1、某小区项目 住宅工程质量通病防治措施1 目 录1、墙体裂缝防治措施2、钢筋混凝土现浇搂板裂缝防治措施3、楼地面渗漏防治措施4、屋面渗漏防治措施5、室内标高和几何尺寸控制措施6、住宅建筑安装工程通病防治措施7、装饰装修工程通病防治措施8、地面工程通病防治措施某小区项目 住宅工程质量通病防治措施2 住宅工程质量通病防治专项措施本工程位于 XX 省 XX 市 XX 县，地块位于规划行政中心西南，用地北侧为公共建设用地，西侧为学校建设用地，南侧临近河道。我单位承包 13-41#楼、地下车库及幼儿园建筑总面积约46422.41m2，共 29 幢别墅、1 座幼儿园和 3 个地下车库，别墅分为3D、4E、F
2、 三种户型，层数均为四-五层，地下一层，地上三-四层，地下室层高 5.7m,地上各层均为 3m 和 3.3m，建筑高度为 11.35 和13.05m。室内外高差为 600mm,别墅主体为剪力墙结构，基础为条形基础、筏板基础，幼儿园为混凝土框架结构。别墅、车库、幼儿园与实测现场实际自然地坪标高为 1323.9931326.035m，基底标高在-7.350-7.800m 之间，基底最大高差 450mm。为提高住宅工程质量，对住宅工程开裂、渗漏，标高、几何尺寸，安装等质量通病进行有效的控制，规范住宅工程质量通病防治工作，制定本措施。在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必
3、要的检测。记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。1、墙体裂缝防治措施1.1 设计措施1.1.1 住宅长度大于 40m 时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。1.1.2 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台某小区项目 住宅工程质量通病防治措施3 梁，高度不宜小于 120mm，纵筋不少于 410,箍筋 6200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带，房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于 1.3m 的现浇钢筋混凝土板带。1.1.3 墙体有门窗等洞口时，在过梁上的水平灰缝内设置 23道焊接钢筋网片，或 26 钢筋，并
4、应伸入过梁两端墙内不小于600mm。混凝土砌块墙体，应增设间距不大于 4m 的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为 120mm 与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱。1.1.4 主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。1.2 施工措施1.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂。1.2.2 混凝土砌块停放期宜达 45d（不应小于 28d） ，上墙含水率宜为 5%8%。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于 28d，并不得在饱和水状态下施工。1.2.3 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔 7d 以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。1.2.4
5、通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。1.2.5 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。1.2.6 采用混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用 15mm15mm 木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用某小区项目 住宅工程质量通病防治措施4 1：3 水泥砂浆嵌实。1.2.7 留施工洞处应在墙体两侧预留 26 的拉结筋沿洞口高度每 300mm 布置，预埋长度不小于 600mm，补砌时应润湿已砌筑的墙体连接处，补砌应与厚墙接搓处顶实.1.2.8 后浇筑的阳台栏板与阳台底板间的施工缝应调直阳台板钢筋，并严格按砼施工缝措施处理。2、钢筋混凝土现浇搂板裂缝防治措施2.1 设计
6、措施2.1.1 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。2.1.2 钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于 120mm（厨房、浴厕、阳台板不得小于 90mm） 。2.1.3 屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于 100mm，直径不宜小于 8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于 710，长度应大于板跨的1/3，且不得小于 l.5m。2.1.4 在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于 150m
7、m，直径不应小于 6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的 0.15%。某小区项目 住宅工程质量通病防治措施5 2.1.5 外墙转角处构造柱的截面积不宜大于 240mm240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于 300mm。2.1.6 现浇板强度等级不宜大于 C30。2.1.7 住宅长度大于 40m 时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。2.2 施工措施2.2.1 现浇板的混凝土应采用中粗砂。2.2.2 混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于 8%。2.
