1、,国际城商业操作思路,2014，商业看好国际城,PART2.项目解析,PART5.业态划分,PART6.营销策略,PART3.商业定位,PART4.参考价位,PART7.招商策略,PART1.本案商业,PART1. 本案商业,项目整体商业分布图,东侧商业1拖2销售,地下-1层10000商业,地下-1层商业入口处,东侧滨河商业分布图,项目整体商业布分布图,9#楼商业销控表,10#楼商业销控表,9、10#楼底商商业共划分58间独立铺位，其中9#楼底商1层，面积：1417.51；9#楼底商2层，面积：1659.83 ；10#楼底商1层，面积：2296.7 ；10#楼底商2层，面积：2852.65 。
2、,商业组成部分之9、10#楼独立底商：1、2层单独销售，整体面积约：8226,商业组成部分之10#楼-1层商业：整体面积约：10000,商业组成部分之地块东侧滨水商业：1拖2销售,PART2. 项目解析,项目地段分析,商业部分紧邻三源大道主干道项目位于新老城区交汇，拥有完善的配套，桐柏县政府近在咫尺，检察院、法院、三院、火车站分布在项目周边，发展潜力大。项目位于城市繁华中轴线三源大道旁，据县政府、法院、检察院、桐柏一高、地税局、S206省道、焦桐高速仅5分钟车程，交通便利。,商圈划分,西区,老城区,项目位于新老城区交汇，揽老城区成熟配套，享新城区无限升值。,新城区,商业分析,新城区商圈还处于起
3、步阶段，没有成熟的社区底商，底商推出时间大部分都在住宅之后，本案商业的推出，对于区域内商业格局将起到积极的带动作用。项目临主干道的优势，使本案商业相比目前在售商业，具有优越性，沿街底商对项目形象提升有昭示性作用；商业如何与住宅形成互动，提升项目整体形象和价值；商业1、2层单独销售，避免了高总价的出现。,PART3. 商业定位,商业1层以销售为主，2层招商与租售同步推进。,业态须具备较高市场认知度，且租金能够支撑售价。,符合区域内消费特点与需求。,挖掘市场潜力。,项目占领市场及持续经营的根本保证。,项目片区商业现状，项目客观状况，商家信息等。,项目位于城市新老城区交会，客户资源多重，日常消费需求
4、旺盛。,避开直接市场竞争，走特色化之路。,商业定位思路,综合以上分析，本项目的总体市场定位应具有以下特点：,规 模：短期项目商业体量适中，后期东侧滨水商业锦上添花。,业 态：商业不仅是服务于本社区，更承担起满足城市区域商业功能的使命，应以辐射面较广，专业性消费特点明显的业态居主导地位；,档 次：在圈定主力消费群的基础上，应尽量拓宽消费群,消费群：满足项目周边包含本项目在内的多个住宅消费人口的需求,商业定位思路,商业定位策略,综合以上各因素，本项目商业部分的整体市场定位为：1、社区型底商（以9、10号楼一层商铺为代表）；2、成长型底商（以9、10号楼二层商铺为代表）；3、休闲型底商（以东侧临湿地
5、公园商铺为代表）4、一站式mall（以10000商超牵引整体商业定位）。,项目商业位于新老城区交汇，整体商业面积2万余平米，从商业的层次来看，本案商业主要服务于本小区业主及周边部分客群日常生活及休闲娱乐、办公所需。,商业整体定位,流香溪湿地公园旁桐柏首席滨河商业,商业案名建议,从推广角度，结合产品属性，策划商业组团案名，以达到区别不同商业业态、不同产品、不同客户群体的目的，从而符合目标客户的购买心理。,商业案名建议：商业A组团：9、10#楼临街底商乐活街商业B组团：东侧临流香溪湿地公园商业香溪街10000地下商业一站式mall,PART4. 参考售价,针对本案周边商铺市场调研,重点个案的调查及
