1、商品房买卖 举案说法,二0一四年十二月,法律风险无处不在!不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是要认清法律规则，警惕风险。,警 言,培训说明,【形式】：案例研讨【参考法规】：民法通则、民事诉讼法、合同法、物权法、城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、相关司法解释,培训说明,广告宣传中的法律风险及防范认购过程中的法律风险及防范因房屋质量问题所引起的法律风险及防范车位销售过程中的法律风险及防范,案例一因广告宣传不当所引起的纠纷开发商在销售某楼盘7栋时，在宣传资料中做了如下宣传：“厅、卧、主卫全部朝向高尔夫球场，均能享受到高
2、尔夫景观，”房屋交付后，7-1702业主投诉，两次卧无高尔夫景观，与销售承诺不符，业主要求换至卧室均有高尔夫景观的类似户型，如无合适户型，则要求退房。业主与开发商协商不成，最终以开发商违约为由向当地法院提起诉讼，请求追究开发商的违约责任。,案例 问题 分析,广告宣传,广告宣传资料的法律效力？开发商是否应当承担违约责任？开发商应如何规避广告宣传所带来的法律风险？,案例 问题 分析,广告宣传,广告宣传资料的法律效力,案例 问题 分析,广告宣传,要约邀请,红线范围内 说明和允诺具体确定 影响合同的订立和价格,要约,要约邀请是希望他人向自已发出要约 要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思
3、表示,广告宣传资料的法律效力问题： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 -关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （20030601）,案例 问题 分析,广告宣传,广告宣传资料的法律效力问题关键词：说明和允诺具体确定,案例 问题 分析,广告宣传,广告宣传资料的法律效力问题：XX项目，全市最低价。所在学区内从幼儿园、小学到中学都是市属或省属重点名校
4、。社区内将有老年大学和儿童兴趣学校。紫薇幼儿园即将落成；并将引进市属重点小学。,案例 问题 分析,广告宣传,广告宣传资料的法律效力问题：合同法中关于“要约”的规定 第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条 商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。司法解释违反合同法的地方：排除了合同法构成要约的第二个要件“甘受约束”；并把“视为要约”与“视为合同内容”相混淆。,案例 问题 分析,广告宣传,开发商应承担的责任：违约责任,案例 问题 分析,广告宣传,广告宣传法律风
5、险防范：发布广告的原则：源头控制，有把握才说第一道防线： 发布前严格审查，避免夸张、不实、变更； 第二道防线： 全面设置广告提示语，表明广告不是要约； 第三道防线： 补充协议中明确约定广告和宣传资料的效力。,案例 问题 分析,广告宣传,广告提示语示例：,案例二未及时退还“诚意金”引起的纠纷某君向开发商提出申请，要求开发商退还“诚意金”，开发商称还要等15天之后才能返还。因对开发商的拖延行为不满，某君将该开发商告上法庭，要求开发商返还诚意金本金以及所产生的利息。,案例 问题 分析,认购,案例三 认购书的单方解除某君与开发商签订认购协议书约定：由某君购买某楼盘3-1101房，认购协议书签订时，某君
6、应支付房屋总价款20%的“订金”，认购协议书签订之日起15日内，双方签订商品房买卖合同，如某君违反本协议，不得要求返还已支付的“订金”。如开发商违反本协议双倍返还某君已支付的“订金”。 随后，某君按照认购协议书的约定支付了“订金”，但在认购协议书签订后，商品房买卖合同尚未签订前，因房价下跌，某君提出要求解除协议，并要求开发商退还已交付的“订金”。,案例 问题 分析,认购,诚意金、订金、与定金的法律效力？案例二中开发商该不该退还诚意金？案例三中开发商是否应返还已收取的“订金”？,案例 问题 分析,认购,诚意金、订金、与定金“诚意金”作为自创的商业用语，在现在的商品房销售中，由于供求关系紧张，处于
7、卖方市场的开发商普遍强势，由此采取了预售证获得之前便收取费用的方式，用来甄别、圈定客户。这种做法，往往不能保证所有缴纳诚意金的客户都买到房，只是提供一种与买房相关的潜在机会。因此，所谓的“诚意金”不具有合同效力及法律保护的性质。“诚意金”并非“定金”。开发商在预售前收取“诚意金”，并与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。从法律意义上讲，定金具有担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金之时，双方已经明确了标的物以及价格。,案例 问题 分析,认购,诚意金、订金、与定金“订金”通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法
