1、上海创智天地项目考察报告 2012年部门重点考察项目之 目录 1 项目 区位和 背景 2 产品形式及定位 3 运营特点 4 不同类型产品的互动关系 5 设计风格、装修标准与定位的关系 6 产品亮点 7 存在缺陷 8 与虹桥 3、 11号的借鉴关系 1.1 区位背景 杨浦区位于上海市东北部，西临虹口区，北接宝山区，与浦东新区隔江相望。 上海 8个 中心城区 中，杨浦区总面积 61平方公里，人口约 130万，位居 首位 。 2010年 GDP列第二 ，仅次于徐汇区。 五角场功能区 新江湾城国际社区 1.2 项目背景 “江湾 -五角场”是上海四大 城市副中心 之一，总规划用地 3.11平方公里。 “
2、 知识杨浦 ” 发展战略 -大学校区、科技园区、公共社区“三区联动” 北侧为 ” 新江湾城 ” ，总占地 9.45平米公里。 定位为比肩古北、联洋的“第三代 国际社区 ”。 五角场城市副中心规划： 南部-环岛商业中心 (上海十大市级商业中心之一 ,建筑面积约 140万平米 ) 中部 -知识创新社区 (创智天地园区 ,建筑面积约 100万平米 ) 北部 -高端知识商务中心 (美国铁狮门新江湾城 F地块等 , 规划建筑面积 90万平米 ) 五角场商业中心 (万达、 百联、 合生 ) 复旦 大学 1.3 项目概况 创智天地科技园 创智天地广场 (办公、商务会展 ) 创智坊 (SOHO、零售休闲 )
3、江湾体育中心 江湾翰林 开发背景 ： 上海创智天地园区，由 杨浦区政府 联合香港 瑞安房地产 集团建设。 开发规模 ： 规划占地约 84公顷 ，建成后总建筑面积 100万平方米。 方位交通 ： 园区位于江湾五角场城市副中心，周边环绕着复旦、同济、财大、二军大等 10余所知名 大学 。 轨道交通 3号线、 8号线、 10号线；中环线、内环线、逸仙路 高架将其与城市相连。 目录 1 项目 区位和 背景 2 产品形式及定位 3 运营特点 4 不同类型产品的互动关系 5 设计风格、装修标准与定位的关系 6 产品亮点 7 存在缺陷 8 与虹桥 3、 11号的借鉴关系 整体定位 ： 以教育、科技、文化、研
4、发及创业为基础，创造一个能吸引、培养和留住知识性工作者的新知识型社区。 规划组成 ：项目分四 大部分 : 创智天地广场 提供智能化办公 、学习中心、展览馆及会议设施 创智坊 提供舒适公寓、办公 、 售和娱 文化设施 创智天地创业园 国内科技创新中小企业创新发展的基地 江湾体育中心 拥有多功能、全天候的综合体育休闲场所 2.1 早期整体定位和规划 创智天地科技园 江湾体育中心 创智天地广场 创智坊 高科技研发中心 住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施 集于一体 智能化办公楼及各种商业服务设施 各类休闲体育设施 2.1 现状整体定位和规划 目前已规划建设的建筑面积 办公 13万 酒店 /服务公寓 4万
5、 商业 6万 公寓 (办公类 ) 12万 公寓 (住宅类 ) 13万 其他 2万 总计 50万 基本延续原有整体定位 ， 局部产品根据市场变化调整 调整为办公楼 调整为高端豪宅 创智天地广场参考美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，主要为智能化办公楼，分三期开发，全部持有出租。 目标客户：企业总部、研发中心、科技公司；创业中小公司、现代服务企业；大学科研机构、科技孵化中心 一期为 4栋， 35层，约 4万平方米，形成 ” 创智天地广场 ” 二期为 5栋， 35层，约 6万平方米，其中 7号楼为会议中心和多功能剧场 三期为 3栋， 8层，约 8万平方米，全部获 LEED金奖 2.2 创智天地广场
6、+体育中心 创智天地广场 一期办公楼 创智天地广场 二期办公楼 创智天地广场 三期办公楼 江湾体育中心 足球场 游泳馆 综合馆 室外球场 规划地铁出口 1# 2# 3# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 5-5 5-6 5-7 办公楼技术参数： 一期 二期 三期 单层面积 15002000 15001600 层数 35 8 层高 4.2m 4.4m 架空地板 120mm 电梯数量 3客 1货 4客 1货 空调形式 定风量AHU VAV 2.3 创智坊 创智坊 一期 创智坊 二期 创智坊 三期 江湾翰林 高端住宅 IPO Club 健身会所 定位 ： 配合创智天地整体规划和创业办公园区，提供
