1、龙湖物业公司与地产公司财务收支界面 (2009年）阶段 费用名称 物业类型 费项、工作内容说明及工作标准前期介入期 前期介入费 所有1、启动会阶段编制前期介入计划，经项目团队审批后在计划节点主动开展。2、按前期介入计划节点，主动关注项目进度，提出前期介入意见，报项目团队责任工程师，并跟踪意见落实。3. 参与和物业有关的图纸交底、图纸会审、现场点评工作，提交前期介入意见（包括销售中心物业费测算），并跟踪落实。4. 地产编制产品配置标准、设计任务书、产品交付标准、细部做法等文件时就物业相关部分，提供前期介入意见，并参与讨论。5、集中交房后半年内，汇总装订各阶段前期介入成果，并编制前期介入总结。提前
2、接管期分户检验费所有1、分户检验：a、接到地产委托工作联系单，20日内编制分户检验计划，项目负责人审批执行；b、实施检验，提交共性问题成果。C、协助监理督促整改。2、提前接管：按照承接验收标准执行。提前接管费 受项目部委托的提前接管费用（提前合同交房期一个月以上为提前接管）验收接管期返修管理费所有1、依照总包合同中维保条款的约定，代地产公司项目部为业主提供工程维修服务的整改跟踪工作（包括但不限于返修质量和进度控制、返修协调、返修结果确认的管理）2、参照物业与地产公司界面文件执行项目维修管理办法施工合同维保共用条款强制介入整改费1、施工单位拒不整改或多次整改不合格，物管公司强行介入整改（物业负责
3、收集违约证据）2、参照物业与地产公司界面文件执行项目维修管理办法施工合同维保共用条款委托管理期配套物业委托管理费 配套物业该专项委托包含但不限于以下事项：1、公园管理2、水库管理3、会所管理空置房物管费销售型资产 住宅商业费项内容包括：1、业主未接、地产提前交房给业主、未售房（营销部）2、业主拒接（项目部）留存型资产 商业车位物管费住宅及社区配套商业集中商业留存资产大修费用 留存型资产 物业公司制定并提报大修计划，经地产公司审批后委托物业公司办理营销配合费销售中心管理费 保安、保洁、会所接待、绿化环境维护营销活动配合费 营销推广活动、工地开放日等物业前期招投标费用 物业协助地产进行前期物业的招
4、标工作物管费优惠该优惠包含但不限于以下事项：1、促销营销承诺2、工程原因导致的物管费优惠承诺地产办公区物管费 地产办公区1、管理区域安全2、户内及公区清洁3、门岗服务4、保洁会议服务5、基础工程服务特约服务费 由于地产工作需要提出的保洁、保安、工程、绿化和客服的临时派工其他注册资本专项委托费 所有1、地产委托物业实施的整改项目2、参照物业与地产公司界面文件执行地产委托物业施工管理办法施工合同维保共用条款项目维修管理办法委托管理期空置房物管费临时物业用房租赁装修费该费项包含以下事项：1、销售中心无法提供物业服务人员住宿2、项目接管时，地产不能正常提供相关物业用房（办公及物业服务人员住宿）地区物业
5、价值贡献奖为鼓励并认可物业公司员工对所属地区公司地产业务及整个集团的地产业务的价值贡献而提拨的奖励费用备注：1、本收支界面中约定以面积为单位结算均指竣工备案许可证上的总建筑面积，前期在没有此数据前可按施工许可证面积计算。2、未成立商运公司或商运部的地区公司对于相关费用的结算由地产公司计财部负责其他物业工作质量及结果承诺 费用标准 地产费用出处1、计划完成率95%，计划内容工作漏项，导致责任成本由物业承担相应责任。2、前期介入意见最终未被项目采纳的，保留提交记录。1）公寓（含花园洋房、社区商业、配套）、SOHO楼2.50元/平方米2）别墅、集中商业、写字楼3.00元/平方米3）精装房原有标准上加
