1、1邯郸五里铺旧村改造情况调查汇总一、项目简介1.1 地理位置五里铺,即邯郸市丛台区苏曹乡五里铺社区，位于邯郸市北部偏西区域，属于丛台区管辖的地界。2丛台区示意图1.2 区域特色丛台区作为邯郸市中心城区，总面积 25 平方公里，常住人口 33 万人，因“武灵丛台”坐落辖区而得名，是邯郸政治、经济、文化中心。市级党政机关和现代化住宅小区多建于此，广场公园、星级宾馆、大型商场、高档酒店、文化娱乐场所星罗棋布，例如：赵都商场改建邯郸烟草仓储物流中心项目简介万汇鼎嘉国际现代仓储物流园区项目简介鼎嘉国际重阳生态园情况简介金世纪新城项目简介赵苑观邸简介中国邯郸国际文化创意大厦项目简介丛台科技园区简介邯郸核心
2、商务区（邯郸 CBD）项目青岛国际商业城项目烟草仓储分拣中心项目河北秦之风科技有限公司的邯郸太阳能风能生产基地项目新时代广场项目邯郸国际商务中心项目丛台工业园区稽山新天地项目简介康德商贸城（省级重点项目）项目简介3另外，邯郸纺织、化工、医药、轻工、冶金、煤炭等主导产业的企业总部都集中在丛台。丛台区现辖 1 个乡、10 个街道、79 个社区居委会。2011 年 3 月召开的邯郸市 2010 年度重点项目工作表彰会上，丛台区再度荣获重点项目建设实绩突出县区称号，这是该区自 2005 年以来连续第六次获此荣誉。今年，该区将继续以重点项目建设为抓手，突出现代产业支撑，着力发展楼宇经济，促进现代服务业发
3、展，推动城市建设上水平。丛台区可查的数据：2006 年 18 层以上楼宇数量仅 4 栋，2010 年竣工和在建的 18 层以上楼宇达到 172 栋。金世纪商务中心、光明商贸中心、招贤大厦等特色商务楼宇已经建成投用，赵都华润大厦、华域首座、北海庄园(三期)等新上项目已开工建设。据统计，2010 年底，全区楼宇经济实现利税 18 亿元，吸引入驻各类企业、公司 3000 余家。该区将把服务业作为稳增长、调结构的战略举措来抓，大力发展商贸物流业、金融保险业、会展业、文化旅游业等主导产业，不断推动全区服务业扩容升级，打造邯郸市的现代服务业核心聚集区。目前，中原地区单体面积最大的家具城月星家居广场，全省最
4、大的烟草物流项目烟草仓储物流中心，邯郸市第一条步行街邯郸商业步行街先后建成并投入运营。全区谋划建设的投资亿元以上商贸物流项目达 21 个，其中，5 个亿元以上商贸物流项目已经开工。此外，突出产业特色的消费服务集聚区、现代物流集聚区、企业总部集聚区、科技研发集聚区和文化旅游集聚区等“五大集聚区”也正在加紧建设当中。41.3 项目起源五里铺村改造起源于 2003 年,根据邯郸市政府关于大力开展城中村改造的文件精神，五里铺村和邯郸市美园房地产开发有限公司（以下简称美园公司，全部立项文件使用该公司名称，其中还有另外一个合作者，即邯郸市三强房地产开发有限公司）合作，共同开发建设，原定名为东方家园小区项目
5、。该项目 2003 年 10 月 9 日，申请旧村改造。申报时用地面积为 450亩，分新区和老区两部分。老区 300 亩，位于邯郸市 26 中以西，幸福路以东，联纺路纺织二、三、四厂以北，北仓路两侧。新区 150 亩，东临三里铺地界，西临锦纶厂，北临电厂铁路线，南临丰收路。属于环城路内的旧村改造区域。据可研报告描述，项目整体规划为住宅小区，多层与高层混合，临5街为商住两用高层，总建设面积 48 万平方米，商业面积 4.5 万平方米。总投资 1.75 亿元。 2004 年初邯郸市旧城和城中村改造工程指挥部下达项目批复， 关于对丛台区人民政府申请五里铺村列入 2004 年城中村改造范围的批复邯旧改
6、字200402 号。根据批复显示，丛台区五里铺老区位于市 26 中以西，幸福街以东，联纺路纺织二、三、四厂以北，北仓路两侧。新区占地约 150 亩，东临三里铺地界，西临经纶厂，北临电厂铁路线，南临丰收路。注释：可查询的历史记录有（1）2004 年 6 月 22 日出具了旧城改造的规划设计条件编号为（2004)013 号。6（2）2005 年 10 月 17 日市国土局经公开招拍挂与邯郸市美园房地产公司签订了国有土地使用权出让合同（合同编号：邯挂【2005】013号）。(3)列入 2008 年邯郸市住房保障建设规划14 拆迁政策：邯郸市人民政府关于加快主城区城中村改造的实施意见 2003 年35
