1、最高院两司法解释讲座,深圳房地产和物业管理进修学院教授 深圳物业管理研究所副所长、研究员、 律师、执业法律顾问 吴春兴,法国民法典的起草者波塔利斯曾经指出：“法律一旦成文就会以它被写成的样子存在下去。人却相反，他们永不停歇，他们总是在行动。这种不断的运动带来的后果因环境不同而不同，随时都会产生一些错综复杂的新情况、新事件和新结果。”成文的法律向来是人们生活的规则，也是法官裁判的依据，但生活在社会关系中的人群面临的社会事务却总是千变万化，因此，既有的法律条文，只有和人们的社会生活实践紧密结合，才能彰显法律的可行性与生命力。不断变化的人类生活，也让法律的不断更新解读成为必需。,主要内容：一、司法解
2、释出台的背景、指导原则、效力二、如何解读“业主”不同定义的法律规范三、“业主”身份界定的两大途径四、如何界定专有部分和推定共有部分五、车位特定专有部分与一般专有部分的区别六、业权份额计算的三种不同表述七、业主人数计算的争议与最后定论八、业主享有的五大知情权,九、业主大会重大事项增添的新内容十、为什么要审理撤销权及撤销权的相关规定十一、物业服务合同法律关系的最新解释十二、物业服务企业应尽义务的最新规定十三、为什么要强调对业主（人）的管理十四、损害他人合法权益的九种行为十五、关于非权利人利用共用部分的问题十六、破解欠费纠纷的两大顽症,十七、物业服务合同对业主的约束力及效力十八、关于无效合同和无效条
3、款的明确界定 十九、对物业服务企业利益保障的专门规定 二十、物业退出机制的进一步明确二十一、 “住改商”一票否决会不会伤害公平二十二、如何解读“应当首先满足业主需要”二十三、车库、车位产权归属的争议二十四、司法解释值得商榷的几个问题,一、两部司法解释出台（一）背景 随着我国住房制度改革不断深入，特别是物权法自2007年10月1日施行以来，民众利用该法维权的热情高涨，致使出现大量与物权有关的新类型案件。涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。但由于物权法规定太原则，法院审判经常缺乏明确的法律依据，而且由于各地法院在审判实践中理解不一致，经常导致同一类型的案件在不同地区审判结果不同。
4、（深圳中院在之前也遇到了同样的问题）。 2007年初，两司法解释正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。最高法院多次召开座谈会，全国人大常委会法工委、住房和城乡建设部、中华全国律师协会、中国物业管理协会等部门提出了许多富有建设性的意见和建议。,（二）指导原则,一是严循立法精神-严格按照物权法等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的 二是平等保护当事人利益-注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间权利义务的平衡 三是民主原则-广泛听取社会各界意见、建议，努力做到兼听则明 四是针对性和可操作性原则-
5、紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不务虚，不贪大求全，切实为审判实践提供统一的裁判依据 五是合理吸收法学研究成果原则-在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论通说，确保学理上的妥当性 从物业管理条例到物权法，再到两个司法解释，“建筑物区分所有权”的理论一步一步地被介绍给全国大众。,中华人民共和国立法法第84条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规则不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。 是否可以溯及解释生效之前的行为 ？ 司法解释并不是法律本身，而是对法律的一种解释，那么就是意味着法律条文本身的真实含义原本如此，司法解释只是
6、明确了而已。既然法律的原本含义就如此，司法解释的效力就可以溯及解释生效之前的行为。（即可溯及2007年10月1日以后的行为）,（三）效力,审理建筑物区分所有权纠纷：第十九条本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。,司法解释原文条款,关于这个问题有最高院和最高检有个关于司法解释的司法解释，该解释规定：对于司法解释实施前发生的行为，行为时没有相关司法解释，司法解释施行后尚未处理或者正在处理的案件，依照司法解释的规定办理。 对于新的司法解释
7、实施前发生的行为，行为时已有相关司法解释，依照行为时的司法解释办理，但适用新的司法解释对犯罪嫌疑人、被告人有利的，适用新的司法解释。,二、如何解读对“业主”不同定义的法律规范,有明显法规法律规定的有： 国务院物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主。 广东省物业管理条例第十条：房屋的所有权人为业主。 深圳经济特区物业管理条例第八条：物业的所有权人为业主。,A.业主是房屋所有权人 其实是具有房屋所有权，且对房屋所占用的土地有使用权的人（房屋是建在土地上的，房地合一，“地随房走，房随地走”是对房、地关系最本质的概括） 但更普遍的情况是，不是拥有一座房屋或建筑物，而是建筑物的一个部分，即一套房屋，是
