1、住房政策研究报告,浙江工业大学安工一班1组,住房问题是重要的民生问题，是每个人基本生活保障的前提，也是家庭和睦，社会稳定的关键。但我国从2003年以来房价飞速增长，居高不下，买房成为许多人，特别是中低收入家庭的奢望。面对高额房价，他们也只能望而兴叹。对于中低收入家庭而言，他们没有能力通过市场经济来解决住房问题，只能寄希望于通过政府保障途径来满足居住和住房条件改善等需求。,目录,回顾我国住房政策历史,基线数据,保障性住房,地方政策实施反馈,参考文献,我国住房体质历史坐标轴,新中国成立之初 低租金福利制和实物分配,1978年1993年 福利分房改革逐步推进,1999年-2004年,1994年199
2、8年,2005年至今,邓小平提出房改1978年,1994年7月18日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定,1998年7月3日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,2003年国发200318号文发布,房地产对我国经济的意义,那些年，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.61.2个百分点。,2005年至今房地产调控阶段,国发200318号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调
3、控。,我国住房基线数据,我国房地产本轮（1998年到现在）发展周期，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。（一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002）（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年）（三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在）,2007年主要一线城市房价及其增速排行,2012年7月中国城市房价排行榜,排行 城市 均价(元)所属省份1上海市 46750/24070上海2北京市 31100/21080北京3温州市25400浙江4三亚市 23800海南5陵水县 22300海南6深圳市19720广东7杭州市18600浙江8宁波市16860浙江9南京市1
4、6400江苏10天津市 16100/10260天津,分享一份资料,在2009年的全国两会期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为我国房价为何居高不下的大会发言稿，该发言稿称，全国九城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%，其中上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%。,高房价是土地财政的结果,因为我国土地的特殊属性国家所有，使拥有土地的地方政府作为土地唯一的卖家处在高度垄断的强势地位，使得土地买卖成为竞争性极低的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地供给制度属于供给垄断和需求竞争，这种要素市场的必然结果是需求方恶性竞
5、争，供给方坐收渔人之利，高房价的形成也就成了必然。,所以在我个人看来，我国高房价必然还要维持相当长的一段时间。然而住房事关民生，政府应该何作何为？,保障性住房的提出,其实早在1994年，由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法中已提出了保障性住房，只是当时的房价尚在普通百姓承受范围之内，该政策并未被普通百姓重视。现如今房价今非昔比，保障性住房再次受到了重视。,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,阶段一：1995 年我国实施“安居工程”，开始推行保障性住房。安居房由政府组织建设，以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提
6、供住宅。由于该项建设资金主要由地方财政承担，政策出台后，一直未能顺利推行。这项于 1995年1月开始施行的措施，至1998年住房改革全面推进后，逐步被经济适用房政策所取代。阶段二：1998 年住房制度改革，国家提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房，并提出“重点发展经济适用住房（安居工程）”。从 1998 年开始的之后三年是经济适用房长足发展时期，开发投资额、新开工面积、在建面积和竣工面积各项的年均增速均高40%-50%
7、。,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,阶段三：2001-2005年保障性住房建设出现萎缩。2003年经济适用房原来的保障性住房性质 和住房供应主体地位变为了“有保障性质的政策性商品住房”，并且房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长”的“国民经济的支柱产业”，商品房市场开始迅猛发展的同时保障性住房市场进一步萎缩。阶段四：2006 年以后政策逐渐向保障性住房倾斜。2006 年国家出台 90/70 政策，市场结构向中小户型住宅转变；当年底廉租房体系基本建立；2007 年修正廉租房、经济适用房管理办法，在制度上对保障性住房进行完善。阶段五：20
8、09 年至今，政策重心转移到保障性住房建设上，国家制定保障性住房发展规划，计划 2009 年到 2011 年解决 750 万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户棚户区居民的住房问题。2010 年建设各类保障性住房和棚户区改 造住房 580 万套，改造农村危房 120 万户。,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,全国经济适用房开放投资额在商品房中占比,资料来源：CEIC 中金公司,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,全国经济适用房新开工面积在商品房中占比,资料来源：CEIC 中金公司,保障性住房的分类,1
