1、深圳地铁车公庙地下空间定位及工程条件预留建议报告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,世联行 2015.03,谨呈：深圳市地铁集团有限公司资源开发分公司,第一部分：本体分析,第二部分：环境分析,第三部分：项目定位,第四部分：规划落位,目录,区域客群,客群分析,区域项目,项目类型,第五部分：工程预留,竞争项目,市场机会,2,【地块指标】商业（含设备区）总建筑面积约9250；形成“刀把形”自然空间价值较低，不建议做商业开发,本体分析,【刀把自然空
2、间】刀把进入口因设备区占据部分空间，宽仅约4.8m，形成36m的狭长通道内部最宽区域12m，可设置商铺，但商业连续性、昭示性均较差，价值降低总长度约50m，若该区规划仓库或商铺，不符合人流疏散要求，且需另外设置消防隔离设施综合考虑刀把开口、商铺价值及消防安全等因素，刀把空间的利用价值较低、,【商业开发指标】自然形成空间3600，其中商业面积：约2300，40mX88m桥下空间：约5650，29mX195m,3,4,【地块四至】有5个出口与项目直接相连，东邻NEO大厦，北至家居市场，西连泰然工贸园，南至天安科技园,本体分析,红星美凯龙,天安科技园,泰然工贸园,NEO大厦,5,【区位交通】项目为地
3、铁1、7、9、11号线换乘枢纽，位于深南大道与香蜜湖路立交交叉口，交通便利性较好,本体分析,项目直接接驳地铁1、7、9、11号线换成枢纽站位于城市主干道深南大道（双向10车道）与香蜜湖立交（双向9车道）交叉口毗邻多条城市次干道，交通路网发达，便利性较好,6,【周边规划】项目位于车公庙片区，规划为深圳的中心西区，属于CBD一级辐射区域，周边聚集大量中高端商务物业和人群,本体分析,写字楼建筑群（约30栋）：己建成财富广场、招商大厦、喜年大厦、东方银座、天安数码时代大厦、创新科技广场等,车公庙片区：深圳CBD功能的一级辐射区域，集办公、商贸、居住于一体,深圳家居装饰市场聚集点之一：红星美凯龙、曲美家
4、具、世纪中心家居广场、好万年等,第二部分：环境分析,区域客群,客群分析,区域项目,项目类型,竞争项目,7,【区域客群分布】项目1公里范围内的客群以办公人群为主，达35-40万人，另有少量居住人群及目的性消费人群,客群分析,东海花园、香荔绿洲花园,泰然小区、泰安轩,杜邦中国集团,大冷王运输公司,汇通大厦,安华工业区,泰然工贸园,皇冠小区,泰然科技园,天安科技创业园,天安珑园,深南大道,汽车市场,红星美凯龙,世纪中心家居广场,8,项目周边1公里范围内物业分布情况,居住人口3-5万,目的性消费人群2-3万,办公人口35-40万,数据依据：人口量=总建筑面积/人均建筑面积，其中深圳办公建筑面积15-2
5、0/人，居住建筑面积23-28/人；红星美凯龙等专业市场年人流量约7000-9000万人,约350-400万,约200-250万,约70-90万,日人流量约2-3万人,【本案目标客群】周边办公人群基数大，消费潜力强，是本案核心客群；居住及目的性消费人群数量较少，是本案的补充客群,客群分析,居住人群,办公人群：类型：企业白领、管理人员 周边写字楼人群基数大，白领通勤人群较多，消费潜力强。,居住人群：类型：家庭主妇、儿童东海花园、香荔绿洲花园、天安珑园属高端小区，客群消费档次高，非本案主要目标客群；泰然小区、泰安轩多为周边就业人群居住，但数量较少。,核心客群约35-40万人,次要客群约5-7万人,
6、偶得客群约2-3万人,目的性消费人群：类型：家居采购人群、汽车维修人群等 指周边家居、汽车专业市场的消费客群，具有停留时间短、目的性强的特征，属于本案的偶得客群。,【核心客群特征】周边企业以科技、咨询、金融类为主，以年轻、中档收入白领居多，对工作餐、聚会用餐/休闲有强烈需求,客群分析,便利店,科技、咨询、金融类企业为主人群平均年龄25-35岁人均收入约为5400-7700元/月,数据依据：按深圳市人力资源和社会保障局对不同行业人均平均情况（年龄、收入等）的统计数据为基础，再以区域内各类型企业占比为权重，进行加权得出本区域内人均数据,【本区域各类企业占比】科技类企业：35%金融类企业：40%咨询
