1、2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,谋篇,认识命题破解,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目认识 3+1成城,1、理念城 6公里近郊大盘 /新城市主义理念造城 /外开内合的造城手法,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835135
2、98 QQ:69031789,项目认识 3+1成城,2、风格差异化Art-Deco /以建筑表皮，赋予项目精神 /以建筑内涵，平复城市气息,项目认识 3+1成城,3、产品力竞争力 多元产品组合，捕捉多层人群 种种产品创新，全面引领市场,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,区域周边产品供应房型面积比例,数据采集：和兴东城、黄埔城市花园、阳光水世界、东方罗马,6-7层多层 两房 94-105平米 35% 1、带电梯多层三房 120-130平米 48% 2、均为错层
3、户型设计四房 158、176平米 17% 18-24层小高层/高层两房 98-126平米 42% 1、错层户型设计三房 129-144平米 58% 2、端头户型为异形情趣空间,一期产品配比及特点,一期户型配比及特点,花园洋房点双联式 182平米 标准洋房（北入口） 155、176平米标准洋房（南入口） 155、156、183平米1、下层住户（一、二层）赠送花园、地下室，上层（三、四层）赠送阁楼；2、洋房均为双主卧以上设计；3、下层住户客厅挑空，上层住户有室内中庭花园；4、院落围合式空间布局,面积主流产品 在产品表皮、空间处理上突破创新,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！
4、全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目认识 3+1成城,4、商业活力源 基于万方引擎，城才得以成城,特征认识 城市运营和大盘运作,城市营造论,城市营造造，是创造，指对于城市灵魂、城市节点、城市地标的创造和再造；营，一是运营，运营城市板块来运营房地产。二是营造，营造城市空间表象，城市空间表意、城市空间生活。城市运营 站在城市的角度打造房地产，深刻理解房地产是城市的配套，通过城市价值提升房地产价值，寻找大盘运作的持久生命力。,做好占位、造势、借势三大环节,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大
5、中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,城市运营关心两大问题1、城市功能质的发展2、城市价值综合的运营和提升,城市营造=城市中心论地标引擎理论活力源城市多元文化冲突论复合市场、复合社区城市价值跳跃成长论阶段性,城市营造四大理论,+,+,+,大盘地产的劣势,发展商建设城市配套设施有先天不足。 项目难于定位，容易走入泛定位的误区。 开发节奏和销售节奏不好衔接。 物业管理难度大。 若出现危机，局面很难控制。 施工周期长，对早期住户干扰大。 销售周期长，项目投资风险相对较大。,大盘地产的优势,容易形成规模优势，产生规模效益。 有利于提
6、升地气，形成区位优势，提升板块价值。 配套设施完善。 物业管理可靠。 有利于环境营造，增加地产附加价值。 有利于企业和物业品牌确立。,三力合一,思想力,规划力,执行力,战略性,多样性,绩效性,大盘运作要点,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,世茂国际城的命题思考,、在一遍“向东”声中，如何凸显我城？,、如何向产品客群，如何清晰的传达同一个概念？,、一座城市，两个大盘，如何协调，从而达到1+12？,、在一遍“向东”声中，如何凸显我城？,命题破解,现代的 复制的
