1、2016年深圳房地产市场总结2017.1l 宏观经济背景分析l 政策背景分析l 土地市场表现l 商品住宅市场表现l 商业市场表现l 长租公寓市场表现l 办公市场表现l 2017年市场预判目录Content宏观经济背景分析1Part外部宏观环境缓慢复苏，美国经济稳步回升，美元升值预期强，国内实体经济疲软，资金外逃压力较大。房地产市场去库存效果显著，宽松政策使得市场分化，一二线城市热度过高，终迎调控，深圳经济面持续向好，经济活力十足，聚集大量财富阶层。国际宏观经济 【 全球经济 】 美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏数据来源： windu 9月份以来，美国经济持续向好， 当前美国
2、就业率维持在充分就业水平，内需上升拉动通胀开始反弹 ， CPI持续上涨， 12月，美联储如期加息， 2017年上半年预计继续加息，美元持续走强 。u 2017年，在特朗普总统 “ 新政 ” 刺激下，其所主张的 大规模减税政策、加大基础设施建设投资及鼓励制造业回流等一系列动作将刺激美国经济复苏。国际宏观经济 【 全球经济 】 欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压u 从经济数据表现来看， 欧元区的 PMI指数的持续走强及失业率的持续下降显示经济处于温和复苏阶段 ，但从 CPI的变化来看， CPI同比增速仍处在 1%以下，显示经济内生增长动力不足 。u 2
3、017年，受英国脱欧、意大利公投失败等多起黑天鹅事件，政治的不确定性将会影响企业的生产率和增长业绩，同时反自由贸易的潮流将对欧元区的经济产生较大的冲击。 欧洲智库预测欧元区 2017年的经济增速仅1.4%，甚至低于今年的 1.7%。数据来源： wind国际宏观经济【 全球经济 】 日本 PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩u 2016年，日本经济在实施负利率、加码财政刺激措施的多重影响下缓慢复苏，实施长达一年的负利率，但从经济数据表现来看， PMI仍在荣枯线上下徘徊，经济持续通缩 。u 2017年，由于亚洲新兴国家需求及制造业产出回升，日本央行调高了对经济的评估，但目前日本面临严
4、重的内需不足的问题， 增长停滞的消费和企业支出，加之外部贸易拓展机遇受阻，预计 2017年的日本经济仍将困难重重。数据来源： wind【 中国经济 】 L型底部初现， 2017年将继续保持 “ 减速提质 ” 的转型特征2011-2016上半年 GDP季度同比增速（ %）u 2016年前三季度，我国 GDP增速均维持在 6.7%的增速， “ L” 型底部初现 。 8月份以来， PMI指数持续上升，主要源于生产和市场需求的稳定增长。u 2017年，面对不确定的外部经济环境和贸易管制， 中国的经济增长将更多依赖于内生动力，整体经济将继续保持 “ 减速增质 ” 的转型特征 。数据来源：国家统计局， w
5、ind【 中国经济 】 进出口持续低迷，消费整体维稳，成为经济增长主动力2008年以来我国进出口同比及新出口订单变化趋势（ %） 2014以来我国社消品总额及同比（亿元， %）u 2016前 11个月，我国进出口总值 21.83万亿元，同比下降 1.2%。其中，出口 12.47万亿元，同比下降 1.8%；进口 12.47万亿元，同比下降 0.3%， 2017年，贸易保护主义抬头，贸易环境难言乐观，外贸形势依然严峻 。u 2016年 1-11月份，社会消费品零售总额同比增长 10.4%，继续保持两位数增长，大体维持平稳。 自 2015年起，消费对 GDP平均贡献度在 50%以上，并有望继续扩大，