8、房屋专有部分所有权人 从这个意义上，少了一点，即少了对共有部分、共有设施设备、共有场地等的相应的权利B.业主是物业所有权人 根据物业的定义，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产，是单元性的房地产 。 从这个意义上，即多了一点，即多了对土地的所有权，因为业主只有承载房屋的土地使用权。,业主准确的定义： 根据物权法第七十条“业主对建筑物内的住宅。经营性用房专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即业主有三个部分权利的复合权利组成，那么业主应为建筑物区分所有权人。这与第六章的标题是吻合的，即“业主的建筑物区分所有权人”。,所谓区分所有，就是一种土地立体空间的分割
9、方式。以一个拥有100套房屋单元的物业小区为例，便在法律上被分割成101个物业或立体空间，即100个房屋单元空间块，以及100个房屋单元空间块之外的其余空间。这个其余的空间，101个空间就是小区的共用部分。这种既有专有部分，又有共有部分的建筑物称为区分建筑物。,三、“业主”身份界定的两大途径,审理建筑物区分所有权纠纷： 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。,三、“业主”身份界定的两大途
10、径,界定业主有两个途径： 一是登记生效主义；二是登记对抗主义。（物权法在不动产登记制度中，采用“权证登记制度”，即登记要件主义为主、登记对抗主义为辅的折中主义，同时还明确规定国家所有的自然资源的所有权可以不登记 。与“契证登记制度”，登记只有公示力，而无公信力不同 ）总的原则依据是： 物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,“登记生效主义”,房屋所有权证登记人（查询确认）房地产在民法的分类上属于不动产，房地产的物权是以登记为公示方法，而大多数物品的物权则是以占有为公示方法。（审建第一条第一款）（列举不动产与动产
11、的区别）理论延伸：夫妻双方中的一方，未在房产证登记，能否认定为业主？,“登记生效主义”,无锡市房屋登记条例规定夫妻房产登记将依据申请登记原则 这一新举措，权威人士解释，根据依申请登记原则，今后夫妻一方未提出申请，登记机构不能强行规定将房屋登记为夫妻共有财产。因为夫妻之间房屋共有与否，除法定外还可由双方自行约定，当事人的申请行为应当认定为夫妻之间已达成一致意见后的结果。因此谁提出申请，房屋就该登记在谁的名下，符合申请自愿原则。,1、房屋买卖合同的合法买受人（审建第一条第二款）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业
12、主。【深圳市业主大会和业主委员会指导规则第三条第二款规定，物业的合法买受人尚未办理登记，但已实际占有和使用的，可以称谓业主，享有业主在物业管理活动中的权利和义务。】（其“合法占有”应理解为交付）,“登记对抗主义”,2、房屋继承人和受遗赠人 物权法第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。” 中华人民共和国继承法第二条：“继承从被继承人死亡时开始。”3、房屋建造人或拆迁补偿人 物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等 事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”,【广东省物业管理条例第十条规定，尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所
13、有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。” 这里明确了准业主的范围，包括了房屋买受人、受赠人、拆迁补偿人等，但不包括承租人、借用人。】实例：“村改居”社区建房人，只有“三证一书”（即：建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证、建设项目报建表、居民私人兴建住宅用地批准通知书）没有房屋竣工验收资料、房地产权证书能否认定为业主？,4、生效的行政（征收决定）、仲裁或司法文书确认人 物权法第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权 设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民 政府的征收决定等生效时发生效
14、力。”特别提示：1、以登记对抗主义承认所有权转移的，要尽快到登记部门进行转移登记；2、未经登记的，处分该物权时，不发生物权效力。（物权法第三十一条）,深圳经济特区房地产登记条例规定: 经初始登记的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、共有权利分割等行为或人民法院判决、裁定强制性转移的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记。 房地产登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核准登记，并换发房地产权利证书。,关于住房和城乡建设部业主、业主大会、业主委员会指导规则（征求意见稿）的意见,第九条，虽然比较简单明了，但有漏缺，与物权法第九、第二十八、二
