1、1我国房地产信贷政策调整预期目标及对策探究我国经济多年来的持续、稳定增长，使我们的综合国力得到很大增强。房地产业作为国民经济发展的支柱产业后，其对提高人民生活水平和经济发展的影响也越来越大。随着我国房地产业的不断发展，其对 GDP 增长的贡献率不断提高。当然房地产业在发展过程中也会存在这样和那样的问题，这些问题的性质是发展过程中的问题。国务院副总理曾培炎前不久在充分肯定我国房地产业发展对国民经济作出的突出贡献的同时，认为目前就全国而言，房地产投资偏快，主要反映在空置率上，要加强房地产投资引导，运用经济、法律手段，约束别墅、高档商品房的盲目发展，促进经济适用房的建设。中央关于进一步加强房地产信贷
2、业务管理的通知以下简称“新政策”的出台，更被房地产商称作为央行十年来出台的最严厉的措施。众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎。一旦出现问题对金融安全的影响也很大，因为房地产开发中约 70的资金来自银行。一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。 2一、新政策出台的背景 1.央行检查房地产贷款问题显现 “十五”期间房地产行业作为国民经济的支柱产业，管理层一向非常重视。而近几年来房地产业的迅速发展，离不开商业银行大量贷款的支持。为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年 11 月，中国人民银行对部分城市
3、商业银行 2001 年 7 月1 日至 2002 年 9 月 30 日发放的房地产贷款进行检查。这次检查共抽查房地产贷款 20901 笔，金额 1468 亿元。其中房地产开发贷款 3654 笔，金额 1380 亿元；个人住房贷款12158 笔，金额 44 亿元；个人商业用房贷款 5089 笔，金额 43 亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的 98和 249，这一比例引起了管理层的极大关注。因此，去年年底，银监会还未成立时，央行就开始着手起草相关文件来减少房地产业迅速扩张可能引发的金融风险。 2商业银行房地产开发贷款增长迅速 根据央行的统计，1 998 年至 2002 年，商
4、业银行房地产开发贷款余额平均增长 253；1997 年至 2002 年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期 GDP 的增速。2002 年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性3问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了这些地区房地产投资的过热倾向。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。 3。上海上半年房地产新增贷款比例激增 中国人民银行上海分行对今年上半年的信贷统计显示，在上半年的全部新增贷款中，五大行业贷款总量超过七成。其中，房地产贷款
5、增长突出，占到了整个新增贷款的近两成。来自央行上海分行的最新统计显示，截至 2003 年 6 月末，上海中资商业银行各项房地产贷款余额为 242727 亿元，比年初新增 4561 7 亿元，同比增长 5487，是商业银行最主要的贷款投向。其中，个人住房按揭贷款余额 134827 亿元，占全市商业银行房地产贷款余额5555；比年初新增 257 49 亿元(含个人商用房贷款 2189 亿元)，同比增长 619，同比多增 41 亿元。各类房地产业开发贷款余额 1079 亿元，比年初新增 1987亿元，同比增长 468，占全市商业银行房地产贷款余额 44 45。 4央行今年贷币供应量增长过快 今年上半
6、年，央行两次统计均表明贷币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一4问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展。 二、新政策调整的实质 6 月 5 日，央行出台的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，进一步强化房地产信贷管理。新政策主要是对房地产开发的四个主要环节的运作加以严格的限制：其一是对作为房地产开发基本元素的土地供应加以严格的限制；其二是对房地产开发商的组织投资行为加以严格的限制；其三是对建筑施工单位的建筑生
7、产过程加以限制；其四是对房地产市场中的需求消费加以严格的限制。其主要内容包括： 1开发方面 房地产企业自有资金不得低于项目总投资的 30、需要“四证齐全”才能获得开发贷款、严禁房地产开发流动资金贷款。 2土地方面 严格控制土地储备贷款的发放和严禁向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。 3建筑方面 严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途和严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目。 54消费方面 商品房主体结构封顶才能发放个人住房贷款、提高第二套以上住房和商业用房的首付比例，提高别墅、高档商品房、商业用房和第二套以上住房利率。 从内容看， 中国人民银行的 2003121号文件中新增的内容并
