1、,别墅产品基础培训,2014年5月,目录,PART 1 ：别墅的基本概念 PART 2 ：从类型划分看别墅 PART 3： 别墅的基本功能要素与空间序列 PART 4：从客户的触点看别墅,CATALOG,别墅基本概念,1,别墅的涵义：何为别墅？！,中国辞典,美国辞典,vs,“在风景区或在郊区建的供休养的住所”,中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在中国古代， 别墅是供游玩休养的山水美宅,“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”,国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城
2、市生活有一定脱节。,古,2018/11/18,现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：,今,别墅的涵义：何为别墅？！,HOUSE,vs,VILLA,第一居所房子住宅,第二居所：别墅庄园、城堡,当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。,别墅之于客户的概念与意义？,家里物业好几套，但是貌似拥有一套别墅才能称之为真正的富豪！,终极住宅：区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 身份地位：别墅是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 生活方式：第三个方面是别墅所在区域的自然
3、景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。,别墅基本类型,2,别墅的类型从以下四个方面划分：,从产品的发展趋势看别墅 从产品的建筑风格看别墅 从别墅的功能属性划分 从别墅的景观特征划分,从产品的发展趋势看别墅,1,1、基本的分类,纯独栋别墅 （Detached、Single House）,双拼别墅 Semi-detached、Twofamilyhouse,联排别墅 Townhouse,叠加别墅（Townhouse的延伸）,其他：空中别墅（顶层复式）penhouse,真正意义的别墅！,统称为类别墅,玩概念！
4、,目前国内市场从产品类型对别墅的基本分类如下：,别墅：前庭后院，有天有地有花园,纯独栋别墅,定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多为高档别墅。 特征：房、地、产的统一性 房：独门独院，自我独立的建筑形体 地：有天有地； 产：因其较大面积和资源占有，而获得较高价值的凝结；容积率：0.2-0.3（部分高尔夫独栋别墅容积率更低，是因为把全部的高尔夫计算进去）,个案赏析：保利垄上,产品特点：独栋庭院感十足 每户私属庭院均为包括下沉庭院的30-
5、200平米庭院 馈赠高大成树，地源热泵，温泉入户室外露天双车位，可加盖,稀缺独栋设计、下沉式庭院 位置：北京昌平小汤山镇 产品：以北美独栋为主、辅以叠拼和联排,在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化,类别墅,类别墅,双拼别墅,定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅。 优点：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。 特征：由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下
6、,【万科棠樾】,2018/11/18,类别墅,双拼别墅,平面图,2018/11/18,类别墅,联排别墅,定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有至个车位，还有地下室。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。 特征：由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。,三联排,六联排,类别墅,联排别墅,平面图,类别墅,叠加别墅,定义：一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠
