1、1xxxxxC03致 上海东方明珠（集团）股份有限公司上海市杨浦区 “渔人码头二期 ”项目最高最好用途研究报告二零零八年三月2xxxxxC03免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：9 新的政府法令9 公司政策的变化9 对上海房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经
2、我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们
3、认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。3xxxxxC03主要内容一、场地分析 .4二、经济与人口分析 20三、零售市场研究 31四、办公楼市场研究 110五、财务分析 267六、项目研究总结 2794xxxxxC03一 、 场地分析5xxxxxC03上海市概况 本地块位于上海市杨浦区东外滩区域。 作为中国最重要的城市，上海是全国的 工业、商业和金融中心 。16世纪（明代中叶），上海已成为全国棉纺织手工业中心。 19世纪中叶，上海已成为商贾云集的繁华港口。 上
4、海市市区总面积为 6340.5平方公里 ，辖 18区和 1县。 上海市所辖 18区 1县包括浦东新区、黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、 杨浦 、闵行、嘉定、宝山、金山、松江、青浦、南汇、奉贤区和崇明县。 截至 2007年年底，上海市户籍人口 1378.86万人，常住人口达到 1858万人。6xxxxxC03杨浦区概况 杨浦区 位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯区境南北，黄浦江岸线（包括复兴岛） 15.5公里。 全区面积 60.61平方公里 ，行政区划包括 11个街道以及五角场镇人民政府。 20
5、06年底常住人口 118.3万。 杨浦区拥有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建） 3条越江隧道，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城。区域内目前通车的轨道交通 4、 8号线， 2010年前通车 10、 12号线。远期建设 L3、 L5线。 杨浦区拥有丰富的教育科研资源。复旦大学、同济大学、上海财经大学等座落在杨浦区西部，上海理工大学、上海水产大学座落在杨浦区东部。 杨浦区 2004年通过杨浦知识创新区发展规划纲要，规划建设 “两片、一线、一带 ”。两片：东、西两片高校聚集区；一线：创业走廊；一带：滨江现代服务业功能带。7xxxxxC03辉煌杨浦 三个 “百年 ” 百年
6、工业文明9杨浦区是中国近代工业的发源地。9早在1882年官督商办的上海机器造纸局就建成投产，次年英商又在杨树浦路建立上海最大的自来水厂，1890年国内最早的机器绵纺织厂上海机器织布局建成投产，建于1913年的杨树浦发电厂经过改建成为国内当时最大的火力发电厂，华铝钢精厂为全国最早的一家铝制品厂，中国肥皂公司和英美烟厂的产品在中国市场销量一度占7080%。至1937年，区境内外商已有57家工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。杨浦的老企业代表了中国近代工业早期的最高水平，为上海乃至全国的发展作出了重大贡献。裕丰纱厂亚浦耳灯泡厂上海机器造纸局科发药厂大业印
7、刷公司 公大纱厂 闸北水厂 荣氏新纺织公司8xxxxxC03辉煌杨浦 三个 “百年 ” 百年大学文明9杨浦区域内现有17所全日制高等院校，复旦大学、同济、上海理工等大学建校均已百年。部属高校有复旦、同济、财经等3所，其他高校有上海理工、上海水产等12所，部队所属高校有第二军医大学等两所。这些高校占地面积700多万平方米；有教职工2万多人，正、副教授6500多人，两院院士40余人；共设专业350多个，在校生18万多人，其中研究生2万多人。百年复旦 百年同济百年理工风华财大杨树浦水厂 杨树浦发电厂百年市政文明9百年市政文明主要是指“大上海计划”，这是近代上海第一个大型的城市规划。91927年7月，