7、以充满巴黎左岸气息的生活 工作 休闲综合配套社区。 设计 ： 不同国际级设计大师的创意杰作，将多层建筑与庭院式花园结合，外观色彩极富个性。 布局 ： 创智坊包括纯住宅用房、商务办公室以及商住两用房。其中商住两用房最具特色，以SOHO“ 居家办公”理念为蓝图。 部分层高达到 4.8m。 特色 ： IPO Club：旨在为创业者提供集会、交流、教育空间的“泛会所”，并长期举办相应活动。 有力地支撑了创意社区的整体定位。 2.4 设计顾问信息 江湾体育中心： 同济设计院 +阿特金斯 Atkins 创智天地广场一二期： SOM 总体规划： SOM 创智坊： 巴马丹拿 P&T (地块8-5) ； 夏邦杰
8、 Charpentier (地块 6-5)； 阿特金斯 Atkins (地块8-3)； 泰瑞 法莱尔 Terry Farrell Terry Farrell & Partners (地块 6-6) 目录 1 项目 区位和 背景 2 产品形式及定位 3 运营特点 4 不同类型产品的互动关系 5 设计风格、装修标准与定位的关系 6 产品亮点 7 存在缺陷 8 与虹桥 3、 11号的借鉴关系 3、 运营特点 创智坊： 住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施 集于一体 新江湾体育中心：各类休闲体育设施 创智天地广场：智能化办公及各种商业服务设施 创智天地科技园：高科技研发中心 3、 运营特点 开发商品牌 瑞
9、安地产 品牌塑造 ：塑造“天地 系列 品牌” -定位城市整体综合开发，通常为旧城改造项目 品牌价值 ：通过挖掘地区的历史文化，唤醒城市的文化消费和商业价值 品牌运营 ：精耕细作地 “ 养 ” 地，而非简单的买地卖房 先期大力投入，运营核心商业街区，打造商业文化品牌，提示地块品质； 中期适度销售部分公寓类物业，持有性地出租办公楼宇，提升区域的综合属性； 后期开发并销售高端住宅类产品，获取溢价 . 品牌维护 ：同步地、长久地进行广告策划、主题活动、网站建设等商业运营活动，保证项目品质 品牌意义 ：在城市开发中创造性地提供了社会公众、开发商、政府的多赢解决方案。从卢湾到杨浦，从上海到重庆，瑞安的“天
10、地系列”成为受欢迎的名片。 品牌发展 ：瑞安的坚持创新难能可贵。 “ 创智天地 ” 并没有简单拷贝新天地的模式，而是深入挖掘大学城、江湾体育场老建筑等文化元素，并与“知识杨浦”等政府规划相结合，形成新的品牌亮点 3、 运营特点 创业社区 “创智天地”推出了一个全新的理念，即充分地利用杨浦区拥有众多大 学、科研机构的优势，让大学校区、社区、创业园区联动发展，大学、科研机构 、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化及现代 服务业在这里形成知识经济的“产业链”，孵化新思想、孕育原创性高科技。形 象些说，这一区域像一个“创智工厂”。 此外，创智天地广场除了提供各类商机，还将建设
11、设施一流的创新园地、学习园 地、会议中心，是各类知识工作者工作、生活、学习、分享知识、沟通交流、洽 谈合作、休闲放松的地方。 3、 运营特点 永续经营 大多数为开发商自行持有，以出租形式经营，并且于开发前期就明确招商目标，管理层面既多也广，开业后并持续依发展状况及趋势调整业态，使其达到最高效益。 以创智天地广场为例，开业后发现 IT从业人员消费欲望较低，多数商户经营效益不佳，于是逐步调整为教育及科技相关商户，仅保留部分餐饮，反应颇为良好，也与整体氛围更为匹配。 3、 运营特点 便利生活，多元活动 科技创业型企业的办公园区是其中核 心，周边配以企业配套服务、餐饮、休闲、会展、住宅等业态，其周边汇
12、集了复旦大学、同济大学、上海财经 大学等十多所高校。依附高校的创智资源，通过良好的园区管理和完善的商业配套，聚集人气，带动住宅、商业项目。 3、 运营特点 优秀物业 上海丰诚物业管理有限公司为创智坊量身订做了一系列优秀的物业管理方式，在管理上更加人性化，生活化，使其能够更好的适用于年轻创业者及办公楼租户。公司多年来一直致力建立国际级的物业管理及服务，根据其多年的专业管理经验，针对创智天地智商铺结构特点，为所有入住商家提供高效优质的“管家式”专业服务。 目录 1 项目 区位和 背景 2 产品形式及定位 3 运营特点 4 不同类型产品的互动关系 5 设计风格、装修标准与定位的关系 6 产品亮点 7
13、 存在缺陷 8 与虹桥 3、 11号的借鉴关系 4、 不同类型产品的互动关系 创智天地 国內外的科技文化型企业 商业文化休闲中心 风险投资机构 IT产业 公寓及别墅住宅 高科技产业研发中心 4、 不同类型产品的互动关系 居住品质的实现 时刻耕耘事业并享受生活 身心自由更高飞 无限创想空间，无限思想宝藏 4、 不同类型产品的互动关系 配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合发展项目。 并且通過良 好的園區管理和完善的商業配套，聚集人氣，帶動住宅、商業項目 “當地核心區域的房價已經非常之高，都是因為這個軟環境擁有獨特 的吸引力。相信幾年后當創智天地的年輕創業家發達了以后，他還會選擇在這個地方辦