7、上有露台）或有地（叠下有花园）。 特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理，不存在窄进深的缺点。 并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”。,半地下室+一层,2层+3层,4层+阁层,定义：源于美国，称为“Penthouse”即“空中阁楼”，发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。 特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。 层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通洋房挑高几十厘米。
8、,类别墅,空中别墅,案例代表君华天汇天际墅,天际墅系顶层复式单位，总共5套，每套四层。开放的样板房总面积超过425平方米。 从样板房来看： 首层以私家会所为概念，客厅开间超9米；二层以家庭厅为概念打造家庭聚会场所，有健身房、家庭影院、收藏室、老人房；三层为近70平方米主人套房，除了休息间还设计有其他功能空间，满足日常生活；四层则为开放式大露台，设计有100平方米左右的天幕泳池，可俯瞰珠江景观。,附录：复式、跃式、错层的概念区分,跃层：是指住宅占有上下两层楼面 复式：其实就是一层，不具备通常理解上的完整的两层空间。 错层：指的是房内的客厅、卧室、厨房等处于几个不同高度的平面上，各个空间使用几级台
9、阶联系在一起的。,跃式住宅,复式住宅,错层住宅,类独栋,随着别墅产品发展的愈加成熟，3大特征趋势明显,联排错拼,合院别墅,叠拼创新,1、,产品形态丰富，别墅趋向独栋化,通过错拼、错错排等方式使联排别墅趋向独栋别墅，增大了庭院面积提高了每个户数的私密性和舒适性！,别墅附加值升级,低总价精装修别墅趋势明显,2、,3、,为了迎合客户的需求以及强化自己的核心竞争力，别墅的附加值越来越多，不仅赠送大花园，还附送车位、架空层等！,随着中产阶级队伍的壮大，别墅小面积低总价的趋势越来越明显，度假型别墅尤其明显。通过控制总价，扩大客户覆盖面，同时改变以往毛坯交楼的方式，想通过精装修提高产品品质同时减少客户时间。
10、,特征1：产品形态丰富，别墅趋向独栋化,类独栋,联排错拼,叠拼创新,合院别墅,2.1 类独栋 有了间距的超级联排和间距缩小的独栋别墅！,从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就 是1级半，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上可通过廊道、或储物间、或装饰梁等相连。 极限容积率：0.5-0.6 优点： 在较高的容积率下打造独栋生活方式，采光面多，庭院露台多、私密性强，可以更大幅度的提高产品售价。 缺点：为达到较高的容积率及产品品质，一般单套产品的面积较大，导致总价高，目标客户范围较小。,个案
11、赏析保利叶语溪,打造手法：首层局部连接 手法 相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。 优点 有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。,拼接处俯视,拼接处后部,拼接处正面,个案赏析保利西海岸,类独栋产品分布,类独栋产品位于04地块南侧边缘，共32套 主力面积段为280-320，其中单边单位为305-320， 中间单位为280-290 类独栋设计理念，提升别墅的立体空间感 通过首层卧室连接的“手拉手”式类独栋别墅，拥有媲美独栋别墅的空间感受与舒适体验 局部人车分流，提升社区品质 类独栋别墅采用局部人车分流的设计，照顾
12、到老人及儿童的活动安全，同时提高了地面花园的利用率，提升了社区品质,个案赏析誉山国际,利用车位和天井，实现“手拉手式”的 类独栋别墅； 配有超1：1的大型私家花园； 双拼送双车位，联排送单车位； 引入双首层概念，客厅开间达7.7米； 大采光井和赠送露台，保证采光； 亚洲首席HOPSCA式商业综合体。,利用车位和天井，实现“手拉手”类独栋,超1：1大型私家花园，双拼送双车位，联排送单车位。,双首层客厅设计,花园,花园,通过错联的方式，扩大产品内部庭院面积，增大采光面，提升居住私密性及舒适度，营造类独栋的感觉。,庭院,建筑,传统型： 二端的单位资源好，中间的单位资源差,改良型： 通过错落使得附送院
