1、张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司1张掖市甘州区房地产业调查报告编制人：王振鹏张掖市瑞居源房屋有限责任公司2017 年 10 月张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司2目 录第一章 调查背景第二章 张掖市甘州区房目前地产业的宏观环境分析一、张掖市甘州区房地产宏观经济分析二、张掖市甘州区居民收入状况三、张掖市甘州区城市居民消费倾向 第三章 张掖市甘州区目前房地产市场运行形势分析一、张掖市甘州区目前房地产市场分析二、张掖市甘州区房目前地产市场运行特点三、张掖市甘州区楼市整体发展状况第四章 张掖市甘州区房地产市场区域调查分析第一节 西城及新老城交界地一、西城及新老城交界地的环境现状二、西城及新老
2、城交界地与其他区域的比较三、西城及新老城交界地的房地产现状四、西城及新老城交界地目前房地产价格分析第二节 城南一、城南环境现状二、城南与其他区域的比较三、城南房地产现状四、城南目前房地产价格分析五、城南房地产未来前景第三节 城北张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司3一、城北环境现状二、城北与其他区域的比较三、城北房地产现状四、城北目前房地产价格分析五、城北房地产未来前景第四节 城东一、城东地产发展概述二、城东地产正在缩减第五节 滨河新区一、滨河新区发展的主要特点二、滨河新区目前房地产价格分析 三、交通、学校成为滨河新区地产的吸引力第六节 市区一、市区发展的主要特点二、市区目前房地产价格分析
3、三、商圈是市区地产的主要卖点第五章 相关的意见及建议张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司4第一章 调查背景当今房价已经越来越成为人们关注的焦点，房价的涨跌也牵动着越来越多的神经。正如确保 18 亿亩耕地的底线一样，住房乃民生之本。住房问题事关社会的稳定，经济的健康发展。2010 年 1 月，国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，其中涉及五方面，十一个条款的内容，全面指向调控反房价。在 2010 两会上，楼市问题成为最热门的话题。在刚刚召开的“十九大”中，习近平总书记再一次提出“房子是用来住的，不是用来吵的” ，可见国家对于房价问题的重视。为提升我公司所售房屋的销售业绩，为了我区乃
4、至我市房地产行业更好地发展，满足消费者的需求，因此实施了此次调查。第二章 张掖市甘州区房目前地产业的宏观环境分析 一、张掖市甘州区房地产宏观经济分析 在刚刚召开的“十九大”新闻中心记者会上，住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽表示，当前我国房地产市场总体保持稳定，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅同比回落，支持北京、上海积极探索共有产权住房，在抓紧推进规范住房租赁市场的法律制定。从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，2018 年房地产市场将保持稳定健康持续发展。2017 年以来，我区新开工面积同比较少，土地供应减少，以促进存量房的销售。从房地
5、产行业的发展周期来看，房地产行业的快速发展时期已过。人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司5根据调查显示，至目前，我区新建楼盘主要集中在滨河新区，2017 年新建楼盘量相比往年明显减少。我区的刚需客户首先看的是价格，而对品质的要求不是太高，而改善性客户置业首选的是小区品质；另外，我区的购房群体对玉关路一带的住宅比较青睐，这是缘于宁和园小区已成为成熟的住宅小区，带动了周边的商圈，加之甘州中学、张掖二中分校的招生，促进了周边楼盘的出售率。目前，销售较好的楼盘为顺祥明苑住