15、十九、三十条及两个司法解释相左。应采纳广东省物业管理条例第十条的写法。“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，也可以认定为业主。”,四、如何界定专有部分和推定共有部分,审理建筑物区分所有权纠纷：第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章
16、所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,解读：确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 利用上的独立性：即“使用上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿
17、是物权归属和内容的根据。,最高人民法院民一庭负责人说，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。 “露台可以归属个人所有”的解释也是第一次出现。按以前的法律规定，开发商附送的花园、露台等都是业主共有，其他业主有权进入。而现在这也就意味着开发商送的露台可能成为业主房屋的专有部分，具有产权。,四、如何界定专有部分和推定共有部分,审理建筑物区分所有权纠纷：第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建
18、筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,（1）法定共有部分（一般与约定共有相对应）根据物权法第六章第七十三条的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除
19、外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。,（2）天然共有部分 此外，最高人民法院民一庭相关负责人表示，墙面、屋顶、通道等这些建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间的所属权，在法律上没有规定，合同上也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。案例：领导批示-省政协转来省“两会”上政协委员的提案，建议政府出台有关措施，要求各住宅小区的物业管理公司不得以美观为由，限制住户阳台安装金属防盗网。,建议一：对于区分所有的建筑物的专有部分，主要的
20、不是解决哪些部分是专有部分，而在于专有部分的界限问题。在这个问题上，壁心说、最后粉刷表层说、空间说都存在缺点，还是应当采纳最后粉刷表层兼采壁心说比较适当。具体的意义是：第一，最能够最大限度地保护专有权人的合法权益，扩大使用空间，方便专有权人的利用。第二，划清专有部分有共有部分的实际界限，实现对共有部分的保护。第三，有利于维护建筑物的整体安全和价值，实现物的价值的最大化。,补充,1）壁心说认为专有部分的范围达到墙壁、地板和天花板厚度的中心。（适用于对外关系上：如买卖、保险、纳税、维修。但忽视了对各种管线使用的复杂性。）2）最后表层粉刷说将专有部分的界限延伸到最后表层粉刷。（适用于内部管理。它克服
21、了空间说违背人之常情的地方。）,建议二：共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的共有主体范围：（1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的范围。（2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及小区内相对独立，形成共有的部分。（3）具体的楼栋。（4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当区别具体情况，确定共有部分的范围。,某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是
22、业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？,案例: 小区会所归谁所有？,律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有,对此，建筑物区分所有权的解释予以了明确界定，建筑区划内的房屋
23、（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求，能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。业主的要求难以得到法院的支持。但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方
24、式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。,五、车位特定专有部分与一般专有部分的区别,审理建筑物区分所有权纠纷：第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：,五、车位特定专有部分与一般专有部分的区别,最高人民法院民一庭负责人解释：特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。,国外、境外的借鉴,德国法上对专有部分权利有两个称谓，特别所有权和部分所有权，而后者则是指相同的法律制度，在非住宅性的，即主要是营利性使用的房屋空间上，被称谓部分所有权我国台湾199
