1、2014.08.19无锡商业市场研究分析报告Fuyang project positioning and product recommendations01 无锡商业市场调研分析无锡商业发展历程 无锡商业经过近 60年的发展，目前正处于转变期，市级商业中心开始转移，区级商业中心多点开花。无锡商业中心向南转移，出现新的市级商圈多区域 商业中心、多 类型综合商业出现商业调整升级，奢侈品高档化无锡商业发展时序形成期（ 80年代）发展期（ 90年代）高潮期（ 06年以前）成熟期（ 10年以前）转变期（ 10年以后）酝酿期（解放 后 ）第一家百货商场建成，在无锡市一家独大中山路沿线商圈开始逐渐形成。外贸
2、百货开始进驻无锡。酝酿期 ：建国后无锡成立了第一 百货国营 传统百货，长期占据 “ 龙头老大 ” 的位置 ，中山路商圈 是无锡最核心商 圈。形成 期： 商贸系统在中山路新建了 商业大厦 、交电大厦等大楼，中 山路 沿线的商业氛围开始 凝聚成圈发展 期 ：随着新世界百货、百盛、八佰伴 相继 进入无锡市场，外资百货占据 了较大 商业比例，中山路人民路的 商业氛围更为强化。高潮期 ： 05年前后无锡 商业大厦、八佰伴 先后 调整升级，引入 LV、 GUCCI等奢侈 品牌，无锡商业层档次拉 高。成熟期 ：太湖广场、崇安新城、河埒口、 滨湖新城 等新兴区域商业中心， 万达广场、 茂业百货、哥伦布广场、
3、恒隆广场等 大体量综合商业开始出现，无锡 商业 格局开始向多 商业中心发展，商业氛围趋于成熟。转变 期 ：随着无锡新城规划的形成以及市政中心的搬迁，无锡新的市级商圈逐渐形成，无锡的商业中心逐渐向太湖新城转移。无锡商业发展 规划 形成 城市范围的 2个市级商业中心， 5个区域级商业中心和3大传统片区 商业中心2个市级商业中心：p 老城区商贸核心区p 太湖新城 CBD3大传统片区中心：p 北大街 -青石路地区p 河埒口片区p 广益东亭区域5个区域商业中心：p 新区商务中心p 高铁商务中心p 西漳片区p 惠山新城中心p 钱桥藕塘职教 中心01 无锡商业市场调研分析无锡商圈 发展格局 随着海岸城的开业
4、，无锡新市级商圈已初具雏形，已经基本形成 10个市、区级商圈市 级 商圈 区级商圈惠 山新城 商圈北塘商圈中山路商圈广益东 亭 商圈锡 东新城 商圈太湖广场商圈河埒口商圈长江路商圈太湖新城新商圈无锡 市商圈分布图商圈名称商圈名称 商圈性质商圈性质 离本项目距离离本项目距离中山路 商圈 市级商圈 6.0KM太湖新城新 商圈 市级商圈 3.5KM太湖广场 区级商圈 4.0KM惠山新城 商圈 区级 商圈 17.2KM河埒口 商圈 区级商圈 7.5KM广益东亭 商圈 区级商圈 7.7KM锡东新城 商圈 区级商圈 9.3KM长江路商圈 区级商圈 5.5KM北塘商圈 区级 商圈 8KM锡西新城 商圈 社区
5、级 商圈 12.3KM锡西新城商圈01 无锡商业市场调研分析商圈类型 商圈名称 商圈体量 主要物业类型 代表商业 代表租金市级商圈 中山路 商圈 70万 购物中心、百货、商业街 保利广场、苏宁广场、八佰伴 15-25元 / /天太湖新城新 商圈 20万 购物中心、商业街 海岸城、兰桂坊、万象城、嘉业国际城 2.5-13元 / /天区级商圈 太湖广场 20万 购物中心、百货、商业街 茂业百货、家乐福、台湾欢乐城 3-10元 / /天惠山新城 商圈 30万 购物中心、 商业街 时代 广场 、 万达广场 1.5-4元 / /天河埒口 商圈 30万 购物中心 、 商业街 万达广场 、 大 润 发 、
6、滨河 商业街 3-8元 / /天广益东亭 商圈 30万 购物中心 、 专业 市场 丰汇欢乐 广场 、 易 买 得 、 麦德龙 5-7元 / /天锡东新城 商圈 20万 购物中 心、 专业 市场 五洲 国际 、 宜 家 家居 、荟聚购物中心 2-3.5元 / /天长江路商圈 25万 超市、商业街 宝龙城市广场、新之城、新地假日广场 3-10元 / /天北塘商圈 30万 购物中心、商业街 金太湖国际 城 、 欧风 街 4-10元 / /天锡西新城 商圈 20万 超市、商业街 华润万 家 、 万科 酩悦中心 2-4元 / /天无锡商圈 发展特征 购物中心成为区级以上商圈的标配商业形态，中山路商圈的租
