1、 土地估价报告 估价项目名称: 深圳城市更新项目涉及的深圳 华加日铝业有限公司名下原地 块编号为T 3 0 3 - 0 0 2 5、 T303-0114 、 T303-0132 、 T303-0024 共 4 宗地更新调整 后新的编号为 04-08-01-1、 04-08-02-1、04-08-07-1 共 3 宗国有出让工业用地的土地使 用权市场价值评估 受托估价单位: 深圳市天健国众联资产评估土 地房地产估价有限公司 估价报告出具日期：2013年05月20日 土地估价报告编号:深国众联（2013） （估）字 第L-005号 关键词: 深圳市南山区 城市更新 深圳市天健国众联资产评估土地房地
2、 产估价有限公司 2013年 深圳市天健国众联 资产评估土地房地产估价有限公司 公司地址：广东省深圳市罗湖区深南东路 2019 号东乐大厦 10楼 电话：(0755)25132325 25132276 25132336 传真:(0755)25132275 邮政编码：518002 2 目 录 第一部分 摘 要 . 1 一、估价项目名称 1 二、委托估价方 1 三、估价目的 2 四、估价基准日 2 五、估价日期 2 六、地价定义 2 七、估价结果 5 八、土地估价师签字 8 九、土地估价机构 8 第二部分 估价对象界定 9 一、委托估价方 9 二、估价对象 9 三、估价对象概况 . 10 四、影响
3、地价的因素说明 . 12 第三部分 土地估价结果及其使用 . 41 一、估价依据 . 41 二、土地估价 . 43 三、估价结果和估价报告的使用 . 47 第四部分 附 件 . 52 1 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块编号 为 T303-0025、T303-0114、T303-0132、T303-0024共 4宗地更新调整后 新的编号为 04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1 共 3宗国有出让工业 用地的土地使用权市场价值评估 二、委托估价方 名 称：深圳华加日铝业有限公司 住 所：深
4、圳市南山区马家龙工业区 法定代表人姓名：董保玉 注册资本：人民币18812.82万元 实收资本：人民币18812.82万元 企业类型：有限责任公司（中外合资） 经营范围：生产经营挤压铝铸棒，高质量铝型材，铝门窗、展柜、 铝材挤压模具、有色金属、建筑材料、装饰材料（不含 现行许可证管理的产品） 、五金配件的加工、投标承包门 窗、玻璃幕墙的安装和室内铝合金制品装饰等工程；并 提供相关的技术服务。在北京、汕头市设立经营部。增 加：承担各类型建筑幕墙工程、各类铝合金、塑钢等金 属门窗工程的施工，从事建筑幕墙专项工程设计（须凭 资质证书经营的，要取得资质证书方可经营） 。 2 三、估价目的 确定深圳城市
5、更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块 编号为 T303-0025、T303-0114、T303-0132、T303-0024 共 4 宗地更新调 整后新的编号为 04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1共 3宗国有出让 工业用地的土地使用权市场价值评估，为委托方作价入股确定土地使用 权价值提供价值参考依据。 四、估价基准日 本次估价基准日以现场查看日二一三年五月八日作为本次估价对 象的估价基准日。 五、估价日期 二一三年五月八日至二一三年五月二十日 六、地价定义 根据委托方提供的深圳市规划局文件深规【2008】583号关于南山 区马家龙工业区升级改造专项规划的
6、批复及附件 1地块控制指标一览 表 、相关文件及现场勘查，本次估价对象为位于深圳市南山区马家龙工 业区升级改造后编号为 04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1的 3 宗土 地使用权，3宗土地均未办理国有土地使用证 ，用地面积分别为 6123 平方米、15139平方米、10038平方米，土地规划用途为一类工业用地。 宗地实际土地开发程度为宗地外“五通” （通路、通电、通上水、通下水、 通讯） ，宗地内场地平整。 考虑到此次评估目的是为委托方作价入股确定土地使用权价值提供 3 价值参考依据，根据城镇土地估价规程 （GB/T 18508-2001） ，由于 3 宗土地均未办
