1、1“金桂华庭”综合用地开发建设项目可行性研究报告投资单位：“金桂华庭”开发投资有限公司申报日期：2012 年 2 月 7 日2目录1. 总论41.1 项目名称及建设地点 41.2 项目建设单位41.3 可行性研究报告编制单位41.4 项目研究的依据及范围51.5 项目建设内容和规模61.6 投资估算与资金来源61.7 研究结论与建议62.项目建设的背景和必要性72.1 项目建设背景.72.2 项目建设的必要性.73.需求分析与建设规模.93.1 需求分析93.2 建设规模93.3 功能定位及划分94.项目选址及建设条件.114.1 项目选址114.2 建设条件115.项目建设方案.12 5.1
2、 设计依据125.2 总平面布置1235.3 建筑方案.125.4 结构方案.135.5 配套设计方案.146.环境和生态影响 166.1 编制依据.166.2 主要污染源和污染物.166.3 环境影响评价.187.项目实施方案207.1 项目管理.207.2 建设进度计划.208.投资估算与资金筹措218.1 投资估算.218.2 资金筹措.229.财务评价239.1 财务评价依据.239.2 盈利能力分析.2310.社会效益2411.房地产项目可行性研究结论与建议2512.附件41.总论1.1 项目名称：“金桂华庭”综合用地开发建设项目建设地点：长沙市芙蓉区人民东路与古曲路口交汇处1.2
3、项目建设单位：建设单位：“金桂华庭”投资开发有限公司1.3 可行性研究报告编制单位：编制单位：湖南力源咨询有限公司公司住所：法定代表人：注册资本：资质等级：资质证号：发证机关：联系人：电话/传真：51.4 项目的研究依据及范围：1.4.1 项目的研究依据：1.4.2 项目研究的范围：根据国家相关的规范、制度、规程、政策对项目的建设背景、建设必要性、需求分析和建设规模、项目选址和建设条件、建设方案、环境和生态影响、项目实施方案、投资估算和资金筹措、财务分析以及社会效益等方面进行编制。61.5 项目建设和规模：小区总用地面积 4000 平方米，为商住综合用地，总建筑面积 8000平方米。建筑密度为
4、 35%，容积率为 2.0，绿地率为 30%。1.6 投资估算与资金来源：通过初步资金估算，一共需要资金 3003.23 万元。资金来源：开发商自身筹措资金1.7 研究结论与建议：研究结论：从工程选址、工程技术方案、经济和社会效益等多方面的因素综合考虑， “金桂华庭”综合用地开发建设项目是切实可行的。建议：1） 在工程技术方面，需严格按照选定方案进行，不能擅自修改方案；2） 在资金管理上，一定要保证资金及时准确到位，做到不截留、不克扣、不挤占和不挪用，专款专用；3） 在施工组织上，合理安排，精细化施工；4） 在后期营销方面，要加大营销力度，尽最大可能将房源销售出去，收回投资。72.市场分析和建
5、设规模2.1 投资环境受到宏观调控的影响，2011 年全市土地供应量和成交量有所减少。在这一背景下，长沙房地产开发模式悄然发生了改变。据统计，我市全年项目规划占地面积 6277.4 万，规划建筑面积 14733.3 万，比去年同期分别增长 16.6%和 21.9%。其中，本年新增项目的整体容积率较去年开发项目的整体容积率有较大提升，这意味着我市本年新开项目土地利用率得以大幅度提高，全市房地产集约化开发特点初现端倪。另外，2011 年全年全市完成房地产开发投资 886.92 亿元，同比增长 29.6%，全市房地产投资增速依然强劲这也可以充分预见到2012 年的房地产投资，依然很具光明。2.2 市
6、场形势：82.2 建设规模：小区总用地面积 4000 平方米，为商住综合用地，总建筑面积 8000平方米。建筑密度为 35%，容积率为 2.0，绿地率为 30%。2.3 功能定位与划分：小区定位为中高端住宅和商铺。小区共一栋 7 层楼房，外加一个地下停车场。大楼 2-7 层均为住宅区，第一层为临街商铺。本项目的主力目标客户定位如下：3 定收入，住房条件比较差迫切希望改善居住环境的中年人群或者需要经商开门店的人群。4）购房费用安排：一般资金来源为家庭积蓄，但是还贷能力较强。5）购房意向：可以接受中高端品质住宅，房型需求以两房两厅、三房两厅为主，套内面积在 80-130 平米之间。6）影响购房因素