6、消费将成为我国经济增长的主要动力。数据来源：国家统计局， wind【 中国经济 】 实体经济疲软，民间资本投资意向低2015-2016年固定资产及民间固定资产投资完成额同比（ %） 2004-2016年制造业和基础设施建设月度投资同比变化（ %）u 在当前 “ 去产能 ” 的主要经济任务下，传统制造业兼并重组加速， 实体经济投资回报率下降，而制造业的民间投资占比高达 80%，导致民间资本投资意愿下降 ，同时由于投资渠道相对较窄， 2016年，民间投资持续下降。u 2016年 1-11月份，固定资产投资增长 8.3%。其中，制造业投资、房地产开发投资及基建投资占比约为 80%，2017年，制造业
7、投资增长承压，房地产开发投资将再度下滑，主要增长依赖于基建投资。数据来源：国家统计局， wind【 中国经济 】 “ 负利率 ” 时期，资金流动性宽裕，难寻优质投资标的u 经历了 2014年及 2015年多轮降息之后，目前 利率水平达到历史最低水平，进入 “ 负利率 ” 时代 ， CPI同比增速高于活期存款及 1年期定期存款利率， 资金流动性宽裕 。u2016年以来， M1同比增速始终维持在 20%以上的增速，但 M2同比增速反而呈下降趋势，反映在目前实体经济疲软的大环境下， 企业对于实业投资意愿降低，选择持币观望，难寻优质标的 。数据来源：央行， wind【 中国经济 】 受全球经济格局影响
8、，美元持续走强2013年以来美元对人民币中间价变化趋势u 从目前全球经济格局来看，美国经济呈现复苏迹象，加息如期而至，新政府一系列刺激经济的政策支撑了经济复苏的预期，再次加息为大概率事件， 美元将持续走强，目前，人民币 /美元汇率已逼近 “ 7” ，资金外逃压力增大 。数据来源：央行， wind【 中国经济 】 外汇储备及外汇占款余额持续下滑，资本管制开启u 当前， 人民币面临贬值压力，外汇储备及外汇占款余额连续数月下滑 ，动用部分外汇储备稳定人民币汇率，反映出央行出售外汇以支持本币的努力。u 越来越多呼声建议中国加强外汇管制，通过资本管制稳定人民币汇 据称，中国外汇监管机构指示国内 商业银行
9、严格限制企业把资金从中国转向海外的数额 ；将企业从中国汇出的资金上限从 5000万美元大幅下调至500万美元； 限制外汇购买额度 等等。数据来源：央行， wind【 行业经济 】 热点城市房价攀升，终迎调控2013-2016年商品房待售面积及环比增速（亿元， %） 2012-2016年一、二、三线城市价格指数同比变化趋势u 政策调控效果显著 ， 2015年以来，受一系列宽松政策的影响，去库存取得较为显著的成果， 商品房待售面积环比持续下降， 2016年 11月环比降至 -0.8%，分城市来看，一二线城市去库存效果更为显著。u 随着库存的不断下降，需求也逐渐释放，大量投资性客户进入市场， 房价上
10、涨，一二线城市房价领涨 。数据来源：国家统计局， wind【 行业经济 】 房地产开发投资稳中有降，新开工面积总量不减2015-2016年房地产开发投资完成额累计同比（ %） 2015-2016年房地产新开工面积累计同比（万平， %）u 2016年 1-11月份，全国房地产开发投资 93387亿元，同比名义增长 6.5%， 全年开发投资增长较为平稳 ，进入 10月政府加大对房地产市场调控，同比增幅略有下降。u 2016年， 热点城市前景被看好，新开工出现好转 ，截止到 2016年 11 月，全国累计新开工面积同比实现7.60%的涨幅。从总量上来看，跟 2015年基本持平 。【 深圳经济 】 经
11、济领涨一线城市，经济结构不断优化2016年前三季度，深圳 GDP为 12376.66亿元，同比增长 8.7%， GDP排名全国第四。 对比一线城市 GDP，深圳市GDP同比增速最快，增速高达 8.7%。从产业结构变化来看，深圳产业结构不断优化， 2016年前三季度，深圳第三产业占比超过 60%，战略性新兴产业已经成为深圳经济发展 “ 主引擎 ” ，前三季度，高新技术、文化、互联网、新能源等七大战略性新兴产业合计 4898.13亿元，增长 16.0%，占 GDP比重 39.6%。2016年前三季度一线城市 GDP 2010-2016年深圳产业结构变化趋势（ %）【 深圳经济 】 深圳创新创富能力
