现象部位或项目 技术措施4 渗漏 门窗4.1 推拉窗扇应设限位装置。4.2 外窗下框宜有泄水结构，如无时应做如下处理：推拉窗：导轨在靠两边框处铣 8mm 宽的泄
9、水口； 平开窗：在靠框中挺位置 每个扇洞铣一个 8mm 宽的泄水口。4.3 铝合金窗外周边留宽 5mm深 8mm 槽，防水胶嵌缝。 图 44.4 安装所用的螺丝应为铜螺丝或不锈钢螺丝，钉口应做好防渗处理。 4.5 每条窗边框与墙体的连接固定点不得少于 2 处，间距不得0.5m，边框端部的第一固定点距端部的距离0.2m。4.6 窗高2m 或面积6m2 的窗框宜固定在混凝土或其它可靠构件上。4.7 铝合金门窗框安装前，应撕去水泥砂浆接触处的包装纸并涂刷聚氨酯清漆等保护剂。门窗框与墙体安装缝隙宜用防水砂浆或聚合物水泥砂浆嵌填饱满，必要时也可采用注浆工艺，不得使用混合砂浆嵌缝。5 使用安全 安全玻璃5
10、.1 玻璃：在人流出入较多，可能产生拥挤和儿童集中的公共场所的门和落地窗，必须采用钢化玻璃或夹层玻璃等安全玻璃。5.2 层数7 层时，应采用安全玻璃。5.3 无室外阳台的外窗台距室内地面高度小于 0.9m 时，必须采用安全玻璃并采取可靠的防护措施，窗台高度小于 0.6m 的窗，其计算高度应从窗台面开始计算。5.4 单块玻璃大于 1.5m2 时应采用安全玻璃。泄 水 孔 58槽i 20%， 平 开 窗 按20防 撞 胶 垫i 20%外内外 窗 台 标 高内 窗 台 标 高防 水 胶 嵌 缝序 号 4留 滴 水 槽泄 水 孔 槽 ， 平 开 窗 按防 撞 胶 垫 外内外 窗 台 标 高内 窗 台
11、标 高防 水 胶 嵌 缝序 号 留 滴 水 槽6 使用安全栏板、栏杆、扶手6.1 阳台、外廊、室内回廊、内天井及上人屋面临空处防护栏杆高度 h 应符合下列规定：多层和低层建筑物：h1.05m ;高层建筑：1.10mbhw/1000，间距不大于 200mm,如图 7.3 所示。As3bh/10h 120（ 用 于 双 向 板 ） （ 用 于 双 向 板 ） （ 用 于 单 向 板 ）LoAs3bh/10As3bh/10h 120Lo（ 用 于 单 向 板 ） 抗 裂 钢 筋 As1.5bh/0L 40抗 裂 钢 筋图 7.37.11 悬吊于梁下的外墙混凝土装饰板，不论整浇或后浇，均应设置足够的抗
12、裂纵筋，限制裂缝宽度，如图 7.4 所示。图 7.4每 侧 Asbhw/10间 距 不 大 于 2450每 侧间 距 不 大 于 悬 吊 板抗 裂 纵 筋梁悬 吊 板抗 裂 纵 筋梁条号通病现象部位或项目 技术措施8 夹渣蜂窝 模板工程柱、梁柱节点、混凝土墙以及梯板的模板安装均应在其根部预留100100mm 的垃圾出口孔，清洗垃圾后再予封孔，防止接口处出现夹渣现象。垃圾出口孔按下列要求留设：（1）柱、梁柱节点每根（处）留一个垃圾孔；（2）楼梯板每跑留一个垃圾孔；（3）混凝土墙每 3m 留一个垃圾孔。9 施工质量 钢筋工程9.1 梁二排钢筋固定应符合下列要求： 分 隔 筋 梁 面 二 排 纵 筋
13、梁 面 一 排 纵 筋 分 隔 筋 梁 面 一 排 纵 筋梁 面 二 排 纵 筋梁 底 二 排 纵 筋分 隔 筋梁 底 一 排 纵 筋 分 隔 筋 梁 底 一 排 纵 筋梁 底 二 排 纵 筋分 隔 筋 梁 面 二 排 纵 筋梁 面 一 排 纵 筋 分 隔 筋 梁 面 一 排 纵 筋梁 面 二 排 纵 筋梁 底 二 排 纵 筋分 隔 筋 梁 底 一 排 纵 筋 分 隔 筋 梁 底 一 排 纵 筋梁 底 二 排 纵 筋图 9.1a 图 9.1b（1）一、二排纵筋之间的净距不小于 25mm 和一排纵筋直径的较大者。如箍筋弯勾阻挡二排纵筋位置，应按如图 9.1a、 9.1b 或图 9.2b 处理。（
14、2）分隔筋直径不小于 25mm 和纵筋直径的较大者，一、二排纵筋与分隔筋三者必须靠紧,用粗铁丝绑扎。（3）梁面第一分隔筋距支座 0.5m 处设置，以后每增加 3m 设一处，同一面纵筋每跨不少于 2 处；（4）梁底第一分隔筋距支座 1.5m 处设置，以后每增加 3m 设一处，每跨不少于 2 处；9.2 箍筋框架梁、柱箍筋应符合下列要求： 条号通病现象部位或项目 技术措施9 施工质量 钢筋工程（1）框架梁、柱箍筋应按图 9.2a 制作；当梁、柱纵筋较密，无法按图9.2a 制作时，应做成焊接封闭环式箍筋(如图 9.2b 或规范的焊接工艺)，不得焊伤箍筋。 5d10A箍 筋 直 径 焊 接 10d13
