1、,北京通州乔庄项目概念规划,2010年2月,亦庄,天津,唐山,滨海新区,中心城,顺义,承德,三河,中心城,通州,亦庄,顺义,宏观背景-通州新城定位,在北京新的发展战略中,通州被定位于疏导北京市城市功能的重点新城.,在国家环渤海经济的发展战略中,通州的区域服务中心地位更加突出.,在新的发展形势下,通州被赋予:现代化国际新城的定位,2008年通州常住人口为104万,达到大城市规模.,通州新城发展以第三产业为绝对重点,其中消费性服务业(区域零售/休闲娱乐/康体)已经初显巨大的活力.,产业策略与细分,总体规划确立新城产业发展的目标为:,宏观背景-通州产业定位,构筑高度发达的服务经济以产业集群为基础、以
2、高端服务为主体、都市工业为补充的第三产业高度发育的新城经济体,本案在通州新城发展中的地位,发展方向:通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展。发展结构:一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）”,本案区位优势突出,贴近新城未来发展三大关键要素” “一河” “两线” “一路”；与新规划三个城市服务中心均相距4公里左右，存在一定服务真空。,本案,距八通线:1公里,距运河:1.5公里,距六环路:2公里,规划三个商业服务中心,一：运河西部商业中心定位高，拆迁大，建设周期较长,二、东侧新行政办公中心,与新行政中心结合，属远期规划,三、南部主题公园与专业会展中心与产业结合紧密,项目交通分
3、析,距八通地铁站较近，多条城市干道联通，建议在地铁优势上提升汽车交通便捷度，在停车、机动交通引导、人车分流上增加交通优势,地铁优势一般。伴随汽车时代来临，高效的城市路网和停车系统更为重要。,联系运河滨水区的城市次干道，但由东面到达本案的交通受到铁路一定影响。,南北贯穿通州，南接亦庄，北连顺义。土桥出口距本案3公里，为本案构建区域商业中心提供可能。,规划将构建为林荫内环路，与京津公路和运河西路相连。串联多个居住社区。,项目主要交通流向,项目周边环境要素,本 案,梨园南街,滨河中路,玉带河,4,5,1,2,3,6,7,1,史家胡同小学,2,住宅小区（经济适用房）,3,变电站用地,4,金鹰铜业用地,
4、5,污水晾晒池,6,运乔家具城,7,新建住宅小区（金隅7090）,东至：运河西大街东口沿滨河中路向南至梨园南街东口南至：玉桥中路南口沿梨园南街向东至梨园南街东口西至：国税局路口沿玉桥西路向南至亚太酒店路口，沿梨园北街向东至妇幼路口，沿玉桥中路向南至梨园南街（含梨花园小区大产权房、供销社家属楼，不含玉桥西里小区和光明小区）北至：国税局路口沿运河西大街向东至运河西大街东口（上述范围内的大产权房）,规划要素分析：史家胡同小学,作为北京知名小学的史家胡同小学，与本案仅一路之隔，是项目很好的卖点。但是本案所在区没被列入该小学招生片区内。,史家胡同小学2009年公布的招生片区划分范围：,本案,史家小学招生
5、划片范围,但本案可以借势名校，延伸高品质少儿教育产业链,规划要素分析：史家胡同小学,以史家胡同小学为核心，引进国际双语幼儿园，品牌少儿培训中心，创建区域高端少儿教育产业链。,本案,史家胡同小学,启蒙教育 英语过级 文化补习少儿钢琴宝贝计画舞蹈天使,重点小学,双语幼儿园,少儿培训,少儿教育新天地,通州素质教育示范区,国际双语幼儿园,规划要素分析:运乔家具城,现状：占地约11万平米，北侧为运乔建材城，东南侧为住宅项目“金隅7090”。,初级、低端的家具销售。平层建筑、土地利用效率较低。但家具产业在通州存在一定认可度，有延续价值。,住宅,家具城,将原家具城集中、整合为5万平米左右的多层现代家装城，实