13、子面积增大达到资源的均衡。但需要用地进深的支持； 扩大采光面，增加相邻两户之间的私密性。,2.2 联排创新之错拼,个案赏析保利叶上海,通过错列式的布局，让联排别墅产生独栋别墅的透视效果。类独栋设计不但能有效降低传统联排别墅的视觉压迫感和拥挤感，还能扩大花园面积以及增强空间的通透性， 同时还能使联排别墅享受独栋别墅般的舒适空间，不足的是别墅全部朝向西南！,2.3 叠拼创新,参考案例上海华润橡树湾,特点1、独立入户方式，确保私密性,1：二、三层位于一层的独立入户； 2：一层住户入口； 3：四、五层位于一层的入户口；,五层三户,2.3 叠拼创新,特点3：每户4个独立庭院,庭院3,庭院4,庭院2,庭院
14、1,特点2: 15.4米超大面宽,参考案例上海华润橡树湾,入户方式模拟,二层,三层,二层,一层花园,一层花园,下沉式花园,下沉式花园,入户楼梯下方空间很难利用,参考案例：上海 龙湖滟澜山 创新三层二叠户型,2.3 叠拼创新,2.3 叠拼创新,参考案例：万科中海本岸 创新点叠加别墅元素植入多层住宅形态,把别墅的面积仅仅安排在两层复式的空间里 复式户型升级组合形成“双拼式”叠加别墅 交错布局，电梯双开门使户户都独立入户 底层设置独立的奢华大堂； 南向阳台降低；楼板可用于种植花草或者养鱼 室内外景观合二为一,入户花园,餐厅挑空,1、开阔的空间尺度： 把约250-270方的面积安排在仅仅2层的复式空间
15、里，大开间、大面宽，6.6米宽的客厅，餐厅调高，豪华主卧空间，赠送入户花园，创造别墅式的空间布局。 2、便捷的生活方式： 错落的户型布局加上双开门的电梯，每户独立入户，别墅的空间布局却不需要走太多的楼梯，为三代同堂的家庭考虑周到,2.4 合院别墅,定义：由联排别墅、独栋别墅或者双叠别墅围合而成，有自己独立的庭院，同时几个联排别墅共同享用一个比较大的花园，这样比单独的联排别墅采用兵营式布局的别墅享受的前后小花园景观要大些。 优点：封闭的外观保持了必要的私密性，院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。,保利叶上海：品字形合院别墅，一个单元6套 通过品字形合院别墅，增加了容积率，别墅
16、组团容积率达到0.67，但是楼间距过密 同时组团中间套单位，户型稍显压抑，牺牲了舒适度。,个案赏析华润石梅湾九里,石梅湾九里一期观海通过“十字型”排布方式，实现了0.54的别墅容积率！ 超大赠送率、送私家泳池、送精装庭院，超大露台，拎包入住！,十字型排布、4拼8户独院别墅,地下一层（赠送）,地上一层,地上二层,赠送,赠送,赠送,建筑面积155平，赠送面积316平（花园面积约120方）,个案赏析光耀全球候鸟度假地,A型别墅： 约99方，首创平层泳池别墅，总价约268万，送近100方的大花园！,99平米一口价268万=70万精装别墅+家私家电+主题庭院+户外泳池+户外恒温SPA池+全屋中央空调；赠
17、送后最高可达333平米！,特征2、别墅附加值越来越大,近年来，别墅的附加值的越来越大，赠送的方式越来越多，比例越来越高！,特征3、小面积低总价精装修别墅趋势明显,相对之前别墅产品至少200方起跳的产品，近两年，出现了越来越多的小面积低总价的精装别墅，通过控制总价，降低门槛，覆盖更多的客户群。,【光耀全球候鸟基地99方平层别墅】,系统内案例：保利石象湖 140方，精装，独栋，超大花园赠送,系统外案例：光耀全球候鸟度假地 99方平层独院别墅，带私家大泳池,【保利石象湖】,从建筑风格看别墅,2,按照区域位置来划分不同区域的别墅风格,古典欧陆风格,地中海风格,西班牙风格,意大利风格,托斯卡纳风格,英式
18、风格,法式风格,德式风格,美式风格,北美乡村风格,南加州风格,草原莱特风格,中式风格,东南亚风格,新中式风格,古典中式风格,日式风格,泰式风格,现代风格,欧陆风格,地中海风格,建筑形态：使用不对称设计，建筑中常加入回廊、构架或观景平台等结构；设计上常采用建筑圆角，增加外立面的丰富度；廊道：长长的廊道，延伸至尽头后垂直拐弯；半圆型结构：半圆型拱门，数个连接或垂直交接；甚至墙体、护栏、门窗框架及屋顶的瓦都使用圆弧结构，露台上常使用圆型护栏；墙体处理：镂空处理，通过穿凿或穿凿形成镂空效果；材料：使用浅色涂料，外墙经年累月，层层涂刷，色彩醇厚，有很强的手工艺质感；也有在外墙局部使用文化石或特殊涂料；细