15、500d A -图 9.2a 图 9.2b（2）梁柱节点箍筋必须按图 9.2a 或焊接封闭环式箍筋制作，并按设计要求的间距加密箍筋。当现场安装有困难时，可在柱每侧设置不少于 1根 12 钢筋段与节点箍筋点焊制成钢筋笼，随绑扎后的梁筋一齐下沉至设计位置，如图 9.2c、图 9.2d。图 9.2c 图 9.2d9.3 垫卡、垫块及钢筋保护层9.3.1 垫卡及垫块：禁止使用碎石做梁、板、基础等钢筋保护层的垫块。梁、板、柱、墙、基础的钢筋保护层宜优先选用塑料垫卡；当采用砂浆垫块时，强度应不低于 M15，面积不小于 40mm40mm。梁柱垫块应垫于主筋处，厚度为纵筋保护层厚度；基础垫块厚度同基础保护层。
16、垫块上应按图 9.3.1 预留 18绑扎固定铁丝。 12钢 筋 段 12钢 筋 段 柱 纵 筋柱 纵 筋 钢 筋 段 与箍 筋 点 焊节 点 箍 筋箍 筋 焊 接满 焊 10d1350弯 勾平 直 段 d钢 筋 段 与箍 筋 点 焊节 点 箍 筋 钢 筋 段 钢 筋 段 柱 纵 筋柱 纵 筋 钢 筋 段 与箍 筋 点 焊节 点 箍 筋箍 筋 焊 接满 焊弯 勾平 直 段钢 筋 段 与箍 筋 点 焊节 点 箍 筋图 9.3.19.3.2 当板面受力钢筋和分布钢筋的直径均小于 10mm 时，应采用图9.3.2.a 所示支架，支架间距为：当采用 6 分布筋时不大于 500mm，当采用 8 分布筋时不
17、大于 800mm，支架与受支承钢筋应绑扎牢固。当板面受力钢筋和分布钢筋的直径均不小于 10mm 时，可采用图 9.3.2.b 所示马蹬作支架。马蹬在纵横两个方向的间距均不大于 800mm，并与受支承的钢筋绑扎牢固。当板厚 h200mm 时马蹬可用 10 钢筋制做；当200mmh300mm 时马蹬应用 12 钢筋制做；当 h300mm 时，制作马蹬的钢筋应适当加大。图 9.3.2.a 图 9.3.2.b18#绑 扎 固 定 铁 丝 40 40厚度 绑 扎 固 定 铁 丝 厚度 80 2直 径 d 10m排 距 直 径 6两 面 焊 接 2h2525 805050h（ 注 ： h为 模 板 面 至
18、 面 筋 底 高 度 ） 直 径 排 距 直 径 两 面 焊 接 （ 注 ： 为 模 板 面 至 面 筋 底 高 度 ）条号通病现象部位或项目 技术措施9 施工质量 钢筋工程 9.3.3 应采用增高型的灯头盒和过线盒,保证接线孔下缘至盒的开口面的距离,不小于板底筋直径与规范规定的板筋保护层厚度两者之和。10 施工质量 混凝土工程10.1 楼板、屋面板混凝土浇筑前，必须搭设可靠的施工平台、走道，施工中应派专人护理钢筋，确保钢筋位置符合要求。10.2 对已浇筑完毕的混凝土养护应符合下列规定：10.2.1 应在浇筑完毕后的 12h 以内（终凝后）对混凝土加以覆盖和保湿养护：（1）根据气候条件，淋水次
19、数应能使混凝土处于润湿状态。养护用水应与拌制用水相同。（2）用塑料布覆盖养护，应全面将混凝土盖严，并保持塑料布内有凝结水。（3）日平均气温低于 5时，不得淋水。10.2.2 混凝土养护时间应根据所用水泥品种确定：（1）采用硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥拌制的混凝土，养护时间不得少于 7d 。（2）对掺用缓凝型外加剂或有抗渗性能要求的混凝土养护时间不得少于14d。10.2.3 对不便淋水和覆盖养护的，宜涂刷保护层（如薄膜养生液等）养护，减少混凝土内部水分蒸发。图 10.1.ah 20h 2 h 4 施工质量混凝土工程图 10.1.b条号通病现象部位或项目 技术措施10 施工质量 混凝
