1、房地产开发法律制度,一 房地产开发的概念,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,二 分类、历史、原则,房地产开发的分类 房地产开发的发展 房地产开发的基本原则,三 房地产开发的特征,（1）涉及面广； （2）工程项目多； （3）投资量大； （4）建设周期长。,我国现行房地产使用制度特点,（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨； （2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权； （3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理； （4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。,四 房地产开发企业,1、专营企业； 2、兼营企业； 3、
2、项目公司。,房地产开发企业的设立,1、设立条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。 2、设立程序：（1）申请登记（30日内） ；（2）备案（30日内）。,房地产开发企业的管理,1、房地产开发企业的设立管理： （1）房地产开发企业的总量控制； （2）房地产开发企业设立的资质审批。,2、房地产开发企业的行业管理： （1）规定设立房地产开发企业的必要条件； （2）建立房地产开发企业工商登记后的备案制度（30日内）； （3）对房地产开发企业实行分等定级；（4）对房地产开发企业的开发、经
3、营活动进行监督、检查。,房地产开发企业的资质管理,（1）资质一级企业：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上职称的总经济师。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%；,房地产开发企业的资质管理,（2）资
4、质二级企业：自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称；具有3年以上从事房地产开发的经历；近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%；,房地产开发企业的资质管理,（3）资质三级企业：自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中
5、级以上职称的管理人员不得少于5人；工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；具有2年以上从事房地产开发的经历；累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100%；,房地产开发企业的资质管理,（4）资质四级企业：自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务人员具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；,房地产开发企业的资质管理,（5）资
6、质五级企业：自有流动资金不低于30万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。,开发建设管理,规划控制用地计划管理环境保护,建设用地管理,土地使用权取得方式建设用地的审批,限制性规定：满1年未动工，20%闲置费,满2年未动工，无偿收回,案例,2004年，英德市政府招商引资开发英德热水湖温泉项目，共涉及用地6763.94亩（其中镇政府与村集体非法签订的征地协议涉及土地面积4222亩，租用农村集体土地2541.94亩）。因急于取得项目用地手续，英德市政府与横石塘镇政府组织编造21份1998年政府统征地批复等虚假报批材料报批。2004年底，清远市国土资源局未经认真审查，批准英德市虚假上报
7、的1226.337亩集体土地转为国有建设用地。,2007年1月29日，根据省监察厅、省国土资源厅联合调查组意见，清远市国土资源局撤销了同意英德市横石塘镇人民政府补办用地手续的批复。2007年6月，分别对有关责任人员进行查处并追究责任：责成清远市政协副主席、原市国土资源局局长潘绪光作出深刻检查；给予清远市市政房产管理局局长、原英德市常务副市长雷玉春行政记大过和党内严重警告处分；给予清远市土地储备中心主任梁伟忠行政记过；给予英德市国土资源局局长庄少华行政记过；给予英德市国土资源局土地规划与耕地保护股股长郭镇松行政记大过和党内严重警告处分；给予横石塘镇委书记、原镇长李木坤党内严重警告处分；给予英德市人大科教文卫工作委员会主任、原横石塘镇镇长黄志星行政记大过和党内严重警告处分；给予横石塘镇国土所所长潘歧赞行政撤职和党内严重警告处分。同时，对非法占地的开发商处以675万元罚款。,施工管理制度,施工企业资质管理制度 建设工程的招投标制度 施工的分包制度 转包的禁止 项目施工管理 建设工程质量管理制度 工程监理制度,
