1、 郑州市不动产登记中心 马吉成不动产权籍调查的程序和方法（试点）不动产权籍调查主要演示内容 调查目的与任务 技术路线 调查的基本方法和程序 工作准备（地籍区、地籍子区及宗地划分 /不动产单元划分、设定与编码） 权属调查 成果提交归档查清不动产的基本状况，并将其反映到权籍调查表中和地籍图上，为不动产登记提供规范有效的调查成果，权籍调查成果将导入不动产登记信息系统作为数据储备，保障不动产权利人的合法权益，提高登记效率。 首次登记需提交权籍调查表等调查成果。四定原则： 定性、定类、定位、定量。查清权属、类型、界址、位置、面积、 用途等。要求 ： 1.技术 规程 统一； 2.图 件符合质量要求 ； 3
2、.委托 单位和人员具有一定测绘资质 。 3.依据权源文件 或权属双方指界签约或 协议书， 形成权籍调查成果。 权籍调查目的 权籍调查任务权籍调查调查内容 以宗地为单位，查清宗地及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况。调查对象为不动产，无论手续完备与否都应纳入调查范围。 （一）宗地信息。 查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。 针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否划定为基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。 （二）房屋等构（建）筑物信息。 查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构
3、（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积、分摊土地面积等。 （三）森林、林木信息 。 查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。权籍调查技术路线 围绕不动产 “ 落宗 ” ，以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有地籍调查成果及已登记的土地、房屋等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地
4、籍图、村庄地籍图、现有的最新影像等图件做工作底图，通过内外业核实、实地勘丈的方法，完成不动产权属调查、不动产测量、成果的整理与归档等工作。 主要技术依据 : GB/T21010 土地利用 现 状分 类 TD/T 1001 地籍 调查规 程 GB/ T17986.1 房 产测 量 规 范 GB/T 26424 森林 资 源 规 划 设计调查 技 术规 程 NY/T2537 农 村土地承包 经营权调查规 程 国务院令第 656号 不 动产 登 记暂 行条例 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知 （国土资发 2015 25号）调查的基本方法 不动产单元的设定与编码：应按照不动产单元设定
5、与代码编制规则的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即 28位不动产单元号）后续会详细演示。 不动产权属调查： “ 核查 +调查 ” ：采用内外业核实和实地调查（五到原则： “ 走到、看到、问到、量到、记到 ” ）相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元 权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确 。 （ 1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。 （ 2）对权属来源部分缺失、不完整的不动产权属，主要采用内业核实和外业调查的方法。 （ 3）对无权属来源资料和权属来源资料缺失的不动产权属，主要采用外业调查的方法。
6、 不动产测量：确定不动产的界址、面积等，方法由专业单位给大家讲解调查的程序准备工作 （资料收集、制作工作底图、划分地籍区和地籍子区、划分宗地、不动产单元的设定与编码）权属调查不动产测量成果审查入库工作准备一 资料收集和整理 图件资料： 调查区域内已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、土地利用现状图、基本农田图、现有的最新路网和影像（卫片）等图件。 属性及其他资料： a)土地部门查询的土地登记、查封、权属来源、交易、发证附图及界址点坐标等相关资料； b)农业部门查询的承包合同、登记簿、承包经营权证以及农村土地承包分配方案，依法变更的有关合同、申请和审核材料，以及农村土地承包经营权设立
7、、变更、转让和消灭的会议记录、决议和表决结果等，从户籍部门收集承包户户籍信息等； c)房产部门查询的房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、建成年份、建筑面积、分摊建筑面积、共有情况等； d)林业部门查询的森林、林木信息；e)水务部门查询的水利设施的信息。工作准备二 工具与表册 a)表册： 包括权籍调查表、指界通知书、指界委托书、法定代表人身份证明书、违约缺席定界通知书、不动产权籍调查资料协助查询单及制作权籍调查资料袋等。 b)仪器： 包括 GPS接收机、全站仪、钢尺、测距仪、计算机等。 c)制作界址点标志及购置材料工具 :按规定标准加工制作界址钉、瓷