7、刻意的 缺乏城市精神灵魂,新城域,吉田国际广场,时代中央社区,滨江花园,自由都市,常发香城名园,东方丽池,香榭水岸,世茂,绿地,万科,华敏,新城,嘉业,常发,建屋,东之信,和兴,宝裕,和融,永大,恒源,万方,佳宏,海佳,凯迪,振华,神州通,中楠,美欣,盛荣,唯一进入昆山核心大规模开发品牌 能够塑造昆山城市精神的唯一品牌,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,本案,规划中 体育公园,企业总部基地,管委会大楼,夏驾河公园,破解方法,紧扣：城市机能发展，打造东城 东部
8、产业导向城市人口转移住宅产业发展城市与开发关系 企业总部基地新城市政绿化公园机能,改变：以建筑的文化，塑造一座飘城的归属感 海派文化苏杭风情山水无锡昆山的城市精神缺失 A rt Deco蕴含年的时代光华，复兴一座城市的文化,城市机能:,城市精神:,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,命题破解,、产品客群，如何传达一个概念？,超越竞争，主导市场以概念确立，以产品突破 大盘的营销，需要主导市场，而非迎合市场 主流面积产品销售去化最好，注定市场冲突的必然存在,万方,
9、万方,万方,本案,规划中 体育公园,万方,企业总部基地,夏驾河公园,超越竞争市场,阳光水世界(一二期)各面积段产品去化情况,和兴东城各面积段产品去化情况,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,命题破解,、一座城市，两个大盘，如何协调，从而达到1+12 ？,借势切入市场,世茂品牌统领,双城资源联动,双城记,品牌互动区域封锁,布局,定性思路手法,是什么?属性描述,定性,卖给谁?客群锁定,缔造生活品位 成就城市梦想,即使同样的新城主义造城，就项目基调来讲，世茂高于万科
10、,建筑无限生活,城市新贵,白领阶层,城市地标,居住社区,品位,品质,曲线灵动,垂直线条,生态自然,城市人居,形态翩纤,硬朗挺拔,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,蝶湖湾,国际城,宏大壮美高贵挺拔内敛优雅,一场建筑与客群的深度精神对话， 国际城，从一开始，就异常的鲜明和坚决,目标客层的置业衡量标准：品牌=身份,他们有置业经历，因此再次置业不会为了纯粹解决居住而购房。他们清楚物业是自己的“隐形名片”，处于社会中心舞台的他们，希望能有一个彰显自己地位和身份的住处。
11、 所以如果想买新房，品牌是关键。,“小心你的房子，它使你的社会等级一目了然” 保罗 福塞尔 著名文化批评家，著作格调,目标客层的置业衡量标准：品质=品位,他们阅历丰富，在各自的领域都是意见领袖，有较高的品味与内涵的鉴赏能力， “品质”对于他们等同“氧气”，其意识已深入骨髓而发散于外，因而他们才会重视发展商的开发实力、十分讲究居住的大环境、选择符合他们口味的品位格调、对规划设计、物业管理等要求具有国际化先进理念。因此，品质永远是第一选择，价值高于价格。,在w小奥登的一首诗里，他写道， “人们不仅会在城市诊所里见到患病者，而且也能在私人车道尽头的乡间住宅里找到他们。” 善于捕捉信号的人知道：倘若这
12、个人有车道，在显示社会地位方面， 这条车道的重要性与车道尽头的住宅大体相当。,目标客层的置业衡量标准：氛围=国际,他们具有国际化视野，非常在乎同一社区内的人的素养。国际的、开放的社区氛围将是孩子的成长天地。物以类聚人以群分，具有一个国际化生活氛围的社区将是他们的首选。,“语言最能表现一个人。一张口，我就能了解你。”本琼生 “一个人的言谈永远是他的家庭背景和社会地位的告示牌。” 约翰 布鲁克把本琼生三个世纪以前的发现换了一个说法。,一个阶层的诞生,电梯多层公寓 120-150平方米 估计50-70万,双复式洋房 150-180平方米 估计90-120万,电梯小高层公寓 50-120小户型 估计3