7、金水平最高，其他商圈租金水平一般且存在较大的差异01 无锡商业市场调研分析商圈类型 商圈名称 商圈体量 主要物业类型 代表商业 代表租金市级商圈 中山路 商圈 70万 购物中心、百货、商业街 保利广场、苏宁广场、八佰伴 15-25元 / /天太湖新城新 商圈 20万 购物中心、商业街 海岸城、兰桂坊、万象城、嘉业国际城 2.5-13元 / /天区级商圈 太湖广场 20万 购物中心、百货、商业街 茂业百货、家乐福、台湾欢乐城 3-10元 / /天惠山新城 商圈 30万 购物中心、 商业街 时代 广场 、 万达广场 1.5-4元 / /天河埒口 商圈 30万 购物中心 、 商业街 万达广场 、 大
8、 润 发 、 滨河 商业街 3-8元 / /天广益东亭 商圈 30万 购物中心 、 专业 市场 丰汇欢乐 广场 、 易 买 得 、 麦德龙 5-7元 / /天锡东新城 商圈 20万 购物中 心、 专业 市场 五洲 国际 、 宜 家 家居 、荟聚购物中心 2-3.5元 / /天长江路商圈 25万 超市、商业街 宝龙城市广场、新之城、新地假日广场 3-10元 / /天北塘商圈 30万 购物中心、商业街 金太湖国际 城 、 欧风 街 4-10元 / /天锡西新城 商圈 20万 超市、商业街 华润万 家 、 万科 酩悦中心 2-4元 / /天无锡商圈发展特征 购物中心成为区级以上商圈的标配商业形态，中
9、山路商圈的租金水平最高，其他商圈租金水平一般且存在较大的差异01 无锡商业市场调研分析无锡商业发展潜力 未来无锡的商业地产市场将面临巨大的风险，在已接近饱和的市场状态下，潜力度明显处于低位，市场将处于超高负荷的状态关注度潜力度风险度选取的 10家奢侈品牌入驻无锡的数量已达到 9家，高于全国平均水平的 7家， 肯德基、麦当劳连锁快餐店的单店覆盖人口 9.9万人，低于全国平均水平的 12.7万 人无锡商业地产市场已接近饱和，目前大型优质商业存量面积是可支撑商业面积的 91%， 人均购物中心面积达到 0.13平方米，处于全国平均水平。选取的 11家国内外知名开发商进驻无锡的项目数量有 7个， 体量
10、95万平方米，高于全国平均水平的 59万 平方米社会消费品零售总额的收入弹性值为 1.2，处于全国平均水平， 购物中心面积的社会消费品零售总额弹性值为 0，低于全国平均水平的 0.7无锡未来商业地产市场将面临巨大的风险，未来三年商业供应量将是现有商业存量1.85倍，商业面积溢出率高达 148%成熟度饱和度01 无锡商业市场调研分析无锡商业商铺供求价 近三年商铺平均供求比在 2以上， 2013年供求比甚至超过 3，供应风险和需求风险均较大近三年新推商铺的整体去化率不足50%， 2013年仅去化 1/3左右供过于求现象突出商铺投资热情不高01 无锡商业市场调研分析无锡商业商铺需求 从面积需求上来看
11、， 60以下的商铺需求量大，成交份额达 76.84%，尤其是 30以下商铺表现更优，供求比最低2013年 -2014年 07月无锡商业面积段供求价与供求比面积段（） 供应套数 成交套数 均价（ 元 /） 供求比30以下 6147 5594 20719 1.1030-40 4428 1669 15143 2.6540-50 4425 1714 12047 2.5850-60 3159 1589 10171 1.9960-70 1580 636 11928 2.4870-80 1074 368 12081 2.9280-90 647 349 11136 1.8590-100 738 223 142
12、38 3.31100-120 1215 333 16297 3.65120-150 821 387 13215 2.12150-180 484 240 11445 2.02180-200 217 86 15286 2.52200以上 1405 562 12300 2.5060平米以下商铺成交份额 76.84%30平米以下商铺 供求比最低大面积的商铺供求比基本在 2.0以上，销售情况十分糟糕01 无锡商业市场调研分析无锡商业商铺需求 显然低总价是约束小面积商铺需求量大的主要原因，大面积商铺销售不佳的主要原因还是目前商铺整体生存环境不佳2013年 -2014年 07月无锡商业面积段总价段交叉分析面