6、宅小区，该小区地理位置优越，小区品质较高，销量在我区遥遥领先在市场中。销售市场中，我区因顶账房较多，对销售市场影响较大，市场一片混乱。2017 年 4 月，我区在契税、增值税、个人所得税进行调控，抑制了二手房的销售，反之促进了一手房的销售。同时，一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。2017 年以来，我市出现了各种公寓复式住房的销售，吸引了不少购房者，还有商铺、写字楼等市场，成为部分人群的投资选择。二、张掖市甘州区居民收入状况张掖市属纯农业城市，共有人口 130 万人，其中甘州区 50 万人。目前，张掖市甘州区城市居民最低收入工资为 1370 元/月，城镇家庭
7、可支配平均收入 4000 元/月。从可支配收入构成角度看：工薪收入、经营者净收入和耕地收入是构成家庭收入的主要渠道。近几年，市场经济下滑，人均收入降低，改善型住房需求客户较少，购房人群均为刚需型客户。三、张掖市甘州区城市居民消费倾向1.消费观念理性化。在初尝到改革的甜头，经历了由“消费饥渴”引发的 80 年代后期排浪式的购物潮和 1993 年的新一轮抢购风波，随着我市社会保障工作的日益完善消费由“跟风”转入理性思考。人们开始以新奇张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司6的目光审视着周围的一切，坚持“量入为出” “未雨绸缪”的理念，通过信息、比较、评价和决策，权衡每一笔家庭开支。居民对主要商品的
8、需求达到稳定期。2.消费领域扩大化。较之改革开放初期，人们更注重时间经济价值，在信息交流、社会交往、崇尚科学、发展自我等方面的新的需求明显增多。主要表现在吃的方面，快餐食品、嗜好食品、保健食品、风味食品不断推出，使得在外饮食领域逐渐扩大；用的方面，小家电系列产品、电脑、电话、手机，配套的生活设备及厨房用品、消遣娱乐性体育用品大量进入家庭；个人消费方面，随着居民生活水平的进一步提高，个人装饰及化妆品，保健、旅游观光，组团交流、学术集会、网上交流等活动渐成时尚。而家政服务( 家教、保姆、钟点工)的不断推出，使人们能以更多的时间和精力投入到快节奏的工作、生活中。3.消费方式多样化。张掖市甘州区“吃”
9、文化渊远流长。居民或家庭聚餐，或邀亲朋好友涉足酒楼，图的是那个氛围，要的是关中人的豪爽、洒脱。居民消费已从物质型向精神型延伸，对文化学习的要求日趋强烈。除了学校教育外，大多注重家教及各类琴棋书画的短期培训，舍得花钱买参考书及微软资料。闲暇时，或体味田园生活，或举家游览山川美景，或以棋、文会友，或网上作客，或讲究养生之道，保健药品及保健用品的使用增多，健美操、交谊舞在张掖市甘州区街头形成一道道靓丽的风景线。4.教育消费刚性化。张掖市甘州区地处河西地区，民风纯朴，文化积淀厚重。由于历史、文化的渊源， “轻商贾重仕途” 。特别看重子女教育和自身知识素质的提高。随着市场经济的进一步完善，教育产业改革步
10、伐加快和竞争日趋尖锐化的结果，居民家庭教育消费支出年年提高，有进一步张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司7扩大之势。5.通讯消费支出将继续高走。随着信息产业长足发展和社会信息网络及信息化程度的普及与提高，电话、传真、网络成为人们日常通讯交流的主要工具。近年来，可视电话、上网消费渐成时尚。随着信息量扩张以及搜索、传递次数增多，电讯消费仍将是居民消费的强项。6.教育消费没商量。国家强化教育产业政策的结果，必然推进教育产业的发展，促使居民教育消费上一个台阶。现时“上高中比上大学难” 。择校费、赞助费、学杂费、书本费及其他各种在校支出名目繁多，累及家庭教育消费支出呈刚性增长，并有进一步扩大之势。7.