7、类企业：25%【行业人均月收入情况】科技类：4500-7000元金融类：6500-8500元咨询类：5000-7500元,11,竞争分析,【区域商业分布】除丰盛町为集中购物场所外，其余底商分布相对零散，聚集度较低,竞争分析,【写字楼底商】以大餐饮、银行为主，其中财富广场及NEO档次相对较高，南侧底商档次略低,NEO,财富广场,写字楼底商餐饮以商务宴请为主，已形成韩国料理聚集区，本案餐饮减少韩式料理品类，在餐饮品类上进行差异,竞争分析,【园区底商】沿泰然二路、泰然四路分布各类中低端大众快餐简餐，整体卫生、形象一般，天安科技园分布少量中高端大型餐饮,泰然工贸园,天安科技园,园区底商餐饮档次覆盖面广
8、，缺乏统一规划管理，分布零散，本案地下商业可通过环境品质感、聚集度的打造进行竞争,竞争分析,【丰盛町地下商业街】分为4大主题街区，由于产权分散出售、工程预留不足等因素造成目前出现业态调整难、形象不易管控、租金差异大、局部空置率高等问题,【丰盛町业态调整】早期规划以零售为主，目前部分零售改为餐饮，但仅5%实现调整，且多为小吃类,15,业态调整特征由于规划时零售业态比例高，餐饮工程条件预留不足，造成后期虽有需求转作餐饮但无法实现；前期划铺过小，且产权分散销售，造成目前业态调整难度大，仅5%调整为餐饮；实现零售转餐饮的商铺，基本调整为小吃业态，造成项目小吃品类比例过高，占比达餐饮的55%；小吃类业态
9、杂乱分布，管理难度大，造成项目形象受损,竞争分析,小吃类别如：丸来丸趣（鱼丸）麻辣烫、酸辣粉煎饼、手卷店外带寿司面包糕点铁板烧鸭脖鸭翅,【丰盛町租金分布】B、C区靠近人流集中的深南路南侧，且商铺相联实现商业集聚，故B、C区租金最高；A区人流少，租金低,负一层,负二层,300-500元/月,800-1200元/月,600-800元/月,700-1000元/月,300-500元/月,1000-1400元/月,500-700元/月,竞争分析,租金分布分析地铁层租金实现较高。连接地铁的负二层各区均比该区负一层高200元/月左右；小规模区域租金实现最低。A/D/E三个区域规模小且较为孤立，租金较低；人流
10、密集、规模更集中的一侧租金更理想。南端工业区人流更大，星巴克、太平洋、KFC等主力店带动下实现最高租金,【丰盛町空置率】A/C区靠近地铁出入口，人流量最大，基本无空置；B/D区远离地铁口，且北侧人流量小，空置较多；且空置铺位多为小面积铺位,负一层,负二层,0%空置率,2%空置率,5%空置率,10%空置率,2%空置率,0%空置率,10%空置率,竞争分析,商铺空置率分析地铁端极少空置。连接地铁的A/C两个区域仅有个别空铺；A区经营较差，但通过租金杠杆，实现经营非地铁人流必经区域空置较大。B/D两区不是地铁人流必经区域，通过大量餐饮吸引商务办公人群，但仍有10%空置率空置商铺多为小面积商铺（10平方
11、左右），由于商铺划铺小，零售转餐饮困难造成空置,18,【丰盛町档次形象】丰盛町目前主要以低端商业为主，部分中高端品牌，总体形象为中低端,竞争分析,零售品牌档次中低餐饮形象档次低,+,=,【丰盛町小结】,竞争分析,丰盛町优劣势,本案借鉴,VS,依靠地铁人流自然流动进行经营，整体规划较缺乏对人的流引导，导致人流相对较少的D、E区空置率较高,本案在商业动线、业态规划设置方面需增强对人流引导的考虑,前期对餐饮规划考虑不足，数量过少，造成后期调整局限，仅能以小吃为主,本案应加大餐饮比例，在此基础上做足餐饮的工程预留,缺乏统一管理，业态分布杂乱，店招装修各异，造成档次、形象下降,本案应在一个管理主体下经营
12、，统一规划、统一整体装修风格，保证项目形象和服务品质,第三部分：项目定位,20,三寸时光,乐淘里,连城新天地,【业态比例借鉴】从深圳三个客群相近的地铁商业街来看，中端餐饮是主流发展方向，且多以中西快餐为主，形象档次好,项目定位,项目,中端为主中高端为辅,站点,业态比例,主力店,档次,会展中心站购物公园站,浙礼大家乐大快活屈臣氏,中端为主,华强北站,大家乐味千拉面吉野家永和大王,中端为主,市民中心站,Cococ咖啡德克士康师傅牛肉面,21,核心客群周边办公人群,+,重要客群地铁人群,连城新天地：中心区办公人群为主；地铁休闲人群为辅；乐淘里：华强北电子市场办公人群+地铁购物人群；三寸时光：市民中心