13、0-60万,政府中层干部、东部企业骨干,企业高管、私营业主,企业技术人员、普通公务员,城市新贵，优势阶层,周边城市人群,多元化产品复合型社区规模性大盘 注定我们的客层是层次丰富而难以单一纯粹去定义 但审美态度和价值取向却是他们一致的灵魂,一个阶层的价值取向和精神版图,讲究品位，讲究文化感，他们有固定的喜好与习惯，但是必须与众不同。,绝不随波逐流，标新立异虽然有风险，但总比大众化好得多。,他们不象富豪们那样摆阔攀比，穷奢极欲。 他们总在理性与感性，精神与物质，浪漫与严谨中寻找最佳平衡点.,宏大,国际,内敛,优雅,推荐案名,世茂.大城,世茂.大城,用最纯朴的语言，表达最宏远的意境。,本项目针对昆山
14、具有生活品位的新贵阶层，他们行为谦和，生活低调，讲究人生格调，骨子里又有些骄傲，所以不经雕饰的语言，最能传达居者的身份和价值,城，是楼盘开发中最常见的陈述，而“大城”却是开发者最宏大的 行为，用举重若轻的态度，诠释 了“许城市一个未来”的远见和抱负。,用最平实的态度，表达最不凡的抱负。,备选案名,世茂.大成,世茂.又一城,世茂.倾城,世茂. 城世界,世茂. 国际城,Show,VI,营销节点,思路,阶段主题,推广精神,推广总精神 slogan,120万方界定城市新秩序,核心关键词：120万方，城市，新秩序,解读,120万方： 万方城市疆界，规划造城,城市： 以建筑的名义， 构建城市机能，塑造城市
15、精神,新秩序： 建筑新秩序 城市东部标杆，新城市主义规划，生活之城境界新秩序 ART-DECO建筑表情，历久弥新，品位之城,推广节点表,大城新城,新城新品,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,售楼处、样板间公开,开盘,双城,形象期 线上品牌切入 线下入市筹备,概念期 项目大卖点 规模系统配套 项目大风格 理念风格,产品期 新公开 新产品 新元年,开工,多点引爆,手法,高调大势,嫁接城市,整合资源,在项目体内（售楼处或另僻空间），设“城市规划展馆”，展示东部新城市政规划，用区域模型等道具展现新区CBD、城市公园、CLD等城市机能，让客户直观了解到东部新城的城市概念，从中凸显世茂
16、国际城在东部中的绝对领导地位。,城市嫁接城市规划馆，缩影城市机能,CBD,CLD,PARK,PRAK,城市嫁接城市规划馆，缩影城市机能,媒体资源整合,整合资源双城记,展会同台亮相,场地资源共享,公关营销联动,高调在先：大盘营销，立形象尤为关键；大势随后：紧跟高频率，大手笔，集中推出大盘优势卖点，展现大盘魅力以期在短时间内第一速度引起目标消费者的关注；然后根据不同的行销计划进行市场整合传播策略，直接发布销售信息或者慢慢打产品牌。,高调大势立意高，频率高，大手笔,户外占位新闻开路高频率广告,Show,户外,新闻开路,市场热点一 “南部楼王VS东部标杆”，世茂领舞，炫动双城 市场热点二 城市向东，世
17、茂再造一座城 市场热点三 万方，昆山东部，居住新势力,以软文形式，根据阶段营销需求，不断制作市场热点话题,Show,报纸稿,形象期,新城,双城,东城,城系列,概念期,4,120,31,数字系列,2,产品期,户型,洋房,多层,Show,国际城,形象期,大城,城市,新城,风格之城,多点引爆阶段节点/工程节点/销售节点，活动线,PR/SP 活动线,蓄水：产品推荐会，样板间售楼处公开,亮相：月房展会，世茂双城,入市：开工奠基，启动双城记,开盘：气氛营造，客户逼定，实现成交,工程启动奠基仪式：双城记 目的 ：启动攻势，圈内效应 引起媒体及业界关注/制造舆论热点 时间 ：9月 内容 ：奠基剪彩领导致辞媒体见面会,房展会：世茂双城 目的 ：项目亮相，正式公开，客户广度蓄水 时间 ：10月展会 形式 ：两个项目同台展出，并进行活动表演互动,推荐会：世茂大城 目的 ：利用工程节点，进行客户深度蓄水 时间 ：1月底（样板间及售楼处正式开放前） 形式 ：产品推荐会城市焰火晚会等,世茂,许昆山一个未来!,