12、强，经济活力足u 中国区域孵化能力评价研究报告 2016 发布， 深圳南山区以 87.58分蝉联第一 ，同时深圳福田区、宝安区、龙岗区分别排在第 8、第 9及第 13位， 反映深圳整体经济活力足，创新性强。u 从上市公司市值排名来看， 深圳南山区以 26670亿元排在首位 ，福田区及宝安区分别以 5481亿元及 4141亿元分别位居第 4及第 7位；此外， 南山区的上市公司国家高新技术企业数量 70家， 超过北京海淀区的 62家和上海浦东新区的 44家，位居全国第一。【 深圳经济 】 资金聚集效应加速，总量超广州，增速在一线城市中居第一l 金融机构本外币各项存款余额显示， 深圳 2016年存款
13、余额超过 6万亿，增长速度超过 6.5%，全国最快。城市 2016年上半年金融本外币存款余额 （亿） 2015年存款余额（亿） 对比 2015年增长北京 134814 128578.3 4.85%上海 105210 103760.6 1.40%深圳 61609 57778.9 6.63%广州 44425 42843.67 3.69%l 深圳财富集中度高，2016年 8月份 个人财富超过 65亿的人数为 63人 ，全国排名第二；l 沪深 A股上市数量全国排名第三，境外上市数量排名第一。四大城市沪深 A股上市数量（截止至 8月 2日）排名 城市 上市公司1 北京 2692 上海 2253 深圳 2
14、074 广州 752016年一线城市存款余额及同比增长宏观环境小结u 美国经济维稳复苏，经济复苏预期强，美元持续走强2016年，全球经济整体仍呈现出增长乏力，需求不足的现状，但从单个经济体来看，美国经济呈现复苏迹象，新政府政策加强经济复苏预期，美元持续走强，人民币承压。u 中国经济初现 “ L” 型走势，实体经济疲软，流动性充足，但难寻优质投资标的2016年 1-3季度，我国 GDP同比增速均保持在 6.7%，经济继续保持 “ 减速提质 ” 的转型特征，目前利率水平处在历史低位，流动性充足，但民间固定资产投资出现 “ 断崖式下跌 ” ，反映投资渠道较窄，投资受限。u 房地产行业去库存效果显著，
15、多轮刺激下房价上涨，年底迎来调控2015年在多轮政策刺激之下，去库存效果显著，二三线城市价格快速上涨，目前，一二线城市库存降至较低水平，热度过高， 10月，政府开启对热点城市的调控。u深圳经济面向好，经济活力足，资金聚集2016年，深圳经济增速仍处在一线城市首位，经济活力十足，上市企业在全国位居前列，聚集大量财富阶层。政策环境分析2因城施策调控手段进一步深化，针对一二线城市房地产市场量价快速上涨的现象，国庆期间，密集出台调控政策。Part去库存仍为 2016年房地产市场调控的主基调，直接措施减少，从增加供给端、盘活存量市场等多维度发力。去库存各地市场在经历 2015年的低利率及宽松的政策利好下
16、，市场库存逐渐下降，一线城市及强二线城市量价持续走高，因城施策成为房地产调控的主旋律。因城施策针对高房价及高地价，提出了抑制资产泡沫，抑制投资性需求，证监会也 明令禁止房企通过再融资的途径拿地。抑制资产泡沫2016年，财政部发文调整房地产交易环节的契税、营业税，降低交易成本； 5月 1日，对房地产等行业实行营改增政策，降低企业税负。降税减负1234【 政策环境 全国 】 多维度发力去库存，结构性调控为主，因城施策 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 （ 2016.6.3） 土地利用总体规划纲要 （2016.6.23）中央政治局工作会议（ 2016.7.26） 政府工作报告 （ 2016.