13、东区办公人群为主；,22,周边商业与目标客群需求存在不符，建议本案引进增加形象好、品牌连锁度高的时尚快餐简餐比例，形成聚集影响力,机会分析,档次连锁品牌注重形象,目标客群需求,区域商业供应,市场机会,品类餐饮集结店西式连锁快餐中端中式快餐中式商务餐火锅、饮品印刷制作精品|手表|眼镜3C体验店服装服饰,价位工薪阶层中端为主中高端为辅,环境舒适,种类丰富,品质感强,环境杂乱,分布零散,形象低端,【项目业态】在挖掘市场机会的前提下，减低与竞争项目直接竞争的风险和参考成功案例，建议本案以中端餐饮为主,项目定位,市场机会,竞争项目,案例借鉴,本项目应以满足中端白领用餐需求为核心，统一运营，注重品牌形象,
14、本案业态比例餐饮：零售：休闲娱乐：其他=60%：30%：5%：5%,23,区域内缺少时尚化、形象好、集中式的中端快餐简餐,丰盛町内餐饮占比不高，仅少量品牌餐饮店；周边街铺餐饮多但形象差，对中高档人群吸引不足,写字楼区域地铁商业餐饮占比在60%左右，统一运营，注重品牌与形象,档次定位：中端为主，中高端为辅，与周边形成差异化 客群定位：周边办公人群为核心客群 业态定位：餐饮为主，侧重品牌连锁快餐简餐，便利零售为辅,项目定位,以周边中档办公人群为核心客群，以品质型、时尚化餐饮为核心业态的新型地下商业街,案名建议,M空间MMetro（地铁）谐音”庙Miao”,鼎街鼎：古代烹煮用的器具，与本案餐饮业态为
15、主定位呼应取“鼎盛兴旺”之意,商家建议,以中端餐饮为主要招商目标，增加品牌连锁类的中西快餐比例，提升项目整体形象,餐饮,零售,品牌列举,赛百味,味千拉面,大快活,汉堡王,吉野家,表叔茶餐厅,老簋烤鱼,鼎食尚,餐饮集结店西式连锁快餐中高端中式快餐中式商务餐火锅、饮品【客单价：30-80元/人】【面积需求：10-300】,印刷制作精品|手表|眼镜3C体验店服装服饰培训教育【面积需求：7-100】,G+3C体验店,眼镜88,6XITY 8IGHT,瑞可爷爷的店,禾绿回转寿司,7-11便利店,海王星辰,美力臣,银匠世家,基本生活,特色建议,结合周边科技企业集群及年轻人群追求新颖的特点，可局部引入高科技
16、原素和科技产品展示功能，形成别具一格的商业气氛,电子互动导视牌、LED指示牌等，体现科技元素,富有科技感的店面包装,高科技产品展示/体验区,第四部分：规划落位,28,【出入口】出入口I1及G将是东侧主要人流通道，有利于商业运营，H出入口人流量较低；F口可满足西侧客群的导入,人流分析,西侧出入口分析：F出入口：商业区西侧唯一出入口，通往泰然工业区，亦可服务于香蜜湖路桥下穿行人流，可满足西侧人流导入商业区的目的,【人流动线】I1、G、F为人流主要出入口，餐饮区设置于中部H口附近可拉动人流从各方向进入商业区,人流分析,30,商业区核心消费客流为中午、傍晚下班人流，故客流主要来自I1、G、F口由于出入
17、口I1、G、H形成三角形分布，故建议将目的型消费餐饮业态设置在商业区中端位置（即三角形中心区域），吸引人流向中心移动,【铺面划分】商业区总实用面积约3627，其中餐饮类业态实用面积约2186，面积段在50-188；零售类业态面积实用约1441，面积段在23-90,规划落位,31,餐饮类业态主要设置在桥下空间靠近H出入口；零售类业态布置在桥下空间两端及自然空间位置桥下空间的商业通道约6.6米；由付费区至自然空间的进入通道约7米，到达中端位置通道变为6米，提升商铺的实用率H出入口旁88m2仓库建议改为商铺，如需设仓库可另在南端设置,餐饮面积：零售面积=60%：40%，餐饮铺面约20个，零售约34个
18、,通道6m,55,56,50,45,45,60,35,45,25,109,147,130,41,57,37,29,39,30,45,45,30,30,25,40,53,54,39,75,70,100,100,90,96,23,40,90,23,30,90,17,33,107,80,90,188,70,80,170,80,182,通道7m,146,50,仓库建议设在南端,32,【租金实现】丰盛町地下商业租金为300-1000元/月，地上底商约为100-600元/月，写字楼底商高于工业区底商租金,租金分析,第一梯队（500-1400元/月） 财富广场整体档次相对较高，丰盛町地下商业街借力地铁接驳优
