1、,实施主体操作流程：,城市更新项目操作流程,收集地块信息,编制可研报告,签订框架协议,报政府立项,确定改造单元主体,土地及房屋确权,编制专项规划,专项规划报区、市审批,申请拆除项目重建区域内的建筑物,报用地方案图及办理用地规划许可证,注销被拆迁物业产权证,签订土地出让合同,实施主体操作流程中的注意事项：,城市更新项目操作流程,编制专项规划阶段,物业查丈、确权阶段,商定拆迁补偿标准阶段,谈判及签订补偿协议阶段,其他值得注意的问题,在深圳市采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1:0.8左右，成熟旺区更高 村民一般要求拆一赔一,容积率、物业配比等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益，易引发
2、赔付和规划问题，需加以重视,困扰城市更新项目进展的首先是产权困境，大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，易令项目开发陷入两难境地 需以更细致、深入的调查研究为基础，对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续、房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门三方确认备案，方可作为拆迁赔偿依据,此阶段利益纠葛复杂，谈判难度较大，开发商需重视与村委建立良好的合作关系，借此减少过程中产生的矛盾，可能涉及部分公关成本，如喝茶费,开发成本高：包括拆除费、安置费、搬迁费、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等 工程进度缓
3、慢：历史遗留问题、观念问题、程序繁琐等均会影响工程进度法律难题：基于对物权法的理解不一致，需有相关法律作为制定决策和方法的基础,工改工类城市更新流程,召开股东代表大会 表决更新意愿,签署合作协议,签署私人物业 更新意愿委托书,街道办审议,更新办审议,规土局审议,规土委审议,市常委会批准,纳入年度更新计划,街道办审批,经促局审批,经信委审批,规土委审议,市常委会批准,纳入年度更新计划,规土局审议,区更新办审议,规土委审议,建环委审议,完成拆迁分期物业、 土地收购,区更新办审批,1、项目更新定位 2、初步拆迁赔偿标准,1、更新意愿达到2/3 2、更新单元内合法用地占比达70% 3、产业规划定位符合
4、市区规划发展 4、更新单元范围合理,1、符合区域产业规划定位 2、符合市区产业规划定位 3、产业规划与产业落地相结合,1、规划深度按照法定图则深度研究 2、拆除重建区内容与深度（土地利用与地块控制、城市设计、配套设施、道路交通、市政工程）,1、完成拆迁物业、土地收购 2、完成租户清退 3、完成物业拆除,流 程,前 置 条 件,非农指标的使用说明：非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，且不可跨行政区置换,非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，不可跨行政区交易,非农指标交易说明,空地申请进入市场交易的，按照规定缴纳地价 非农指标仅可在同区等价置换 非农指标无基准价格，需双方协商处理,龙岗某开发商，购买14万平米指标，2000-2500元/ 宝安某开发商，购买5万平米指标，1500元/,