8、标志、水泥界桩等界址标志；购置喷漆、漆标模具、笔墨、纸张、钢钉、钢钎、锤子、钢尺、工作笔记本等材料和工具。工作准备三 制作工作底图 城区部分 以第二次土地调查城镇地籍图与现有的最新路网和遥感影像（卫片）进行叠加，结合土地利用现状图，参考民政部门提供的街道办事处辖区划分 (例：中原区辖区划分图 、 郑东新区辖区划分图 ） 资料作为工作底图。 农村部分 以收集的集体土地所有权地籍图、村庄地籍图和现有的最新遥感影像（卫片）进行叠加作为工作底图。 城区试点区域 采用已有的权属数据库，经坐标转换与城镇地籍图进行套合，套合后形成的图件作为不动产权籍调查工作底图。工作准备三 划分地籍区和地籍子区 以制作好的
9、工作底图为依据划分 地籍区和地籍子区 ，划分原则如下： a） 地籍区的划分： 在城市区内，以街道办事处界线为基础，结合主干道路、河流、铁路等明显线性地物划分地籍区。原则上保持街道办事处行政区的完整性，结合最新的遥感影像、道路、河流等明显的线状地物、已发证宗地等进行适当调整，尽量不切割街坊和宗地，要保持街坊和宗地的完整性。 在农村，以乡镇行政区为基础，结合主干道路、河流、铁路等明显线性地物划分地籍区，原则上保持乡镇行政区的完整性。 b） 地籍子区的划分： 在城市区内，以街道为主，街坊为辅，考虑街道界线尽量不破街坊，保持街坊完整性。当河流或大的沟渠与道路并列时，以道路划分街坊；不得不切割街坊时，以
10、道路中心线划分。河流等明显线性地物单独划分地籍子区。 建成区外，农村区域的地籍子区划分原则以行政村界线为基础，尽量保持集体经济组织权属范围的完整性。河流等明显线性地物单独划分地籍子区。 c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。工作准备四 划分宗地 在地籍子区内，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体农用地和建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、耕地、林地土地承包经营权宗地及其他使用权宗地等。 注意以下几种情形： 1.两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为 共有宗地 ，
11、单独设宗；两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为 共 用 宗地 ，单独设宗。 2.土地权属有争议界线明显的地块可以设为一宗地，单独设宗，不切割建筑物，以现状划定。 3.公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。 4.单建的地下设施不动产单独设宗。 不动产单元设定： a）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。 b）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。 c）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。工作准备五 不动产单元的设定、划分与编码 在使用权宗地内，应将房屋、林木等
12、定着物划分为不同的定着物单元。 定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元： a）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。 b）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。 c）同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。 d）同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。 定着物为森林、林木的，按以下情形划分定着物单元： a）权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。 b）属于同一权利人多片森
13、林、林木可共同组成一个定着物单元。 定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元： 每个定着物可各自单独划分一个定着物单元。 属于同一权利人 全部同类定着物 （如：水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。工作准备五 不动产单元的划分工作准备五 不动产单元的编码 代码结构应按照不动产单元设定与代码编制规则的要求，设定不动产单元，编制不动产代码。每个不动产单元具有唯一代码，依据 信息分类和编码的基本原则与方法标准 GB/T 7027规定的分类原则和方法，不动产单元代码采用七层 28位层次码结构，由宗地代码与定着物代码构成（例如不动产单元号： 340103 002001 GB00025 F0028001