13、积 /总价段50万以下 50-70万 70-90万90-110万110-130万130-150万150-180万180-200万200万以上30 以下 29.7% 7.1% 2.5% 0.8% 0.2% 0.2% 0.1% 0.0% 0.0%30-40 7.1% 2.0% 1.3% 1.0% 0.4% 0.1% 0.1% 0.0% 0.1%40-50 7.0% 2.7% 0.8% 0.8% 0.4% 0.3% 0.2% 0.1% 0.1%50-60 6.6% 2.4% 0.9% 0.3% 0.3% 0.5% 0.2% 0.2% 0.1%60-70 2.2% 0.6% 0.5% 0.5% 0.2
14、% 0.3% 0.1% 0.1% 0.2%70-80 0.9% 0.3% 0.2% 0.5% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 0.2%80-90 1.0% 0.3% 0.1% 0.3% 0.2% 0.3% 0.1% 0.1% 0.2%90-100 0.2% 0.1% 0.3% 0.1% 0.1% 0.3% 0.1% 0.0% 0.2%100-120 0.1% 0.3% 0.2% 0.3% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.7%120-150 0.2% 0.6% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.1% 0.9%150-180 0.0% 0.5% 0.0% 0
15、.1% 0.1% 0.2% 0.3% 0.1% 0.5%180-200 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.4%200 以上 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 0.2% 0.2% 3.5%合计 55.1% 16.8% 7.1% 5.0% 2.6% 2.7% 2.1% 1.2% 7.4%总价 50万以下商铺成交份额 55.1%小面积低总价成交好一些购物中心项目将 mall或者大面积商铺持有后，希望通过出售小面积分割商铺来缓解现金流压力01 无锡商业市场调研分析无锡商铺分类需求 社区配套以及综合体商业是投资份额最高的两种业态
16、，但各业态商业平均价值差距明显缩小，商业街区的价值最高01 无锡商业市场调研分析无锡热销商铺项目 2013年以来销售最好的 10个项目中一半的项目是购物中心形式的商铺，街区式商铺需求较大，专业市场商铺也表现出较强的需求2013年以来无锡商业项目销售套数 TOP10排名 项目名称 区域 成交面积 成交套数 成交金额 成交均价 商业类型1 赛格电子市场 惠山 16650 1068 40624 24399 专业市场2 宝龙湖畔花城 惠山 22937 906 50582 22052 街区式购 物中心3 无锡电子数码城 崇安 15515 632 34536 22260 专业市场4 硕放 香梅哥伦布广场
17、新区 16786 428 37782 22508 街区式购 物中心5 博大广场 滨湖 14573 410 22745 15608 街区式购 物中心6 五洲哥伦布 六龙城 惠山 9228 348 23800 25791 购物中心7 五洲国际装饰城 惠山 7802 333 8889 11393 专业市场8 嘉阳生活购物广场 惠山 21595 314 19072 8832 购物中心9 金龙中心广场 惠山 6001 256 6999 11663 街区式购 物中心10 盛唐商业中心 北塘 6163 225 14196 23035 购物中心专业市场 3个街区式购物中心的商铺销售更加街区式商业4个购物中心