7、：客户群最关心的问题主要是性价比以及与原居住环境相比，项目户型以及能提供的硬件设施、环境氛围、产品档次感觉等。7）购房主要信息来源：电视广告、户外广告、媒体广告、实地观察等。9）其他：本区域的地域交通优势变为，在同等条件下，客户选择本楼盘的决定性因素。94项目选址和建设条件4.1 项目选址：根据政府文件法规、以及人文、地理、经济等各方面综合考虑，最后建设选址为：人民东路与古曲路交汇处。4.2 建设条件：4.2.1 地理条件：本区域属亚热带季风性湿润气候，四季分明。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短，暑热期长。全年无霜期约 275 天，年平均气温16.817.2，年平均总降
8、水量 1422.4 毫米。水资源以地表水为主，水源充足，年均地表径流量达 808 亿立方米。4.2.2 水文条件：拟建地区海拔高于当地洪水最高水位，无洪水灾害。4.2.3 地质条件：本地区呈东西向长条形状，地貌北、西、南缘为山地，东南丘陵为主，东北以岗地为主；山地、丘陵、岗地、平原大体各占四分之一。土壤以板页岩风化物为主，夹有红土、砂砾岩等土壤。10本项目地基为中密沙土或砂岩构成，是具有较好承载性能 的底层，可以作为本建筑的较为坚实的持力层，适宜施工。5.项目建设方案5.1 设计依据:5.2 总平面布置：以现代设计理念来设计，将单一的硬件设施建设融入到城市的整体品味提升之中，体现了建筑与城市的
9、和谐统一。小区建筑为一栋 7 层楼房，另外配置一个大型地下停车场。外部环境则把握住住宅小区面向中高端的定位，极力配合“改善居住条件”这一理念，注重绿化以及“水”这一重点元素，在小区建筑内加入小水池这一设计。做到小区“有水有绿”，真正做到“宜居”这一重点要素。11小区以整体建筑为中心，周围是绿化区和小水池，形成了住在绿色中，整体提高了居住环境和品质。5.3 建筑方案：5.3.1 户型设计：本方案以进行了多次调整，以宽敞明亮，生态宜居为基本理念，特别是圆弧形观景阳台的设计，更加体现了人文气息。户型有两室两厅一卫为 90 平米，此户型约占全部户型的 30%，三室两厅一卫为 115 平米，此户型约占全
10、部户型的 45%，另外为了丰富需求大户型和小户型的客户，特别推出了四室两厅一卫约 160 平米和一室一厅一卫约 45 平米的两种户型，分别占到总户型的 15%和10%。5.3.2 消防设计：本建筑为多层建筑，每层除设置 3 个楼梯间方便出入外，还设置了一个防烟楼梯间位于大楼最右侧，另外大楼地下停车场到 3 楼，每层都设置了消防栓，而 4-7 层则每一层约 10 米左右设置一罐干粉灭火器。5.4 结构方案：5.4.1 设计依据：1) 建筑施工图;2) 建筑结构荷载规范 GB50009-20013) 混凝土结构设计规范 GB50010-20024)砌体结构设计规范 GB50003-2001125)
11、建筑抗震设计规范 GB50011-20016)建筑地基基础设计规范 GB50007-20026)建筑桩基技术规范 JGJ94-19945.4.2 结构设计：该楼盘全部使用桩基础。多层住宅采用剪力墙结构，抗震等级为三级。5.4 配套设施设计：小区水源由人民东路市政给水管网引入，具体分配如下：消防用水：消防栓用水量：室内 30L/s,室外 20L/s,火灾延续时间2h。储水装置：在地下车库设水泵房和生活消防水池，消防水池容积为400。在屋顶水箱内含 15的消防水量。排水体制：采用污水、雨水分系统排放的方式，排水管道直接连入市政排水管道。另外，在雨水排水系统中设置一个约 20的蓄水池，序号 用水名称
12、 数量 单位 用水标准 最高日用水量备注1 住宅生活用水 180 户 300L/人/天 162 3 人/户2 公共建筑 1000 10L/ 103 绿化用水 1000 2L/天/ 次 2 1 次/天204 小计 1745 不可预见水量 10% 17.46 合计 191.413收集雨水作为消防用水，当水箱收集满后，多余雨水再排入市政排水管道。电力设计：根据相关规范，本小区电力配置如下：居民住宅楼层：2000KW临街商铺用电：500KW地下车库用电：300KW公用设施用电：100KW小区道路照明、及相关服务部门用电：60KW小区建立一个 10KV 变配电所（电源由市供电局提供）另外，小区电视，电话
13、，网络等均由市政网线迁入，保证每户有至少分别有 1 根电话、电视和网络迁入 (实际迁入数量按业主需求确定) 。另外本小区防雷和供暖通风系统均按照相关规范，全部配置到位，能充分保证居民生活和临街商铺正常运营。146.生态和环境影响6.1 编制依据：1. 中中华人民共和国环境影响评价法；2. 中华人民共和国环境保护法；3. 中华人民共和国大气污染防治法；4. 中华人民共和国水污染防治法；5. 中华人民共和国噪声污染防治法；6. 建设项目环境保护管理条例；7. 环境空气质量标准GB3095-1996；8. 地表水环境质量标准GB3838-2002;9. 施工场界噪声标准GB12523-90;10 声