7、理国有土地使用证 ，本次评估结合委托方提供的深圳市 规划局文件深规【2008】583号关于南山区马家龙工业区升级改造专项 规划的批复及附件 1地块控制指标一览表 、相关文件，对有关事项 作以下设定： 1、关于土地用途设定：估价对象土地均未办理国有土地使用证 ， 根据委托方提供的关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复 及附件 1地块控制指标一览表显示用地性质为一类工业用地，现状为 宗地上建有厂房及其其它相关的配套建筑，根据土地利用现状分类 （GB/T 210102007）的有关规定，本次评估设定估价对象用途为一类 工业用地。 2、关于土地使用权价格类型设定：估价对象未办理国有土地使用 证
8、，本次评估涉及的估价对象前提条件是更新改造后的土地利用状况， 并根据委托方的要求，故本次评估时土地使用权价格类型设定为国有出 让土地使用权。 3、关于土地开发程度设定：估价对象现状开发程度为宗地外“五通” （通路、通电、通上水、通下水、通讯） ，宗地内场地平整。本次估价设 定土地开发程度与现状开发程度一致，宗地外“五通” （通路、通电、通 上水、通下水、通讯） ，宗地内场地平整。 4、关于土地使用权年期设定：估价对象未办理国有土地使用证 ， 依据深圳市规划和国土资源委员会关于印发深圳市宗地地价测算规则 （试行） 的通知，土地使用年限按商业 40年、办公40年、住宅 70年、 工业 30年，本次
9、估价设定土地使用权剩余使用年限均为 30年。 5、关于容积率的设定：截至估价基准日，估价对象更新调整后，待 重新开发，依据关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复 4 及附件 1地块控制指标一览表 、相关文件显示： 估价对象之 04-08-01-1 地块建筑容积率4.8，建筑面积 29390 平 方米，建筑密度35%，绿地率35%，停车位 294个，控制高度60米， 其它规划符合地块控制指标一览表 ； 估价对象之 04-08-02-1 地块建筑容积率4.6，建筑面积 69639 平 方米，建筑密度35%，绿地率35%，停车位 696个，控制高度60米， 另外，居住区文化室 3000 平方米
10、，邮政所 150 平方米，公共厕所 80 平 方米，其它规划符合地块控制指标一览表 ； 估价对象之 04-08-07-1 地块建筑容积率4.6，建筑面积 46175 平 方米，建筑密度35%，绿地率35%，停车位 462个，控制高度60米； 本次评估设定估价对象之 04-08-01-1 地块建筑容积率4.8，估价 对象之 04-08-02-1地块建筑容积率4.6，估价对象之 04-08-07-1地块 建筑容积率4.6，其它规划符合地块控制指标一览表 。 6、关于评估范围的设定：本项目为深圳城市更新项目涉及的深圳华 加日铝业有限公司名下原地块编号为T303-0025、 T303-0114、 T3
11、03-0132、 T303-0024 共 4 宗地更新调整后新的编号为 04-08-01-1、04-08-02-1、 04-08-07-1共 3宗国有出让工业用地的土地使用权市场价值评估。 至估价基准日，根据评估目的，本次评估未考虑他项权利对估价对 象的影响。 综上所述结合城镇土地估价规程的技术要求和本项目的用地性 质、评估目的及有关条件，根据合法性原则和最高最佳使用原则，本次 评估价格定义为： 估价对象之04-08-01-1地块在估价基准日二一三年五月八日达到 宗地外“五通” （通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地内“场地平 整”条件下土地剩余使用年限为 30 年，一类工业用地，容积率4.