6、0.5元平方米 4）业态的确定按营销的定位为准项目部（项目研发成本）1、 交房客户发现整改问题中，属分户验收必检项目应发现但未发现的数量与所有返修问题之比列为考核值2、按计划完成检验工作，填写住宅工程质量分户检验相关记录（按各城市法规要求，如无要求参照集团格式）报送项目团队。考核值5% 4元平方米5%考核值10%3.5元平方米考核值10% 3元平方米项目部（项目工程成本）按正常物业接管执行 按核定物管费收费半额 项目部1、返修质量达到国家标准；2、返修记录采用派工单、协调单留存过程记录；3、返修物业服务投诉数量与物业收费标准挂钩每100户投诉数量2件 1.5元平方2件每100户投诉数量5件 1
7、元平方每100户投诉数量5件 0.7元平方项目部（项目工程成本）1、返修质量达到国家标准；2、返修记录采用派工单、协调单留存过程记录；3、返修物业服务投诉数量与物业收费标准挂钩1）人员结算标准（1+100%）2）物管提供机、材等（1+50%）项目部（项目工程成本）1、水库每年向主管部门交纳的承租费2、一次性补贴物业管理费（不低于该物业两年的管理成本）地产总经理指定按当地法规规定和合同约定执行1、营销部2、项目部（项目工程成本）龙湖物业公司与地产公司财务收支界面 (2009年）1、社区商业按现行实际收费标准全额执行2、集中商业（如北城、西城）有两年的物管费半额优惠商运公司商运部按当地法规规定和合
8、同约定执行 营销部集中商业车库物管费标准由双方根据实际测算标准约定商运公司商运部达到国家验收标准 按实际发生的费用 计财部1、营销部销售中心物业服务满意度95%；2、执行标准，详见售场保安、保洁、吧员、绿化岗位说明书。按售楼中心费用结算标准执行（详见附件）营销部1）人员结算标准2）物管提供机、材等（1+25%）中标 实际发生成本（包括接待，委托费用等）按物管收费标准执行 责任部门物业服务满意度95%1）自有物业 6元平方米2）租赁物业 4元平方米（物业租赁物管费由地产自行缴纳）3）配备专属停车场、庭园的 加收2元平方米（按庭园及停车场面积）行政部1）人员结算标准2）项目公示的物业特约服务收费标
9、准使用部门基准水平300万元 计财部1、维修质量达到国家标准；2、维修记录采用派工单、协调单留存；1）人员结算标准2）物管提供机、材等（1+25%）委托部门按合同价格约定 营销部项目部年度第三方物业服务满意度调查达标以年度第三方物业服务满意度调查结果为考核项A、90%(含）以上 7万元/亿回款B、85%(含）-90% 5万元/亿回款C、80%(含）-85% 3万元/亿回款D、80%以下 1万元/亿回款计财部备注：1、本收支界面中约定以面积为单位结算均指竣工备案许可证上的总建筑面积，前期在没有此数据前可按施工许可证面积计算。2、未成立商运公司或商运部的地区公司对于相关费用的结算由地产公司计财部负
10、责执行方式1、前期介入由研发部以工作联系单或者会议的方式通知物管公司参与方案的讨论。2、对于开发周期较长，地产分多期开发的项目则按期进行结算.3、项目基础工程竣工验收后一个月内，各项目部以工作联系单的方式通知物业，同时收取总价的70的第一次前期介入费, 集中交结束后一个月之内支付总价的30。4、经双方认定的因物管公司导致相关责任成本由物管公司承担 ，于前期费用中列支每半年结算一次。1、由地产委托物业进行，主要是对工程和监理工作进行监控2、地产可以全项目或部份委托，按实际委托面积进行结算3、费用结算在工作任务完成后一个月内付清按月结算集中交房期结束后一月内一次性付清由物业公司向项目部发告知书，款