18、3个赛格电子市场、无锡电子数码城、五洲国际装饰城宝龙湖畔花城、博大广场硕放香梅哥伦布广场、五洲哥伦布六龙城、嘉阳生活广场、金龙中心广场、盛唐商业中心01 无锡商业市场调研分析2013年以来商业销售套数 TOP10排名 项目名称套均面积套均总价万元1 赛格电子市场 16 382 宝龙湖畔花城 25 563 无锡电子数码城 25 554 硕放 香梅哥伦布广 场 39 885 博大广场 36 556 五洲哥伦布 六龙城 27 687 五洲国际装饰城 23 278 嘉阳生活购物广场 69 619 金龙中心广场 23 2710 盛唐商业中心 27 63无锡热销商铺项目 2013年以来销售前十商铺的套均面
19、积主要在 16-30，套均总价在 27-65万2013年以来 TOP10项目不同面积段的成交面积段 赛格电子 市场 宝龙湖畔花城 电子 数码城 香梅哥伦布 博大广场 哥伦布 六龙城 五洲国际 装饰城 嘉阳生活购 物中心 金龙中心广场 盛唐商业中心30 以下 1698 727 1,243 210 134 371 1,753 146 301 20030-40 4 112 50 130 163 100 133 36 53 4240-50 / 117 22 70 63 43 29 52 35 2850-60 / 53 2 3 37 11 24 3 10 2560-70 / 12 1 1 9 1 13
20、32 3 970-80 2 10 11 1 4 / / 7 1 /80-90 2 23 / / / / / / 1 /90-100 / 44 4 1 / / / / / /100-120 / 35 8 1 / / / 9 1 /120-150 / 24 / / / / / 11 / /150-180 / 2 3 1 / / / 2 / /180-200 / 7 3 1 / / / / /200 以上 / 14 3 9 / / / 14 / /01 无锡商业市场调研分析无锡热销商铺项目 2013年以来销售前十商铺均采用返租的销售模式，返租期一般为 6-15年，年平均返租 7%左右2013年以来无
21、锡商业项目销售套数 TOP10排名 项目名称 区域成交 面积 成交套数 销售模式 返租模式1 赛格电子市场 惠山 16650 1068 售后返租 10年包租，期中前五年合计 34%，一次性从总房价中予以扣除（相当于前 5年按每年总房价的 6.8%的回报给客户），后 5年按实际租金 1： 9分成。2 宝龙湖畔花城 惠山 22937 906 售后返租 10年包租，第一年 6% 第二年 7% 第三年 7% 第四年 8% 第五年 8% 前三年一次性抵扣房款， 4-5年每年回报 8%， 6-10年每年与经营管理公司按照实际房租的 1:9分 成，10年后不满意无条件 150%回购3 无锡电子数码城 崇安
22、15515 632 售后返租1-2楼包租 3年。前两年一次性扣除总房款的 17%，第三年固定返还 10%，超出部分归客户所有，第四到第十年租金按市场租金 1:9分成。三楼包租 5年，前两年一次性扣除总房款的 14%，三到五年每看返还 10%，六到十年按市场租金 1:9分成。四楼十年包租，一次性扣除总房款的 14%，第三到第十年每年返还 10%。4 硕放 香梅哥伦布广场 新区 16786 428 不返祖，可委托经营 不返祖，可委托经营，租金 1:9分成5 博大广场 滨湖 14573 410 售后返租 委托管理 15年期间，前 3年固定回报，一次性抵扣总房款 21%，第 4、 5两年按照合同总价的
23、 8%作为保底租金回报，超出部分 2:8分成，第 6-15年根据市场租金 1:9分成6 五洲哥伦布 六龙城 惠山 9228 348 售后返租 合同十年一签，三年一次性返还，按房价的 7%、 7%、 8%一次性从房款中扣除。7 五洲国际装饰城 惠山 7802 333 不返祖，可委托经营 10年托管经营，购房必须签订委托经营协议，若自己经营必须符合业态的整体规划， 租金收益 1:9分成，若没有出租就没有收益8 嘉阳生活购物广场 惠山 21595 314 售后返租10年委托经营，前 3年租金每年 8%共计 24%一次性冲抵房款，第 4年的按签约总价的9%返还租金，第 5-6年按签约总价的 10%返还