25、1年发布命令指出“区分所有建筑物依法应附建之停车空间为建筑物之必要设施”是与专有部分具有密不可分是并依附于专有部分的共用部分。（陈华彬书P177）20世纪的70年代，在区分所有物业产权制度的历史上出现了“指定供专用的共有部分”。除了阳台、露台及房屋单元的外部门窗等规定为指定供专用的共有部分之外，设立小区总协议书还可以将储物间或停车位规定为“指定供专用的共有部分”（美国物业产权制度与物业管理P47-48）,车库的权属？答：专有部分的共用部分 。专有部分的共用部分：第一个部分（专有部分）是指所有权的属性，即为专有，可以依法登记；第二个部分（共用部分）是指不动产的功能属性，即为共用设施供全体业主共用
26、。这里特别提示所谓共用设施（习惯称谓公共设施）既可以是个人或单位专有，也可以是全体业主共有。按此解释，专有部分的共用部分应该没有投票权，并且无须交纳物业管理费和专项维修资金。同理，物业管理用房，作为共有部分的专有部分也应该没有投票权，并且无须交纳物业管理费和专项维修资金。,车库的权属？答：专有部分的共用部分 。,车库的权属？答：专有部分的共用部分 。,车库的权属？答：专有部分的共用部分 。住宅物业、商业物业中的车位、车库面积是否计投票权？答：广东省建设厅关于做好新修订的（广东省物业管理条例）贯彻实施工作的通知（粤建房字200916号）文件规定，鉴于广东省物业管理条例对住宅物业、商业物业中的车位
27、、车库是否计入专有部分面积和投票权未做具体明确，为方便业主大会正常运行，现予明确：住宅物业、商业物业中的车位、车库面积暂不计入第二十二条规定的专有部分面积，不计投票权。,六、物权份额（投票权）计算的三种不同表述,审理建筑物区分所有权纠纷：第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。,六、物权份额（投票权）计算的三种不同表述,1、物权法第七十六条规定，重大事
28、项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2、广东省物业管理条例第二十二条： 专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（建筑物总面积应该是专有部分面积之和加上共有部分面积之和）这里要强调一个观念，法律是永远正确的。,3、审建第八条规定，不动产登记实践中，各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一，但在同一建筑区划内则是相同的，所以司法解释仅笼统表述为“面积”。如果已经依法登记的，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积
29、计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积确定后，建筑物总面积则应以按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算。,结论,物权份额计算： 专有部分面积专有部分总面积 （ 其面积应按照同一标准计算）,七、业主人数计算的争议与最后定论,审理建筑物区分所有权纠纷：第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。,七、业主人数计算的争议与最后定论,争议焦点：一证
30、一人，或一户一人，或根据证书上记载的人数计算。,审建第九条规定，业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此，司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。,结论,人数计算： 一证一人； 例外，建设单位按一人计算，同一买受人在一个物业管理区域拥有一个以上专有部分的，按一人计算。,菩萨畏因，凡人畏果 因果关系是一个客观存在的法则，如果无视因的存在，片面追求果的真实，这只是一场太虚幻境。如果想得到自己需要的结果，却仅仅将精
31、力花在对结果的期盼上，就是无谓的浪费。关键是要追寻导出这一结果的诸多原因，然后将好钢用在刀刃上。也可以这样逆向思考，从结果出发推导出事情的成因，从源头上下功夫，注意当下的一言一行，才有可能修成正果。而凡人容易忽略许多当下的原因，去找寻捷径，直到想要的结果最终与自己擦肩而过时，已经虚度了无数光阴。 人人都可以成为自己心中的那个畏因的“菩萨”，只要认清一切成就来自各种因缘，去珍惜当前的因，果断地迈出眼下的每一步，总有一天，希望的结果自然就会来临。,补充一、双重标准如何选举业主委员会委员？例题：一个住宅小区，专有部分的总面积为12万平方米，业主人数为1000人，如果张三的投票权数为7万平方米、人数为
32、800人，而李四的投票权数为8万平方米、人数为700人，那么应该谁胜出而当选业主委员会委员呢？,计算：张三71250%800100050% 0.290.4 0.69 李四81250%700100050% 0.330.35 0.68 0.690.68 张三胜出如果数值一样，投票权数大的胜出。,补充二、业主委员会委员与候补委员一同选举，其候选人的人数如何计算？例题：某业主委员会根据小区的规模和业主人数的多少，决定该业主委员会的人数为9人，那么应该有多少候选人为合适呢？,计算：正式委员人数9 候补委员人数940%3.64 总共委员人数9 4 13 全部候选人人数13120%15.6 16（人）,八、