12、8 时 5 的土地使用权公开市场价值； 估价对象之04-08-02-1地块在估价基准日二一三年五月八日达到 宗地外“五通” （通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地内“场地平 整”条件下土地剩余使用年限为 30 年，一类工业用地，容积率4.6 时 的土地使用权公开市场价值。 估价对象之04-08-07-1地块在估价基准日二一三年五月八日达到 宗地外“五通” （通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地内“场地平 整”条件下土地剩余使用年限为 30 年，一类工业用地，容积率4.6 时 的土地使用权公开市场价值。 七、估价结果 深圳市南山区马家龙工业区宗地新编号为 04-08-01-1、04-08-0
13、2-1 及 04-08-07-1地块 3宗国有出让的工业用地土地土地使用权，于估价基 准日 2013年 05月 08日,在符合地价定义及假设与限制条件下的出让土 地使用权公开市场价值为： 估价对象之 04-08-01-1地块： 土地面积：6123平方米； 建筑面积：29390平方米 土地楼面单价：RMB3,000 元/； 土地地面单价：RMB14,400元/； 评估值：RMB88,170,000 元； 大写人民币捌仟捌佰壹拾柒万元整； 估价对象之 04-08-02-1地块： 土地面积：15139平方米； 建筑面积：69639平方米 6 土地楼面单价：RMB3,000 元/； 土地地面单价：RM
14、B13,800元/； 评估值：RMB208,917,000 元； 大写人民币贰亿零捌佰玖拾壹万柒仟元整； 估价对象之 04-08-07-1地块： 土地面积：10038平方米； 建筑面积：46175平方米 土地楼面单价：RMB3,000 元/； 土地地面单价：RMB13,800元/； 评估值：RMB138,525,000 元； 大写人民币壹亿叁仟捌佰伍拾贰万伍仟元整； 估价对象之 04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1地块评估总值合 计为RMB435,612,000元，大写人民币肆亿叁仟伍佰陆拾壹万贰仟元整。 详见土地估价结果一览表 。 7 土 地 估 价 结 果 一
15、览 表 估价机构：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 编号：深国众联(2013)(估)字第 L-005 号 估价基准日：2013年 5月 8日 估价基准日的土地使用权 性质：出让 序 号 土地使 用者 地号 宗地位置 估价 规划 用途 估价 设定 用途 估价期日 的实际土 地开发程 度 估价设 定的土 地开发 程度 设定 容积 率 土地 使用 年限 土地面积 规划建筑面 积 楼面单价 地面地价 总地价 备 注 （） （） （元/） （元/） （元） 1 深圳华 加日铝 业有限 公司 04-08-01-1 深圳市南 山区马家 龙工业区 一类 工业 用地 工业 用地 五通一平 五通一
16、平 4.8 30 年 6,123.00 29,390.00 3,000 14,400 88,170,000 2 04-08-02-1 五通一平 五通一 平 4.6 15,139.00 69,639.00 3,000 13,800 208,917,000 3 04-08-07-1 五通一平 五通一 平 4.6 10,038.00 46,175.00 3,000 13,800 138,525,000 合 计 31,300.00 145,204.00 435,612,000 一、土地估价结果的限制条件： 1.土地权利限制：委估宗地为出让土地使用权，至估价基准日，根据评估目的，本次评估未考虑他项权利对
17、估价对象的影响； 2.基础设施条件：委估宗地设定土地开发程度均为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内“场地平整”； 3.规划限制条件：04-08-01-1 地块容积率设定为 4.8，04-08-02-1 地块容积率设定为 4.6，04-08-07-1 地块容积率设定为 4.6，其它符合当地规划部门的规划控制要求； 4.影响土地价格的其他限定条件：a.估价对象可以在公开市场上自由销售；b.估价对象保持规划用途一类工业用地最为有利. 二、其他需要说明的事项： 1.报告中有关法律性文件及证明材料由委托方提供，本公司不负责因材料不真实而造成的一切法律责任； 2.土地的开发程度及其