19、势条件，实现了较高的租金水平，经营状况良好第二梯队（250-450元/月） NEO、车公庙站地上南区等紧临地铁出口的写字楼底商，昭示性较强第三梯队（100-200元/月） 泰然工贸园、天安科技园等园区临街底商，物业建设年代相对较长，对外展示面相对较差,车公庙片区租金水平,租金分析,33,【租金定价】综合租金规律及项目周边市场情况，建议本案初期1-3年的商铺月租金范围为300-500元/,案例,餐饮：零售=62%：38%,餐饮：300-400元/零售：400-800元/,本案业态配比,周边月租金范围,餐饮：270-360元/零售：360-720元/综合租金范围：餐饮X62%+零售X38%=300
20、-500元/,本案月租金范围,第五部分：工程预留,34,工程预留,【商业空间】建议以快餐、简餐等餐饮类业态和零售类业态工程要求进行商业区预留，具体工程条件预留情况如下,预留的2507kw用电量包括商户用电及空调用电等,工程预留,【餐饮单铺】餐饮区建议实用面积约2186平方米，餐饮单铺的排油烟、上下水等工程预留情况如下,工程预留,37,【简快餐类工程条件】,工程预留,38,【小吃类工程条件】,附件案例推荐,大阪长崛地下街东京八重洲地下街,长崛地下街,【项目概况】位于大阪市中心长崛大道地下，连通4条地铁线路，总建筑面积约8.2万，将商业、停车、人行过街等设施整合为一体,长掘地下街区位交通图,长崛地
21、下街,【整体规划】地下街长约750m，整体采用一字型单动线，局部采用双动线，通道宽度6-12m，B1层商铺实用率约为38.8%,长掘地下街总共分为四层，B1层是集商业、餐饮、人行公共步道为一体的地下商业步行街，店铺105个商业街整体采用一字型动线，局部变化为双动线，宽度6-12米，在通道节点位置设有8个330-830 的地下主题广场项目B1层商铺实用率约为38.8%B2B4层为设备房和停车场，拥有1030个停车位,长崛地下街,【业态分布】以零售、餐饮业态为主，按业态划分为四个主题区，分区明确,Casual Town：以“料理”为重点，含：日本料理、欧风料理、中国料理、咖哩料理、日本拉面、印度料
22、理、天妇罗、意大利料理等,Fashion Town：共有26间店，其中23家主卖女性商品，其它三家为男装服饰、男女服饰及一家巧克力糖果店,Varie Town：专卖服饰杂货，生活杂货及个性商品，共31家商店，全部为一些大型商店的分店，又被称为小型华尔街,Gourmet Town：前三区的综合体，包含有旅游、衣物、杂货、料理、化妆品、模型玩具等,业态特点按业态不同划分为Casual Town, Fashion Town, Varie Town, Gourmet Town四区，各分区业态明确零售类主要以服装为主，各类生活文化杂货为辅；共有17家餐饮店，主要集中于地下街一端的Casual Town区
23、，其他几家零星分布在各个区域；,长掘地下街B1层业态布局图,【景观打造】为避免过长动线带来的单调感，项目设置8个天窗将阳光引入地下，构建8个主题广场为顾客提供了休息、观景的空间,长崛地下街,以时间和水为主题建筑景观，在宽度为12m的地下步道上方，设置八个天窗，呈波浪型连在一起，总长度达260米，形成“地面与地下相互呼应的立体城市”；地下街设有8个面积在330830的地下广场，分别赋予了“瀑布广场”、“占卜广场”、“水钟广场”等主题，为顾客提供休憩赏景之地,巨幅的突出地面的天窗：不仅产生良好的采光效果，也使人们能够同时感受到地面的自然风景和时间,占卜广场：广场主题向市民和游客昭示大阪核心商业区的
24、历史和文化,长崛地下街,【装饰装修】采用统一风格的店面装修、统一的通明卷帘营造品质感；通过景观小品细节打造凸显大阪核心商业区的历史和文化,凸显大阪文化的景观小品,店面装修,统一明快的装修风格,八重洲地下街,【基本概况】位于东京站地下，4条地铁线交汇于此，与周边16栋大楼相连通，是日本规模较大经营较成功的地铁商业,八重洲地下街,【整体布局】商业街呈T型布局，网格状人流动线，餐饮比例达到51%，餐饮分散布局起到引导人流的作用,餐饮（88个，51%）,零售（67个，40%）,服务设施（17个，9%）,300m,440m,广场节点,人流动线,八重洲地下街,【装修风格】采用简约的装修风格，暖色调灯光营造出温馨舒适的氛围，立式店招简洁明了,店铺全部采用立式店招，装修简单商品陈设处理的较好，有琳琅满目的感觉,八重洲地下街,【导视系统】外置柱体再包装融入导视系统中，灯箱式导视随处可见，使得整个商业街大而不乱,对外置柱体进行包装，发挥导视作用灯箱类导视在地下商业中导视效果较好,案例总结,THE END,