14、6），分述如下： a） 宗地代码为五层 19位层次码 ， 采用 地籍调查规程 TD/T 1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。 b） 定着物代码为二层 9位层次码 ， 按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。 c） 不动产单元代码结构如下图所示：不动产单元代码结构“ 6332518”定着物代码宗地号宗地代码不动产单元代码不动产单元编码方法不动产单元编码方法不动产单元编码方法f）第六层次为定着物特征码，代码为 1位，用 F、 L、 Q、 W表示。 “F”表示房屋等建筑物、构筑物， “L”表示森林或林
15、木，“Q”表示其他类型的定着物， “W”表示无定着物。g）第七层次为定着物单元编号，代码为 8位。1）定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号。前 4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为 0001 9999；后 4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为 00019999；在城区范围内小区已有编号的按已有的编号确定，没有编号的，编号原则是从北到南、从东到西编号（ 似 “ S”形 ）。不动产单元编码方法2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为 00000001 99999999。3）其他的定着物，定着
16、物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为 00000001 99999999。4）使用权宗地内无定着物的，定着物单元编号用 “00000000”表示。不 动产单 元代 码变 更 规则 1.宗地特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更 1.1宗地代码 的变更：宗地代码不变。 1.2定着物代码 的变更 a） 宗地内定着物特征和空间范围均未发 生变化的，定着物代码不变； b） 宗地内定着物特征发生变化 的，先确定新的定着物特征码，定着物单元编号在新定着物特征码的最大定着物单元编号后续编； c） 宗地内定着物特征未发生变化 的，独幢、层、套、间房屋的定着物单元编号变更情形如下： 1）整幢房屋内的层
17、、套、间界线发生变化的，房屋幢号不变，房屋户号在该幢房屋的最大户号后续编。 2）新增的整幢房屋，房屋幢号在宗地（或地籍子区）内最大幢顺序号后续编，房屋户号在该幢房屋内统一编号，码值为 0001 9999。 3）整幢房屋改建、扩建和翻建的，房屋幢号不变。该幢房屋内新增的层、套、间，房屋户号在该幢房屋内最大户号后续编。 d） 宗地内定着物特征未发生变化 的，独立成片的林木等其他独立定着物的空间范围发生变化的，定着物单元编号在相应定着物特征码的最大定着物单元编号后续编； e）两个或两个以上的定着物组成一个定着物单元的，定着物代码变更情形如下： 1）定着物全部转移给其他权利人的，定着物代码不变。 2）
18、定着物部分转移给其他权利人的，定着物代码按照 8.2中的要求编码。 3）定着物发生新增、拆除、改造等变化的，不动产权利人未发生转移的，定着物代码不变。 2 . 宗地特征发生变化、界址未发生变化的不动产单元代码变更 2.1宗地代码 的变更 在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。 2.2 定着物代码 的变更 定着物代码按照 1.2的要求变更。 3 .宗地特征未发生变化、界址发生变化的不动产单元代码变更 3.1宗地代码的变更 在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。 3.2定着物代码的变更 a
19、）定着物为房屋且房屋内定着物单元空间范围未发生变化，房屋幢号在地籍子区内统一编号的，则房屋幢号与房屋户号不变；房屋幢号在宗地内统一编号的，则在新宗地内，房屋幢号按照第 2条的要求编码，房屋户号不变。 b）定着物为房屋且房屋内定着物单元空间范围已发生变化，房屋幢号在地籍子区内统一编号的，房屋幢号不变，新的房屋户号在该幢房屋内的最大户号后续编；房屋幢号在宗地内统一编号的，在新宗地内，房屋幢号按照第 2条的要求编码，新的房屋户号在该幢房屋内的最大户号后续编。 c）定着物为其他类型的，在新宗地内，定着物代码按照第 2条的要求编码。不 动产单 元代 码变 更 规则 4.宗地特征、界址均发生变化的不动产单
20、元代码变更 4.1 宗地代码的变更 在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。 4.2 定着物代码的变更 定着物代码按照 3.2的要求编码。 5.县级行政区界线发生变化的不动产单元代码变更 5.1 地籍区、地籍子区整体划入 a）宗地代码的变更：在确定新的地籍区、地籍子区后，重编地籍区代码和地籍子区代码，宗地号不变，形成新的宗地代码。 b）定着物代码的变更：定着物代码不变。 5.2地籍区、地籍子区部分划入 a）宗地代码的变更 1）在确定新的地籍区、地籍子区后，重编地籍区代码和地籍子区代码。 2）划入宗地的编号在新地籍子区内最大宗地号后续编