18、周边环境由委托方带领，我方查看人员加以现场确认； 3.本次估价报告中的一些预测数据并未考虑未来不可预测、不可抗力或偶尔事件因素的影响； 4.委估宗地土地面积、用途、规划设计条件以委托方提供的关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复及附件 1地块控制指标一览表为准； 5.本报告中计算以人民币为本位币。 估价机构：深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 二一三年五月二十日 8 （此页无正文） 八、土地估价师签字 土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签字 曾 斐 2007440091 庾江力 2005430124 九、土地估价机构 估价机构负责人签字（机构公章） 二一三年五月二十日 9
19、 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 名 称：深圳华加日铝业有限公司 住 所：深圳市南山区马家龙工业区 法定代表人姓名：董保玉 注册资本：人民币18812.82万元 实收资本：人民币18812.82万元 企业类型：有限责任公司（中外合资） 经营范围：生产经营挤压铝铸棒，高质量铝型材，铝门窗、展柜、 铝材挤压模具、有色金属、建筑材料、装饰材料（不含 现行许可证管理的产品） 、五金配件的加工、投标承包门 窗、玻璃幕墙的安装和室内铝合金制品装饰等工程；并 提供相关的技术服务。在北京、汕头市设立经营部。增 加：承担各类型建筑幕墙工程、各类铝合金、塑钢等金 属门窗工程的施工，从事建筑幕墙专项工程设计
20、（须凭 资质证书经营的，要取得资质证书方可经营） 。 二、估价对象 估价对象为深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下 原地块编号为 T303-0025、T303-0114、T303-0132、T303-0024共 4宗地 更新调整后新的编号为 04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1共 3 宗国 有出让工业用地的土地使用权市场价值评估。 10 三、估价对象概况 1、土地登记状况 估价对象土地均未办理国有土地使用证 ，以下信息根据委托方 提供的关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复及附件 1 地块控制指标一览表 、相关文件设定。 （1）国有土地使用证号：均
21、未办理国有土地使用证 ； （2）用地单位：均为深圳华加日铝业有限公司； （3）土地位置：04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1地块位于深 圳市南山区马家龙工业区内，北靠大新路，南邻玉泉路，西临艺园路， 东近保龙路； （4）地块编号：分别为 04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1； （5）图幅号：无记载； （6）土地使用权类型：均设定为出让； （7）土地用途：均为一类工业用地； （8）土地使用权用地面积：04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1 用地面积分别为 6123 平方米、15139 平方米、10038 平方米，面
22、积合计 为 31300平方米； （9）土地发证日期：均未发证； （10）四至：04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1 地块北靠大新 路，南邻玉泉路，西临艺园路，东近保龙路。 2、土地权利状况 （1）土地所有者：均为国有； （2）用地单位：根据深房地字第 4000074201号房地产证 、增补 协议书（2004）2049 号、增补协议书（2006）8031 号、 深圳市规划与 国土资源局用地方案图 （93 补-076（01） ）确定的用地单位均为深圳华 11 加日铝业有限公司； （3）土地使用权终止日期：不详； （4）土地剩余使用年期：均设定为30年； （5）他项权利状
23、况：不详；另外，本次评估未考虑拆迁行为对土地 价值的影响。 3、土地利用状况 根据深国房直函【2008】189 号关于深圳华加日铝业有限公司马 家龙工业区用地和建筑权属情况的复函所述：深圳华加日铝业有限公 司位于马家龙片区的工业区用地， 是由深圳市凯虹实业股份有限公司 （原 深圳市南头区工业村建设服务公司）转让给深圳市中金岭南有色金属股 份有限公司，中金岭南再以该地块作价入股到深圳华加日铝业有限公司 的用地。该工业区用地共分为四宗地，其中，宗地 T303-0025，用地面积 为 4770.1 平方米，建筑面积 3118.44 平方米，用途为工业厂房；宗地 T303-0132，用地面积 3210
24、7.77平方米，建筑面积 19032.76平方米，用 途为工业厂房；宗地 T303-0114，用地面积 2995.76 平方米，建筑面积 1904 平方米，用途为办公，上述三宗地均已办理用地后续，权属清楚。 此外宗地T303-0024，用地面积 2838.9 平方米，原市国土局于 1993 年核 发过用地方案图（编号 93 补-076） ，但未完善用地手续。上述 4 宗地的 土地总面积为 42712.53平方米，4宗地东西相连。 根据关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复及附件 1地块控制指标一览表 ，委估宗地位于深圳市南山区马家龙工业区升 级改造后编号为 04-08-01-1、04-0
