1、2016 年上半年西藏房地产估价师相关知识：环境的概念模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、现有某待开发项目建筑面积为 3850，从当前开始开发期为 2 年根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50，半年和一年后分别售出其余的 30和20，出售的平均单价为 2850 元，若折现率 15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为2006 年考题A：766 万元B：791 万元C：913 万元D：1046 万元E：工业用地的监测点评估价格 2、从卖
2、方的角度看，成本法的理论依据是_。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论3、业主大会由_组成。A缴纳物业服务费用的业主B物业管理区域内全体业主C物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人D物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表 4、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。A：有不少于 1000 万元人民币的注册资本B：有一定数量的周转住房C：是非银行性金融机构D：可要求借款人提供抵押反担保E：执行层的组织协调5、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。A：选择专业化B：单一市场集中化C：市场专业化D：产品专业化
3、E：借款合同 6、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值E：工业用地的监测点评估价格 7、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。A利润为零B最高运营费用比率C最大费用D允许的最低经济效益指标 8、房地产估价的假设开发法，下述说法中，_并不正确。A包含求在建工程的公式B包含求熟地价值的公式C包含求毛地
4、价值的公式D不包含求旧房价值的公式 9、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。A超额利润B投资回报C内部收益D风险报酬 10、某期房 1 年后能投入使用，与其类似的现房价格为 5000 元，出租的年总收益为 500 元，管理费用等其他支出为 100 元。假设折现率为10，风险补偿为现房价格的 3，则该期房目前的价格是元。A：4395B：4486C：4636D：4850E：工业用地的监测点评估价格11、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房
5、地产的正常成交价格最接近于_。A2427 元/m2B2500 元/m2C2575 元/m2D2632 元/m2 12、物业管理的全面启动以_为标志A物业的接管验收B用户入住C档案资料的建立D首次业主大会的召开 13、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是【2007 年考题】A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查
6、了解E：工业用地的监测点评估价格14、一般中长期贷款都选用_。A名义利率B实际利率C固定利率D浮动利率 15、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。A：三年以上六年以下B：二年以上五年以下C：三年以上七年以下D：五年以上十年以下E：房地产估价机构必须加盖公章 16、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。A：公开原则B：公平原则C：公正原则D：诚实信用原则E：执行层的组织协调
7、17、张先生以 10 万元的预付款购买了一套时价为 100 万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了 120 万元，那么，张先生预付款的收益率为_。A10%B20%C50%D200% 18、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。A：房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类B：进行房地产面积测算，主要采用解析法C：房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算D：房屋的面积一般用几何图形法量算E：执行层的组织协调 19、国务院办公厅国办发(2005)26 号文件，对个人销售住房免征营业税的是_。A单套建筑面积在 120m2 以下的住房转手交易时，免征营业税B
8、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下的住房转手交易的，免征营业税D个人购买普通住房超过 2 年(含 2 年)转手交易的，免征营业税 20、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。A：上升到下降B：下降到上升C：高于合理空置率到低于合理空置率D：低于合理空置率到高于合理空置率E：借款合同 21、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业_的一个百分比。A有效毛租金收入B净经营收入C潜在毛租金收入D税后现金流 22、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。A：成交
9、价最高价最低价B：成交价 最低价最高价C：最高价 成交价最低价D：最高价最低价成交价E：工业用地的监测点评估价格23、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费 24、一套非经济特区的楼房，评估价值为 50 万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费_元。A1000B2500C5000D525025、某宗土地总面积 7500，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/ ，现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。A：1125B
10、：1800C：2250D：3375E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，_。A私有住宅转让后仍用于居住的B办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 2、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类其中，属于
11、经济折旧的有【2006 年考题】A：功能落后B：功能缺乏C：环境污染D：交通拥挤E：正常使用的磨损3、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。A：可保危险的存在B：多个经济单位的结合C：单个经济单位的结合D：随机事件的科学化E：必然事件的科学化 4、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是_之日。A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B房屋拆迁许可证颁发C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D房屋拆迁实施5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率 6、_的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和
12、直辖市房地产管理部门负责进行。A房地产经纪人员B房地产估价师C房地产咨询人员D房地产估价员 7、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有。A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C：理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降 8、估价中的最高最佳使用具体包括_等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度 9、居住区的用地根据不同的功能要
13、求，一般可分为_。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地 10、假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为。A：消费者预算线B：消费可能线C：家庭预算线D：无差异曲线E：边际替代率11、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握_。A计息方法B资本化率C计息基础D计息期 12、最高额抵押权确定的情形有。(2009 年试题)A：最高额抵押权已转让B：新的债权不可能发生C：抵押人破产D：约定的债权确定期限届满E：抵押财产被查封 13、一笔贷款，实际利率是 10%，每两年一计息，则其名义利率是（）。A10%B9.5%C1
14、1%D10.65%14、以下可以适用收益法估价的对象是。A：游乐场B：仓库C：廉租住宅D：标准厂房E：写字楼 15、下列保险种类中，属于政策保险的有_。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险 16、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从_开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。A2000 年 7 月 1B2001 年 7 月 1C2002 年 7 月 1D2003 年 7 月 1 日 17、广义而言，财产保险包括。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：出口信用保险 18、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有_。A市场供求风险B
15、变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险 19、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括_。A弄清土地的位置B弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等C弄清城市规划设计条件D弄清将拥有的土地权利E测算开发项目的预期利润 20、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009 年试题)A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质 21、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估
16、得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。A-100B-50C50D100 22、国家对房地产开发企业资质管理实行_A统一审批B国务院审批C分级审批D部门审批23、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C：国务院指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县人民政府所在地城镇总体规划 24、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是 6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为_%。A6B6.9C8.8D925、房地产投资开发需要_。A土地B建材C相应资质D劳动力E资金