7、 号邯郸市人民政府关于进一步加快主城区旧城区和城中村改造的实施意见2009 年附：项目文件：(1) 邯郸市旧城和城中村改造工程指挥部关于对丛台人民政府申请五里铺村列入 2004 年城中村改造范围的批复(2) 邯郸市规划局建设用地规划设计条件(2004)013 号(3)土地证（参见表一）(4)建设用地规划许可证( 编号 2006-005 号)(内容不清晰)(5)河北省固定资产投资项目核准证注释:核准面积:526.17 亩,总投资 63173 万元,建设年限 2009-2011。（6）房屋拆迁许可证及公告（拆许字（2006）第 3 号，2006-12-28）注释:拆迁范围为幸福大街以东、供电局仓库
8、及二厂仓库以北、五里铺东街两侧，占地 195953.4 平方米,293.92 亩。其中住宅7105000 平方米，非住宅 10000 平方米。8表一 项目土地证统计表土地证号 取得方式 使用权面积 () 价格(元) 地块位置A 国用（ 2006）第 C010026号 出让 136124.43 123248100.00 幸福大街东侧、五里铺东街以西、北仓路以南、二三四印棉纺以北B 国用（ 2006）第 C010028号 出让 31654.58 28043300.00五里铺大街以西、北仓路以北、棉麻公司以南以东、邯郸市蔬菜副食品公司以东C 国用（ 2006）第 C010027号 出让 3439.8
9、1 3047700.00 幸福街以东、北仓路以北、棉麻公司仓库以南、D 国用（ 2006）第 号 26 中以西、五里铺东街以东、北仓路以南、青年河以北合 计 256.82 154339100.009注释：101.5 发展商发展商构成表名 称 企业性质 合作方式 分配方式五里村村集体 集体邯郸市美园房地产开发有限公司 有限责任公司合作 分成邯郸市三强房地产开发有限公司 有限责任公司 不详 不详(1)五里村村集体官方网站称五里铺村为丛台区苏曹乡五里铺社区，有街道办事处，乡政府，但是村集体是否有建制、是否还存在村集体的实体组织如实业公司之类，还不清楚。但是，可以确定是属于环路内城中村。原驻民 600
10、 户，已经拆迁 100 余户。(2)邯郸市美园房地产开发有限公司名 称: 邯郸市美园房地产开发有限公司 三级电 话: 0310-13303108122 地 址: 中华北大街甲号 法 人：连玉霞 注册资金：200 万元成立日期：2002-10-18经营类型：房地产开发与经营2008-2009 年度房地产开发企业“诚实守信”企业开发楼盘：美意苑（即规划用地许可证上标注的开发区域）11(3)邯郸市三强房地产开发有限公司网页介绍:三强公司创建于 2001 年，注册资本 3000 万元（前身：董事长:王玉海，2001 年 1 月在邯郸国道广达钢材市场号注册成立,主要经营房地产开发与经营，注册员工人数为
11、7 人，注册资本 200 万元人民币） 。现已发展成为邯郸知名的房地产企业。以房地产为龙头，业务涵盖新型建材、建筑工程、物业管理等多个产业领域，项目遍布邯郸市、峰峰矿区、杭州千岛湖等地。开发项目:幸福馨苑参考：位于复兴区联纺路与幸福大街交叉口北行 50 米路西（五里铺村南） 。划用地 25 亩，总建筑面积 170000 平方米。拟建 6 栋高层，2 栋 28层 4 栋 29 层。公摊 18%。地下车位 320 个，1-3 层为商铺。2010 年 10 月开始拆迁，2011 年 3 月下旬拆迁完毕。2011 年 1 月开始打桩，网上公开均价 3850 元/平方米，一次性付款，银行按揭。另附新闻：
12、（1）2003 年，三强公司在三里铺开发的三强小区，共 271 户，为小产权房，因无法办理产权证而受到质疑，有人说房子是三里铺村村民集资房，但他们公司已经将其“买断”了，邯郸市市民都可以买。（2）一购房人 2007 年 9 月购买兴盛苑房子，当时口头承诺 2009 年底交房，每平米均价 2850 元，图纸完成后选房号，根据楼层确定价格，并于2007 年 9 月 24 付款 16 万元，2007 年 10 月付款 4 万元。2009 年时仍未通知签合同，选房号，因拆迁出现问题，推迟交房，2011 年 4 月再次咨询，兴盛苑售楼处电话，说你们给总公司交的钱，找总公司，原总公司财务和12销售电话成为