8、上海特别市政府成立，当局遵循孙中山先生的遗教，经过反复的研究、推敲，于1929年7月，正式划定翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、周南十图和衣五图（浦江）以西的土地约7000亩，作为新上海的市中心区域，公布了建设上海市中心区域计划书。在这之后，市政府还进一步提出了黄浦江虬江码头计划、上海市分区计划、上海市道路计划。9xxxxxC03区位分析 本项目位于杨浦区滨江现代服务业功能带中部，紧邻北外滩现代航运业聚集区。北外滩建设处于发展阶段而滨江服务带建设仍处于启动阶段。 项目北部为江湾 -五角场和东片高校聚集区，距离约为 5.5公里。项目西部为西片高校聚集区。江湾 -五角场作为上海东北部唯一的城市副
9、中心，功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心。 地块东西部通过大连路隧道和杨浦大桥与陆家嘴、竹园以及金桥连接。距离陆家嘴、竹园 3公里，金桥 5公里。陆家嘴金融区、竹园商贸区和金桥出口加工区都已日臻成熟。 大连路作为北外滩和东外滩的分界线，已经聚集了较多的服务业企业。 作为知识创新基地和老工业基地，杨浦区已建成 22个都市产业园（截至 2007年底）。这些产业园散布在杨浦区各个街道。滨江服务带竹园商贸区黄浦江陆家嘴金融区人民广场北外滩江湾 -五角场杨浦大桥大连路隧道金桥出口加工区本地块东片高校聚集区西片高校聚集区复兴岛外高桥10xxxxxC03 根据杨浦知识创新区发展规划纲要，杨浦将形成
10、 “两片、一线、一带 ”的空间布局， “两片 ”是指东、西两片高校集聚区； “一线 ”是指创业走廊； “一带 ”即黄浦江滨江发展带。 随着 2010年世博会的临近，杨浦区滨江岸线成为 2010年世博会同期建设配套项目，结合杨浦城市发展战略，沿黄浦江段将建设成为以 亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区 为主要内容的现代服务功能带，成为上海世博会的重要景观区。 根据黄浦江两岸开发要求，黄浦江滨江地区规划分为 核心区和协调区 。 核心区 规划占地面积 10平方公里。 协调区 规划占地面积 2.2平方公里。本项目地块位于世博会核心区规划内，沿江岸线长达 700米，规划建设成为兼 博览、旅游、文化、娱
11、乐、休闲和商务 为一体的综合滨水功能区，同时配合利用五角场城市副中心的独特优势，该区域将成为未来 杨浦商圈向北延伸 发展的最大亮点。资料来源：黄浦江两岸开发办公室、杨浦区规划局文化中心杨树浦水厂五角场滨江发展规划图区域功能定位11xxxxxC03地块现状及规划指标W38-2:商务办公100米高度2容积率14,918.4平方米地上建筑面积7,459.2平方米净地面积总地块3.36平均容积率104,190.2平方米总建筑面积31,030平方米总用地面积W38-1:商务办公100米左右高度4容积率74,241.2平方米地上建筑面积18,560.3平方米净地面积W38-3:商务办公100米高度3容积率
12、15,030.6平方米地上建筑面积5,010.2平方米净地面积本项目总地块呈长梯形，北端短，南端长。规划道路将北部地块和南部地块分隔，并连接渔人码头一期。地块目前已经拆迁平整完毕，规划道路尚未动工。本项目南端有公共绿地 12,188平方米。保留的历史建筑位于绿地上。二期二期一期一期12xxxxxC03地块四至道路状况 地块西邻杨树浦水厂，分隔地块与杨树浦水厂的是较陈旧的围墙。 杨树浦水厂再向西有待拆迁改造的上海船厂。西 地块北面是杨树浦路，目前双向两车道。 沿杨树浦路北面主要是较陈旧的居住区和待改造的小厂。北 地块以东为渔人码头一期，目前已经开工建设。 地块东面有江浦路南北向深入渔人码头一期地
13、块。东 地块以南为为规划中的绿地和滨江堤岸。绿地上除了保留建筑外已平整完毕。 正南向江景目前多为住宅项目，西南向江景为陆家嘴金融贸易区。南 本项目地块呈长梯形，地块内规划道路将地块分隔为南北两部分，北部一块地块较大，南部两块地块较小。 场地目前拆迁平整完毕，场地和江岸之间的绿地上有保留建筑。地块现状13xxxxxC03地块周边项目及配套集伟平凉 3号地块、保利香槟花园二期、圣骊河滨苑二期欧洲凯城苑、保利香槟花园一期、圣骊河滨苑一期、浦江名坻住宅集伟平凉 3号 A地块，将建成社区性的配套零售，包括餐饮、购物等长阳路欧尚、平凉路街铺等零售渔人码头一期瀚海明玉大酒店、格林豪泰、锦江之星酒店上海市十五
14、中学、平凉地段医院配套杨树浦水厂、英商怡和纱厂、杨树浦电厂其它西门子中心、宝地综合项目、集伟平凉 2、 3号地块项目，鹏欣纺织中心、天科国际大厦、渔人码头一期瑞丰国际大厦、海上海、滨江创意产业园办公楼未来供应现有供应14xxxxxC03目前状态下项目与水厂仅有一墙之隔，基本不具备可视性。但项目未来地基有可能与防洪堤一起拔高，有较好的景观面。目前沿江两岸基本上为船运作业平台和和吊塔，项目正江对面为水泥厂，景观相对弱，但展示面相对较长。未来规划内会开辟连续的公共空间，并有水上巴士、隧道、轮渡和大桥等多种交通方式到达，应作为主要对外展示面。该侧为目前本项目唯一的临街面和唯一交通可及之地，应作为本项目