33、业主享有的五大知情权,审理建筑物区分所有权纠纷：第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。,八、业主享有的五大知情权,解读： 1、业主的知情权的规定。本条虽然没有明确负责公开的责任主体，但是也可相应推断，比如开发商、物业服务企业、业主委员会等都可能成为信息公开的义务人。 2、关于业主的知情权，
34、原物业管理条例第六条、住宅专项维修资金管理办法第三十条、第三十一条都有所规定。 3、其中第（四）项的规定是崭新的规定。 4、当公民的人格尊严受到侵害时，要喝令知情权却步；当社会政治及公共利益受到损害时，要喝令知情权却步。,知识补充：知情权就是公民知悉、获取信息的自由和权利。隐私权则是公民对其与公共利益无关的个人信息、私人活动和私有领域进行支配的权利。为了维护两权的动态平衡，向知情权作适当倾斜的同时，也要谨防它天马行空独往独来。即是说，隐私权可以在一定条件下向知情权让步，但这种让步是有限度的。有的学者提出了“社会政治及公共利益原则”和“人格尊严原则”，它们既是处理知情权与隐私权关系的原则，也可视
35、作为知情权竖起的两道栅栏。一旦触及两原则，法律应当对知情权当头棒喝：当公民的人格尊严受到侵害时，要喝令知情权却步；当社会政治及公共利益受到损害时，要喝令知情权却步。,九、业主大会重大事项增添的新内容,审理建筑物区分所有权纠纷：第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。,九、业主大会重大事项增添的新内容,物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的
36、管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。,九、业主大会重大事项增添的新内容,物权法第七十六条规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 司法解释（审建第七条）规定，改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决
37、定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为“其他重大事项”。,特别注意：,1、物权法与新修改的物业管理条例均采用“下列事项由业主共同决定”的提法。并都称 “其他重大事项”，实际就没有一般事项，那么一般事项的表决规则是什么？而重大事项中又有不同的表决规则，在逻辑上容易造成混乱，因此“重大”的提法不妥。2、在这方面，业主大会、业主委员会指导规则作了修正。第二十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占
38、建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。,十、为什么要审理撤销权及撤销权的相关规定,审理建筑物区分所有权纠纷：第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。,十、为什么要审理撤销权及撤销权的相关规定,（一）业主撤销权的必要性：假如业委会决定或业主大会决议侵害了业主的合法权益，受侵害的业主该怎么办？或者，业主认为业委会组织召开的业主大会程序违法了，业委会或业主大会作出的决定侵害了其合法权益，业主该怎么办？,（二）业主撤销
39、权行使的四个要件：1、业主大会或者业委会作出决定；2、已作出的决定侵害了业主合法权益；3、撤销权由受侵害的业主提起；4、撤销权行使方式是向法院提起诉讼。 物权法第78条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,（三）业主撤销权形成的原因 业主撤销权的行使还涉及到一些具体问题需要明确。比如，业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定，业主能否申请撤销。 根据物权法第七十六条的立法精神，不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。,（四）业主撤销权时间限制解读：业主撤销权作为一种形成权，应当受到除斥期间的限制，将其确定
40、为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。 行使撤销权的期限应该理解为一个除斥期间，不是诉讼时效。一般情况下，“应当知道”的判断标准以业主大会、业主委员会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准。,（五）其他的撤销权 除了物权法有相关规定外，物业管理条例第19条第2款也有规定，业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。该条文赋予了更广泛的机关以撤销权。,诉讼时效与除斥期间的概念和区别?,首先，适用对象不同。诉讼时效适用于请求权，除斥期间
41、适用于形成权。其次，期间性质不同。诉讼时效的法定失效期间是可变期间，可以中止、中断、延长，除斥期间为不变期间，不能中止、中断、延长。法律教育网版权所有，转载请注明出处。 最后，法律后果不同。诉讼时效是请求权（胜诉权）存续期间， 而不消灭不行使的实体权利本身，除斥期间是实体权利的存续期间，除斥期间则消灭实体权利本身，消灭时效乃在于维持新建立的秩序。,案例: 案情简介（时间不够，不介绍),被告北京市西城区万通新世界广场业委会，于2007年8月16日以书面征求意见的方式组织召开了业主大会会议，会议有三项议题：一是增选一名业主委员会委员；二是2006年5月25日被告与北京万通鼎安国际物业服务有限公司（