11、旅游消费渐成时尚。随着居民收入的提高，闲暇时间的增多，和旅游设施、景区建设及交通条件的改善，张掖市居民旅游渐成时尚。第三章 张掖市甘州区目前房地产市场运行形势分析一、张掖市甘州区目前房地产市场分析 2017 年以来，国家及省、市、区出台了一系列调控房地产市场的宏观政策，全国房地产市场进入萧条期，甘州区房地产市场也受到一定的影响。总体来看，张掖市甘州区普通住宅商品房的开发比例在 2017 年一年来表现为下降走势，主要原因是，存量房较多，供大于求，在此期间张掖市甘州区写字楼、别墅、商铺类物业市场开发及销售较之前增加，由此挤压一部分普通住宅所占比例。我区房地产市场在各大小区普遍存在工程抵顶房较多，顶
12、账房的出售均比售房部价格低于 45 万，对整体房地产市场造成一定影响，造成房地产市场混乱。张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司8二、张掖市甘州区房目前地产市场特点 针对房地产过热、房价过高现象，2017 年 2 月以来，中央出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是 “北京 317”政策（1.居民家庭名下在本市已拥有 1 套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于 60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于 80%。2.暂停发放贷款期限 25 年（不含 25 年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款） 。3.企业购买的商
13、品住房再次上市交易，需满 3 年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。 ）的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，我区也在 3 月份对个人出售二手房，征收 20的个人所得税进行调控，对我市的房地产市场受到了较大影响，尤其是二手房市场成交量急速萎缩。整体商品房市场新盘还在不断推出，供应持续增长，存量房较多，成交量有所下降，自住需求成为市场主导，加之我区工程抵顶房较多，严重影响了房地产市场，销售市场一片混乱。三、张掖市甘州区楼市整体发展状况1.甘州区地税局对甘州区房地产发展的影响2017 年 3 月各地出台一系列新政，我区也出现台了相应的税收政策，对房地产行业调控力度前所未有。其中
14、影响最大的莫过于二手房的交易量，反正促进了一手商品房的销售。规定出售不满五年的住房及二套住房要征收 20的个人所得税。在 2017 年商品住房成交量中，套型建筑面积在 110左右的住房面积所占比重是 70%。目前，公租住房的大量投入，更多的满足中低收入人群的住房需求。张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司92.供求关系及价格趋势2017 年以来，张掖市甘州区房地产开发量和销售量都有所增加，但是开发量的增长速度高于销售量的增长速度，商品房空置面积在逐渐增加，因此张掖市甘州区商品房逐渐会形成供过于求的局面，供求关系决定价格，这种情况，导致了房价的下跌。另外，近两年伴随着国家对房地产价格调控力度的加
15、大，张掖市甘州区政府已经加大公租住房等保障性住房的供应，这类住房供应量的增加也将对房价起到平抑作用。3.商业地产运作模式发生改变2017 年以来，我区出现了较多的商业项目。大部分项目是售后回租，这种方式也存在较大的问题，若是项目运营商违约撤走，则项目的后续经营很困难，另外，若是投资人违约而破坏了经营权的统一，也会使整个项目受累。而在目前的商业地产开发中，基本上是投资者自己持有大部分产权，仅有小部分出售。自持份额越大往往越能保证项目运营效率，更好地提升项目形象，从而促进项目升值。4.激烈竞争导致精细化发展伴随着商品房市场的趋于成熟及购房者的要求提高，购房者对于住宅产品的需求也逐渐多元化，不同年龄