21、。 b）定着物代码的变更 1）定着物为房屋的，房屋幢号以地籍子区为编码单位的，房屋幢号在新地籍子区最大幢号后续编，房屋户号不变；房屋幢号以宗地为编码单位的，房屋幢号和房屋户号不变。 2）定着物为其他类型的，定着物代码不变。不动产单元代码变更规则不动产权属调查 权属调查主要包括 : 集体土地所有权、建设用地使用权 (边界与二调边界进行校核 ,二者基本保持一致 )、宅基地使用权、农用地承包经营权、农用地其他使用权、房屋和建（构）筑物所有权、林地使用权等。 1. 发放指界通知书 ，土地确权时需要相邻方共同确认的界线应当发放指界通知书。 a)将指界通知书送达调查宗地和相邻宗地权利人并留存回执。 b)土
22、地权利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在指定的时间到指定地点出席指界。 2. 权属调查工作的主要内容 包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。 以宗地为单位，查清宗地及其房屋、林木等定着物的不动产单元的状况，包括宗地信息、房屋（建筑物、构筑物）信息、森林和林木信息等。不动产权属调查 宗地信息： 查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、养殖业方式等内容。调查信息详见
23、 地籍调查表 和 土地承包经营权、农用地其他使用权调查表 。 房屋（建筑物、构筑物）信息： 查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层数、建筑面积、建筑年份、建筑结构、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、数量、面积、土地使用份额等。具体宗地调查信息详见不动产权籍调查表中的 房屋调查表 和 构筑物调查表 。 森林、林木信息： 针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。具体宗地
24、调查信息详见不动产权籍调查表中的 林权调查表 。不动产权属调查 核实不动产现状根据调查的材料和档案资料查询结果，实地核实确认不动产的权属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。 一、新设界址与界址发生变化的不动产权属调查房屋 的权属调查按照 房产测量规范 （ GB/T 17986.1）执行耕地 的权属调查按照 农村土地承包经营权调查规程 （ NY/T 2537）执行其他土地 的权属调查按照 地籍调查规程 （ TD/ T1001）执行均需填写新的不动产权籍调查表。 （二）界址未变化的不动产权属调查首先确定是否需要进行实地核实调查，然后按照下列方法开展权属调查：（ 1）如不需要到
25、实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖 “ 变更 ” 字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。（ 2）如需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处理的方法如下： a. 发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按（ 1）的规定处理。 b. 发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。 c. 发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。不动产权籍调查表的填写 不动产权籍调查表由封面，地籍调
26、查表，土地承包经营权、农用地其他使用权调查表，集体土地所有权宗地分类面积调查表，房屋调查表，构（建）筑物调查表，林权调查表组成。具体填表规则参照 不动产权籍调查技术方案 执行。 a)不动产权籍调查表以宗地基础，按不动产单元为单位填写 。 b)不同的不动产单元，填写不同的调查表。 （ 每一处只允许划改一次，划改符号用 “ ” 表示，并在划改处由划改人员签字或盖章；全表划改不超过 2处 ） （ 1）对集体土地所有权宗地，需填写地籍调查表和集体土地所有权宗地分类面积调查表。 （ 2）对建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在房屋，则需填写房屋调查表。如果其上存在构（建）筑物，则需填写构（建）筑物调查表。 （ 3）对土地承包经营权宗地、水域滩涂养殖权宗地，填写地籍调查表和土地承包经营权、农用地其他使用权调查表。如果土地承包经营权宗地（林地）上存在森林、林木，还需填写林权调查表。 （ 4）对非承包方式取得的林地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在森林、林木，还需填写林权调查表。