6、现“提升区域品质、节省建设用地、解决当地就业”多重价值。,5万平米的现代家居城,规划构想,新增11万平米建设用地,本案,规划要素分析：污水晾晒池,本 案,面积:700亩,通州污水处理厂专业晾晒池,处理通州60%污水.,污水晾晒池,杨柳科植物,具有天然除臭功效,景观上多予采纳.,作为积极的景观资源,合理利用,通过植物种植增加亲切感,现状:水面宽阔,无明显异味(冬天),据说有野鸭和鱼存活.,规划构想,规划要素分析：玉带河,本 案,玉带河,玉带河概况:历史上的玉带河，北起通惠河，绕通州城而过，是通州城的护城河。亦承担漕运功能. 漕运停止后，日趋冷落。夏天杂草丛生，臭气熏天。1986年春开始，历时三年
7、，完成了玉带河盖板路工程,环境得到改善.,冬季有少量水,水域宽6米左右,处于封冻状态,加盖范围:1.1公里长,5-10米,5-7米,5-7米,河床,边坡,边坡,加盖绿化带宽度15-24米,绿化面积约2.5万平米,现状照片,断面示意图,规划要素分析：铁路噪声/高压线/变电站,本 案,铁路,通三铁路处于半废弃状态,噪声频次极低;东侧外缘布局商业,适当隔离住宅,高压线:对用地造成割裂,且对人体健康不利,规划建议移出.,变电站,变电站:景观掩饰,参考图片,实景照片,航拍图,土地价值综合分析,一级商业价值用地:面向城市主干道,及区域主要交通流向,适宜布置购物中心,酒店等业态,二级商业价值用地:面向城市主
8、干道,延续西侧的商业氛围,可布局SOHO，办公或商住综合。,三级商业价值用地:面向城市支路，临近原有家具城，可延续原有产业布局规划家居/家装类批发或零售产业。,运乔家具城,一级住宅用地面向水体景观和玉带河上盖绿化带。适宜打造高品质滨水居住区。,梨园南街,规划城市支路,700亩水池,玉带河上盖绿化,二级住宅用地项目腹地,布置以高层塔楼为主的住宅产品.,一级商业,二级商业,三级商业,一级住宅,二级住宅,本项目指标,用地面积：29公顷容积率：3.0建筑面积：87万平米其中：住宅面积：70万平米小学幼儿园：1万平米（7600平米2400平米） 商业面积：16万平米其中：安置商业：5万平米社区配套商业：
9、2万平米集中商业：9万平米总户数：7000户停车位：8600个建筑密度：23绿地率：30,规划总平面图,3层为主，西侧为30层公寓商业用地面积：5.9万平米住宅板楼为主，少量板塔结合,商业建筑面积：16万平米,30层公寓,全部3层商业用地面积：8.2万平米住宅全部为塔楼,商业建筑面积：16万平米,规划总平面图,商业,水池,小学,幼儿园,变电站,模型透视图,模型透视图,方案二平面图,模型透视图,模型透视图,方案特点,一、地 活,二、路 顺,三、商 势,四、高 居,五、景 观,地活地块均效,按照项目近87万的建筑总量，项目至少可划分为5个项目。包括三个居住组团和两个商业项目。,通过路网进行用地分隔
10、，确保均衡的用地规模和均好的景观资源。,3.5公顷7万平米,2.4公顷9万平米,6.5公顷22万平米,7公顷23万平米,9.6公顷25万平米,用地面积：8.9公顷总商业建筑面积：12.4万平米 地上商业建筑面积：7万平米(含3万平米酒店公寓面积) 地下商业建筑面积：3万平米 商业地下停车面积：2.4万平米总住宅建筑面积：29.7万平米 住宅建筑面积：22万平米 住宅地下停车面积：7.7万平米,用地面积：10.5公顷总商业建筑面积：14.9万平米 地上商业建筑面积：9万平米(含5万平米还迁商业面积) 地下商业建筑面积：3万平米 商业地下停车面积：2.9万平米总住宅建筑面积：31万平米 住宅建筑面