11、项经造价采购部审核，整改完一次付清物管公司与责任部门核对未交房户位清单，按月收取龙湖物业公司与地产公司财务收支界面 (2009年）按月结算住宅车位已租赁则向业主收取，未租赁未出售的不收费，临时停车归物业公司，按月结算1. 大型商区车库按实际停车位收取物管费2、商业区内临时停车收入归地产或者商业公司。若地区公司设立商运部或商运公司，计划提交和方案实施确认均应通过该部门审核1、由营销部出具委托单按协定执行按月结算2、按照新建售楼中心结算方式执行的项目，在标准配置以外的部份按照专项委托方式处理由营销部出具委托单按协定执行按月结算由责任部门提供户位清单，按月收取由行政部工作联系单出具委托，按月结算由使
12、用部门工作联系单出具委托，按月结算由委托部门出具委托单提出明确的委托事项及人数需求，双方确认后按协定执行，费用结算在工作任务完成后一个月内付清每月支付或由地产签订合同1、每季度先按照2万元/亿回款额标准预提。2、年末根据地产当年度实际回款收入进行结算，参照第三方物业服务满意度调查结果对于余下5万元/亿进行结算备注：1、本收支界面中约定以面积为单位结算均指竣工备案许可证上的总建筑面积，前期在没有此数据前可按施工许可证面积计算。2、未成立商运公司或商运部的地区公司对于相关费用的结算由地产公司计财部负责龙湖物业与地产人员成本结算标准（2009年）岗位地区 重庆（基准） 成都 北京 上海地区调整系数
13、1 1 1.4 1.4结算时间 日人工 月人工 日人工 月人工 日人工 月人工 日人工安全护卫工程 140 3,750 140 3,750 170 5,250 170保洁绿化会所 80 2,100 80 2,100 120 2,940 120客服 180 4,600 180 4,600 260 6,440 260备注1、结算范围：日人工主要用于物业为地产提供的临时物业服务（如营销宣传活动、工地开放日等），月人工主要用于物业为地产营销售场，项目部提供长期服务的人员结算2、月人工成本计算依据基本工资（1+福利费6（社保32.5%40.5%）（1管理费25%）个人装备物耗分摊日人工成本计算依据月人工
14、成本工作日基本工资：13个月薪酬分摊及节假日加班工资福利费：员工清凉费、节日生日礼金、及时激励等社保：养老金、失业金、工伤保险费及医疗险 （部份专业包含住房公积金）管理费：公司承担的税金5.5%、物业公司合理的利润12%、公司费用7.5%（如员工招聘费、员工培训费等）个人装备物耗：服装、佩饰、对讲机、住勤装备、水电、交通费（所有配置物业公司统一标准，若因地产项目需要要单独制定的，由地产承担定制物品和标准的差价）3、日人工以月人工为标准按照各地区实际工作天数折算。4、日人工按日计算，1天起计，不足1天按1天计算，超过各地区各专业日规定工作时间另计一天5、人员结算标准以重庆地区为基准，其他地区标准
15、基准标准地区调整系数（地区调整系数参考各地区社平及最低保障收入制定）6、此标准每年年初由物业进行回顾调整，由集团审批后下发到各地区西安1月人工 日人工 月人工5,250 140 3,750 175 252.042,940 80 2,100 113.08 141.146,440 180 4,600 268.33 309.17龙湖物业与地产人员成本结算标准（2009年）上海1.4备注1、结算范围：日人工主要用于物业为地产提供的临时物业服务（如营销宣传活动、工地开放日等），月人工主要用于物业为地产营销售场，项目部提供长期服务的人员结算2、月人工成本计算依据基本工资（1+福利费6（社保32.5%40.