14、公、消費、買房，這片 地產的價格自然會水漲船高。” 目录 1 项目 区位和 背景 2 产品形式及定位 3 运营特点 4 不同类型产品的互动关系 5 设计风格、装修标准与定位的关系 6 产品亮点 7 存在缺陷 8 与虹桥 3、 11号的借鉴关系 5、 设计风格，装修标准及定位的关系 创智天地广场 深度延伸，令商务工作精彩无限 创智天地广场是整个创智天地的中枢，以智能化办公为设计主旨，由 9幢极富现代科技气息的高端办公楼组成。创智天地广场汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心、服务中心、科研机构、风险投资基金、现代服务业企业等。目前该区已引进的大型企业有 EMC、甲骨文、百度、 Oracle
15、、易保软件等。 创智天地广场 2期 位于创智天地广场北面，由 5幢独特的智能化办公楼组成。它是创智天地的重要组成部分，其绿色环保的设计理念荣获美国 LEED认证银奖。创智天地广场二期中的 7号楼，以大型会议中心为主，是企业活动，会议会务的中心区域，为落户在创智天地的企业提供全方位便捷的商务服务 5、 设计风格，装修标准及定位的关系 创智天地广场 3期 创智天地广场 3期位于杨浦区淞沪路以西，政民路以北，智星路以东局部区域，建立 5-5、5-7、 5-8三栋 50米高的商办综合楼， 5-6为集中绿地。总建筑面积为 81747M2，其中地上建筑面积为 49956M2，地下总建筑面积为31791M2
16、。本项目旨在为创业者和附近新大学城研发活动相关的知识创新公司提供优质、舒适的办公空间。 交通主出入口及地下停车库出入口设在次干道智星路，地下一层为车库及商业配套，地下二、三层为双层机械停车库及设备用房，且地下三层设有人防分区。 5-6集中绿地及大学路休闲广场的景观设计以简洁、流畅的几何线条作为基本元素，运用线形树阵、长条几何灌木、水景等进行修饰，即满足了场地的交通流畅性，也体现了景观设计的现代感；即为人们提供了一个步行的开放式休闲场所，同时又加强了景观与建筑的和谐统一。 5、 设计风格，装修标准及定位的关系 创智坊 公寓、公寓式办公 位于创智天地广场以西；是不同国际级设计大师的创意杰作，将多层
17、建筑与庭院式花园结合，外观色彩极富个性。创智坊包括纯住宅用房、商务办公室以及商住两用房。 其中商住两用房最具特色，以 SOHO“ 居家办公”理念为蓝图，独具特色的欧式“家庭办公室”房型设计将居住与办公功能合为一体，在居住环境上更适合于年轻的创业者们的工作习惯和生活方式，并且从生活设施、配套服务等方面也提供便利。近期，创智坊更以独特设计和出色的建筑施工获得了住宅性能国家 3A标准认定。 5、 设计风格，装修标准及定位的关系 由外而里 - 与城市对话 尽量令项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。 项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化
18、、研发及创业为基础，依托知识杨浦的文化资源和五角场的商业体量，打造一个办公，生活，娱乐，运动，休闲等一站式的生活社区，体量更大，更具有竞争里的一个新的创智天地必将会吸引更多人才的进入。 创智天地坐拥知识杨浦，被知名高校环绕，文化气息浓郁，南有城市副中心五角场商圈，北有新江湾城大型居民社区，随着新江湾的陆续完工，会有更多的人事入住，带来更多的人流。 5、 设计风格，装修标准及定位的关系 由里而外 - 与人对话 在政府重点打造的城市副中心五角场商圈，打造新商业住宅社区以及周遍的文化底蕴，创智天地的未来必将成为都市生活的新宠。 以完善小区设施及商业氛围的模式更可持续发展，更具竞争力，因良好设施会吸引优秀的家庭居住，他们将成为商场稳定的客源。 目录 1 项目 区位和 背景 2 产品形式及定位 3 运营特点 4 不同类型产品的互动关系 5 设计风格、装修标准与定位的关系 6 产品亮点 7 存在缺陷 8 与虹桥 3、 11号的借鉴关系 6.1 空间布局 -围合式平面 平面布局采用围合式的布局方式 在围合式布局的前提下，将地下一层全部开放出来形成真正意义上的地面一层，由此营造围绕地下一层空间丰富的商业气氛 地下一层的全开放同时降低了周边大体量办公建筑对行人在其空间中行走的空间压迫感。 地下一层至五层的办公楼 地下一层商业