20、土工程10.3 施工缝设置及处理：（1）当设计未作要求时，楼屋面施工缝留设位置及表面处理应符合下列规定：留在结构受剪力较小且便于施工的部位。有主次梁的楼板应留在次梁跨度的中间 1/3 范围内。（2）板厚200mm 时应按图 10.1.a 留阶梯缝。（3）板厚200mm 时应按图 10.1.b 留直缝。（4）进行表面处理时、混凝土强度必须大于 1.2N/mm2 。主要处理工作有：清除杂物、水泥薄膜、松动碎石和砂浆凿毛并湿润养护。（5）继续浇筑混凝土时施工缝表面应充分湿润且不得积水。11 裂缝 砌块墙材11.1 砌块砌筑时，普通混凝土小型空心砌块和轻集料混凝土小型空心砌块的龄期不得少于 28d，蒸
21、压加气混凝土砌块的龄期不应少于 15d。11.2 砂浆蒸压加气混凝土砌块砌筑砂浆的密度不应大于 1800kg/m3，分层度不应大于 20mm，粘结强度（剪切）不应小于 0.2MPa，收缩率不应大于0.11%。普通混凝土小型空心砌块和轻集料混凝土小型空心砌块砌筑砂浆的密度不应小于 1800kg/m3，分层度不应大于 25mm。条号通病现象部位或项目 技术措施11 裂缝 砌块墙材 施工时所用的砂浆，宜选用专用的小砌块砌筑砂浆。11.3 砌筑方法h 20非承重砌体应分次砌筑，每次砌筑高度不应超过 1.5 m。应待前次砌筑砂浆终凝后，再继续砌筑；日砌筑高度不宜大于 2.8m。非承重砌体顶部应预留空隙，
22、再将其补砌顶紧。墙高小于 3m 时，应待砌体砌筑完毕至少间隔 3d 后补砌；墙高大于 3m 时，应待砌体砌筑完毕至少间隔 5d 后补砌。补砌顶紧可用配套砌块斜顶砌筑，在砌体顶部预留 200左右空隙，按下图所示方法砌筑。1-砌体转角部位 2-砌体中部图 11.12地漏返臭排水地漏12.3 选用水封高度符合规范的产品或加设存水弯，确保水封高度不低于50mm，避免因水蒸发或气压波动影响隔气效果。13管道渗漏生活、消防给水系统13.1 根据给水系统的工作压力、水温、敷设场所等情况合理选材，管件应与管材配套。13.2 必须按建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 （GB50242）进行水压试验。条号通病
23、现象部位或项目 技术措施14镀锌钢管焊接生活、消防给水系统镀锌钢管应采用螺纹、丝扣法兰或卡套式（沟槽式）连接，一般不得采用焊接；若局部确需焊接（包括焊接法兰） ，应进行二次热浸镀锌处理。15接地支线串接电源插座同回路插座间连接的接地（PE）线，严禁串联连接，应采用接线帽或焊锡等可靠的永久连接方式。16保护接地（含跨接）金属导管、线槽（母线槽） 、桥架及其支16.1 非镀锌电缆桥架、线槽间连接板和螺纹连接的金属导管接头的两端跨接接地线应采用截面不小于 4mm2的铜芯导线，其中导管、线槽应采用的跨接地线应为铜芯软导线。16.2 接地（含跨接）连接点防松装置齐全、可靠；连接面的涂层应先132213不
24、良 架 局部清除，确保接触良好。16.3 金属导管、线槽（母线槽） 、桥架全长应不少于 2 处与接地干线可靠连接；其中母线槽和桥架的支架也应不少于 2 处与接地干线可靠连接。17导管的机械、电气连接不良套接紧定式金属导管17.1 所选配的导管及接头、紧定螺钉、爪型螺母等连接件应符合套接紧定式钢导管电线管路施工及验收规程 （CECS120）的要求。17.2 导管与接头连接时，管端应插到止位环处，紧定螺钉应紧固并拧断钉头。173 导管与箱（盒）连接时，爪型螺母的爪应压紧并刺入箱（盒）壁。18接地（含防雷）装置焊接不良避雷针（带） 、均压环、接地干（支）线的型钢18.1 避雷针（带） 、均压环、接地
25、干（支）线焊连接时，圆钢与圆钢、圆钢与扁钢应双面施焊，搭接长度为圆钢直径的 6 倍；扁钢与扁钢应不少于三面施焊，搭接长度为扁钢宽度的 2 倍。18.2 接头焊缝连续饱满，焊渣清除干净；除埋设在混凝土中的以外，接头应防腐良好。条号通病现象部位或项目 技术措施19未做防雷接地屋面金属管道设备防雷接地19.1 所有屋面金属管道设备应与建筑物防雷系统可靠连接。19.2 镀锌管道的防雷连接应采用抱箍式连接卡与系统连接。不得直接在镀锌管上焊接。20未采用不燃材料及工艺不良通风空调工程防排烟系统柔性短管柔 20.1 柔性短管必须为不燃材料。短 20.2 短管长度宜为 150300mm。20.3 连接处应严密、牢固可靠。