16、5%）（1管理费25%）个人装备物耗分摊日人工成本计算依据月人工成本工作日基本工资：13个月薪酬分摊及节假日加班工资福利费：员工清凉费、节日生日礼金、及时激励等社保：养老金、失业金、工伤保险费及医疗险 （部份专业包含住房公积金）管理费：公司承担的税金5.5%、物业公司合理的利润12%、公司费用7.5%（如员工招聘费、员工培训费等）个人装备物耗：服装、佩饰、对讲机、住勤装备、水电、交通费（所有配置物业公司统一标准，若因地产项目需要要单独制定的，由地产承担定制物品和标准的差价）3、日人工以月人工为标准按照各地区实际工作天数折算。4、日人工按日计算，1天起计，不足1天按1天计算，超过各地区各专业日规
17、定工作时间另计一天5、人员结算标准以重庆地区为基准，其他地区标准基准标准地区调整系数（地区调整系数参考各地区社平及最低保障收入制定）6、此标准每年年初由物业进行回顾调整，由集团审批后下发到各地区新建售楼中心费用结算标准序号 项目 地点1 销售中心 销售处办公区2 销售中心 销售处接待区3 样板房 样板房4 环境 庭院花园停车场水体道路景观5 每增加一个出入口 项目景观销售大厅6 开敞样板区 样板区备注：1、以上费用不包括售楼中心石材晶面处理、销售中心能耗费用、耗材2、标准配置以外的增设项目及增设岗位以专项委托的方式执行（如开盘活动新增岗位）收费标准 备注6元平方米30元平方米 以实际对客户开放
18、面积收取30元平方米 以实际对客户开放面积收取4元平方米按2.3人保安人员结算标准 标准配置为1个景观出入口及一个销售大厅出入口环境收费总额基础上加收50%新建售楼中心费用结算标准备注：1、以上费用不包括售楼中心石材晶面处理、销售中心能耗费用、耗材2、标准配置以外的增设项目及增设岗位以专项委托的方式执行（如开盘活动新增岗位）销售中心标准岗位配置表专业 序号 岗位 面积、位置描述 需要岗位数量 早晚班情况环境维护中心1 售楼大厅（保洁）500平米 3岗 早班2人、中班1人每增加500平米 增加1岗 早班1人2 样板房（保洁）80平方米内/2套 2岗 早班、中班各1人80-200平米内/套 2岗
19、早班、中班各1人200平米以上/套 3岗 早班2人，中班1人3 样板区环境（保洁）4000平米以下 2岗 早班、中班各1人每增加4000平米 增加1岗 早班1人4 绿化（草花，观叶植物）环境面积1000平方米时 0保洁兼顾3000平米以下 2岗 白班2人每增加3000平米 增加1岗 白班1人程序维护中心5 景观入口形象岗 项目景观入口1个 2岗 白班2人6 销售大厅入口形象岗景观入口距离销售大厅入口路程100米 0岗 景观入口岗兼顾景观入口距离销售大厅入口路程100米 2岗 白班2人7 车场岗 停车场（30个车位以内） 2岗 白班2人8 夜间岗销售大厅和样板房在同一建筑内，能够完全封闭时 2岗
20、 夜班2人销售中心和样板房分离设置 3岗 夜班3人会所 9 吧台岗、服务岗、知宾岗日接待量10组 2岗 白班2人日接待量10组 3岗 白班3人注：如因项目情况或服务标准有较大差异，需要增加岗位，则与地产公司确认具体岗位数量后，按照“附件1人员结算标准”结算增加的岗位人员。实际需求人数 工作内容岗位数*1.151、销售大厅及办公区日常保洁。2、卫生间循环保洁。3、视情况每月最少一次对水体和样板区环境路面彻底清洗，达到水体清澈无积垢、无青苔；路面清洁无污垢的感官效果。4、每周一次对销售大厅高危清洁及大厅玻璃清洁。详见附件作业指导书1、样板房日常保洁。2、样板房开发时间做接待及循环保洁工作。3、视情
21、况每月最少一次对水体和样板区环境路面彻底清洗，达到水体清澈无积垢、无青苔；路面清洁无污垢的感官效果。4、每周一次对样板房死角及高危清洁。详见附件作业指导书1、样板区环境路面及设施设备日常保洁。2、视情况每月最少一次对水体和样板区环境路面彻底清洗，达到水体清澈无积垢、无青苔；路面清洁无污垢的感官效果。详见附件作业指导书销售大厅、样板房、样板区草花、观叶植物养护，管护植物达到无枯萎、无残花、无裸土、无积层的感官效果。岗位数*1.151、销售中心形象展示2、客户指引详见附件作业指导书1、销售中心形象展示2、客户指引详见附件作业指导书1、销售中心形象展示2、客户指引详见附件作业指导书维护销售中心托管物资安全详见附件作业指导书岗位数*11、迎来送往客户，让每组来访客户有被关注的尊崇感。2、为提供饮料、糕点等其他服务。3、协助营销部组织开盘等相关活动。4、现场报事、报修。详见附件作业指导书销售中心标准岗位配置表注：如因项目情况或服务标准有较大差异，需要增加岗位，则与地产公司确认具体岗位数量后，按照“附件1人员结算标准”结算增加的岗位人员。