16、段、不同收入的购房人群，其需求特征呈现出差异化特点，二胎政策的放开，三室为主要需求的购房人群，对于经济型及舒适型户型的不同需求也有所显现，市场需求进一步细分。在此趋势之下，住宅产品差异化、个性化发展也已凸显，诸多楼盘均以各自不同的“主题” ，挖掘自己的客户群，同一板块、同等档次定位的楼盘也都以其特色争夺市场，未来的张掖市甘州区商品房市场同质化现象将得以逐步改观，住宅产品细分的时代已然来临。张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司10第四章 张掖市甘州区房地产市场区域调查分析 第一节 西城及新老城交界地一、西城及新老城交界地发展主要特点 西城属于西大街延伸段，是历史文化名城发展的重要区域，随着滨河
17、新区的不断建设、发展，甘州中学的招生，西区及新老城接壤地成为我市购房者的首选之地。 二、西城及新老城交界地目前房地产价格分析2017 年西区及新老城交界地楼盘情况楼盘名称起 价 （元/）最高价 （元/）均 价 （元/）售出率 （）价格涨幅宁和园 3880 4440 4280 95 优惠幅度大德和园 3680 4450 4230 97 三期认筹顺祥名苑 3750 4350 4050 60 稳定文庭苑 3580 4390 3980 70 稳定名门首府 3080 3930 3500 40 新盘景福宁园 3880 4580 4230 30 稳定三、交通、学校成为西区及新老城接壤地地产的瓶颈 滨河新区整
18、体交通便利，地处新老城交接的必经之地，地理位置优越，甘州中学的招生，高铁车站的运行，医院的搬迁，带动了此区域的房地产张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司11业，因此西区及新老城接壤地楼市未来的升值空间仍很大。第二节 城南 一、城南的环境现状 城南，主要集中在县府街延伸段，这是我市城市中心的延伸段，历史文化资源丰富,既是古甘州历史文化发展的重要地区,也是张掖市历史文化名城的重要组成部分。二、城南与其他区域的比较随着张掖市城市范围的扩展，以钟鼓楼为核心位置，不仅吸引游客的到来，同事也将甘州文化尽显其中，其中最大的优势就是使消费者购房的同时，享受到了张掖市甘州区城市发展的现代气息，环境伟志都很适合
19、喜欢热闹与喜爱张掖市甘州区文化的人居住，尽享甘州文化！三、城南的房地产现状 2017 年城南楼盘价格涨幅榜 楼盘名称起 价 （元/）最高价 （元/）均 价 （元/）售出率 （）价格涨幅景隆文化广场 4300 5300 4800 95 优惠幅度大丽景文化广场 4280 5480 4950 70 优惠幅度大美联国际 3680 4980 4300 80 稳定金安润园 3680 4050 3700 90 优惠幅度大张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司12祥和丽居 4380 5380 4980 50 优惠幅度大四、城南目前房地产价格分析 根据调查显示显示，城南楼盘成交均价最高 4300 元/平方米。成
20、交均价呈下跌走势，以优惠方式下降 600 元/平方米左右。第三节 城北一、城北环境现状状城北地处张掖市甘州区北街延伸段，紧靠张也国家湿地公园、城市湿地博物馆及润泉湖公园、经济技术开发区。张也国家级湿地公园是我市旅游的特色景区，是城市的腹地，环境优美。二、城北与其他区域的比较 随着国家级湿地公园的不断开发，这已经成为北郊房地场发展的最大优势，这是选择城北的最大攻克点，环境好，吸取新鲜氧气的必选地，有的消费者会因此去刺激购房，这是老年人群购房的首选地。三、城北房地产现状2017 年城北楼盘销售情况表 楼盘名称起 价 （元/）最高价 （元/）均 价 （元/）售出率（）价格涨幅北兴家园 2700 38
21、00 3300 95 优惠 200 元/公园道一号 3380 3900 3650 60 优惠 200 元/北辰丽家逸景园 3680 4460 4010 60 优惠 500 元/张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司13绿韵广场 新建楼盘，未定价，地理位置优 越阳光曦华源 新建楼盘，未定价，地理位置优 越四、城北目前房地产价格分析随着城北湿地公园的不断修建，前景被普遍看好，投资需求的拉升，城北的销售不断提升，因滨河新区放假较低，城北价格处于降价。目前3200 元/平方米左右，2018 年，城北的销售量可能有更大的攀升，价格可能保持稳定。五、城北房地产未来前景 2017 年城北已经称为购房者选择的