6、分析，目前桐柏新区市场商铺推出时间滞后，整体市场占有率低。,重点个案商业价格,重点个案租金水平,根据租金回报率和商铺总价分析：书香水岸商铺投资回报率仅5%；收回投资年限：22年。由此可见，新区商铺租金偏低、投资回报率偏低，整体投资回收年限较长。商业处于洼地状态，后市升值潜力大。,商业参考价格,销售模式：1、2层分开销售参考价位：一层：14500元/；二层：5500元/,9、10#楼底商紧邻三源大道与盘古大道交会处，人流量较大，位置较好。,9、10#楼底商示意,参考价位：一层：12000元/二层：7000元/,社区东侧底商可借鉴滨河商业模式，集精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、健身会所、时尚购物等立
7、体业态组合，并提供完善的生活配套。销售模式：1拖2销售。,东侧临公园底商示意图,PART5. 业态划分及参考建议,商业业态划分组成,我们需要推广主题体现以下要素：,迎合目标客户的价值点,展现项目的优势,体现项目的构建业态,新城未来的绩优股，桐柏现在的聚宝盆,商业推广主题,新城未来的绩优股，桐柏现在的聚宝盆,未来：暗指有很大的增值空间，迎合了目标客户的价值需求。绩优股：凸显商业可持续上扬的升值空间。聚宝盆：见水三分财，财源滚滚来。水为财，孕育财富聚宝盆。,商业推广主题诠释,商业经营业态建议,一层经营业态：银行，超市，餐饮，服装、3C数码等业态。,二层经营业态：SPA会所，火锅，商务茶/咖啡厅，公
8、司办公等商务休闲会所。,经营业态小结,结合产品布局，推出本案商业的两个组团，即以地下商超、9、10#两层商业为主的商业A组团，作为本案商业首推产品。以东侧临湿地公园滨河商业为主的商业B组团，作为项目形象提升的窗口，在商业A组团之后推向市场。,PART6. 营销策略,1.本项目周边正在经营的商户他们有经济实力，有意扩大生意。2.各个市场或商场内有投资意识的商户群体他们既有投资能力，也有投资愿望，如果有一个可供投资的物业，就会引起他们的兴趣。3.桐柏周边的经营客或投资客他们手头有一定资金，希望进入商业领域，投资谋利。4.其他的持币待市者目前市场上有大量商户有投资需求，但现在没有很好的商业地产项目可
9、以投资，本项目的出现对一些投资客来说，将是一个难得的投资机会,目标客群,根据本案的市场定位将目标客户群分成以下二类：1、投资客将物业作为一种投资形式，在买下物业后再转租或转售，以期从中获得长期的投资回报或转售价差，从而达到资金的保值增值的目的。措施：针对此类投资客的推广主题是：突出宣传项目的地段优势、业态优势，以稳定回报和周边市场的租金对比来强化客户的信心。2、经营客一般将买下的物业自己做经营使用，即扮演了以上二者的结合体，拥有了物业的产权，也拥有了物业的经营权。措施：针对此类投资客的推广主题是：突出宣传项目的经营管理优势，同时突出我们的业态优势，使客户有对我们项目日后的赢利能力和市场前景充满
10、强烈的信心。,目标客群销售措施,总价高商铺一层以100平米以内为主，总价相对容易控制；二层面积普遍较大，采用直接销售总价较高；不好用商铺二层存在户型不规整、进深较大，不容易利用等问题；,常规商业卖法无法解决商铺滞销问题 本项目由于产品格局多元化，采用单一的销售策略，不足以支撑整体商业的销售。 如果按照常规的销售办法，突破项目销售困境的难度将非常大。,营销背景,商铺销售模式对比,1、租售结合，统一招商管理，招商促进销售针对9、10#二层商业，采用租售结合模式，租售结合，招商先行。招商对象：中西餐饮、咖啡茶艺、商务会所、快捷酒店、公司办公等行业。2、直接销售，快速回款变现，挖掘商业价值针对9、10