14、环境质量标准 GB3096-2008;11. 污水综合排放标准GB8978-1996;12. 建筑施工场界噪声限值GB12523-90。6.2 主要污染源及污染物6.2.1 施工期主要污染源及污染物151）. 废气施工过程中废气主要来源于施工驱动设备和施工车辆等运输设备排放的尾气。2）. 粉尘和扬尘在整个施工期，主要是土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘和道路铺设、物料运输、残土露天堆放、装卸等过程产生的扬尘，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更为严重。3）废水主要来源于施工现场工作人员的生活污水。建设期不同阶段，施工人数不尽相同，一般为十几人至几十人不等，如按施工人员每
15、天用水量 50L/人计，生活污水量按用水量的 80%计，平均每天每人排放生活污水 40L/人。产生 BOD5 为 220mg/L，CODCr 为450mg/L。4）噪声主要来源于施工现场的机械噪声及施工材料在运输时产生的噪声。5）固体废物主要来源于施工时产生的弃土、施工现场工作人员的日常生活垃圾和建筑废弃物。6.2.2 运营期主要污染源及污染物1）废气16主要为汽车尾气2）废水主要为住户的生活废水和楼下商铺的污水3）噪声噪声污染主要为进入该区域内的汽车的交通噪声以及楼下商铺使用设备的噪声。4）固体废物主要为居民和商铺的生活垃圾。6.3 环境影响分析：6.3.1 施工期环境影响分析1）环境空气建
16、筑施工时土方工程及建筑材料的使用和对方易产生二次扬尘，运输车辆的往返降沿途空气质量受到扬尘和车辆尾气的污染。应尽量减少残土外运量，必要的外运要对车辆进行封盖，建筑材料的存放应有固定场所，并加以覆盖或遮挡。同时混凝土现场拌和产生的粉尘对周围空气质量也将产生不良影响，应尽量采用商品砼。施工现场应该经常洒水，减少二次扬尘。2）水环境施工驻地排出的污水主要是施工现场工作人员的生活污水，生活污水中主要污染物为 COD、BOD 5 和悬浮物，生活污水集中收集，排入市政下水管网，并设临时卫生间。施工用水水源要管理好，不能浪费水资源。173）声环境工程施工期噪声主要污染源为施工机械噪声及工程材料运输噪声，为了
17、保护施工区域附近环境以及附近居民受到影响最小，施工过程中要做到文明施工；工地水泥拌和机、电锯等高噪声设备需限时使用，并针对高噪声的机器设备采取隔声降噪措施，如设立单独工作间等方法，采取上述措施后，施工期间的噪声对环境不会有太大的影响。4）固体废物固体废物主要是施工期间施工人员的生活垃圾，在这一方面，采取统一收集，集中处理。6.3.2 运营期环境影响分析：1）空气环境：运营期间，对于空气环境影响的主要为进出小区的汽车尾气，此项对于空气影响并不大。2）噪声：运营期间的噪声源主要为进出小区的车辆噪声，以及一楼商铺产生的噪声，根据相关规定，采取一些措施：在小区范围内汽车禁止鸣笛，小区建设尽量选用降噪材
18、料设备，临街地区绿化采用种植一些高大的树木，尽量减少临街交通噪声对于小区影响。3）水环境：18小区运行阶段主要的水污染是住户和商铺的生活污水，根据相应的规范，小区污水都达到排放标准后，可以直接通过管网排入市政污水处理管道。4）固体废物：小区固体废物主要是生活垃圾，按照相关规范，小区生活垃圾通过分类收集，集中处理原则进行处理。生态和环境综合评价：综合小区在施工和运营阶段的生态和环境分析，小区的各项污染物在相应的措施处理下，均符合相应规范的要求，从生态和环境的角度来说，项目是可行的。7.项目实施方案7.1 项目管理7.1.1 资金管理本项目资金全部由投资方自身投资，但是必须做好充分的概预算，严格把
19、关各项资金流向，确保资金拨付时，及时准确，在资金使用上，做到专款专用，严禁挤占、挪用、克扣、截留、套取工程专款。7.1.2 工程监督检查和责任追究加强对于工程建设的检查制度，对于工程实施情况组织督查与评估，全程接受社会监督。另外加强对工程质量与资金管理追究制度。对于工程建设期间的各项问题追查到底，追查相应责任人的责任。197.2 建设进度计划本项目拟于 2012 年 2 月动工，2013 年 5 月底竣工。具体计划如下：1）2012 年 3 月底，完成立项，规划设计，三通一平等前期工作；2）2012 年 4 月底，完成招投标工作，并开始基础工程；3）2013 年 2 月完成主体工程，绿化带，门