8、2.3 预拌混凝土的含砂率应控制在 40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于 1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于 15%。2.2.4 预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于 180mm，其它住宅不应大于 150mm。2.2.5 严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度，阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm 的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。2.2.6 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上） ，交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于 1/3 楼板厚度，沿预埋管线方向应增设6150、宽度不小于45
9、0mm 的钢筋网带，严禁水管水平埋设在现浇板中。2.2.7 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，混凝土某小区项目 住宅工程质量通病防治措施6 终凝前进行两次压抹。2.2.8 现浇板浇筑后，应在 12h 内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于 7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于 14d。2.2.9 现浇板养护期间，当混凝土强度小于 1.2MPa 时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于 10MPa 时，不得在现浇板上吊运、堆放重物，吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。2.2.10 现浇板的板底宜采用免粉刷措施。2.2.11 支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须
10、有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于 800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。2.2.12 施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行，后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为 7001000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑 60d 后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。3、楼地面渗漏防治措施3.1 设计措施3.1.1 厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。防水隔离高层严禁渗漏，坡向应正确，排水通畅。3.1.2 厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于 120m
11、m 的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低 20mm。某小区项目 住宅工程质量通病防治措施7 3.2 施工措施3.2.1 上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。3.2.2 管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层 401 塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷晒均匀。3.2.3 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的 2/3 处，待混凝土凝固后进行 4h 蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处
12、进行 24h 蓄水试验。3.2.4 防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧，防水层的泛水高度不得小于 300mm。3.2.5 地面找平层向地漏放坡 l1.5%，地漏口要比相邻地面低 5mm。4、屋面渗漏防治措施4.1 设计措施4.1.1 刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于 C30，厚度不应小于 50mm，分格缝间距不宜大于 3m，缝宽不应大于 30mm，且不小于 12mm。4.1.2 柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料，当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。某小区项目 住宅工程质量通病防治措施8 4.1.3 对女儿墙、上人孔、变形缝和出屋
13、面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图，变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于 C30。 4.2 施工措施4.2.1 屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。4.2.2 卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于 450mm，并用密封材料将上下口封严。4.2.3 在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于 250mm（管道泛水不小于 300mm） ；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。4.2
