1、上海养老地产案例分析与经验借鉴 2017年5月,Part.1,养老地产模式介绍 养老地产可比案例 小结与借鉴,养老地产常规模式 目前上海养老地产项目基本可概括为两种模式CCRC模式及养生度假模式,泰康家园申园,保集富椿佘山,上海亲和源,CCRC模式,养生度假模式,CCRC模式简介 CCRC发源于美国，全称Continuing Care Retirement Community，即持续照料退休社区,CCRC针对不同情况的老年人提供与身体状况相对应的照料服务，并可以根据变化相应调整，满足于老年人对于生理和心理上双方面的需求。,Part.2,养老地产模式介绍 养老地产可比案例 小结与借鉴,Case
2、Study.1,上海亲和源,上海亲和源项目概况 上海亲和源项目位于浦东新区，是中国第一个会员制养老社区,专业化养老服务平台,覆盖社区的智能安全监控设施,项目内周边配套,数据来源：网上公开数据,上海亲和源项目配套 拥有公共配套服务场地面积30,000 ，商业配套占总面积27%,医院：由业主出资建设与曙光医院合作，医院收取管理费用，负责进行经营管理，同时特殊病例直接输往市区曙光医院治疗。,美国艾玛客公司：提供包括环境保洁, 病人运送, 保安, 设备运行与维护, 洗衣及用品发放, 绿地维护, 配餐等在内的综合服务,世界最大餐饮服务与综合后勤管理公司索迪斯合作：索迪斯集团作为首家国际化餐饮综合服务公司
3、于1995年进入中国市场。索迪斯餐厅建筑面积：2574,会所面积：8000，与知名健身康体会所合作，提供商为香港美格菲集团。,上海老年大学与亲和源联合办校成立亲和源分校，由老年大学提供教材教学计划师资力量。亲和源提供场地、设备等硬件设施，承担教学组织财务等事务。,商业街面积:1,450平方米,上海亲和源合作模式 亲和源仅提供硬件开发，而具体的运营和服务则引入第三方机构,供应商,开发商为主体，打造战略联盟，共同管理。,打造服务平台，在餐饮、健身等方面开发商只提供硬件设施，具体运营和服务交给国际一流的第三方公司。,上海亲和源销售模式 以出售使用权为主，主要分为A、B会员卡，持有会员基本是一半一半,
4、亲和源以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式。第一是使用权让渡的模式。 这一模式是将老年公寓的使用权通过会员制的安排让渡给老年人，而产权保存在亲和源的开发者手中。这一模式的设计可以保障社区管理的有效与有序性，提升服务的质量与水平。第二是产权让渡的模式。 通过公寓产权的出让来满足传统的产权思想，满足老年人的消费习惯，同时老人仍然通过会员制的安排享受到亲和源系统的服务。 但是由于土地性质的问题，老人无法获得实际产权，所以这种变相的房屋买卖行为难以获得法律的保障，存在一定的风险。,销售初期,2014年3月之后,注：销售初期，亲和源推出具有产权的C卡，拿出一栋楼进行销售，定价参考
5、周边的均价2万元左右,数据来源：网上公开数据，现场调研,Case Study.2,泰康家园申园,泰康家园申园项目概况 泰康申园地处佘山板块，是长三角地区首个由保险公司投资建设的连锁养老社区,泰康上海养老社区按照居民年龄和身体状况划分为独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍等不同功能的居住单元。,数据来源：网上公开数据，现场调研,泰康家园申园基本配套及会员服务 申园主要由泰康集团自主运营；内部配套完善，为老年人提供便捷与人性化服务,二级甲等康复医院（2017年8月起可用医保） 食堂 影院 老年大学 老人活动中心 理财中心（依托泰康专业理财师，为老人提供低风险稳健的理财服务） 泳池 健身房 SPA
6、馆,基本配套,提供一日三餐的营养套餐供餐服务 提供满足日常使用的生活用电，24小时热水供应 新风系统、中央空调及每年5个月的地暖服务 社区24小时安保服务，提供紧急呼救，无线定位，生命感应安全 提供公共设施维护及室内家用设施设备的检测检修服务 每周一次入户保洁，定期换洗床单被套窗帘等 提供免费班车、代购代办、就医陪同等服务 提供每年一次的大型体检 提供常规身体检测和心理疏导服务 提供个人化饮食、活动、康复、健康管理服务，建立专属档案 提供公共的会所、游泳池、健身房、小剧场等服务 提供老年大学课程以及免费养生健康讲座 组织社区康乐活动已经近郊旅游等 园区wifi覆盖，免费上网,会员服务,泰康家园