25、8-02-1、04-08-07-1的 3 宗土地，调 整后的 3 宗地的土地面积为 34450 平方米（其中，建设用地 31300 平方 米，绿地3150平方米） 。更新调整后的 3宗土地东西相连，北靠大新路， 南邻玉泉路，西临艺园路，东近保龙路。 12 更新调整前的4宗地的土地面积与更新调整后的3宗地的土地面积 有一定的差异，根据委托方介绍，其差异主要是由于规划、调整退红线 等原因造成的。 估价对象距南山区政府直线距离约 2公里，距中山公园直线距离约 1公里，周边环境一般，周边有中山公园、南山区人民法院、南山区地方 税务局、南山医院银行：招商、工商银行，中国银行，建设银行等配套。 估价对象正
26、门靠艺园路，距北环大道直线距离约 500 米，交通便捷。至 估价基准日，委估宗地土地开发程度已达宗地外五通（通路、通电、通 上水、通下水、通讯） ，宗地内场地平整。 至估价基准日，根据委托方提供的关于南山区马家龙工业区升级 改造专项规划的批复及附件 1地块控制指标一览表 、相关文件显示： 估价对象之 04-08-01-1地块建筑容积率4.8，建筑面积29390平方米， 建筑密度35%，绿地率35%，停车位 294 个，控制高度60 米；估价 对象之 04-08-02-1 地块建筑容积率4.6，建筑面积 69639 平方米，建 筑密度35%，绿地率35%，停车位 696 个，控制高度60 米，另
27、外， 居住区文化室 3000 平方米，邮政所 150 平方米，公共厕所 80 平方米； 估价对象之 04-08-07-1地块建筑容积率4.6，建筑面积46175平方米， 建筑密度35%，绿地率35%，停车位 462个，控制高度60米； 四、影响地价的因素说明 1、一般因素分析 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是一般社 会经济对土地价格总体水平产生影响，因而成为决定各土地具体价格的 基础。 （1）城市资源状况 13 地理位置 深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经 11346 至11437 ，北纬 2227 至22 52 。地处广东省南部，珠江口东岸， 东西长
28、 81.4 公里，南北宽（最短处）为 10.8 公里，总面积 1952.84 平 方公里；东临大亚湾和大鹏湾，与惠州市接壤；西及西南面连结伶仃洋 和珠江口，与珠海、澳门隔水相望；南边的深圳河、深圳湾与香港的新 界相连，北部与东莞市为邻。2010 年 7 月前，深圳以“二线关”为界分 为两部分，关内属经济特区，面积为 396 平方公里；2010 年 7 月 1 日之 后“二线关”撤销，关内外一体化。 地形地貌 深圳全境地势东南高，西北低。土地形态大部分为低山、平缓台地 和阶地丘陵。西部为滨海平原，平原占陆地面积的 22.1%。最高山峰为梧 桐山，海拔 943.7米。深圳市海岸线长达 229.96
29、公里，宜于修建开发港 口码头。 气候水文 深圳属亚热带海洋性气候区，气候温和，雨量充沛，日照时间长。 年平均气温为 23.7，最高气温为 36.6，最低气温为 1.4，无霜期 为 355天。年日照时数 1975.0个小时，太阳年辐射量 5225兆焦耳/平方 米,年平均相对湿度72.3%。 每年5至9月为雨季， 年平均降雨量为1608.1 毫米。夏秋两季偶有台风。 自然资源 深圳市土地总面积为 1952.84 平方公里，深圳市共有大小河流 160 余条，分属东江、海湾和珠江口水系。现有水库 24 座，总库容 5.25 亿 立方米。位于市区东部的深圳水库，总库容 4000多万立方米，是深圳与 香港
30、居民生活用水的主要来源。 14 深圳海岸线全长 230 公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通 海条件优越。境内山脉绵延，风景秀丽。天然旅游资源丰富，东部有大 小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃 岛自然保护区及海上田园风光等景区。 人口与行政区划 深圳市共设 6个市辖行政区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区、 宝安区、龙岗区，和 4个功能区，即光明新区（隶属宝安行政区） 、龙华 新区（隶属宝安行政区） 、坪山新区（隶属龙岗行政区） 、大鹏新区（隶 属龙岗行政区） 。下辖 51 个街道、622 个社区。2010 年 7 月 1 日深圳区 域一体化。 2010 年末，