11、积：23万平米 住宅地下停车面积：8万平米,用地面积：9.6公顷小学建筑面积：7600平米幼儿园建筑面积：2400平米总住宅建筑面积：33.7万平米 住宅建筑面积：25万平米 住宅地下停车面积：8.7万平米,路顺,外部主要道路,内部主要道路,小区主出入口,商业区出入口,车库出入口,小区主路,商业专题,通州现有商业服务分布,通州新型购物中心(超市)运作都相当成功,胜出传统百货商业,显示出通州旺盛的需求.本案周边尚存在一定服务空白有待填补.,2、瑞都国际购物广场。3万平方米购物（其中家乐福0.9万平米） ；2.8万平方米商务办公。,3、贵友通州店建筑面积约为3.5万平方米。停车位近1000个。,2
12、,4 、易初莲花：面积2.3万平米,1,1、传统商业街（通州商场、世纪联华、西门百货、等传统百货）,3,4,本案,规划,规划,本案,规划,现状服务设施分布,附图 认为通州未来应该发展的商业形式,中高档购物中心以及大型超市是受访企业认为通州未来应该发展的商业形式。,通州产业发展市场调研商贸购物中心,附图 不同类型受访者希望综合商业街应具有的商业类型,超市和百货商场的建设成为各类群体的一致的看法。,通州产业发展市场调研商业类型选择,信息时代商业模式探讨,据MSN中文网发布的2009年中国白领网络购物调查研究报告:随着白领生活节奏的加快和网络购物产业的不断完善，网络购物已经成为大部分白领网民的主要购
13、物方式。,信息时代网络购物剧烈冲积传统商业,传统商业模式面临严峻挑战,网络购物优势,费用低廉场地、人工、时间成本降低,舒适高效足不出户、一次点击即完成交易,网络购物劣势,展示功能薄弱电脑屏幕只提供二维展示界面,不能提供场景消费人类存在先天的场景体验需求,淘宝发布的2007年网络购物报告显示，2007年全年，中国网络购物市场总成交额达594亿。 其中仅淘宝一家2007年就完成433亿成交额，这一数字是沃尔玛在华销售额的近3倍.,通过分析可以看到，传统的商业空间形式在未来仍会存在，但是必须 “变通”，顺应信息时代的发展，借助网络的渗入创造全新的“e化商业空间”。,信息化商业空间规划构想,一、降低商
14、品存储空间,二、提升商品展示空间,三、扩充生态、人性体验空间,商业街区仅是为购物者“展示”商品，而达成购买意向后的“实现贸易”过程不在商业街区内进行，而是以“电子商务”为手段，由位于城市周边的大型物流配送中心完成。这尤其对一些批发性质的商业活动更为有利。,由于大量的贮存空间的外迁，商业街区不仅有条件扩大展示空间规模，而且有条件将样品的展示空间建设地更精致化、个性化，从而更加刺激人们的购买欲达成购买意向。,在e化商业街区，借助网络，“购物”行为变得简单、高效且空间集约。其结果是：使人们可以多元化的在商业街区内休闲、娱乐、交流，商业街区成为人了解社会、全身心体验和触摸这个世界的最佳媒介。,室内庭院
15、,营造清新宜人的活动空间,餐饮/咖啡等多元业态的引入,精致而富有个性的展示橱窗,现代交通工具使得高效物流成为可能,信息时代体验式商业空间案例西单大悦城,规模: 占地1.6万平米，总建筑面积20.5万平方米，购物中心11.5万平米，区位: 位于西单，即北京成熟的传统商业中心.交通:距地铁出口700米，连接多条交通干线，25条公交线路经停。,空间娱乐化,参考价值：自08年开业以来，人气迅速赶超中友、君太等传统百货，并提升西单整体人气，被誉为”西单商圈的贵族“，可谓源于西单，高于西单，引领西单。,成功经验,独特的建筑内外部空间、主题化的内装以及开阔的活动空间和租赁空间，为国际潮流品牌提供良好的展示平