15、主要的展示面。但由于其临近周边住宅区一侧，且对外展示面区域较为狭窄，具有局限性。该侧比邻渔人码头一期，人群可从一期进入二期，可考虑在一期和本项目内部通道临街面设展示面。可视性分析8号线周家嘴路杨浦大桥4号线规划道路杨树浦路杨树浦水厂江浦路N15xxxxxC03项目周边轨道及公交站点 目前距离本地块最近的地铁站点是地铁4号线杨树浦路站，步行约 8-10分钟。 18号线位于本项目（或渔人码头一期）地下，预计 2014-15年建成通车。 12号线距离本项目较远，步行 20分钟，预计 2012年建成通车。 在本项目步行距离 5分钟之内有 4个公交站点。公交车路线分别为： 70， 135，310， 28
16、。 目前分隔渔人码头二、三期的丹东路仍有丹东线轮渡运营之中。4号线规划中12号线规划中18号线大连路隧道入口杨浦大桥上口16xxxxxC03项目道路交通可及性分析 本项目位于杨浦区的南侧，毗邻黄浦江。 与本地块直接相邻的两条道路为杨树浦路和江浦路，分别可以与人民广场、外滩和五角场实行连接。 通过以上两条道路，本项目可连接内环高架以及大连路，通过杨浦大桥和大连路隧道，亦可连接浦东及市内各个主要区域。 离项目最近的轨道交通线为地铁4号线，步行时间约15分钟，4号线为环线，均能与上海大部分轨道交通之间实现换乘。 同时，项目周边拥有4条轮渡线路，方便了浦东和浦西市民的出行需要。新建路隧道建设中军工路隧
17、道建设中大连路隧道目前连接杨浦和陆家嘴之间的唯一越江隧道过江轮渡从左到右，依次为：泰公线（通宵航行）其泰线 (04:20-24:00)民丹线 (05:00-22:00)西宁线 (04:00-24:00)以上均为浦西发船时间江浦路与本项目地块和上海内环高架相连穿越杨浦稠密的居民住宅区域大连路连接杨浦区和虹口区的交通主干道内环高架 /杨浦大桥本项目与浦东联系最近的陆上交通通过内环高架可以迅速抵达市区各地杨树浦路本项目北侧毗邻的东西向主干道未来待 “外白渡桥 ”原址重新构架后，可迅速连接人民广场及外滩区域轨道交通 4号线上海市内轨道交通唯一的环线可与 1、 2、 3、 6、8号线换成本项目可通过杨树
18、浦路、江浦路、轨道交通 4号线、轮渡可与市内的主要干道和各个主要区域连接。虽然项目与市中心和区域传统商业中心存在距离，但综合交通基础设施条件来看， 项目交通基本可行 。总结17xxxxxC03大众消费客群 中高收入客群、商务人士 大众消费客群 观光游客项目附近有 135路、 135区间车、 853路、 28路、 80路等公车在杨树浦路停靠，另外还有 960路公车在许昌路和江浦路停靠。从本项目到各公交站点的步行距离在 10分钟左右，没有直达人民广场和其他主要交通枢纽站的公交车，交通相对不便。轨道交通公交线路 水上通道车行干道本项目目前只有杨树浦路一条双向两车道道路，与杨树浦路相交的其他支马路多数
19、为单行道，易出现道路拥堵状况。从外部交通来看，客群可经由西面外滩高架、南面大连路隧道或东面杨浦大桥抵达本项目，车行相对较易。目前能够直接抵达项目的轨道交通为 4号线杨树浦路站。从本项目出发到地铁 4号线，步行距离为 15分钟。再者 4号线的列车运营间隔时间为 12-16分钟，极大的影响了消费者的出行。本项目附近有三条轮渡线：民丹轮渡线（浦东民生路 -杨浦丹东路）、其秦轮渡线（浦东其昌栈 -虹口秦皇岛路）、泰公轮渡线（浦东泰东路 -虹口公平路），三条轮渡线均通宵渡运，总日客运量约 14万人次，机动车运量 4300辆车次。三条线路均不停靠本项目，目前无法利用。 总体来说，项目目前交通可及性较不理想
20、。 如条件许可，我们建议改善路网规划，拓宽道路。另外建议在本项目滨江设置轮渡停靠点，以便利引导游客进入本项目。项目交通分析杨树浦路平凉路大连路江浦路许昌路龙江路扬州路怀德路丹东路齐齐哈尔路兰州路目标客群18xxxxxC03SWOT分析 本地块并非是核心商圈或商务区，市场接受度有待提升。 地块周边的零售配套设施也相对较为缺乏。 结合区域现状，项目“文化”“海洋”主题与零售商业的主题间较难处理。 地块周边目前还有大量待改造的厂区和陈旧住宅。 地铁 18号线的建成时间滞后本项目 4年左右。劣势 项目位于规划中的杨浦区滨江现代服务业功能带，是北外滩现代航运业聚集区的自然延伸，同时也毗邻崛起中的大连路服