19、节：西班牙建筑中经常使用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多使用铸铁螺旋花饰；,特征：红瓦白墙、回廊穿堂,项目代表：星河湾,【回廊】,【浅色涂料】,【马蹄式门窗】,建筑语言符号： 1、马蹄状的门窗 2、穿凿式的墙面 3、门廊，圆拱和镂空 4、单斜的顶面,地中海建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯 半圆形高大的拱门；墙面通过穿凿或者半穿凿形成镂空的景致,欧陆风格,地中海风格,欧陆风格,法式风格,法国风格受新古典主义与巴洛克风格的影响，建筑往往不求与环境的协调，崇尚冲突之美；同时整体方面有严格的把握，善于在细节雕凿上下功夫；,平面布局：采用对称造型，力求恢宏的气势；屋顶：多
20、采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直，屋顶多有精致老虎窗，或圆或尖；外墙：处多用石材或仿石材进行装饰，细节处理使用廊柱、雕花、线条，制作工艺考究；建筑形体：建筑造型严谨，普遍应用古典柱、式（古罗马）；,项目代表：保利西山林语,【梦莎式屋顶】,【老虎窗】,【罗马式廊柱】,屋顶多采用孟莎式和法式四坡屋顶,老虎窗,宽檐和山花丰富了立面的美感，起到点缀作用，整体给人干净利落之感,沿袭古典宫廷建筑的三段式处理,欧陆风格,法式风格,法式风格标志性的建筑语言与符号元素 1、轴线的对称、孟莎式屋顶、法式廊柱、雕花、线条、老虎窗,廊柱,欧陆风格,英式风格,项目代表： 保利西海岸、保利拉菲庄园 保利西山林语
21、、保利叶上海,都铎式（Tudor）建筑，起源于1534年的都铎王朝，是英国贵族修建私家府邸的流行风格 英伦都铎建筑特点：坡屋顶、小阁楼、 老虎窗、高烟囱、雕饰门廊、铁艺栏杆 外立面色彩应用三段式构图（石墙底座、红砖、灰瓦），即底部采用米黄色砂岩，中间为红色砖墙，顶部为深灰色坡屋顶,坡俏的三 角形屋顶,红色面砖,特点： 1陡峭的侧三角形屋顶 2屋檐几乎无装饰，木板大门 3斜网格窗 4精致大烟囱 5对称的开创形式,【保利叶上海】,欧陆风格,托斯卡纳风格,天然材质、塔、铁艺,特征： 1、采用天然的材质如木头，石头和灰泥表现光与影的关系； 2、别墅在入口设戏剧性饿塔或是圆形大厅 3、喷泉、壁饰、壁炉和
22、庭院，铁艺，百叶窗和阳台，尤其是盘满藤蔓的墙；由此表达出托斯卡纳无拘无束而实际。 4、别墅绿色植物多样性，展现烂漫田园。,【标志塔】,【中心庭院】,【藤蔓墙】,项目代表：龙湖滟澜山,北美风格,特征： 以木、砖、石等自然元素为主建筑材料。 由于气候寒冷，屋檐坡度一般较大。 一般有壁炉。 极具个性，却同样充满着无限异域风情。 代表楼盘： 广州保利林语山庄、保利十二橡树庄园,大气、舒适,【保利十二橡树庄园】,【杭州保利东湾】草原莱特风格,中式风格,合院、园林、灰砖、青瓦,中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征 代表楼盘：观唐、万科棠樾、清华坊、万科第五园,中式古典风
23、格特点： 1、北京四合院的灰色坡屋顶 2、筒子瓦以及一定高度的院墙围合方式 3、院落或园林式的布局 4、材质多选用地域色彩的灰砖,江南园林派观唐别墅,中式别墅现代中式派北京湾,现代风格,特征： 主张“形式追随功能”。 反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。 现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。 代表楼盘：保利香雪山,从别墅与客户的地理位置看别墅,3,功能属性,城市型别墅,郊区型别墅,商务别墅,第一居所,会所型 度假型（候鸟式分时度假） 居住型(“5+2”休闲),纯
24、商务别墅,定义：位于城市中心区域，交通方便，大部分客户纯粹为家庭长期居住而非过度性投资或休闲而购置的居所，通常被称之为第一居所。通常地块面积不大，面积较小，档次较高。 地段属性：相对城市中心(区位)，交通便捷（交通），配套完善（配套） 代表项目：二沙岛别墅群以及珠江公园别墅群,3.1、城市型别墅,离尘不离城 此外，城市生活倡导“离尘不离城”的生活模式； 如杭州的保利霞飞郡，以“一步钱江新城，一墅价值连城”为形象主线，凸显项目“第一居所”的核心价值，满足客户“鱼与熊掌兼得”的心理特质。,二沙岛（又称二沙头、二沙头岛）广州称这个岛上的人”非富即贵“ 岛居生活、私密、安全性、身份象征、一墅难求 独特