31、深圳市共有常住人口 1,037.20 万人，其中本地户籍 259.87万人，外来人口占绝大多数。2010年第六次人口普查数据显示， 深圳常住人口 1035.79万人，其中男性人口为561.40万人，占 54.20%； 女性人口为 474.39万人，占 45.80%，性别比（以女性为 100，男性对女 性的比例）为 118.34。常住人口中，具有大专以上程度的人口为177.90 万人；中专以上程度的人口为 248.23 万人；初中程度的人口为 456.27 万人；小学程度的人口为 92.01万人。常住人口中的文盲人口为5.02万 人，文盲率为 0.48% 与珠三角地区的其他城市相比，深圳市位于广
32、东省的南端，毗邻香 港，海岸线长达 229.96公里，港口码头众多，地理条件优越，旅游资源 较丰富，地势较为平坦，气候温暖宜人，水资源较为充沛，是适宜人类 生产和生活的区域，先后荣获国际“花园城市” 、 “全球环境 500佳” 、 “国 家环境保护模范城市” 、 “中国优秀旅游城市”等称号。同时随着改革开 放近 30年的发展，深圳成为中国金融中心、信息中心、高新技术产业基 地和华南商贸中心及旅游胜地。同时随着公明街道划归龙华新区后，政 15 府政策上会得到更大力度的扶持和指导，片区综合竞争力将大幅度提升。 （2）房地产制度与房地产市场状况 A、土地交易市场情况： 2012 年深圳楼市在限购限贷
33、等外围高压调控环境下谨慎前行，上半 年楼市处于缓慢复苏阶段，量价相对低迷，土地市场供求冷淡，导致上 半年土地市场流拍现象严重，进入下半年，楼市快速回暖，成交量持续 保持高位运行，楼市的回暖增加开发商拿地的信心和欲望，使得下半年 土地市场成交明显好转。不过总体而言，调控时代下的不明朗前景导致 2012年深圳土地市场表现欠佳，根据深圳房地产信息网的监测，2012年 深圳共成交 13 块土地，其中 3 块居住用地、1 块商业性办公用地、4 块 综合用地和 5块商业性服务设施用地。 3块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积 4.6万 ，同比大减 92.1%，总建筑面积 28.3 万 ，同
34、比减少 82.6%，成交金 额 17.7亿元，同比减少 68.3%，楼面地价 6264元/，同比增加八成多。 2012年成交的三块居住用地均为完深圳市场化的土地， 而 2011年成交的 居住用地多为安居型商品房用地，带有政策扶持性质，因此 2012年居住 用地的楼面地价较2011年大幅上涨。 另外， 2012 年成交的 4 块综合用地， 每块土地均有一定比例的居住用地，这些地块开发之后，也能为深圳住 宅市场带来有效供给。 1 块商业性办公用地分布在宝安区，用地面积 2.9 万 ，同比增加 34.2%，建筑面积6.3 万 ，同比减少 65.0%，成交金额 1.16亿元，同比 减少 93.5%，楼
35、面地价 1841元/，同比暴跌八成多，这块宗地属于定向 转让，项目建成后全部限自用，故不能为办公楼市场带来有效供给。 4 块综合用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积 21.9 万 ，同比减少近七成，总建筑面积 98.3 万 ，同比减少 42.2%，成交 16 金额 40.5亿元，同比减少37.1%，楼面地价 4120元/，同比上涨 8.8%。 5块商业性服务设施用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积 2.8万 ，同比增加4.3倍，总建筑面积21.3 万 ，同比增加近 4 倍，成交金 额 21.4亿元， 同比增加 5.3 倍， 楼面地价 10041元/， 同比上涨 26.9%。 B、
36、房地产市场总体运行情况 2012 年的深圳写字楼市场因受评估征税政策影响，一、二手市场逐 渐走向分化。一手市场供求均较上年有不同程度的回升，而二手市场受 到政策打压，10 月后成交陷入低迷。然而无论在一手或是二手的供求市 场中，福田均扮演着重要角色，同时商务公寓依然是一手市场成交的主 要类型。 2012 年，全市一手写字楼批售面积 69.37 万， 较2 0 1 1年 大 增 97.14%，推售面积44.69 万 。一手成交面积29.04 万 ，比 2011年上 涨 22.43%，销售的增幅不及批售。全市成交均价为 31623 元/，受龙 岗一些低价项目入市的带动，使得成交均价同比 2011年
37、下降了 9.93%。 二手写字楼受到评估征税政策影响，全年成交 18.09 万平，较 2011 年 下降了 43.75%。 1. 市场供应分析 1.1 批售同比上涨 2012 年深圳批售一手写字楼 69.37 万 ，较 2011 年大增 97.14%； 推售一手写字楼 14个，共计 44.69 万。 表 1 深圳一手写字楼推售项目列表（2012年） 171.2 福田为主，盐田增加 图 1 深圳一手写字楼供应量区域分布（2012年） 2012 年，全市 14 个入市的写字楼项目中，福田有 5 个，体量超过 全市一半；盐田从 2011 年的零供应到 2012 年 3 个项目入市，供应写字 楼面积占