17、3.5）各地密集出台限购限贷政策（2016.10-11月） 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知 （2016.2.17）两会提出全面实施 “ 营改增 ”中央政治局工作会议（ 2016.7.26）中央经济工作会议（ 2016.12.16）保荐机构专题培训会议（2016.7.25）【 政策环境 深圳 】 供给端发力，收紧购房资格，抑制投机性需求增加供应评估价上调调控加码增加土地及保障房供应u“ 十三五 ” 期间， 深圳计划供应 35万套保障房，800公顷商品住房 ，缓解供需矛盾；u 简化城市更新流程 ，强区放权。3.25新政， 10.4新政u“ 3.25新政 ” ：非深户社保 1改 3
18、，两年内有房贷记录， 首付 3改 4；u“ 10.4新政 ” ：调控升级，认房认贷，非深户 社保 3改 5，有贷款记录 首付 3改 5，深户单身或离异限购 1套，规范市场运作。两度调高二手房评估价u 4月 1日，调整房地产评估价，调整幅度50%-110%；u 11月 8日，再度调整，调整幅度 15%-25%；u 未调整普通住房与非普通住房的标准。【 政策环境 深圳 】 旧住宅区城市更新拆迁难度加大u 2016年 12月 30日，前后经历 30余次的修订， 关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施 的通知最终出台，新一版 暂行措施 共七部分 31条，与上一版 暂行措施 相比，其中新增条款 18条，
19、修改或保留的条款13条。新版的 暂行措施 中， 对住宅的拆迁年限，保障房的配置比例，未推进项目、工改工的改造方向及办法做出了明确的规定，相比上版，旧住宅区的城市更新拆迁难度加大。拆迁时间要求长，拆迁要求高：旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于 20年 。 “ 成片旧住宅区能改则改，不得不拆的须谨慎调研。 ” 对急需改善居住条件的成片旧住宅区， 符合棚户区改造政策的 ，按照 棚户区改造 相关规定实施改造。拆迁难度加大：零散旧住宅区（ 1/2拆除范围用地面积） 权利主体的城市更新意愿需达到 100%，拆赔比按套内面积 1:1（大面积旧住宅区目前拆迁难度较大，暂无拆迁办法）。
20、【 政策环境 深圳 】 改善供给端，加大人才住房、保障房供应u 提高人才住房、保障性住房配建比例 ：拆除重建类城市更新改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由 12%、 10%、 8%提高至 20%、 18%、 15%；u 新增对创新人才公寓配建制度 ：拆除重建类城市更新项目改造后 包含商务公寓 ，位于 配建规定 确定的一、二、三类地区的，建成后分别将 20%、 18%、 15%的商务公寓移交给政府，作为人才公寓。类型 一类地区 二类地区 三类地区 备注城中村及其他旧区改造为住宅 20% 18% 12% 原要求为 12%、 10%、 8%， 比例大幅提高旧工业
21、区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅35% 33% 30% 原比例为 16%-20%拆除重建类城市更新项目改造包含商务公寓 20% 18% 12% 原无此项规定，新增人才住房、保障性住房配建基准比例表【 政策环境 深圳 】 “ 十三五 ” 期间，深圳保障性住房计划新增 40万套“ 十三五 ” 期间，全市 计划新增筹集建设 人才住房和保障性住房 40万套 （新增供应用地建设 21万套，多渠道筹集 19万套），总建筑面积约 2600万 ， 计划供应 人才住房和保障性住房 35万套 （含 “ 十二五 ” 续建项目 13万套），计划供应总量约为 “ 十二五 ” 期间的 3.2倍（ “ 十
22、二五 ” 期间供应 11万套）。香林世纪华府（696套）爱联岗贝村旧城（480套）锦鸿花园（2144套）石岩保障性住房（ 2521套）西乡保障住房龙海家园（12363套）西乡流塘旧改（60套）和润源安居房项目（ 780套）西丽地块保障房（ 1037套）深康村（2790套）平湖保障房（ 2124套）福安雅园（2840套）杨美村保障房（ 474套）德弘天下华府（ 50套）和悦居（3024套）天颂雅苑（3900套）正大时代华庭（ 2508套）塘朗城公租房（ 2559套）富士嘉园（1353套）即将申请项目申请结束项目深圳部分公租房及安居房分布情况旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间