7、申园销售前准备 2014年4月3日，泰康之家申园的养老生活体验馆揭幕，为其后续销售打下基础,生活体验馆主要有以下功能区： 1、样板房 2、医疗体验区 3、康复理疗区 4、棋牌活动室 5、老年大学 6、高端理财室 7、专业护理区 8、运动休闲区,泰康之家申园在销售前耗资3,000万打造了生活体验馆。,泰康家园申园销售模式 分为出售会员卡和销售保险两种模式，但大多老人选择会员卡模式,若要即刻入住，需一次性购买总值200万元保险产品，直系亲属可入住，但月费高于会员卡模式，需按上述标准+3,000元左右缴纳。 或分十年购买（每年20万元）保险，满200万额度即可入住，直系亲属可入住，但月费高于会员卡模
8、式，需按上述标准+3,000元左右缴纳,销售模式一：会员卡,注：1、其他特约服务及慢病管理等均按需收费；2、会籍不可转让，新租户均需重新登记入住；3、押金和会员费可在3年后全款退还，押金包括突发治疗保证金的功能。,销售模式二：购买保险,数据来源：现场调研,Case Study.3,保集富椿佘山,保集富椿佘山项目概况 项目为养生度假结合养老概念，区别于一般的CCRC模式，仅含有初级医疗配套等,项目位于佘山豪宅区域，凭借丰富的景观资源，与周边产业园区和五星级酒店比邻，是保集为高端人群打造的度假休闲第二居所或退休后的养生第一居所。 区别于一般的CCRC模式，仅含有初级的医疗配套、简易的娱乐设施和餐饮
9、场所，属于地产开发模式。,保集富椿佘山销售模式 项目以住宅方式进行销售，但仅有使用权；并按月缴纳一定的费用获得基本物业服务,销售模式,保集富椿佘山项目由于土地性质为工业用地，所以无房产证，只有使用权，与开发商签订合同，需一次性付款，不限购不限贷。 销售报价：别墅480万/套公寓180-200万/套 去化情况：4月推出18套别墅，去化约90%推出24套公寓，去化约60%，去化情况一般 服务费（物业费）：公寓2,000元/月；别墅3,000元/月,由于容积率和限高的原因，同时为了保证居住的舒适度等，项目打造了95的别墅产品（单层）和66、86的公寓产品（共三层），并部分附赠花园和露台。,Part.
10、3,养老地产模式介绍 养老地产可比案例 小结与借鉴,可比案例适老化设计 本项目可对以上适老化要点进行选择性配置,电梯、主过道加宽易行 入户门加宽 无高差淋浴房 玄关收纳 多台面设计 防滑地砖 地面无高差 主卧床头柜增大加高 插座高度人性化设计 升降晾衣架 安全扶手 淋浴房坐浴设计 卧室朝南 平开窗把手降低高度 分床设计 门板防撞条,中柜设计，增大收纳空间 客厅风管式空调 嵌入式储物，增加收纳空间 优质门窗系统 直饮水入户 座椅增高设计 地暖 开关附使用说明且文字放大 大按键智能电话 电热毛巾杆 智能马桶 卧室分体空调 浴室暖风机 双地漏排水 隔板置物 卧室、卫生间起夜地灯,玄关智能感应灯 客厅
11、一键紧急呼叫 一键电源开关 门禁一卡通,适老化设计,适老化配套,智能化设计,5. 卫生间未活动通知 6. 浴室一键紧急呼叫 7. 卧室一键紧急呼叫,可比案例小结与借鉴 养老地产不仅需要常规住宅配套，更要配置更全面的适老化元素,内部配套通常由常规住宅配套和老年需求配套两部分组成。常规住宅配套主要为恒温游泳池、健身房、瑜伽馆、运动中心、棋牌室等。老年需求配套主要为散步道、老年食堂、老年人邻里中心、护理医院等； 外部配套通常为可深入合作的三甲医院、老年大学、观光农场等。,目前市场上主要有三种销售模式 1、产权销售+月费/年费（相当于物业费） 2、无产权房通常采用会员卡+年费销售模式 3、大型保险公司打造的项目通常采用“保险+月费“、“会员卡+月费”的销售模式,配套要求,销售模式,可比案例小结与借鉴 养老地产内部需要较多的绿化景观， 不仅可改善内部微气候，还能增加公共活动空间,内部景观环境,谢谢！,