16、台，顺利完成了300多个知名品牌的招商。,业态多元化,西单大悦城有三个楼层用来作为时尚餐饮区域，并引进13个大型影厅和电玩城，满足休闲娱乐、聚会聚餐、情侣约会等多重需求。,客群聚焦化,主力消费客群是15-30岁的年轻时尚客群，这些客群的消费特点是“标新立异、消费冲动、低客单价、高消费频次”，大悦城在市场定位上尊重了这一主力客群的需求，提出了“国际青年城”的主题化定位。,空间开阔、气度恢宏商业层高为：首层5米，25层4.2米，69层3.7米,大悦城实景展示,全世界跨度最长的飞天扶梯,全国最大的电影院,绿意盎然的共享大厅,新品牌特色展示空间,1000个地下停车位,商业产业链,少儿教育培训中心,建筑
17、面积：2-3万平米,精品生活配套中心,建筑面积：3-4万平米,现代时尚购物中心,A,C,家居生活广场,建筑面积：5万平米,D,生活超市、运动专卖、 golf用品、休闲餐饮、蛋糕店、酒吧、茶餐厅、药品保健,学前教育、少儿培训，培训公寓,百货公司、大型连锁超市、品牌家电卖场、家私精品卖场、化妆品卖场、大型影院、银行总部,精品家居、 建材市场、汽车展厅、中餐厅、西餐厅、综合卖场,B,运乔家具城,梨园南街,规划城市支路,700亩水池,玉带河上盖绿化,建筑面积：3-5万平米,城市级重要节点,地下面积,2万平米引入沃尔玛或其他大型品牌超市,地上商业1.8-2.5万平米引入新世界等品牌百货公司,一层,钟表、
18、珠宝、化妆品4-5千平米,二层,精品女装+鞋帽 4-5千平米,三层,精品男装+青春馆4-5千平米,家电展厅+数码 3-4千平米,游戏广场+影院 2-3千平米,一层,地下面积,二层,三层,现代时尚购物中心功能组合,A,：少儿素质教育培训中心,B,B,一层,0岁以前 胎教课堂,二层,01岁 婴儿视听幻想屋,三层,13岁 幼儿游乐场,35岁 学前培训班 3-4千平米,512 少儿趣味天地,一层,二层,三层,精品配套生活中心社区商业内街,会所,位置建议沿北侧区域商业中心布置功能建议 社区商业配套为主，适当满足对外功能商业服务类：餐饮、各类食品店、便利店、理发、洗衣店、药店、家政服务店等医疗卫生类：普通
19、诊所、牙医诊所等金融邮电类：银行、邮局等其他：社区活动中心、物业管理用房等,会所：沿梨园南街方向的项目主入口布置，展示性强,梨园南街,服务半径1公里,C,打造通州高端体验式家居生活广场,业态组合,精品家居、 创意家居设计、国际品牌家具展厅、主题家具博物馆、配套餐饮、咖啡吧,宜家、红星美凯龙等品牌入驻,空间分割多样，增加租售灵活性,家居生活广场,D,D,住宅专题,住宅案例研究：K2.海棠湾,产品类型：共2333套 3号楼27层，1、2层为3梯10户，3层以上为3梯11户；6号楼1、2单元16层，3单元25层，2梯4户； 9号楼为4层半，1梯2户； 2号楼为27层，3梯11户； 5号楼为17层，2
20、梯4户,销售价格,海棠湾,本案,与本案区位相近，密度相近；是通州最新推出高端楼盘代表作，均价超过1万7。,住宅案例研究,通过案例研究，容积率达到3.0的住宅项目必须包含超高层塔楼产品；高层住宅可以降低建筑密度，从而留出更多绿化空间，社区环境品质更佳。本案规划采用超高层塔楼（30层左右）和高层板楼（20层左右）组合的产品形式,中央公馆,建筑风格,高层项目普遍注重建筑风格，为项目增色不少“中央公馆”加入地中海风情的弧度波浪曲线元素；“绿洲花苑”用直线条加强现代感的营造；“金汇广场”加入更多的现代元素。,绿洲花苑,金汇广场,高层住宅建筑风格研究,在通州，本案的市场空间在哪里？,市场竞争空间,竞争项目