21、务业聚集区和企业研发总部基地。 本地块自身优势： 可视性：本地块北沿杨树浦路、南临黄浦江，具有较好的可视性。 稀缺性：地块是黄浦江沿岸少有的临江地块。 景观：本项目南向江景优美，西向杨树浦水厂 历史文化沉淀：项目与风格独特的具有百年历史保存良好的杨树浦水厂仅一墙之隔，同时周边的工业遗存项目众多。 可及性：规划中的 18号线地铁上盖，多条公交线路在附近设点，具有良好的可及性。 场地条件：本地块的场地较为方正，也较为平整。 协同效应：一期项目有高星级酒店，将对本项目的办公、零售项目产生一定支持优势19xxxxxC03SWOT分析 本项目和渔人码头一、三期存在一定的竞争关系；同时在三期项目的规划、项
22、目设定、建造上存在一定的协调困难。 未来四五年内，不仅上海市和浦东新区的办公楼供应量较大，并且本地块自身也有较大的供应量，因此需要一定的时间来吸纳这些市场供应。 北外滩的功能定位和本项目有一定的重复，本项目需要差异化竞争。 项目中有 35,000平方米要以成本价格出售给重庆政府，此部分办公用房和本项目的定位可能会有差异；协调二者的关系将需要更多努力。挑战 上海市经济持续发展，外资进驻趋势越来越强盛，因此客户有可能外溢到非核心商务区来办公。 伴随跨国公司在非中心地区的办公空间的扩张，项目区域具有较满足高端商务办公需求的机会。 2010年世博会的召开对本区域的形象改善、知名度的提高、以及到访游客的
23、增加具有积极的促进作用。 世博会在本项目设置游客的登船点；世博会后的上海水上游览的兴起给本项目的餐饮、娱乐项目带来机遇。 开发商在文化产业的领导地位能够探索文化、旅游、商务的结合。机会20xxxxxC03二 、 经济与人口研究21xxxxxC03国内生产总值及构成资料来源：上海市统计年鉴 、杨浦区统计年鉴 1992年以来，上海经济已连续 15年保持两位数高速增长。 2007年，上海市的地区生产总值较去年增加较多，全年实现地区生产总值 12,001亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.8%，增幅有所回升。 2000年以来，杨浦区经济稳步快速发展。2007年，杨浦区实现地区生产总值 109.93
24、亿元，按可比价计算，比上年增长 14.1 %。上海市地区增加值及其增长速度02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0001997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 2005 2006 20070.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP（亿元） GDP增速杨浦区增加值及其增长速度020406080100120199719981999200020012002200320042005200620070.0%5.0%10.0%15.0%20.0%GDP（亿元） GDP增速22xxxxxC03 从 1997到 2007
25、年，第三产业占上海市地区生产总值的比重在 45-50% 之间。 据相关政府部门报道，上海市中心区域内服务业的比重已经占到 75%-80% ，中心城区服务经济的水平和国际大都市已经相差不多。 从 1997到 2007年的 10年间，上海市第三产业增加值年平均复合增长率为 13.1%，超过第二产业的平均增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。 2007年，杨浦区第三产业生产总值占全区生产总值总量的 73.9%，高于上海市平均水平。第三产业发展资料来源：上海市统计年鉴 、杨浦区统计年鉴上海市地区增加值及其第三产业增加值02, 0004, 0006, 0008, 00010,00012,00014,00
26、01997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 200730.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%GDP(亿元) 第三产业增加值(亿元) 第三 产 业 所 占比重杨浦区增加值及其第三产业增加值0204060801001201997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 200630.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%GDP(亿元) 第三产业增加值(亿元) 第三产业所占比重23xxxxxC03人口 /家庭及其结构特征 由于人口大量迁入和外来流动人口迅速增长，上海人