14、.4 刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求： 4.2.4.1 钢筋网片应采用焊接型网片。4.2.4.2 混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。4.2.4.3 分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结，在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡某小区项目 住宅工程质量通病防治措施9 沫棒，分格缝上粘贴不小于 200mm 宽的卷材保护层。4.2.4.4 保水养护不小于 14d。4.2.5 屋面防水层施工完毕后，应
15、进行蓄水或淋水试验。5、室内标高和几何尺寸控制措施5.1 施工措施5.1.1 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m 线、地面方正控制线等） ，准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。5.1.2 严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每 1.5范围内宜设置一处。5.1.3 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。5.1.4 按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写（建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录） 。5.1.5 室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按 10的房间数且不
16、少于 5 间进行抽查。5.1.6 楼板厚度的检测数量，每检验批按 10的楼板数且不少于 5 块板进行抽查。6 、住宅建筑安装工程通病防治措施6.1 室内给排水管道安装通病防治措施6.1.1 室内给水管道安装通病防治措施某小区项目 住宅工程质量通病防治措施10 6.1.1.1 塑料给水管在墙内或穿墙处必须预埋套管。6.1.1.2 预埋墙槽、板槽，并采取有效措施减少因工种交叉而损坏管道的概率。6.1.1.3 分段试压，即对暗装管道安装一段，试压一段，全部安装完成后，再整体试压一次。6.1.1.4 损坏的管道必须更换。6.1.2 管道支架制作安装不符合规范要求防治措施6.1.2.1 平管必须采用支架
17、，严禁使用主管卡。6.1.2.2 支架制作下料时，避免使用电气焊切割，应采用锯割，并用砂轮或挫刀打去毛刺。6.1.2.3 支架不得固定于轻质隔墙上，支墙固定件埋深必须符合规范要求，埋设支架应用水泥砂浆或细石砼捣实。6.2 排水管道堵塞防治措施6.2.1 及时封堵管道甩口，防止杂物掉进管膛。6.2.2 确保管道安装坡度，当无设计规定时，根据材质不同，须满足规范要求，严禁倒坡。6.3 室内采暖管道安装通病防治措施6.3.1 采暖干管坡度不适当情况的防治措施。6.3.1.1 管道安装时必须严格调查。6.3.1.2 管道穿墙堵洞时，必须严格检查管道坡度再固定封堵。6.3.1.3 管道变径处严格按规范要
18、求制作热水管道，严禁同心某小区项目 住宅工程质量通病防治措施11 变径。6.3.1.4 严格控制管道托架、吊卡的问题。6.4 住宅电气安装工程质量通病防治。6.4.1 住宅电气安装施工前应编制专项施工方案，并经监理单位审核批准实施，专项施工方案应针对住宅工程电气安装易发、常发的质量通病制定有效的防治措施。6.4.2 为防治砼板、电气套管管路出现裂缝，在铺设电气线管时，必须保证线管上、下不小于 2cm 的保护层。6.4.3 为防止线管在拐弯处穿线困难，应确保拐弯时，弯曲部分的曲率半径主管径的 6 倍并不得出现折皱、裂缝等现象。6.4.4 金属线管刷防腐漆（油） ，除了直接埋设在砼层内的可免刷外，
19、其他部位均应涂刷，尤其是管道内壁。6.4.5 硬塑料线管接口处必须加套管，承插深度满足规范要求。6.4.6 对突出屋面的非金属物均应作防雷保护。6.4.7 避雷线采用镀锌圆钢，直径不得小于中 8mm。弯曲处不小于 90，弯曲半径不小于圆钢直径的 10 倍。 7、装饰装修工程通病防治措施 7.1 抹灰空鼓、开裂防治的技术措施7.1.1 墙体与门窗框交接处的抹灰裂缝防治。7.1.2 墙体砌筑时应严格按规范要求的位置、方法及数量预埋木砖。某小区项目 住宅工程质量通病防治措施12 7.1.3 门窗框塞缝应作为一道工序由专人负责。木门窗框和墙体之间的缝隙应用水泥砂浆全部塞实并养护，待达到一定强度后再进行
20、抹灰。7.1.4 抹灰前充分润湿墙面、门窗口两侧的小面墙润湿程度应与大面墙相同。7.2 砖墙、混凝土基层抹灰空鼓、裂缝防治7.2.1 抹灰前的基层处理是确保抹灰质量的关键，应制定详细方案，加强验收，确保基层处理符合规范要求。7.2.2 墙面脚手孔洞作为一道工序，先用同品种砖堵塞严密，水暖通风管道通过的墙洞和剔墙管槽，必须用 1：3 水泥砂浆堵严抹平，接线盒的安装应在墙面找点冲筋后进行，安装后线盒同冲筋面平。7.2.3 不同基层材料如砖面与混凝土基层相接处，应铺钉金属网，搭接宽度应从相接处起，两边均不小于 10cm，如抹灰较厚时，应挂钢丝分层抹灰。8、地面工程通病防治措施 8.1 水泥地面起砂防
21、治措施8.1.1 严格控制水灰比。用于地面面层及水泥砂浆的稠度不应大于 35mm，用混凝土和细石混凝土铺设地面时的坍落度不应大于30mm。垫层事前要充分湿润，水泥浆应涂刷均匀，冲筋间距宜控制在 12m 左右。混凝土面层宜用平板振捣器振实，细石混凝土宜用辊子滚压，或用木抹于拍打，使表面泛浆。某小区项目 住宅工程质量通病防治措施13 8.1.2 控制好面层的压光时间。水泥地面的压光一般不应少于三遍。第一遍应在面层铺设后随即进行，第二遍应在水泥初凝后，终凝前完成，第三遍掌握在上人不出现脚印有不明显脚印时为宜，但不得在终凝后压光。8.1.3 水泥地面压光后，应视气温情况，用草帘或锯末覆盖后洒水养护，连
22、续养护时间不得少于 7 昼夜。8.1.4 在低温条件下抹水泥地面，应防止早期受冻。8.1.5 水泥宜采用早期强度较高的硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，强度等级不应低于 325 级，过期结块或受潮结块的水泥不得使用，砂子宜采用粗、中砂、含泥量不应大于 3%，用于面层的细石和碎石粒径不应大于 15mm，也不应大于面层厚度的 2/3，含泥量不应大 2%。8.2 水泥地面空鼓防治措施8.2.1 严格处理底层。 认真清理表面的浮砂、浆膜以及其他污物，并冲洗干净，如底层表面过于光滑，则应凿毛。8.2.2 控制基层平整度，保证面层厚度均匀一致，防止厚薄悬殊过大，造成凝结硬化时收缩不均而产生裂缝、空鼓。8.2.3 素水泥浆结合层在调浆后应均匀涂刷，严格做到随刷随铺，素水泥浆水灰比以 0.4-0.5 为宜。8.2.4 冬期施工如使用火炉采暖养护时，炉子下面要架高，上某小区项目 住宅工程质量通病防治措施14 面要吊铁板，避免局部温度过高而使砂浆或混凝土失水过快，造成空鼓。