13、空号，无法联系。（3） 五里铺村民 2008 年 8 月 27 日因向市政府反映拆迁中的问题，被三个人持砖头、刀棍围攻殴打致头部颅骨粉碎、身体多处重伤致昏迷，一次开颅手术后抢救无效死亡。二、项目建设进度2.1 拆迁进度拆迁工作于 2006 年 12 月开始，根据方案描述，项目区域内共有 600 余户原驻民，房屋建筑面积 115000 平方米，拆迁占地 220000 平方米。拆迁分四期，五年内完成。第一期 100 余户，拆迁面积约 20000 平方米。提供的文件没有显示哪些区域是已经拆迁的，根据现场的观察，可以估计是北仓路以北已经全部拆迁完毕，2.2 建设进度13小区规划示意图14美意苑在建工程
14、统计表在建工程 开工日期 规划公示 开工面积2#、 3#、4#住宅、商业 ABC： 2009 年 11 月 4日2008-11-211#商住、32#北仓大厦 2008-3-1851423 平方米 14236.00 平方米中国招投标网信息：五期工程：111983 平方米 2010 年 08 月 20 日核准拟建三期工程；143726 平方米，该工程计划新建 3 栋住宅楼，地上 27 层 2011 年 1 月建设工程规划许可证(建筑工程)130400200900079 号项目单位：邯郸市美园房地产开发有限公司。项目名称：美意苑小区 33-38 号楼及临街商业、办公。项目位置：北仓路以北，五里铺东街
15、以西。发证日期：2009 年 6 月 23 日。 15楼盘基本情况停车位:有地上停车位以及地下车库占地面积:245000 平方米 建筑面积:700000 平方米 开工时间:2009-08-01竣工时间:2011-03-01开发商:邯郸美园房地产开发有限公司建筑单位:河北中建工程有限公司代理商:河北筑城招标咨询有限公司按揭银行:中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行工程进度:1,3,4 号楼基本完工，2 号楼工地负一层已封顶(2011-04-27)户 数:总户数 288 户 当期户数 288 户物业地址 丛台区幸福路与北仓路交叉口东北角（五里铺）房价 认购价 3600-3800 元/
16、平方米，销售均价 4400 元/平方米预 售 证：(2009)邯房预售字 00432 00433绿 化 率：36% 容 积 率：3.20装修状况：毛坯 美意苑物业服务综合费一览表：物业费：1 元/月，含 0.35 元/月电梯使用费。生活垃圾中转费：5 元/月。公共照明费：5 元/月。装修保证金：3000 元/户。装修垃圾清运费：3.5 元/。客梯（运货）使用费：3.5 元/。楼宇对讲：500 元/户。装修管理费：60100，500 元。 100以上，800 元。入户防盗门：1000 元/户16兴盛苑物业位置：中华街与北仓路交叉口西三百米路北开发商：邯郸市三强房地产开发有限公司物业类型：普通住宅
17、均价：3800 元/平米 建筑面积：1700000 平方米占地面积：50000 户数：0 楼盘状态：在售 建筑形式：高层开盘时间：2011 年容积率：3.5 装修情况：毛坯入住时间：2013 年底物业费： 施工进度:一期共 6 栋（3338 号楼） ，楼高均为 30 层，其中 33 号楼已盖至 21 层；38 号楼正起负一层，其它尚未动工。项目整体将于 2013 年5 月底完工。一期交房暂定为 2013 年 5 月。参考：幸福馨苑 （三强公司）联纺路与幸福大街交叉口北行 50 米路西在售，3800 元/平方米三、拆迁安置补偿政策鉴于项目立项于 2004 年，应当执行当时的相关拆迁政策，即如下如