8、不多，而主要是原有政策的进一步强化和细化。 三、新政策预期的目标 根据目前房地产业在我国经济中的地位和作用、房地产业发展总体状况， 以及以往国内外房地产业发展的经验教训，为使我国房地产稳定健康发展，央行货币政策必须适时和充分发挥调控作用， 以弥补市场自发调控不足带来的负面影响。此次央行的房贷政策力求达到四方面调控目标。 1保持供需平衡 商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，无论是供大于求还是需求过热都不利房地产市场的健康发展，从而影响社会和经济的稳定，并引发一定程度的金融风险。商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将
9、企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出6现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。 在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际需求能力的高价房和别墅大量开发，而地区需求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平， 以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。 2避免大起大落 从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都
10、是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。过热的表现主要为房地产投资在短期内不断扩大，各种资金大量涌入，直接推动房地产，特别是土地价格的快速上升，商品房价格随之上升。大量资金中不少带有投机目的，买卖土地，买卖楼市虚盘， 由此使过热的房地产产生泡沫。这样，一旦企业资金链断裂和供需严重失衡，房地产市场就会出现大幅度波动的局面，并影响投资者预期和百姓的心理，对社会构成巨大的不稳定因素。 因此，必须使房地产稳健发展。目前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。央行必须通过信贷政策的调控作用，7使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避
11、免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。 3.防范金融风险 境内外房地产业发展经验表明，银行信贷资金是房地产市场的主要资金来源。日本、泰国和香港房地产出现泡沫后，首先；中击的就是银行信贷资产，严重的还引发了大规模的金融危机。所以，在房地产发展过程中，特别是发展中国家的房地产企业中，必须警惕房地产泡沫可能引发的金融风险。房地产引发的金融风险有两种情况：其一是房地产业大量倒闭而使银行贷款成为坏账；其二是在企业虽没有倒闭，甚至整个行业还处于比较景气的状况下，由于银行贷款过多涌入房地产，造成整个信贷结构发生变化。 贷款过
12、于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。特别是后一种风险往往具有很大隐蔽性和麻痹性。所以，必须未雨绸缪， 当房地产发展出现过热迹象时，虽没有出现危机，但也要超前预警，防范金融风险于未然。 4兼顾公平和效率 目前房地产业发展迅速，整体处于上升阶段，实现了8房地产企业、银行和政府多赢的局面。有关数据显示，近年房地产行业企业普遍实现赢利，部分地区的房地产企业利润率处于各行业前列。银行发放的有关房地产贷款质量也比较好，特别是住房消费贷款质量较高， 良好的贷款质量和不 断扩大的房贷规模，也为银行创造巨大效益。房地产业对地方经济增长、投资环境和
13、居民住宅改善都起到了积极作用，很受政府欢迎。所以总体上看， 目前中国房地产业发展达到了预期的目标。 但是，同时也应看到，目前部分地区房地产开发中，高价房和别墅快速增加，在商品房结构中比重不断上升，整个房价不断上升。高价房和别墅相对中低价房，能为企业带来巨大的利润甚至暴利，所以大为房地产企业追捧。而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭便利，为这些楼盘开发提供大量贷款。但这些购房者毕竟是市场需求的少数， 目前突出的矛盾是中低价房比较紧缺，而这又是市场需求的最大部分。 我国目前中低价房的建设项目没有满足市场的基本要求。所以，货币政策在尊重市场规律和原
14、则，发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中最大多数人的利益。这就要求在注重提高房地产企业和9银行效率的同时，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，市场房价才能得到整固，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。 四、新政策影响估计 上海市政府和金融机构自去年下半年起已经预先做出调整，不利影响已有所好转。然而新政策以近年来少有的严厉措施对房地产开发进行规范和约束。开发贷款限制了，按揭贷款限制了，为了防止资金流到房地产行业，连施工企业的贷款和政府土地储备机构的贷款都进行了限制。众所周知，房地产企业融资渠道单