27、口总量规模不断扩大。至 2007年末，上海市户籍人口已增加到 1378.86万人，常住人口达到1858万人。 上海人口自然增长率自 1993年开始已连续 14年保持负增长。 2007年全市户籍人口出生率为 7.34 ，死亡率为 7.44 ，自然增长率为 -0.1%。 2007年末，杨浦区户籍人口 107.75万人，占全市人口总数的 7.81%，自然增长率 -3.8 。资料来源：上海市统计年鉴 、杨浦区统计年鉴上海市户籍人口数量及增长率1, 2801, 3001, 3201, 3401, 3601, 3801997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
28、2006 20070. 0%0. 1%0. 2%0. 3%0. 4%0. 5%0. 6%0. 7%0. 8%0. 9%上海地区户籍人口数量上海地区户籍人口数量增长率107.20107.40107.60107.80108.00108.20108.40108.601998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007-0.60%-0.40%-0.20%0.00%0.20%0.40%0.60%户籍人口数增长24xxxxxC03人口年龄构成 2007年，上海市 18-34岁以及 35-59岁人口约占户籍人口的比重为 24%和 45%。 杨浦的人口年龄结构与全
29、市结构较为相似， 18-34岁以及 35-59岁人口约占户籍人口的比重为 27%和 44%，儿童以及老人的人口比重分别为 9%和 19%。资料来源：上海市统计年鉴 、杨浦区统计年鉴27%19%44%9%0% 10% 20% 30% 40% 50%17岁及以下18-34岁35-59岁60岁及以上杨浦区户籍人口年龄构成11%45%20%24%0% 10% 20% 30% 40% 50%17岁及以下18-34岁35-59岁60岁及以上上海市户籍人口年龄构成25xxxxxC03固定资产投资 上海市 从 1996到 2000年，上海市固定资产投资额基本保持不变，均值为 1,924.2亿元，从 2001年
30、至 2006年，上海市固定资产投资额开始大幅上涨，至 2006年，上海市全年固定资产投资额为 3,925.09亿元。 从 1996至 2000年，上海市固定资产投资中用于房地产业的投资额也基本保持不变，均值为 586.03亿元，从 2001至 2007年，房地产投资额也开始大幅上涨，至 2007年，全年房地产投资额已达到1307.53亿元。 房地产投资额占固定资产投资总额的比重，在 1999年至 2004年间逐年攀升，但 2005到 2007年此比重有所下降，此比重最高值为 2004年的 38.1%， 2007年下降为 29.3%。资料来源：上海市统计年鉴 、杨浦区统计年鉴上海市固定资产投资额
31、05001, 0001, 5002, 0002, 5003, 0003, 5004, 0004, 5005, 0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20070.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%固定资产投资总额(亿元) 房地产投资总额(亿元) 房地产投资所占比重26xxxxxC03固定资产投资 -杨浦区 从 2003到 2007年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是从 2005年开始增长较快， 2005年上升到 91.3亿元， 2007年，全区全年固定资产投
32、资额为 113.4亿元。 从 2003至 2007年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为 60.2亿元，至2007年，全年房地产投资额已达到 85.8亿元。 杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在 2003年至 2006年间逐年下降， 2007年此比重再次上升为 75.7%，但总体而言，该比例高于上海市平均水平。资料来源：上海市统计年鉴 、浦东新区统计年鉴0204060801001202003 2004 2005 2006 20070.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%固定资