25、的地理位置： 广州市中心珠江河段上的天然江心绿洲，珠江水环抱，南临珠江主航道，北靠珠江次航道，西北角面对东山湖公园，北面与珠岛宾馆和五羊新城隔江相望，西靠大沙头码头，独一无二的地理优势使二沙岛拥有了豪宅区所必备的稀缺资源。 市政工程配套： 星海音乐厅、广东美术馆、一片片高尚的生活住宅小区和体育训练基地一起掩映在广阔的绿地中。各种艺术雕塑散步周围，文化气息铺面而来,3.1、城市型别墅,郊区型别墅一般可以分成三种： 1、会所型别墅：企业或者个人用于客户接待和商务会晤的场所。 2、纯度假型别墅：候鸟式分时度假别墅，常常位于旅游风景名胜区，与客户居住的地方距离远，仅仅作为假期休闲之用。 3、“5+2”
26、休闲居住型别墅：指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末（5+2生活模式：五天住市区、两天住郊区）或者假期作休闲度假的居所；国外将此类居所作为第二居所使用； 地段属性：郊区或者风景区(区位)，自然环境优美，相对交通及配套要求较低,3.2、郊区型别墅,【纯度假型别墅与“5+2”休闲居住型别墅对比】,3.2.1郊区型别墅之会所型别墅,源起：目前一些具有实力的私企业主、高级管理人员和自由职业者，不喜欢选择大众的商务场所，偏向于环境优雅的别墅商务会所或者其他高档消费场所招待开客户。,描述性的定义： 可被企业或者个人独自拥有的 同时具备休闲居住功能和商务沟通空间的； 用于商务会晤、
27、各类会议以及客户招待的场所； 项目用地可以是商用产权也可以是住宅产权。 主要功能： 1、交际功能：小型商务会议、圈内人士交际、私人聚会 2、短期接待：短期商务会晤、外地企业人员短期停留 3、度假居住：度假居住、小型会议、私人聚会、奖励居住,案例深圳华为集团企业会所 该企业会所别墅位于深圳华侨城半山上，由华为集团购买。作为其企业会所，用于高管度假和贵宾接待之用。,会所型别墅一般位于郊区别墅区或旅游度假区，自然环境优越；同时强调接待和会晤 等社交功能，空间私密性强！,地下室整层总面积499，设有桌球、棋牌室、健身房、茶艺、酒吧、家庭影院、酒窖等,欧陆风情的生活空间，宽阔的平台花园最大限度将景观引入
28、室内，宽敞明亮的厨房和电梯厅展现尊贵生活。,电梯大堂 23,平台花园186， 可通过楼梯直达花园,厨房 29,首层平面 建面280,会客厅 50,以观澜高尔夫大宅C型为例 建筑面积：700 花园面积（含泳池）：13533790,三车位架空层车库,案例赏析观澜高尔夫700m的别墅多为企业购买，用于会议和接待,会所型别墅更注重娱乐功能的设置，较为弱化了家庭居住功能,3.2.2郊区型别墅之度假型别墅,度假别墅注重休闲配套的设施的打造，展示独具度假风情感，个性化，体验感强；在户型设计上，强调空间的开放感，室内外景观互融而不失私密性。,【海南亚龙湾5号】,强烈的度假风情展示 通过建筑风格、小品、热带植物
29、和水元素的运用，烘托纯正浓郁的度假风情感，提高客户的度假体验。,户型功能强调： 度假感， 空间开放感，室内外景观共融 社交感（双会所、会客厅要大） 娱乐功能设置（例如泳池） 卧室少，但是舒适奢华、私密性强,3.2.2郊区型别墅之度假型别墅,小面积、独栋产品受青睐,石梅湾九里：125四拼产品,那香山：127风情独栋别墅,亚龙湾石溪墅129小独栋,东和福湾69别墅产品,相对于内陆别墅产品200方起跳多联排双拼的做法，海南更偏重于小独栋带来的私密感和度假感。150以下小独栋产品受市场关注较高。也可以通过特殊排布实现“独栋感”,赠送,赠送,赠送,华润石梅湾九里创新十字型四拼小别墅 建筑面积125，赠送
30、面积包括花园、负一层及室外楼梯位等，达到了316，其中一楼花园面积约120,赠送,赠送,赠送,赠送,赠送,香水湾一号战国风情独栋别墅 建筑面积237，赠送面积380。赠送空间包括采光地下室，一层花园及会客厅，顶层露台空间。可使用面积达到617,香水湾一号,石梅湾九里,虽然海南别墅面积趋小的势头明显，但舒适感并不会减弱。开发商通过地下室全赠送、露台花园大面积赠送实现高附加值，甚至有一层全架空赠送的产品。,3.2.2郊区型别墅之度假型别墅,附加值超高，赠送面积大,定义：满足商务办公和需求的别墅； 产权只有50年同时部部分独栋别墅还可作为独栋 餐饮使用！ 项目代表：敏捷上城国际【企业墅】、招商金山谷