18、列文件：河北省邯郸市人民政府令 2003 年第 95 号邯郸市城市房屋拆迁管理17实施办法邯郸市城市房屋拆迁评估鉴定管理办法（2006-4-1）邯郸市人民政府关于加快主城区城中村改造的实施意见2003 年35 号河北省建设厅号关于印发城市房屋拆迁工作规程的通知五里铺旧改拆迁安置补偿方案 确权依据：集体土地使用证（或乡政府出具的建房证、买卖文书） 评估基准价元，回迁安置房均价元 产权调换方法 （）被拆迁房屋补偿总额（等价值量部分）宅基地面积元（平房面积院落面积）（元成新率）（）房屋附属物补偿（）过渡费（货币安置为三个月）元（）搬迁费 元（）装修费补偿（）奖励（）不可分割部分以内优惠价格以上以下市
19、场价下浮18以上市场价货币安置方法（参考产调）其它：（）楼层差价（）回迁楼在指定地点（）岁以上老人选房办法根据网络论坛的信息，五里铺拆迁补偿的额度已经达到：，有传言村民要求提高到：。除一期拆迁的余户，其它的区域全部处于停止状态。有市民在邯郸市政府网站向郭大建书记提问，询问关于五里铺拆迁进度的情况，回答是政府正在积极督促。四、项目转让的原因分析4.1 资金原因三强公司于 2010 年第四季度以总价 4038 万元买入位于幸福路附件二块住宅用地。下面是招拍挂信息：(1) 2010-10-20,在邯郸市行政服务中心四楼开标三厅，邯出告字201028 号地块,由邯郸市三强房地产开发有限公司在本次挂牌出
20、让以总价款1462 万元，竞得位于北绕道路以北。用地面积 6066.3 平方米，用途为居住用地，使用年期居住 70 年国有建设用地使用权。(160.48 万元/亩)(2)2010-10-20,在邯郸市行政服务中心四楼开标一厅，邯出告字201035 号1 地块,由邯郸市三强房地产有限公司在本次挂牌出让以总价款 257619万元，竞得位于幸福街以西、北绕道路以北。用地面积 10069.1 平方米，用途为居住用地，使用年期居住 70 年国有建设用地使用权；(每亩 169.78万元)4.2 户型设计蝶式高层，一梯六户. 内部合作项目由邯郸美园房地产开发有限公司、邯郸三强房地产开发有限公司及五里村三方合
21、作，项目区域内建有两个美意苑售楼部，各自销售自己的楼盘，同时在一个区域内还有兴盛苑，两个小区同为原五里村旧改项目。分析可能合作中有分歧。4.4 建设期限原规划建设许可证上标明的建设期限是年至年，现已经到期，面临政府质询或土地被收回的困境，因此急于寻找第三方合作者。五、总结项目单从区位优势分析，可开发，具备一定升值空间；前期资料不全面，不能确定拆迁区域、拆迁及回迁安置面积、可开发面积等基础数据，因此不能进行准确的投资及成本核算；合作方土地已经以出让方式取得，项目转让及合作方式需要进一步明确；原项目规划方案已经报批，但是从周边的发展及整体区域规划的角度，20原方案可能存在定位不准或设计落后的缺陷（
22、尤其是住宅的户型设计） ，因此，在本项目的市场定位和产品定位上有待进一步考研；项目从年到年，时间上延续了年多，拆迁政策已经变化。新政策没有出台前，不能准确核算投资成本与收益，另外新旧政策的差异对收益的影响也未知，需要进一点了解情况。下一步工作建议： 要求对方提供可供计算的拆迁区域红线图、规划总平面 拆迁户数及宅基地面积 原政策文件 原摸底的情况通报其它需要考虑的问题： 规划方案变更21邯郸丛台区及复兴区楼盘价格统计表序号 楼盘名称 销售单价(元/) 地 址 电话一 丛台区1 左岸枫桥 41004200 滏河大街北段西侧果园北路北侧 5515888/55126662 苹果怡园 3400 人民路交
23、警队南侧,创鑫阳光城三期（阳光嘉苑）北侧3 万和公寓 4000 北仓路与幸福大街交叉口东行 100 米路北 3139343/133731066604 鸿基大厦(国际恋城) 6000 人民路国贸中心东侧 8058888/31266665 远大国门商务领仕馆 5680 邯郸市房产交易大厦南行 50 米路西 7129222/71293336 连城别苑 6300 滏东大街与从台路交叉口东行 200 米路北 3196666/3195555/31963337 和平广场 5300 土山街与土山前街交叉口 3206222/32063338 锦江花园 4460 邯郸市丛台区联防路中段，联防桥东南角常谢庄村 32