42、以下简称万通物业公司）签订的物业服务合同是否有效；三是是否同意被告与万通物业公司重新签订一份新的物业服务合同。被告于2007年9月18日作出万通新世界广场业主大会决议。,审理过程：,原告北京市西城区万通新世界广场业主王女士认为该决议的形成及结果显示有失公正且存在虚假：被告委托万通物业进行征集、统计票权有失公正；对业主大会表决权数进行虚假统计，被告对委托的万通物业对意见征询函仅发放了一层的商场部分业主以及六层至二十五层的业主，虚构了投票权份数，恶意促使持同意意见的票权数达到法定要求比例，故请求法院依法确认2007年8月16日召开的业主大会程序违法，投票无效；请求法院撤销被告于2007年9月18日
43、所作的万通新世界广场业主大会决议。被告辩称，业主大会决议是针对全体业主的，而非只针对原告，确认业主大会程序违法、投票无效以及对所作决议行使撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，该权利行使应由全体业主共同决定,请求法院裁定驳回原告的起诉。,法院判决：,法院经审理，认为原告提出被告委托万通物业公司操作业主大会书面意见的具体工作，有失公正性，但对此未提供相应证据予以证明，亦缺乏相应法律依据，故对此法院不予采信。双方争议的另一焦点为投票权数清册中所列A25北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米，此面积的统计直接关系到投票权是否达到法定要求比例，根据公平原则和诚实信用原则，综合
44、双方当事人的举证能力，被告对此应负有举证责任。但被告未提供北京万通房地产有限公司拥有面积48451.34平方米之相应证据，故原告要求撤销被告作出的决议，理由正当。西城区法院一审判决，撤销被告北京市西城区万通新世界广场业委会于2007年9月18日作出的万通新世界广场业主大会决议。,案例评析：,本案中，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合双方当事人的举证能力，认为被告对北京万通房地产有限公司是否拥有面积48451.34平方米负有举证责任。但被告未提供相应证据，法院最终判决撤销业主大会决议。“举证责任倒置”一般应有法律明确规定，西城区法院这一判决实乃大胆创新。从物业管理行业视角观察，让本案原告承担举
45、证责任，原告几乎是不可能做到的，其无该事项的举证能力。作为被告的业委会在组织召开首次业主大会会议时就应当已经掌握了所有业主所拥有的房产面积、票权数等数据资料。因此，被告很容易提供这类证据。法院也正是基于此种考虑才认定被告承担相应举证责任的，将来的法律也应当会对此类举证责任的分配加以明确规定。本案属于北京地区首例业主撤销权诉讼，具有标杆意义。,十一、物业服务合同法律关系的最新解释,审理物业管理纠纷：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,十
46、一、物业服务合同法律关系的最新解释,物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的，一些业主以其不是合同当事人为由拒绝履行相关义务，应该如何解决？业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,物权法第七十六条规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定，业主委员会代表业主，应有请求解除物业服务合同的权利。 业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不
47、是欠费人又没有责任财产，所以如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起诉讼。解读：1、物业服务合同，是个集体合同，签订者与义务承担者是分离的； 2、业主委员会没有自己的独立的财产。,十二、物业服务企业应尽义务的最新规定,审理物业管理纠纷：第三条第二款物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。,十二、物业服务企业应尽义务的最新规定,实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用。为更好维护业主权益，司法解释扩充了物业服务企业应承担义务
48、的依据范围. 司法解释依据合同默示条款理论，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则也是确定物业服务企业应尽义务的依据（审物第三条第二款）。 就其义务量而言，司法解释对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。,联想到招投标、物业管理方案、承诺等知识补充：合同的默示条款具有两个明显特征：一是没有直接写入合同；二是没有经过当事人合意。认定合同的默示条款，除了要考察其外部特征外，更重要的是要从内容和功能方面加以把握。默示条款内容的确定性。默示条款在适用上的法定性。默示条款功能的补充性。只有在合同的明示条款不能说明当事人的真实意图，或者其本身与法律规定相矛盾时，才引入相关的法律的规定，商业惯例、当事人之间约定俗成的交易习惯。,