23、原则上应不少于 15年 ；符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在 2007年 6月 30日前建成的旧工业区 （约10年） ，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地。放宽工改条件 促进 “ 工改保 ” 简化工改流程符合条件的旧工业区，开发商配建“ 两房 ” 可获商品性质建筑面积。配建 公租房 ，实施主体可获得45 项目总建筑面积的商品性质建筑面积；配建 安居房 ，实施主体可获得25 项目总建筑面积的商品性质建筑面积；实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90以下。“ 更新单元计
24、划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的更新单元规划一并报审。” 工改项目立项到报规时间由原来的 3-5年缩短到 1-2年 ；强区放权，简化流程 ： 审批流程简化一半 ，由 ” 三层次五阶段 ”简化至 “ 两层次 ” 。鼓励工改，促进产业由低端向高端转化，实现腾笼换鸟，避免产业空心化，同时避免产业地产化。此外，为增加保障房的供应力度，鼓励 “ 工改保 ” 。【 政策环境 深圳 】 政府鼓励工改， “ 工改保 ” 可获得商品性质建筑面积政策环境小结u 一城一策，热点城市防止过热，三四线城市去库存在 2015年宽松政策影响下，城市之间出现分化，一二线城市量价快速上涨，三四线城市仍面临去库
25、存压力， 2017年，政策调控以 “ 去库存 ” 与 “ 抑泡沫 ” 并重。u 深圳两度收紧政策，抑制投资性需求2016年，深圳先后两次收紧购房政策，迎来史上最严调控，抑制投资投机性需求，同时，为改善供需矛盾，从供给端发力调控。u 旧住宅区拆迁难度加大，增加保障房供应，鼓励工改2016年，为改善供应端，政府从增加保障房，鼓励工改等多维度乏力，简化城市更新流程，强区放权，鼓励工改工。 “ 十三五 ” 期间，深圳保障房计划新增 40万套。土地市场表现32016年招拍挂土地供应面积为近五年最高值，但主要土地供应仍以城市更新为主。Part土地市场综述：城市更新仍为主力供应2016年 招拍挂供应土地面积
26、共 255.48万平 ，对应建筑面积 964.13万平，同比增长 98.29%。2016年全年，城市更新项目前后六批获得公示，共 91宗、 拟拆除重建面积 554.24万平 ， 为同时期招拍挂土地面积的两倍，同比下降 20.4%。目前深圳土地储备较少，土地供应来源以城市更新为主。数据来源：国土局土地市场综述：第四季度土地供应井喷2016年第四季度，招拍挂供应土地面积共 109.34万平，对应建筑面积 498.55万平，为全年最高。城市更新项目第六批为全年最大规模更新计划 ，拟拆除重建面积 168.16万平，包含 19个单元，以居住用地为主，更新后用途含住宅类的项目占比 93.13% ，多分布于
27、龙岗、龙华、坪山三个区域。数据来源：国土局土地市场2016年招拍挂主要集中在宝安区、城市更新主要集中在龙岗区宝安区招拍挂 16宗，土地面积 72.87万平，建筑面积 209.18万平，商业用地为主城市更新 17宗，占地 101.95万平，商住用地为主 南山区招拍挂 18宗，土地面积 26.33万平，建筑面积 179.97万平，以商业用地为主城市更新 8宗，占地 19.90万平，商住用地为主龙岗区招拍挂 11宗，土地面积 22.70万平，建筑面积 77.21万平，工业用地为主城市更新 17宗，占地 207.79万平，商住用地为主罗湖招拍挂 1宗，土地面积 0.48万平，建筑面积 5.46万平，为
28、工业用地城市更新 0宗福田招拍挂 2宗，土地面积 1.08万平，建筑面积 13.54万平，为商办用地城市更新 8宗，占地 33.55万平，商住用地为主盐田区招拍挂 0宗，城市更新 3宗，占地 4.90万平，以商业居住用地为主大鹏新区招拍挂 1宗，土地面积 1.82万平，建筑面积 5.83万平，为居住用地城市更新 7宗，占地 34.13万平，商住用地为主龙华区招拍挂 5宗，土地面积 13.82万平，建筑面积 59.50万平，商住用地为主城市更新 22宗，占地 105.61万平，商住用地为主光明新区招拍挂 11宗，土地面积 72.37万平，建筑面积 290.50万平，工业用地为主城市更新 3宗，占地 6.81万平，新型产业用地为主坪山区招拍挂 8宗，土地面积 44.01万平，建筑面积 122.94万平，商住与工业用地为主城市更新 6宗，占地 39.61万平，为商住用地