33、产投资总额房地产房地产所占比重27xxxxxC03外商直接投资 从 1997年至 2000年，上海市外商直接投资合同金额较为稳定，均值为 76.52亿美元；从 2001年开始，外商投资有所增加， 2001年至 2004年的均值为 109.81亿美元；此后，外商投资的增长趋势越加明显， 2007全年外商直接投资合同金额为 148.6亿美元。 杨浦区的外商直接投资合同金额在 1997年至 2004年期间增长较缓，此后三年增速明显， 2005年，杨浦区吸引外商合同金额为 2.52亿美元， 2006年，为 3.2亿美元， 2007年为 4.4亿美元。绝对值增长比较快，占全市的比例也在提高，从 2001
34、年的 1.1%增长到了 2007年的 3%。资料来源：上海市统计年鉴 、杨浦区统计年鉴上海及杨浦区外商直接投资合同金额0204060801001201401601997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007合同额(亿美元)上海地区外商直接投资合同金额 杨浦区外商直接投资合同金额28xxxxxC03 超过半数的世界 500强企业在沪设立了公司，这些公司中的大多数是跨国企业在亚洲区域的总部，截至 2007年底，设于上海的区域总部公司数量达到 184家。 与此同时，越来越多的外国研究机构纷纷来沪设立研究所和办事处， 2007年，外国研究机
35、构的总数达到了 244个。 越来越多的服务、金融和商业公司将进驻上海，这种趋势十分明显。随着跨国公司在上海的成功发展，外资企业规模日益扩大，这种扩张不仅体现在总部公司数量的增加上，同时也体现在外商投资的规模上，因此这种扩张很自然的要求越来越多的舒适的办公环境。跨国公司 随着社会经济的发展，上海市吸引了大量的跨国公司进驻上海，从 2001年至 2007年，在沪外资公司的数量增长率一直保持在 10%以上，尤其是在 2005年，此增长率达到 35%，截至 2006年末，在沪外资公司数量已达 41,906个。05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00
36、045,0002001 2002 2003 2004 2005 20060%5%10%15%20%25%30%35%40%跨国公司数增长资料来源：上海市统计年鉴 、杨浦区统计年鉴29xxxxxC03杨浦区十一五规划对本项目区域的影响 功能定位与发展目标2003年，上海市委、市政府作出了建设杨浦知识创新区的重要战略决策。杨浦知识创新区将以深厚的科教、人文、生态资源的集聚与共享为依托，以教育发展和科技创新为抓手，充分发挥科教的辐射效应，推动大学校区、科技园区、公共社区 “三区融合、联动发展 ”，着力打造上海的中央智力区（ CID），建设立足上海、服务全国的科教中心区、知识经济密集区。 道路交通：“
37、十一五 ”期间，杨浦区将形成由杨浦大桥、内环高架路、中环路、黄浦江越江隧道、地面道路等构成立体交通体系，快速辐射长三角都市圈。规划中的 6条轨道交通线已有 3条在建，将逐步形成完善的区域轨道交通网络，加上快速便捷的公共交通，杨浦将成为商务办公的理想之地。 产业布局主要为 “一心、两江、三组团 ”产业集聚区。 “一心 ”即江湾 五角场城市副中心。 “两江 ”即新江湾城国际大学科技园区、黄浦江北岸创新创意产业基地。 “三组团 ”即大学科技园示范区、大连路 控江路现代服务业集聚区、临江都市型产业集聚区。30xxxxxC03经济与人口研究小结 1992年以来，上海经济已连续 15年保持两位数高速增长。
38、 2007年，上海全年实现地区生产总值 12,001亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.3%，增幅有所上涨。 2007年，杨浦区实现地区生产总值 109.93亿元，按可比价计算，比上年增长 14.1%。 从 1999到 2007年，第三产业占上海市地区生产总值的比重在 45-50% 之间。从 1999到 2007年的将近 10年间，上海市第三产业增加值年平均复合增长率为 13.4%，超过第二产业的平均增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。 2007年 ,杨浦区第三产业生产总值占全区生产总值总量的 73.9%。 上海市和杨浦区的固定资产投资与基本建设支出皆呈逐年上升趋势，外商投资额也逐年上升。 2007年，杨浦区外商直接投资合同金额为 4.4亿美元，占全上海合同外资金额的 3%。 随着跨国公司在上海的成功发展，外资企业规模日益扩大，这种扩张不仅体现在总部公司数量的增加上，同时也体现在外商投资的规模上，因此这种扩张很自然的要求越来越多的舒适的办公环境。 杨浦区的产业发展和城市规划将会进一步吸引各类科技研发、信息服务、商务服务、现代物流等生产性服务业企业进驻。这些规划的实施势必会给本项目带来大量的客户群体。