31、【意库】,3.2、商务型别墅,案例赏析：敏捷上城国际 敏捷上城国际【企业墅】仅有13套，面积为382-565平米，带有首层私属花园、负层专享空间以及超大露台等，使用率高达200%。,从景观占有看别墅,4,资源占有,自然景观,历史人文,山体,水系,高尔夫,历史人文,人类与生俱来向往自然的精神归宿,在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。,自然景观,山体,山地住宅：指坡度在10%以上，需要梯级和坡道处理道路高差关系的住宅区。 山地别墅：作为山地住宅中主要面向中高端客群的产品，一般利用地形高差，有组织的进行规划，使每 一栋别墅可获得良好视线及通风采光，更加符合“生态宜居”理念。目前国内山地别墅
32、的主流接地形式为 退台接地式。 退台接地式： 即将基地处理成阶台状，建筑各组成部分根据基地形状呈叠落形式布置在其上的处理手法。 建筑特点：前2后3的建筑形态,自然景观,水系,海景别墅、江景别墅、湖景别墅,参考案例：深圳 万科十七英里 万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销售，别墅类售价从开盘的15000元/持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。,水景别墅在开发思路上运用自然、人造水景或二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。,海资源比山资源打动力
33、更强，但山资源别墅是更适合城市人群养生的1.5居所,关于山体别墅与海景别墅,山体资源别墅,VS,海景资源别墅,开发,资源禀赋,稀缺,需后天开发与雕琢才具打动力,天生丽质，打动力强，参与性强,属于三类景观资源,属于一类景观资源,天然的大氧吧，富含有氧因子,海边潮湿，腐蚀性较大,价格,短中长居住皆可，适合疗养，修心养生,适合15天以内的短期居住，不适合长期居住,人居,较为强势，资源较为稀缺,较为弱势，资源较为常见,客户观念,溢价能力较低,溢价能力较高，雅居乐清水湾2.8万,居住型的第二居所，休养生息的精神领地,多频次，短期的度假型的居住！,自然景观,高尔夫,定义：是指分布在高尔夫golf场地附近的
34、别墅。高尔夫球场是独立运营的，它既能从附近的别墅获得经营利润，又能增加附近别墅的价值，两者是良性互动。目前国际上的大部分和中国的几乎全部高尔夫别墅都属于此类。 项目代表：深圳高尔夫别墅,高尔夫,高尔夫,一线高尔夫景观,一线高尔夫景观,无高尔夫景观,二线 高尔夫景观,【中信高尔夫别墅】,别墅的功能分区与产品要点,3,别墅的功能分工和空间序列,别墅基本功能元素及空间序列,生活起居区,正式礼仪区 接待起居区,门厅/会客厅 起居室、正餐厅 公共卫生间,非正式生活区 家庭起居区,家庭室 厨房、早餐厅 洗衣房 佣人房、卫生间 客卧、卫生间,睡眠休息区,次卧 儿童房/老人房 主卧,动/公共,静/私密,别墅与
35、普住宅不同之处主要包括以下几点： 拥有相对独立的室外环境及较为宽敞的室内空间； 室内面积较大、层数较多，功能区域的设置较多； 更强调室内的空间感、舒适程度。 平面功能设置在保证卧室等一些私人空间的前提下，公共、娱乐及会客空间较多，分布于建筑各个层面，如首层的客厅、其他会客室、二层的家庭室、视听娱乐或运动休闲的空间、兼顾书房及其他功能的会客和交流空间等。,地下室空间：地下层（架空半地下层）,合理舒适的地下层应该有良好的通风采光： 最好是半地下层 采光井（合通风口） 下沉式庭院 中间天井,通常设置在地下层的功能有：车库、储藏室、卫生间、娱乐多功能区（吧台、影音室、麻将室等）、健身房、台球桌等,【保
36、利叶上海的地下室功能布局】,采光地下室,连接下沉式庭院的地下室。,地面一层是整个别墅的社交区、也是动静分区中的动区，是主人与外部交往的主要功能区，强调布局通透、大气、合理、注重开放式交往空间和庭院景观的交互性； 良好的地面一层应具有： 大面积户内庭院，以开阔的视野，拥抱外围绿调氛围空间。 超大面宽的功能间，舒展大气，更具尊贵品质感。,地上一层空间概述：社交区与家庭主要功能区,【保利叶上海地上一层的空间布局】,会客厅,120方的超 大庭院,地面二层综述：别墅休闲休息区,地面二层是整个别墅的休闲休憩区、也是动静分区中的静区，是主客休息的主要功能区，强调布局南北通透、舒适合理、注重开放式精神交往空间