24、租金，第 7-8年按签约总价的 11%返还租金，第 9-10年按实收租金 1:9分成9 金龙中心广场 惠山 6001 256 售后返租 包租 6年，前三年返分别返 8%直接从总款中抵扣，后 3年按收益返祖10 盛唐商业中心 北塘 6163 225 售后返租 包租 15年，前三年 5%,6%,7%固定回报总计 18%在购房总价中一次性抵扣。4到 15年实际租金收益按业主 80%管理公司 20%分成01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析销售最好的专业市场 销售最好的街区式购物中心 销售最好的购物中心之一01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 赛格电子广场，过去的一年里，专业市场中商铺销售最
25、好的项目n 项目地址：北环路与惠山大道西南角，紧邻地铁西漳站；北环路连接连接京沪、沪宁和沪宜三条高速的市内国道，惠山大道是无锡南北向的快速干道；n 项目占地面积： 67335.9 平米；n 项目建筑面积： 207394平米；n 项目容积率： 3.08；n 开发商：无锡信源建设发展 有限公司；n 市场功能：引进全国及国际品牌企业和代理经销商，成为电子类行业的全国信息发布中心、品牌汇集中心、国际商贸集散中心 。 与 2012年 9月 22日开盘 。项目快速交通便利，很适合做大型专业市场01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 主力商铺是 10-20左右的小型投资型商铺，主力总价 20-40万是目
26、前无锡总价最低的两个商铺项目之一通过控制面积来降低总价，从而实现投资门槛的降低面积 段 /总价段 20万以下 20-40万 40-60万 60-80万80-100万10以下 - 1 - - -10-20 - 1,185 363 3 -20-30 - 2 92 48 430-40 - - 2 1 170-80 - - - 2 -80-90 - - - - 2合计 - 1,188 457 54 701 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 对投资者负责的销售模式与销售 方法，激起投资客的购买信心，使得项目的整体销售表现好于同期的其他电子类专业市场提升 投资者的投资信心和降低投资者的投资门槛是关键优
27、质物业出售返租销售模式良好经营模式 赛格 10年委托经营出售 1-2层， 3-5层部分持有5年固定回报 +5年实际回报n 委托经营 10年 ，前 5年固定回报：第 1年 6%，第 2年 6%，第 3年 7%，第 4年 7%，第 5年 8%，共计 34%，一次性在总房款中扣除 。后 5年按实际租金 1： 9分成 。n 项目采取售后返祖的销售模式，一方面可以通过提升项目的销售报价，通过部分返租抵房款形式降低单价，另一方面为投资者增强投资信心。n 区别于其他租售并举的项目，将优质楼层物业持有而将不好的物业出售，该项目将 1-2层的优质物业出售，而自己持有 3-5层的部分物业来缓解投资者的经营忧虑。通
28、过拿出优质物业进行销售，再结合相对稳定的租金回报与良好的售后经营 模式，从总价、租金以及后期经营风险上均为投资者考虑，投资者的逐利性得到最大程度的满足，是项目能够实现热销的关键。01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 除了市场功能外，赛格电子还备有电子商务功能、产品检测和认证 功能、会展 功能和新产品研发 中心，能够提升投资者的投资购买信心提供多功能性平台有利于提升投资者对于项目的投资信心专业市场交易平台电子商务功能体现项目的前瞻性产品检测和认证功能保证产品质量与产品检测公信力，有利于项目品牌的整体提升 会展功能能够为电子元器件等上下游行业提供会展，为他们提供了解产品的机会新产品研发中心0