9、两限商品住房 即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。2经济适用房经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭2廉租房廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。3政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。,申请家庭向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请。 街道办事处或乡镇政府进行初审，提出初审意见并将符合条件
10、的申请家庭报区县住房保障管理部门，区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审。 将符合条件的申请家庭的情况进行公示。 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府主管部门发放核准通知，按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。,申请购买程序,上市出售条件,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,重点城市近三年建设目标中保障性住房和商品房比例,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,重点城市近三年建设目标中保障性住房结构,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,
11、1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,图表：2010 年全国住宅建设用地供地计划,资料来源：；中金公司,3.2 保障性住房发展趋势,保障性住房问题分析,准入机制,1个人收入无法准确核实，低收入者收入状况缺乏监测手段。个人或者家庭收入的高低是衡量其是否享有保障性住房权利的根本依据。而在我国，至今尚未形成完整的个人收入衡量体系，除了工资单上所写的数额之外，其他的灰色收入等都无法衡量，因此，必然会导致社会的不公平，像有些相对的高收入者同样也享有了保障性住房，像在南京这样的大中型城市，享有一套50平方米廉租房对一个家庭来说也是一笔不小的财富，按照现行的建设成本计算
12、，相当于政府补贴30万元。如果最终无法有效的供应给最需要的低收入家庭，就无法使政府的保障性住房政策实现效率最大化。根据有关部门调查，我市第一批购买经济适用房的年轻人，已经有相当一部分成为了高收入人群，购买了商品房，同时他们依然依靠出租或出售经济适用房得到了额外的收入。另据有关部门调查，2002年以来约有80%以上的经济适用房用于拆迁安置，使得部分中高收入者出现了一户多房的现象。同时，一部分确需保障的家庭因供应不到位或自身想拿廉租房补贴等原因，保障性住房失去了它自身应有的作用，无法供应给最需要的家庭。,退出机制,1缺乏相关法律制度，廉租房退出机制的惩罚措施力度不够。虽然我国有关于保障性住房的相关
13、政策，但是在退出机制上，并未形成切实有效的法律条文。法律是最具约束力的，出台了相关的法律条文，可以有效的贯彻落实科学的保障性住房退出机制。这也是导致了保障性住房无法形成退出的重要原因之一。对于那些已经不符合条件却依然享受保障性住房的家庭来说，政府缺乏相应的强制手段，就很难执行。2购房压力过大，应该退出者没有过渡的保障措施。保障性住房对于低收入家庭来说确实是解决了他们的燃眉之急，使得他们能够有一个足够的空间容纳居住，但是，当他们不再符合享受的条件时，按照相应的退出机制就需要自己从房地产市场上独立购置房产，这对于他们来说也是一个不小的压力，按2010年南京市统计局公布的平均家庭收入水平计算，要购置
14、一套80平方米的商品房，需要花去他们整整12年的所有收入。因此，即便保障性住房的面积较小，条件也不十分优越，依然没有人愿意从中搬出来。比如在廉租房保障办法中明确“对不符合廉租住房保障条件的，应退出廉租房，逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理”。但办法中仅仅规定了调整租金，并未明确强制要求其退出廉租房，因此反而助长了这些家庭不退出。,保障性住房本身问题,以上案例都说明了在建保障房时我们必须重视保障房质量。2011年，全国将开工建设1000万套保障性住房。预计总体投资接近1.4万亿元；“十二五”期间，全国保障房建设目标将追加至3600万套。据此推算，总投资额接近5万亿元。正如一位
15、专家所言：“如果质量不能保障，将会形成一批数量庞大的垃圾工程。,保障性住房问题,在保障性住房的自身也存在种种问题1 选址离城区较远2质量隐患3住房分配骗租、骗购,保障房的资金问题,在此番调控之前，保障房的资金问题确实是推进保障房建设的主要问题，这主要是因为国家每项资金均有专向用途，而保障房没有固定的资金来源。后来，这一问题通过规定土地出让金、住房公积金的部分必须用于保障房建设，而得到一定程度的解决，但资金缺口依旧很大。,关于保障房的资金缺口，如今媒体有各种各样的说法。有言5000亿，也有言4000亿，但据来自官方的估算，今年待建的1000万套保障房的资金缺口实际可能只有不到2000亿元，而这2
16、000亿元，则可以依靠银行信贷和其他融资手段取得。,融资渠道缺少,关于保障性住房意见,1.应该鼓励地方政府出让更多的土地进行经济适用房和廉租房建设，对于进行经济适用房和廉租房建设的开发商在政策和税收方面应给予一定的优惠，弥补他们一部分的利益损失，提高他们的积极性。2.严格审查经济适用房的申请条件，防止经济适用房流入中产甚至权贵阶层的手中，变为投机炒房的工具。3.加大宣传租房的意义，转变人们“只买不租”的观念。同时加大廉租房建设力度，让更多买不起房、租不起房的人有房住。4.对于经济适用房的户型进行限制，杜绝盲目追求大户型的情况，防止单价低、总价高、变相高房价的情形出现。5.根据居民收入结构的不同情况，经济适用房和廉租房套数比例不应低于15%和5%，而且对经济适用房的转让、出租等牟利行为进行限制,参考文献,我国住房制度改革历程回顾王永先 “土地财政”对房价影响的思考郑钦月我国居民住房问题的思考与分刘晓韬我国保障性住房存在的问题和相应意见母吉会,谢谢,