15、一，对银行金融支持依赖度过高，据估算，房地产项目中接近 70资金来自银行，部分项目银行资金比例高达 90左右，若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前上海房地产市场带来较大的冲击。主要体现在： 1中小房地产开发企业濒临困境 今年上半年，仅上海就累计发放住房开发贷款 1987亿元、房地产开发企业流动资金贷款 270 多亿元，个人住房按揭贷款新增 2575 亿元。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分房地产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计：该政策实施将使约 50房地产企业陷入困境，70以上的项目无法继续。 102。房地产消费势头受抑制 该政策在限制部分
16、高档住房和商业用房消费的同时， 中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛，也会受到一定的影响。据了解，目前北京房地产销售已有所影响，部分高档楼盘出现打折销售现象。 3市场发展的信心受压制 部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望、延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。 4.高档住房受到严格限制 从新政策中不难看出，今后的房地产开发，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。 但从长期看，系列措施的实行，会有利于夯实房地产公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。目前，商品房新开工面积增长速度为 3
17、2，竣工面积增速为 37，而商品房销售增速为 45。随着管理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将进一步回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后发展。另外，系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌11房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。五、新政策的新动向 央行新政策的出台，在房地 产行业引起很大的反映，然而新政策的具体实施还须各地分行制定各地区相应的“房贷实施细则” 。然而，央行新政策出台后出现的一些新动向需引起关注。其一是央行将房地产
18、信贷和其他金融信贷监管职能移交到银监会，而目前银监会刚刚成立，监督房贷政策执行情况的政策倾向尚不明朗。其二是该政策的实施细则主要由地方金融监管机构和各商业银行根据自身的具体情况自行制定， 由于房地产企业和贷款银行之间存在利益上的双向依赖，估计政策的实施具有一定的弹性和缓；中空间。其三是原本力争7 月 1 日在全国首先出台的上海地区房贷实施细则， 因为种种原因而不得不延期出台，虽然目前上海房贷实施细则已基本完成了各界意见的征求，但到底何时出台依然没有时间表。与此同时，央行上海分行在 7 月 17 日会议中强调，“有必要提醒商业银行在开展个人住房按揭贷款和发放房地产贷款时，需时时警醒，规范操作，真
19、正做到小心撑得万年船。 ”央行上海分行显然不希望在实施细则未出台前出现商业银行竞相打“擦边球”的情况。 12六、房地产开发的对策 1.信托业将成为房地产企业新的资金源 我国信托投资公司资金信托管理暂行办法实施一年来，投入市场的信托品种均大受市场欢迎。作为连接贷币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务” 。其中就包涵央行新政策中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款，因此，在新政策出台后，房地产商加强信托产品的设计和运用有着广阔的前景。目前，发达国家 70的金融资产由信托业经营，尽管我国对信托业的界定有所保留，但市场份
20、额依然诱人。 2积极做好中小型房地产企业的兼并重组工作 央行新政策的出台，无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。而中小型房地产企业在前些年往往凭借其灵活的政策、不同的渠道和采用特殊的手段得到了若干可供房地产开发的土地。这次央行新政策出台后，银行的银根收紧，贷款催讨，使得其资金链出现问题。因此，中小型房地产商面临新一轮兼并重组，其手头的部分土地也急于出手，有实力的房产商可结合自身的房地产业发展战略和国家的房地产政策，有选择地同一些中小型房地产企业进行接触，通过兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的基础。133房地产企业应注重吸引外资 我国经济的日益腾飞，使世界经济强国的房地产商纷纷看好中国，尤其是
21、上海、北京、深圳等地的房地产开发。房地产企业可以通过改制时吸收外企八股和同境外房地产企业合作开发房地产项目吸引外资。一旦和境外房地产企业达成合作协议，那么资金链就会非常牢固， 因为国外的金融和房地产是紧密相连的，被统称是房地产金融。另外，随着我国加入 WTO，2005 年后外资银行就可向中国房地产企业贷款，将为我国房地产业注入大量阳光资金。 4。房地产开发要注重政策倾向 此次央行新政策的出台，受；中击最大的是“高档” 、“大面积”和“别墅”等商品房。然而，冷静下来分析我们会发现，新政策实施后因为此类楼盘开发量减少，开发成本增加和人们需求增长会使“高档” 、 “大面积”和“别墅”等商品房的价格进一步上涨，同中小型不具备此类商品房开发的相反的是，有实力的大型房地产商在自有资金充足的情况下可积极涉足新政策实施后此类商品房的空间，其增值和盈利的机会会大于以往。 本文作者：肖元真孙素华刘金硕上海市府注册咨询专家、国务院发展研究中心研究员责任编辑：尚 可 14