29、1 无锡商业市场调研分析无锡赛格电子 广场热销分析以及相关借鉴：小面积低总价提供优质铺源提供多功能平台产品特征租售并举售后返租包租营销特点赛格电子市场 的所有特征其实都只围绕一个中心多方面为投资客着想激起投资客的投资欲望、提升 投资者的投资信心和降低投资者的投资门槛01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 平湖商业广场，过去的一年里，街区式购物中心商铺销售最好的项目。n 项目地址 ：惠山区玉祁镇唐平大道与湖西路交界处；n 项目占地面积： 2.4万平米；n 项目建筑面积： 5万平米；n 开发商 ：无锡玉祁大唐置业有限公司n 项目定位：玉祁 首个集旅游、购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的中心商业体项
30、目 。n 项目于 2012年 6月 9日开盘 。项目位于玉祁唐平湖新城核心位置，周边居住小区环绕1公里范围01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 主力商铺是 10-20左右的小型投资型商铺，主力总价 20-40万是目前无锡总价最低的两个商铺项目 之一平湖商业广场商铺面积段供求面积段 供应套数 成交套数 成交均价 10 以下 280 220 20220 10-20 1034 645 18990 20-30 350 149 17412 30-40 103 34 17153 40-50 35 12 18168 50-60 10 5 14696 60-70 9 4 14938 70-80 9 3
31、20443 80-90 9 7 21160 90-100 6 4 19701 100-120 8 4 15000 120-150 1 1 33000 200 以上 10 1 15001 平湖商业广场面积段总价段交叉分析面积段 /总价段 20万以下 20-40万 40-60万 60-80万 80-100万100-120万120-150万150-180万200万以上10 以下 126 94 - - - - - - -10-20 117 494 34 - - - - - -20-30 1 55 87 3 3 - - - -30-40 - - 29 2 - 2 1 - -40-50 - - 1 9 -
32、 - 2 - -50-60 - - - 4 1 - - - -60-70 - - - - 4 - - - -70-80 - - - - - 2 - - 180-90 - - - - - - 5 - 290-100 - - - - - - 3 - 1100-120 - - - - - - - 4 -120-150 - - - - - - - - 1200 以上 - - - - - - - - 1汇总 244 643 151 18 8 4 11 4 601 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 开放式商业街区布局最大化每铺商业价值，且通过前期主力店签约刺激投资需求，售后返租模式增加投资信心提供高价
33、值铺源和提升投资者的投资信心是关键户户沿街返租销售模式招商先行 前期签约主力店街区垂直动线的优化设计10年包租，无条件回购n 销售前期举行主力店签约仪式，成功签约肯德基，必胜客，乐购超市，中影 电影院，同时公布后期 2亿运营资金，为客户打消后期经营问题。n 10年包租，第 1年 6% 第 2-3年 7% ，前 3年一次性抵扣房款， 4-5年每年 8%， 6-10年每年与管理公司按照实际房租的 1:9分成， 10年后不满意无条件 150%回购n 以开放式街区布置成 10个商业区，户户沿街， 1层内街和外街街街相连， 2-3层内廊外廊廊廊相连。通过提供优质的商铺，确定招商先行原则，再 结合相对稳定
34、的租金回报与良好的售后经营 模式，从产品、租金以及后期经营风险上均为投资者考虑，投资者的逐利性得到最大程度的满足，是项目能够实现热销的关键。01 无锡商业市场调研分析小面积低总价最大化商铺价值产品特征售后返租包租无条件增值回购营销特点平湖商业广场的 所有特征其实都只围绕一个中心为客户提供可见的增值房源激起投资客的投资欲望、提升 投资者的投资信心和降低投资者的投资门槛无锡平湖商业广场热销 分析以及相关借鉴：01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 盛唐 乐享城 ，过去的一年里，无锡销售型大盒子购物中心卖的最好的项目之一。1公里范围位于无锡市城市副中心北 塘新城的核心 区域，周边居住小区林立，紧