24、366789 兰庭华府 5500新兴大街 24 号（新兴大街以西，国营汉光机械厂以北，三里铺住宅楼以南，营汉光机械厂以东）7031999/702999610 北海庄园 4500 北环路与中华大街交汇处 3082333/151888662722211 万豪公寓 5200 联纺路与新兴路交叉口东南角 530222512 腾宇苑 5500 联纺路与新兴大街交叉口东北角 7021888/702288813 德源大厦 5500 中华大街与联防路交叉口西行 100 米路北 619229814 星城国际 5500 滏河北大街 580 号，与联纺路交叉北行 800 米路西 5519888/551999915
25、和谐大厦 5500 中华北大街与联纺路交汇北行路西 7026992/6189059/616201916 创鑫阳光领地 5100 邯郸市人民路与东环交叉口路南 6666/5805555/622099917 中华尚都 4300-4400 中华北大街市质监局对面中华尚都 7028111/702822218 天琴大厦 4200中华北大街 702 号，招贤琴苑小区外中华北大街 702 号，招贤琴苑小区外317866619 凤桐大厦 4200 联防东路与仁和路交叉口北行 50 米路西 3158999/590666820 中央公园 5500-6000 丛台区展览路与曙光路交叉口（原春厂） 3115555/3
26、11666621 金世纪新城 6,000 中华大街与人民路交叉口东北角 3219999/322999922 温哥华森林 5100 东环路与人民路交叉口东南角 8038000/803900023 阿波罗公馆 4300 国际会展中心西侧人和街 126 号 5903333/59066662324 青年苑（尾盘） 5500 新兴大街以西，沁河以南，青年影院北侧 3052266/625992625 拉德芳斯本世家（尾盘） 4200 人民路与东环路交叉口北行 150 米路东 7016666/8888/999926 荣盛锦绣花苑 5400 邯郸市滏东大街与北仓路交叉口东侧 702666627 龙湖御景 68
27、00 邯郸市滏东大街与丛台路交叉口东南角 3094466/309496628 美意苑（尾盘） 4300 幸福路与北仓路交叉口东北角 7056868/705685829 招贤大厦 6600 招贤大厦位于人民路与中华街交叉口西行 400 米路南 3205666/320566830 佰旺家苑（尾盘） 3680 中华大街与北仓路交叉口北行 300 米路西，市自行车厂西 3158999二 复兴区31 卓昱北苑 3500 联纺西路与赵苑北街交口赵苑北门对面 4055888/405688832 怡祥苑 3,900 位于武安市矿建路国土资源局对面 5533337/553333933 金泽苑 3000 联纺路与
28、前进大街交叉口北行 300 米 4085666/329858834 百家乐园 2800 邯郸市复兴区百五生活区北侧 4183888/418266635 天兆家园（尾盘） 4100 人民路与百花大街交叉口路北 4015555/326560036 金丰二期 4500 百花大街与岭南路交叉口东南角 4085555/40877772437 锦玉华庭 4000 联防路与百花大街交叉路口南行 100 米 4066966/406336638 万聚(鑫盛苑 ) 3700 浴新大街与水文路交叉口路东 6063888/606399939 光华苑二期 4100 箭岭路以南，岭南路以北 4048099/4048199
29、40 旺景苑 3400 建设大街和建北路交叉口 4036666/403777741 汇景阁 3300 建设大街和联防路交叉口北行 500 米路西 827855542 清水湾 4700 前进大街与沁河交叉口东南角 8185555/818566643 兴隆城市西景 3650 邯郸市前进大街北段路西 4181111/418222244 御景苑 4900 人民路与百花大街交叉口东北角 5525555/5526666/552999945 赵苑观邸 5150 丛台路和铁西大街交叉口 4057777/325888846 绿树林枫 4500 八一路与光华大街交叉口东南角 4038888/403999947 百花佳苑商务中心 4400 建设大街和联防路交叉口南行 50 米路东 3082333/7112698/327121248