21、空间,特殊产品空间,居住氛围空间,本案在通州高层住宅产品中将占得先机,本项目填补的市场空间,100%板式住宅设计,100%明电梯厅设计,100%主卧南向采光设计,100% 160平以上主次卧空间分离,100% 160平以上4.5-6米高厅设计,5个100,市场竞争空间盲点,客户需求空间,产品的附加值,未来的生长性,生活的尊贵性,打造一种标杆，一种尺度，一种榜样不仅仅是为居住服务-而是 高层住宅专家,在通州，客户需求的空间在哪里？,满足客户细分需求,开发商：树标杆打造定制式高层产品专家,消费者：得实惠满足客群需求,客户细分需求亮点,双重高标准,产品展示,设计出发点：,借鉴热销户型,创新特色空间,
22、解读市场需求,引领项目销售,端单元户型,一梯两户,户户朝阳,南北通透,主要特点,明厨明卫,住宅使用率高,270观景,1、观景豪宅,端单元户型,一梯两户,朝阳,南北通透,主要特点,明厨明卫,住宅使用率高,2、高端豪宅,三室两厅两卫,156.68,端单元户型,一梯三户,户户朝阳,两侧南北通透,主要特点,明电梯厅,住宅使用率高,3、中产之家,端单元户型,一梯四户,户户朝阳,两侧南北通透,主要特点,明电梯厅,住宅使用率高,4、中产之家,端单元户型,一梯三户,户户朝阳,两侧南北通透,主要特点,明电梯厅,住宅使用率高,户型面积较小,5、青年置业,建筑立面意向,24F-33F,建筑立面意向,集中商业意向,社
23、区公共中心效果图,商业街效果图,共享大堂-1,共享大堂不只是一道回家的门. 共享大堂作为防卫型邻里的步行出入口，为居民回家多提供了一层温暖感受亲切宜人的景观，大气典雅的建筑。,共享大堂-2,景观系统,项目景观主核,玉带河绿化带,社区景观主核,视线通廊,一湖一带,两廊三院,外景渗透,内庭雅致,商业步行景观,景观主题-动感之音、玉带之舞,玉带之舞,缘起：历史上的玉带河，是通州城的护城河,亦承担漕运功能，盛极一时；今日的玉带河,是通州新城重要的生态廊道。本项目南有玉带河围绕，将上盖2.5万平米的绿化，构建带状绿化公园。项目景观规划将玉带河文化元素融合到景观之中，以“音乐”和“舞蹈”为题材，彰显和谐通
24、州的活力。,中央音乐大道,玉带文化长廊,民族乐,古典乐,爵士乐,动感之音,灵动、流畅展现玉带河的文化底蕴,激情、时尚彰显通州新城的青春活力,玉带之舞广场,时尚休闲街,中央音乐大道,流动音符,音乐雕塑,以舒缓悠扬的音乐为背景，沿着大道布置音乐喷泉雕塑，营造一条温馨浪漫，且听且观的景观音乐大道,音乐水景,时尚休闲街,午后红茶,帷幕初始,动感街区,【爵士乐】组团,欢乐舞池,优雅闲适,流星花园,【古典乐】组团,高雅深邃,雅致景台,高雅廊影,【民族乐】组团,温馨典雅,随乐起舞,欢畅广场,玉带文化长廊,休闲步道,玉带之舞广场,入口广场,项目分期,运乔家具城,梨园南街,规划城市支路,700亩水池,玉带河上盖绿化,1,西南侧住宅：住宅先行，快速入市,2,西北侧商业：面向主路，展示形象,3,中部住宅：借商业之势，提升价值。,4,东侧商业：完善配套，解决就业,5,东南侧住宅：借景借势，精品入市,一期,二期,三期,四期,五期,项目总建筑面积近90万平米，至少可以分五期（或五个子项目）操作，包括两块商业地产项目和三个住宅项目。,汇报完毕，谢谢！,