37、和观景观平台。 大面积露台、阳台完美融汇室内外空间。 全明设计，增大室内采光面积，奢享阳光与悠然。 完整独立的主卧系统，私享私人空间的舒适性和私密性。,【保利叶上海地面二层功能区分布】,地面三层是主人私享休闲平台、也是动静分区中的动区，强调舒适奢华、注重享受性和私密性，注重开放式露台交往空间和观景平台。好别墅要求： 独立功能齐全的主卧、或带书房或注重与露台的衔接 大面积露台、露天阳光房等，完美融汇室内外空间。,地上三层综述：主人私享休闲平台,【保利叶上海地面三层功能区分布】,案例分析1：保利香雪山,户型：N300-T 地上建筑面积（销售面积）：约336平方米，花园：约207平方米,双车位,私人
38、泳池,L型前庭后院 207m的超大花园,首层,地下室双采光，一采光井直通地 上3层，另一采光槽直接沟通室外,地下室,80平米的地 下多功能室,工人房,老人房,2层,3层,案例分析1：保利香雪山,套房设计，40方，带独立 衣帽间和10平米的洗手间,卧房,南北双露台（阳台）,主人套房，面积70方，带 20方的浴室和独立衣帽间 270度通风采光,书房直接出两个露台,地下室： 由于地上停车，不占用地下空间，因此地下室面积较大、格局方正 南进单位地下室的使用面积区间为170-180 地下室可跟据客户需要，改建为会客区、健身区、影音室、私家酒吧等功能区,南进双拼地下室平面,案例分析2：保利西海岸,双拼南入
39、户，建筑面积380m,客厅：8米挑高设计，空间感强，彰显气派,起居厅：平层设计（无挑高），作为客厅接待功能的增强和补充，丰富大家庭活动的空间层次,采光天井：增强别墅内部的采光性及通风性,卫生间：仅提供卫生间功能，无浴室功能；厕所门向内隐藏，保证风水秩序,门厅（玄关）：提升私密性与空间层次感，避免“开门见山”,餐厅：8米挑高设计，空间感强，彰显气派奢华的设计理念,西厨：采用开放式厨房设计，与餐厅融为一体，增加空间感,中厨：弥补西厨的烹饪功能，同时规避中餐烹调中的油烟影响,卧室套房：作为客卧或老人卧室使用，套房设计保证私密性及舒适度,旋转楼梯：英式的旋转楼梯设计；预留电梯井位置，可自行安装电梯,首
40、层空间错落有致、功能区丰富，通过客厅、餐厅双挑高，大玄关，中西组合厨房等，展现出尊贵、大气、考究的上层生活方式,首层,客厅上空,餐厅上空,家庭厅：家庭成员的活动空间；透过挑空空间，可与一楼客厅及餐厅形成互动，增加空间感及生活情趣,卧室套房：南向套房，卫生间通过天井实现通风采光,卧室套房：套房设计，带衣帽间及独立露台，舒适度高,楼梯及电梯位,采光天井,二层空间为次卧区，次卧采用全套房设计，配合家庭厅的使用，提升舒适度 附加空间赠送：一楼客厅及餐厅的挑空区域，可自行搭建楼板，增加使用空间,二层,主人卧室：开间近8米，大尺度的主人卧室，展现主人的身份地位,主卫：大面积的卫生间设计，可安置双人洗手台、
41、大浴缸等生活设施，展现空间尺度,衣帽间：男女主人双衣帽间设计，更加人性化，体现尊崇生活,书房：英式八角窗设计，展现建筑风情；采用落地窗，空间明亮、采光性好,双露台：南北双露台设计，丰富主卧的活动空间,三层整层为主人房及其配套生活区域，展现主人的尊贵身份地位,三层,阁楼的主力面积区间为50-58，部分单位（25#及77#楼）可达66-69 其中层高不足2.2米的空间，面积仅计算一半 由于屋顶造型的差异，相邻户型的阁楼户型亦可能不同 现实中可根据客户实际需要，改建成为书房、钢琴房、儿童活动空间等功能区域,双拼阁楼层平面示意,阁楼,从客户的触点看别墅,4,别墅，作为住宅中的金字塔尖层产品，凝聚了人类
42、对居住的最美理想. 在客户认知过程中，如果产生感动点，就可能促成购买行为。 每个人都有自己的居住梦想，别墅的客户也不例外； 关于别墅的核心卖点不仅仅是应该停留在想象里，更应该将其变成现实的，能够让客户真实得到好处以及摸得到、看得到、体验的到的地方； 因此硬件、软件很重要！,本案从客户感官的视角出发，浅谈别墅价值要点。,别墅对于客户的触动点在哪里？,朝向？,价格？,景观？,有多少个房间？,NO！,阳台？,触点1：有天有地的别墅生活，稀缺土地资源的占有感,地段地段还是地段，别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中成为压倒性因素。豪宅及别墅必须具备地段上的优势。 城市中心由于