38、到全市 17.61%；龙岗与盐田接近，也有 3个项目销售；南山供 应大为减少，全年只有 1 个项目，仅占全市的 8.08%；宝安有 2 个项目 18 供应，都是综合体内的商务公寓，体量不大，合计占全市的 5.84%。 1.3 厂房占比大为提升 图 2 深圳近年一手写字楼供应类型分布（2009-2012年） 2012 年深圳一手写字楼的供应类型显现出厂房写字楼增加，商务公 寓维持高比例，而纯写字楼减少的特点。商务公寓依然是供应最多的类 型，占到总量近一半比例；厂房在深业泰然大厦和龙岗天安数码创新园 入市的带动下，供应体量占比达到 37.50%，而纯写字楼只有两个体量不 大的项目供应，占比下降较为
39、明显。 2. 市场成交分析 2.1 政策对二手市场打压严重 表 2 深圳一手写字楼季度成交套数走势（2011-2012年） 2012 年，全市一手写字楼成交套数共计 2692 套，比 2011 年增加 19.59%。从季度成交来看，第一、二季度销量接近，但二季度销量同比 19 增长了 8成，第三季度销量增长，但仍不及 2011年同期销量，四季度销 量又上一个台阶，同比上涨了 1.2倍。 表 3 深圳一手写字楼季度成交面积走势（2011-2012年） 2012 年，深圳一手写字楼成交面积为 29.04 万 ，比 2011 年上涨 22.43%。从季度走势来看，由于各阶段成交的物业类型比重不同，成
40、交 面积与套数呈现出不同的变化。四个季度的成交量呈现出逐渐上升的趋 势，且除了第一季度成交面积同比下降外，其余都较上年增加；与成交 套数同步，第四季度依然是增长幅度最大的。 表 4 深圳二手写字楼季度成交面积与套数（2012年） 2012年，深圳二手写字楼市场成交面积为 18.09 万 ，成交套数为 1248套。10月 1日开始实行的存量非住宅按评估征税，使二手写字楼成 交在第三季度由于集中过户而实现突破性增长，而第四季度成交则迅速 降至低谷。全年整体的成交量也较上年下降。 2.2 一手市场月度成交 图 3 深圳一手写字楼月度成交量走势（2012年） 20从 2012年各月的一手写字楼成交来看
41、， 上半年基本处于从低位逐渐 上涨的过程，其中3月田厦金牛广场、4月花样年福年广场、5月港信达 横岗大厦对当月的销售起到重要支撑作用；而下半年随着不同项目的推 出，月度成交量起伏较大，深业泰然大厦、龙岗天安数码创业园大量成 交，年底壹海城一区、公园道大厦又热销，使下半年平均成交量高于上 半年。 2.3 二手市场月度成交 图 4 深圳二手写字楼月度成交量走势（2012年） 2012年深圳二手写字楼成交 18.09万平， 较 2011年下降了43.75%。 各月成交在存量非住宅按评估征税实施前后，形成了对立格局。9月前各 月销量在 0.62-1.84万平之间正常小幅波动，但 9月因赶在政策实施前
42、集中过户，使得单月成交量激增至 7.28 万平，但自 10 月起，成交量便 持续陷入0.5万平左右的低谷。 3. 一手成交价格分析 21 3.1 受成交结构影响暂回落 图 5 深圳一手写字楼年度成交价格走势（2004-2012年） 2012年，全市一手写字楼成交均价为 31623元/，同比2011年下 降了 9.93%。随着原特区外办公市场的发展，陆续有办公物业推向市场。 2012 年，龙岗的天安数码创业园、港信达横岗大厦等项目热销，且均价 在 18000元/平左右，起到了拉低全市均价的作用。 3.2 年中推售物业拉低全年均价 表 5 深圳写字楼季度成交价格走势（2011-2012年） 从季度
43、走势来看，随着各类型项目的成交时间不同，2012 年一季度 的写字楼价格为全年最高，保持着 2011年末的水平；而第二季便出现下 降趋势；随着低价项目的陆续成交，第三季度下降幅度最大；四季度几 个南山、盐田项目的入市，又使均价有所回升。从全年的价格来看，仍 较上年有近 1成的回落。 3.3 月度价格随推售物业而波动 22 图 6 深圳一手写字楼月度成交价格走势（2012年） 从各月价格走势来看，2012 年前四月的价格基本处于高位，5 月因 港信达横岗大厦的大量成交迅速拉低全市均价，而全年成交价格的最低 谷出现在 9 月，受龙岗天安数码创业园的带动，全市均价回落到 24685 元/， 年底随着
44、壹海城一区和公园道大厦的推出， 成交价格又恢复上涨。 C、房地产制度政策 2006年 8月 31日，国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通 知 （国发200631号） ，这是继2004年国务院关于深化改革严格土 地管理的决定出台后，国家在土地管理和调控政策上的又一次重大调 整，这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突 出问题。 进一步明确了地方政府在土地管理和耕地保护方面的责任。这次出 台的土地调控政策，将新增建设用地控制指标纳入土地利用年度计划， 以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、 土地管理和耕地保护责任目标考核的依据，进一步明确了地方政府在土