8、是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。 而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款。但是最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”,案例 问题 分析,认购,诚意金、订金、与定金“定金”中华人
9、民共和国担保法第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”“定金”规则 1、交定金方违约：不返还；收定金方违约：双倍返还。2、定金总标的20%。3、定金条款从实际交付定金之日起生效。,案例 问题 分析,认购,诚意金、订金、与定金“定金”与“违约金”选择使用、不累加我国合同法第116条规定：“当事人既主张约定违约金，又主张定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”,案例 问题 分析,认购,案例四因房屋质量问题所引起的
10、纠纷业主与开发商签订商品房买卖合同，约定：业主购买开发商开发的某小区6-707号房，开发商应于2008年12月25日前将房屋交付业主使用，交付条件为经有关政府部门办妥竣工验收备案手续，开发商应提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和商品住宅交楼书，开发商不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，业主有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房责任由开发商承担。2008年12月25日，业主到涉讼房屋收楼现场准备收楼，但以涉讼房屋存在质量问题为由拒绝收楼。开发商表示愿意对该房屋进行整修，并按合同约定延期交房责任条款赔偿整修期间业主的损失。业主不同意以上处理方案，拒绝收楼。2009年6月10日，业主向法院起诉，
11、因房屋存在质量问题，不符合交付条件，要求追究开发商的延期交房责任。,案例 问题 分析,交付,因商品房质量问题所引起的责任有哪些？，法律关于保修期以及保修范围如何规定？开发商的交付义务是什么？对于业主无理拒收问题，开发商如何对策？,案例 问题 分析,交付,因商品房质量问题所引起的责任保修责任 “交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”（司法解释）“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”（商品房销售管理办法）,案例 问题 分析,请注意：保修期和保修范围！,交付,因商品房质量问题所引起的责任 退房+赔偿损失的
12、两种法定情形：一、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。 （商品房销售管理办法、司法解释）必须以交付为前题；核验应由业主提出申请；二、因房屋质量问题严重影响正常居住使用（司法解释）。何为“严重影响正常居住使用”?应从能否实现合同目的来分析，对丧失了主要功能或者正常生活状态无法保持，而又无法修复的，才可以认定为“严重影响正常居住使用的”。 结论：绝大多数质量问题都达不到法律所要求的退房条件，这对开发商是有利的。开发商有权放宽退房条件，但应当获得相应对价，至少应以不承担赔偿，不遭受损失为前提。,案例 问题 分析,交付,赔偿损失包括哪些范围？,直接损失：因质量问题而灭失的财产或支付的费
13、用：被水泡坏的壁纸、地板、家具，借宿费用； 间接损失：正常情况下的可得利益：误工损失，房屋升值损失。可得利益不同于可能利益。 精神损害赔偿不属于违约责任！侵权责任与违约责任不能同时主张。,保修期和保修范围在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年； 供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。-建设工程质量管理条例,案例 问题 分析,交付,超过保修期和保修
14、范围如何处理 对于维修工作，我们建议处理的基本原则是：以保修期为依据，以下四种情况由我方提供维修： 在保修期内报修而未修的； 在保修期内报修，至今未修好的； 在保修期内报修并经过修理，但现在由于完全相同的问题出现反复的； 走访时发现未报修的小问题，但显然出现在保修期内的。不属于上述情况的问题，套用社会收费标准，我方可提供维修服务。,案例 问题 分析,交付,开发商的交付义务 按合同交付是开发商的义务；按合同收房也是买受人的义务司法解释第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的
15、书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。,案例 问题 分析,交付,开发商的交付义务 在合同没有其他约定的情况下开发商的法定交付义务 竣工验收合格； 书面通知买受人。 提供住宅质量保证书和住宅使用说明书容易出现的问题： 通知行为难以举证； 业主以质量瑕疵为由拒不收房。,案例 问题 分析,交付,对通知与送达的要求 通知应采用书面形式并须有效送达。 通知书如无盖章，视为未通知。 电话通知、小区公告、报纸公告及其他非书面通知方式均不是有效的通知送达方式。 买方收到书面通知时，拒绝签收的，送达人可以邀