43、土地的稀缺性，售价一般会比城郊别墅的售价更高，同时也会更受客户的追捧。,城市别墅由于区位的中心性和土地稀缺性，整体售价要比城郊别墅高2-3万/m，二沙岛更是比周边楼盘高出5-6万/m,庭院尺度： 目前市场上别墅私家庭院的面积通常与地上建筑面积呈现1:12:1的关系 地上建筑面积600m，庭院面积约在400-600m 地上建筑面积在600-1000m，庭院面积约为800-1000m 庭院分类： 1、前院：入户院，距社区路约10-20m 2、后院：集中庭院通常位于后院 3、侧院：单体左右间距所需，使用频率较低,触点2：曲径通幽的大花园，满足居住的仪式感和个性化的生活需求,有人说别墅一半的价值体现在
44、园子！,在这片园子，功能无限可能！ 烧烤场、私家庭院、挖地道、收藏室内、自己挖泳池、菜园、舞池、家庭高尔夫，私家动物园。,大面积的赠送不仅是实惠，更是赠送空间营建出的生活空间和休闲生活氛围,【泳池】,【私家庭院】,【私家菜园】,万科城明别墅： 三进三层设计，保证每户拥有3个花园庭院 人车分流、地下集中停车，最大化花园面积,触点2：曲径通幽的大花园，满足居住的仪式感和个性化的生活需求,触点:3：附加值要高,没有最高，只有更高！虽然别墅客户没有刚需客户那般斤斤计较，但是附加值越高会让客户满意度越高。 客户普遍认为地下室、大露台以及车位的赠送是附加值高的表现！,地下室,早期开发的一些项目中，由于地下
45、室在通风、采光等方面的不足，总给人一种阴暗、潮湿的感觉。就使用价值而言，可能也就是一个硕大的储藏室而已。而今，别墅地下室的性能得以改进，功能得以拓展，相当多的别墅地下室，已经成为整个别墅产品是否优异的一个重要标准。 层高：经济型别墅里层高都在2米以上，独立别墅地下室的层高，在3米3.5米之间。 功能：麻雀虽小，五脏俱全 可以是：私家酒窖、超豪华视听室、休闲台球室、酒吧、藏书室、个人工作室、私人会所、棋牌娱乐室、收藏室。,【家庭影音室】,【酒吧】,【酒窖】,【桌球室】,车位：,目前别墅市场上主流的车位比为： 独栋别墅一般配置2个车位，其他类型的别墅车位比为1:1 大部分采用地上停车方式，部分拥有
46、地下车位或者车库,【地下停车】,【地上停车】,大露台,露台赠送分为：顶层露台、无盖调高露台,顶层露台赠送为多见的方式，通常赠送面积达到原户型的50%以上 在部分地区，高度达到或者超过两个层高的阳台也可视为露台；均不计入面积,别墅的客户阶层往往追求一种自我实现及身份认同，而这些往往表现为自我感觉上的满足。,因而别墅除了在产品上不遗余力秀奢华，硬件过硬之外 在氛围的营造上也应极力满足别墅客户的这一心理需求，通过一个富有打动力的集中展示面满足客户居住想象！,【马斯洛需求层次论】,泛舟东湾湿地,泛舟芦苇间,设置水上景观通路 增设“泛舟东湾湿地”景观通路，邀请客户泛舟水上，体验别具特色的湿地文化和水乡风
47、情。,通路动线,售楼处亲水平台湿地滩涂护城石桥湿地滩涂售楼处,保利东湾,【船】,杭州西溪里,和西溪相连的水道 水上看楼动线 导游式的楼盘讲解员 芦苇荡的景观 白墙灰瓦的建筑 横木麻绳的码头 一切都向客户传递着住在西溪深处的讯息。,星河丹堤,【真山、真水、真堤坝，对于现场的客户是最好的实景体验】,【用陆、空的看楼工具嫁接，实现客户对项目资源的立体体验】,万科17英里,万科17英里，实现建筑与自然的完美融合，客户能真切感受到接地气的生活， 客户提供了一个有天有地的自由空间，实现了私家绿化和纯私人的活动空间，从而 享有贴近自然的居住方式。,龙湖：魔鬼在细节,龙湖作为高端物业的研发商，在展 示面方面往
48、往能满足客户对居住想象 的要求，集中的展示面、震撼力的园 林、爬满鲜花的西班牙式建筑石墙、 情景化的现场营造、将精神图腾融入 展示中，是其成功营销的关键。,没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！,龙湖滟澜山,为数不多的硬质铺装,有生命的园林，比建筑本身更能打动人！,龙湖滟澜山,滟澜山,精细化的绿化理念， 小尺度上注重植物层次的搭配！,龙湖滟澜山,花盛香醍,花盛香醍,香醍漫步,别墅的客户往往对居住品质的要求很高，或者说是挑剔。对于高端消费群体，理性的卖点输出效果往往不及感性的体验到位， 别墅客户往往不太在乎贵不贵，而是更多关注值不值。 因此，能打动到客户别墅一定是 硬件过硬以及可以给予客户居住充分想象的别墅。,小结,