45、 地管理和耕地保护方面的责任。 强调重点查处“以租代征”用地等突出问题。通知强调，农用地转 建设用地必须符合土地规划，纳入年度计划，并依法办理转用审批手续； 农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取 23 得的建设用地范围内，禁止擅自将农用地转为建设用地。 明确调整分配机制解决“土地财政” 。 这次出台的土地调控政策明 确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，目的就是要抑制一 些地方不顾实际的扩张用地。同时，国有出让土地使用权出让总价款将 全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土 地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金
46、还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 为进一步发挥地价政策在宏观调控中的作用，国土资源部决定对全 国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整，以更好保障工业经 济增长的合理用地需求,2006年12月27日国土资源部下发关于发布实施 全国工业用地出让最低价标准的通知(国土资发2006307号),通知 规定工业项目出让底价低于项目实际土地取得成本、土地前期开发成本 和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和 的原则确定出让底价。各地国土资源管理部门要加强对工业用地出让的 监督管理，通过土地市场动态监测与监管系统，及时掌握出让价格等土 地供应信息。对违反最低价
47、标准相关实施政策、低于标准出让工业用地 的，要依法追究有关人员法律责任。 财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地 有偿使用费政策等问题的通知 ，从 2007年 1月 1日起，新增建设用地 土地有偿使用费标准将提高一倍。根据国务院关于深化改革严格土地管 理的决定和国务院关于加强土地调控有关问题的通知的要求，为 保护耕地，强化土地经济调控，控制固定资产投资过快增长，促进节约 集约用地。 针对目前的高地价和严重的囤地现象，国土资源部积极出台 2010年 新一轮的土地调控政策。11月 13日，国土资源部，针对商品住宅用地的 24 土地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过 2
48、0公顷，中等 城市14公顷，小城市(镇)7 公顷。国土资源部的新的土地调控政策还将 包括不同区域灵活供地、加大力度打击并曝光相关土地违法案件、出台 相关囤地处罚的措施等。此外农村集体建设土地入市试点即将在浙江展 开。农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、 同权”的健康流转模式。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾 空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引 社会资本投资现代农业，极大提高土地经营效益。 住建部相关负责人近日已经表示， “国五条”细则公布后，3 月底地 方版细则也将出台。广东省房协就表示，细则的出台目的是为了抑制投 资投机性住房需求，
49、避免房价过快增长。建议地方政府结合地方实际情 况，区别对待，分类指导，尽快出台差别化的地方细则。 可以预见，伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用 制度改革创新步伐的加快，深圳市的房地产市场发育会日趋成熟，作为 人口密度较大的城市，土地资源尤其重要，合理配置和利用土地资源才 能最大化的发挥土地潜在价值。通过对一系列房地产宏观调控政策的认 真贯彻执行落实，必将推进房地产市场的良性发展。 D、保障性住房政策 根据国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 （国 办发201317 号）以及广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关 于继续做好房地产市场调控工作的通知 （粤府办201311号）的要求， 深圳市住房建设部门要加大保障性安居工程建设力度，通过新安排用地 建设、城市更新项目配套建设、产业用地配套住房建设、轨道和交通场 站上盖以及企业利用自有存量用地建设等方式筹集和建设