16、请两名无利害关系的证人到场，把通知书留在买方的通讯地址，并注明拒收原因和送达日期，由送达人、证人签名即视为通知已送达。,对业主的解除合同的通知要重视2009年5月13日，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）开始实行，其第二十四条规定当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。,关于业主无理拒收问题的对策补充协议约定：未收到入伙通知的，即以合同中约定的交付时间为入伙时
17、间； 补充协议约定：出卖人具备了交付条件，买受人没有合法的理由拒不接收房屋的，视为已交付； 对拒绝收房的业主发催告信或律师函；,案例 问题 分析,交付,案例五销售车位引起的纠纷某小区的地下停车位均由开发商办理了产权，但在小区开盘销售后，业主更愿意采用租赁的方式使用地下停车位，地下停车位的销售情况很不理想。小区交付业主后，为加快地下停车位的销售速度，开发商决定对全部未销售的地下停车位采用“只售不租”的方式进行处分，并禁止未购买地下停车位的业主租赁使用地下停车位。于是开发商与业主矛盾开始激化，最终业主就小区的车位归属问题向法院提起诉讼。,案例 问题 分析,车位,小区内的所有车位开发商是否都能销售？
18、如何规避车位销售过程中的法律风险？,案例 问题 分析,车位,小区内的所有车位开发商是否都能销售物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。 车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。 车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会
19、及物业使用人有权查询。,案例 问题 分析,车位,小区内的所有车位开发商是否都能销售“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” -物权法 “建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他适用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入特定房屋买卖合
20、同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 “建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。” （最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）我们认为：经过规划批准的车位所有权归开发商所有，因为在项目建设之初规划报建时，当时不存在业主，整个项
21、目的权利人只能是建设单位。但是在对车位进行销售时应遵守法律法规的规定。,案例 问题 分析,车位,车位销售过程中的法律风险防范一、以法律规定为依据二、广告宣传要避免误导三、政府不合理规定不宜直接对抗四、销售已出租的车位，要尊重承租人的知情权A)按车位配置比例租赁车位的业主，在同等价格条件下享有优先购买权。B）已按规划配置比例购买或获赠了车位的业主，以及非业主的房屋使用人可以短期租赁车位，但出租时应排除其优先购买权。五、车位宜与房屋同步销售，交付后的车位可以委托物业代售,案例 问题 分析,车位,开发商和物业公司不宜直接减免物业服务费。物业服务费是属于全体业主共同所有的财产，缴纳物业服务费是业主的法
22、定义务，开发商和物业公司均无权减免。在实务中，当与业主发生纠纷时，开发商常常会以“减免”物业服务费作为一种有效的解决方案。对这种“减免”行为应当表述为“代为支付”更为恰当，如：“XX公司承诺代XXX(业主)支付 年的物业管理费。”以避免对其他业主的合法权益造成侵害。,开发商不宜直接免除业主的物业管理费,开发商要充分利用合同条款维护自身利益，在不违反法律、法规的效力性强制性规定的前提下，作出对自身有利的约定。同时，还要注意对合同法及其司法解释中关于格式条款的相关规定的应用，避免开发商制定的上述条款被认定为格式条款，而影响其效力。因此开发商在合同订立时应注意对合同中免除或者限制其责任的条款以及排除
23、或者限制对方权利的条款，采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识（如加粗、使用不同字体颜色等），并按照对方的要求对该格式条款予以说明。同时在商品房买卖合同补充协议中加入特别提示和格式合同提示及说明条款。,签订商品房买卖合同补充协议时的重要提示,如在商品房买卖合同补充协议条款前加入以下特别提示：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。” 在补充协议的最后加入以下格式合同提示及说明条款：“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，以规避合同效力风险。,签订商品房买卖合同补充协议时的重要提示,