20、卫等附属设施；4）2013 年 4 月，完成主体工程装饰装修，及相应配套设施调试；5）2013 年 5 月，项目竣工验收。8、投资估算与资金筹措8.1 投资估算：根据相应文件和市场价格得出投资估算表如下：由于是国有储备项目用地，故可以只考虑其地价 1943 元/，土地费用为：1943*8000=1554.4 万元投资估算表序号工程或费用名称 费用分类 数量 估算指标 估算价值（万元）1 土地费用 40001943 元/平777.22 工程费用 1031.52202.1 土建工程 按建筑面积计算 8000900/ 7202.2 桩基础 按实际面积计算 320 60 元/ 1.922.3 水电工程
21、 按建筑面积计算 800090 元/ 722.4 通讯工程 按建筑面积计算 800015 元/ 122.5 有线电视 按建筑面积计算 800012 元/ 9.62.6 智能化设施 按建筑面积计算 8000140 元/1122.7 其他附属设施按建筑面积计算 8000130 元/1043 前期工程费用3.1 规划设计费 按建安工程费1.5%计算15.483.2 可行性研究费按建安工程费0.8%计算8.253.3 水文、地质 按建安工程费的 5.1621勘察费用 0.5%计算4 开发相关税费按建安工程费的10%计算103.155 不可预见费 按建安工程费的3%计算30.956 总计 3003.23
22、8.2 资金筹措：资金筹措全部为公司自身资金投资，共 3003.23 万元。9.财务评价9.1 财务评价依据：根据政府相关文件、结合市场实际情况得出下列财务评价。9.2 盈利能力分析：通过对本地区市场和本小区主要面对的销售人群以及本小区的区位优势等方面综合分析，小区住宅平均售价可以达到4000 元/ ，而一楼商铺售价可以达到 5500 元/，地下停车场售价为 1.5 万/个，按照小区住户 60%配量计算。投资效益分析表销售项目 建筑面积/数量 单价（元） 销售收入（万元） 利润（万元）22住宅 19305 4000 7722商铺 1000 5500 550车库 108 个 15000 1628
23、434 3040.94根据财务分析，该项目是可行的。10.社会效益“金桂华庭”综合用地开发建设项目，对于优化城市结构、改善居民居住环境、带动周边经济等方面有着深远的意义。其具体社会效益如下：1. 改善居民居住环境，提升居民幸福指数。项目所在地区大都是老式居民房，空间狭窄，配套设施欠缺，居住环境较差。而“金桂华庭”项目建设后，针对提升居民的生活环境这一要点，从住宅楼的户型选择、配套设施的完善等方面实现了居民追求更好生活的愿望，提升了居民幸福指数。232. 优化城市结构、提高城市品味。项目结合长沙市的整体规划，充分考虑了项目在城市规划中所担负的责任。在长沙不断扩容的大前提下，项目选择了交通便利并且
24、与周边地区联系紧密的人民东路和古曲路交界处，完全符合城市的结构规划，同时提升城市品位。3. 充分发挥优势、带动周边经济。在本区域内兴建楼盘，最大的发挥了房地产行业的优势，由此带动了周边地区材料、交通、电力等多行业的发展，也带来了许多就业岗位，有利于繁荣本区经济，促进社会和谐。综上所述，从社会效益来说，本方案是切实可行的。11.可行性研究结论和建议11.1 可行性研究结论：1、“金桂华庭 ”项目完全符合国家各项政策法规。2、本项目从选址上来看，科学合理，充分结合了长沙市的整体规划以及合适的气候地址条件。3、从工程技术层面来看，本项目建设技术成熟、各项设计均能在现有条件下实现。4、从生态环保角度而
25、言，由本项目开发建设所带来的一切污染均能以采取相应的措施得到很好解决，在建筑设计上还充分考虑到了节能，很好地响应了国家“节能减排“的号召。245、本项目资金全部来自开发商投资，后期利润也比较客观，因此，经济上也是切实可行的。6、该项目建设能给地区带来较好的社会效益，从这一方面考虑也完全没有问题。综上所述，“金桂华庭”综合开发建设用地项目建设条件十分成熟，是切实可行的。建议和措施：11.2 建议和措施：1） 在工程技术方面，需严格按照选定方案进行，不能擅自修改方案；2） 在资金管理上，一定要保证资金及时准确到位，做到不截留、不克扣、不挤占和不挪用，专款专用；3） 在施工组织上，合理安排，精细化施工；4） 在后期营销方面，要加大营销力度，尽最大可能将房源销售出去，收回投资。25