35、邻区政府n 项目地址 ：北塘区人民法院正对面，东临凤宾路、北接民丰路；n 项目占地面积： 2.4万平米；n 项目建筑面积：地上： 7.89万，地下： 4.83万 ；n 开发商 ：无锡新鸿坤 房地产n 项目定位 ：打造无锡首个全家庭乐享生活中心。 于 2014年 1月 5日开盘销售。01 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 主力商铺 是 20-30 左右的小型投资型商铺，主力 总价 40-60万，投资门槛低同样是项目热销的关键因素之一盛唐 乐享城商铺面积段供求面积段 供应套数 成交套数 成交均价 20-30 1178 201 21353 30-40 397 42 16707 40-50 247
36、 29 9626 50-60 96 25 9798 60-70 42 10 18727 70-80 1 - -90-100 1 - -100-120 1 - -120-150 1 - -200 以上 8 - -盛唐 乐享城面积段总价段交叉分析面积段 /总价段 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 汇总20-40万 21 24 14 12 - 7140-60万 120 5 12 12 6 15560-80万 48 7 1 - 1 5780-100万 7 - - - - 7100-120万 1 - - - 1 2120-150万 4 2 2 - - 8150-180万 - 3
37、 - - - 3200万以上 - 1 - 1 2 401 无锡商业市场调研分析典型热销商铺分析 购物中心招商先行、售后包租返租以及知名商业运营团队带给投资者较大的投资信心返租包租是投资者前期的收益保障，顺利 招商是投资客户后期收益的基本保障预招商与定制化返租销售模式专业营运团队 盈 石资产管理托管 15年招商先行策略15年包租返租协议n 盈石成立于 2008年，由美国最大的私募基金投资公司百仕 通参与 创建。在商业地产运营及资产投资管理领域，盈石意味着 “ 资源的整合者 ” 与 “ 价值的创造者 。”n 包租 15年，前三年 5%,6%,7%固定回报总计 18%在购房总价中一次性抵扣 。 4到
38、15年实际租金收益按业主 80%管理公司 20%分成n 在项目设计前就已经针对项目做出了详细的定位和业态规划 ，成功 引进了包括大润发、金逸国际影 城等客流量大的主力店，带动周边商铺的商业价值在前期通过销售后的包租与返租能够在较低的投资门槛下进一步降低投资者的投资顾虑和增强前期的投资保障，专业的营运团队和商家 资源是投资客户后期收益的基本保障 。项目紧抓这两点实现分割的商铺实现一定的热销。01 无锡商业市场调研分析小面积低总价主力店持有经营提供稳定客流产品特征15年返租包租运营保障营销特点盛唐 乐享城的 所有特征其实都只围绕一个中心为客户提供可见的增值房源激起投资客的投资欲望、提升 投资者的投
39、资信心和降低投资者的投资门槛无锡盛唐 乐享城热销 分析以及相关借鉴：01 无锡商业市场调研分析通过无锡热销销售型商铺的研究，我们可以发现他们有以下几个共同点：热销项目一般位于地理交通位置较为便捷的区域，周边有较强的居民居住区，有特定范围内的消费客群；好地段好交通热销项目主力商铺均分割成了 10-30 的小面积商铺，总价在 20-60万，具有较低的投资门槛优点；小面积低总价热销项目一般均采用售后包租和返租的形式来刺激投资者的投资需求 ；保障投资者前期的投资收益；售后包租返租热销项目一般会招商先行，销售期间承若统一经营管理来增强投资者的投资信心 ；可以长期保障投资者的收益。统一经营管理01 无锡商业市场调研分析典型失败的商业项目分析明发商业广场 08年开盘销售，主力面积 20-100，主力成交总价在 30-60万，目前去化率仅 8%左右01 无锡商业市场调研分析