22、第二热点区域，得益于令人惊喜的湿地公园，环境好，空气好，区域面貌大变化，给人一种舒适的环境区域! 第四节 城东 一、城东地产发展概述相对其他区域，城东的整体房价具有一定的劣势优势，加之行政办公区的搬迁，城东项目的开发量不断减少，销售量持续走低。 二、城东地产正在缩减城东全年整体的房价走势处于下降趋势，是我市 312 过道的途径之地，大车较多，不能够得到购房者的亲睐，随着人均收入水平的提高，喧嚣的城市将会别安逸的环境代替，人们注重的是享受，将会出现逆城市化发展。新建楼盘主要有御景东方住宅小区。 第五节 滨河新区一、滨河新区发展主要特点 随着滨河新区的不断建设、发展，配套设施不断完善，不少首次置业
23、张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司14人群将目光锁定滨河新区，增加了滨河新区楼市的关注度和成交量。滨河新区也成为楼市开发的热地。 二、滨河新区目前房地产价格分析2017 年滨河新区楼盘销售情况表楼盘名称 修建情况起 价 （元/）最高价 （元/）均 价 （元/）售出率 （）滨湖南苑 共建 12 栋 一次性：2680 按 揭：2980 一次性：3180 按 揭：3480 一次性：2980 按 揭：3280 20锦绣 南苑孔雀岛 共建 11 栋 3180 3780 3480 70 顶账崇圣健康城共建 13 栋高层，6 栋 3 层商业楼2970（多层）3180（高层）3400（多层）3610（高层
24、）3200（多层）3350（高层）80八冶 南湖壹号共建别墅 20栋，洋房 9 栋，高层住宅 5 栋高层：3240 洋房：3480高层：3780 洋房：3680高层：3400洋房：358080万豪 新港城 建设中 3640 4088 3833 50崇圣润府 共建 16 栋 3330 3570 3442 60 顶账崇文丽景 共建 22 栋 3258 3708 3478 70恒嘉 嘉和苑 共建 11 栋已建 4 栋 3510 4510 4079 30毓秀花园3400（多层）3180（高层）3600（多层）3530（高层）3500（多层）3340（高层）65金安水乡 3180 3860 3600 9
25、5三、交通、学校成为滨河新区地产的吸引力张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司15滨河新区整体交通便利，新建的和黑大桥为交通纽带，学校、公园、大剧院等生活设施配套成熟，资源丰富，购物超市和医院等公共设施星罗棋布，加之不少大型物流园区、农贸市场、汽贸园都在滨河新区，因此滨河新区楼市未来的升值空间仍很大。第五节 市区一、市区发展主要特点 张掖是全国历史文化名城和中国优秀旅游城市，随着城市的不断建设、发展，配套设施不断完善，不少商业圈及上班族购房人群将目光锁定在市区，增加了市区楼市的关注度和成交量。但市区住房存有的问题就是交通拥堵、吵、闹，房价较高，房地产市场销售疲软。二、市区目前房地产价格分析20
26、17 年市区内楼盘销售情况表楼盘名称起 价 （元/）最高价 （元/）均 价 （元/）售出率（）价格涨幅天成金街 5180 5480 5330 40 稳 定金阳名邸 5380 5680 5530 70 优惠幅度大三、商圈是市区地产的主要卖点市区内整体交通便利，商圈繁华，学校、公园、广场、健身中心等生活设施配套成熟，资源丰富，购物超市和医院等公共设施星罗棋布，购物、上班、上学都比较方便，因此市区内楼市未来的升值空间仍很大。第五章 相关的意见及建议张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司16一、房屋面积根据市场调查，建议后期新建住宅房屋面积在 100120之间的户型多做考虑。二、户型设计通过市调，建议
27、新建楼盘 100130的房屋考虑设计成三室两卫，电梯设计应避开房屋开间，房屋空间利用率提高。三、小区设计根据购房人群的意向，小区配套要更为完善，绿化优美、舒馨，景观设计要更加独特，人性化的特点要尤为突出。四、房屋设施建议新建楼盘，可以使用高档防盗门、窗户及可视防盗门，可视系统单元门。五、物业服务要加强物业管理，要把企业的物业品牌打出去，让一个响亮的企业品牌和一个知名的物业品牌相互影响和衬托，达到社会效益和经济效益的双赢。六、小区配套景观应市场需求，新建楼盘应该先修建景观，后建楼幢，在景观设计及修建方面，要重视“买房一阵子，住房一辈子”的购房理念。七、地下停车场现有车人群越来越多，住户购买住房对地下停车场要求较高，小区内应建地下停车场，最好做到人车分流。八、天然气安装张掖地产 张掖市瑞居源房屋有限责任公司17通过调查发现，大部分购房客户反应要求太阳能不需要安装，按客户要求自行安装天然气过水热。
