1、租 屋 法 律 問 題 解 析,租金及押租金的約定 中正大學法律服務社,租屋小案例,宗偉向敬騰承租一間小套房，租期一年，租金每個月2000元，宗偉入住二個月後，敬騰告知宗偉欲調漲房租，房東敬騰可否調漲租金？,定金、押金、租金三者有何不同？,定金：是契約履行前的一種承諾，通常是在看屋後房客有意承租，房東亦願出租給他，房客會預先付給房東一定數量的金額，用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾。民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。押金：在法律上正式名稱為押租金，而通常一般又稱之為押金、保證金、擔保金等，其目的是為了擔保房客租金的給付、房客對房子所造成損害的賠償，以及在租
2、約期滿時房客按時返還房子。租金：向房東承租房子，必須定期支付的金額，直到租期期滿為止，通常有每月一付、每季一付、每學期一付等等定期支付方式。,押金、定金各該收多少才合理？,押金：雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣，但依據土地法第99條的規定，押金不得超過租金的二倍（即二個月相當金額），超過的部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。不過，在實際運用上，房客行使抵付房租之權利時，應先向房東知會、與房東妥善溝通，押金及每期租金付給房東後，記得要請房東簽收，並妥善保存收據，避免紛爭。 定金：定金支付並無法定的上下限，通常房東會自訂金額請房客支付。有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰、1仟元。
3、其實對承租的行為而言，不論定金的多少都是代表一種承諾，應依雙方租賃意願多強而決定數額，否則如有一方反悔， 依民法第249條視錯在那一方，他方得請求沒收或加倍返還。,租金能說漲就漲嗎？,租金調漲的部分，在契約期限內，房東要調漲房租，需經過房客的同意，如果房客不同意，房東是必需等到租期滿後再重新議定租金的多少。,租約到期，續租則欲調漲租金?,根據土地法第九十七條第一項城市地方房屋之租金，以不超過土地及其築物申報總價年息百分之十為限及第二項約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣市政府得依前項所定標準強制減之。依上述法條，一般來說除非租金真的超出平均行情一倍以上，否則不太可能超出此法規訂立之數額
4、。,租金之收付及契據,下列各項應注意是否已於租賃契約中載明： 租金的數額：租金的數額由當事人約定（房東、房客）， 但為免日後雙方當事人對租金數額產生疑義，應於租賃契約中明確記載。 租金之支付方法：租金之支付方法，通常可分為：分期支付或一次支付。一般租賃契約較常見的為分期支付，例如雙方約定應於每個月五號支付租金之情形。一次支付之情形則較常見於學校附近，通常是以學期或一學年為單位。 租金支付之時期：租金的數額與租金支付方法約定好之後，別忘了約定租金支付之時期，若無約定者則依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。租金為分期支付者則於每期屆滿時支付。,租金之收取及契據,關於租金的約定，自得包括
5、租金的收取方式。當事人可於租賃契約中約定，租金應由房客於約定支付租金日期，交付予房東，或由房東至房客處收取，均無不可。一般由房東至房客處收取租金的情形較多。房客於租金交付後，應向房東要求簽發收據，以資證明房東確已收取租金無誤。至於非房東之人出面收取租金，房客自得拒絕給付租金，除租金收取人可證明係經房東委託收取租金外，為恐滋生紛擾，房客應將租金交付予租約當事人（房東），也就是在租約上簽名的出租人。至少，也得取得由其署名的收據，始能保障自身權利。,租金遲付之效果,承租人應依約定日期支付租金，不得遲延，且民法亦規定租金的遲付可構成出租人終止契約的理由，惟須注意：房客遲付租金雖可構成出租人終止契約之理
6、由，惟房東須定合理期限催告(約三至十日)，催告後房客仍不支付租金，房東方可終止契約，此催告方式並無嚴格限制，但須讓房客明白其意思表示，方生催告效力。 一般而言於房屋租賃中，遲付總額於扣抵押金後，仍達兩期之租額，才可依定期催告的方法而終止契約，此為保護房客，使其安心居住。 房東定期催告，房客仍不依限期支付時，房東可選擇終止契約或不終止契約而再催告。如果是公證契約，更可請求法院直接強制執行。,租金及押金,有時房東會註明，欠租即可終止租約，請房客搬家。然而根據民法440條，須房客欠租兩期以上，並經房東依法催告(以存證信函催告為佳)，房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租，就算租約終止後，房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。,房東不退押金要怎麼辦?,租賃契約成立要件：標的物、金額、租期等重要事項，若您與房東之間已合意上述要件，則契約已成立。 請您先寄存證信函予房東，告知租期已終止，房屋亦已交由房東或代理人點交完畢，請房東返還押金，並於文到後即刻處理。明確告知房東，你們的主張。若房東依然不處理，可至租賃物當地鄉鎮市公所，聲請調解或商請學校處理學生事務之工作人員，出面協調。 提醒您，警察通常不會受理民事糾紛，所以至警局提告，無法解決事情。,