11、#一层商业及滨河一拖二商业，采用直接销售模式，快速回款，提升形象。,注：统一招商管理意思为,统一招商和物业管理，不负责统一运营，商家自行运营。,本案营销模式,销售政策,1、交50000抵100000，一次性付款95折，按揭98折，分期97折。再享成功签约99折（留给销售经理掌握优惠酌情支配）2、商铺采用集中认筹的形式进行，以认筹先后顺序作为开盘选房的先后顺序。3、首次商铺房源以9、10号楼1层房源（兼顾2层）为销售对象。,针对9、10#一层商业，启动认筹政策, 本案商业部分推售计划 ,销售期,实际销售目标,商业销售期为11个月,1、销售预热期：工作目标是项目推广、招商和客户积累，时间2个月。2
12、、开盘强销期：其工作目标是全面实现销售额的突破，时间1个月。3、持续强销期: 其工作目标是全面实现销售的增长，时间1个月。4、首批清盘期: 其工作目标是最大限度的提高销售额，2个月。5、衔接新品期：其工作目标是快速推出新品进行销售，时间持续5个月.,1、开盘强销期，实现销售目标40%2、持续强销期，实现销售额30%3、首批清盘期，实现销售额20%,阶段销售目标,推售时间安排,营销节点与推售进度,需确定商铺主体完工时间,项目开发节点,实现销售目标40%,2014年5月,销售实现目标,前期预热启动认筹,2014年7月,持续强销期,2014年8月,2014年9月,销售强销期,衔接商业B组团-滨河商业
13、启动认筹,实现销售目标30%,实现销售目标20%,招商实现目标,主力商家洽谈,主力商家招商并签约,散户招商签约,2014年6月,开盘,2014年10月,10月份前，9、10#楼完成90%销售率,10月份前，9、10#楼二层完成70%招商率,PART7. 招商策略,招 商 目 的,招商模式建议,招商完成时间建议,招商工作及销售推广策略,营造社区成熟氛围，积聚人气，为项目后期销售提供支持通过商业提升楼盘形象，为社区自身提供配套支持满足部分客户消费需求，提供高档、优质的服务场所,招商目的,“先期招商，后期销售，由开发商或专门机构进行规划出租，并负责长期租赁管理。”鉴于项目处于入伙前期、客源较少的阶段
14、，故从项目形象维护及配套展示等方面考虑，良好的商业业态是实现后续理想销售的重要因素。可考虑对入场商业“免租”（一至三年）等优惠措施，同时签约规定其进场服务年限。由于项目位于新老城区及周边配套、生态环境，商业后市价值不言而喻，待招商率达到一半，可考虑带租约销售或纯售卖（亦利于实现价值的最大化）。,招商,带租约销售,招商模式建议,采用此种模式的优点：由发展商或专业公司长期控制租户、业态的情况，并通过出租将业态、档次控制在符合本项目生活需要和楼盘品牌的要求中；早期控制业态和档次，可在住宅销售期内提升物业形象；由于有长期统一的经营管理，可提升社区形象。采用此种模式的要求：开发商或经营机构要有较强的招商
15、、经营能力；,招商模式建议,招商筹备、预热阶段,正式招商阶段,招商持续阶段,招商尾盘阶段,2014年5月 2014年6-8月 2014年9月 2014年10月,招商完成时间节点建议,确定招商政策1.经营方式制定，如租赁式经营、联营式经营2.租金及免租时间段（建议免租1年）3.租约时间 最低1年媒体宣传1.结合招商政策，发布招商信息；(时间：5月10月)2.发布招商广告；(时间： 5月下旬9月下旬)接洽商家1.成立招商小组并指定具体负责人；2.选择并确定商家进驻 (时间： 6月9月) ；根据招商情况调整招商方式或经营模式（自主经营）当招商出现困难时，立即决策是否自主经营或调整招商时间段； (时间：6月份),招商工作内容,阶段一：招商筹备、预热阶段,招商推广步骤,阶段二：正式招商阶段,阶段三：招商销售持续阶段,阶段四：销售收尾期,此策略案确定后，关于项目后续工作将陆续展开（商业部分vi延展、平面创意表现、销售培训指导、招商策略指导、铺位分割深化等）。,此策略案确定后，关于项目后续工作将陆续展开，迅速解决甲方所面临的资金回款问题，达到共赢！,Thanks!END,
