1、绿城设计阶段成本管理策划,产品策划及规划阶段-产品经济性评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.1产品策划及规划阶段-产品经济性评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.1产品策划及规划阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.1产品策划及规划阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.1产品策划及规划阶段-设计评审,方案设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设
2、计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.1方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-产品经济性管理,方案设计阶段-设计评审,方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审
3、,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.2方案设计阶段-设计评审,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.1方案设计阶段-设计评审,扩初设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济
4、性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.3扩初设计阶段-产品经济性管理,施工图设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.4施工图设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.4施工图设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.4施工图设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.4施工图设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.4施工图设计阶段-产品经济性管理,3 绿城设计阶段成本管理策划 3.4施工图设计阶段-产品经济性管理,地下室成本优化,提纲
5、,一、地下室成本控制及优化方法 二、地下室优化案例,地下车库成本优化点,.,2、地下车库成本方法,固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。,3、地下车位成本优化,地下车位成本优化影响因素,1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图1） 3、避免行车道靠外墙布置 4、避免布置平行或斜向车位 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 6、 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附
6、表） 7、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）,提高地下停车率8条措施,3、地下车位成本优化,柱网：柱网按8000x（2a+b）/2布置。沿行车道方向柱距8000，垂直行 车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。,各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸,柱网布置,问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库
7、周边布置此时 1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm 2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放 3：大车位部分成本增加约7%,想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现,柱网布置与停车位设置,问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8100x8300mm此时： 1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm 2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm 3：综合成本增加约10%,一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法的验收是否通过，总之要尽最大努力不做大柱距,柱网布置与
8、停车位设置,一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700800平米左：其中：变配电房： 约150平米 水泵房： 约120平米公变房： 约50平米 生活水池：约100平米柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米其他： 约50平米注： 1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。,设备用房管理,地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华有几个关键点影响到成本，我
9、们把它进行必要的明确和改进：1、层高；2、覆土厚度；3、建筑垫层；4、排水找坡；5、汽车出入口；6、坡道人防主要出入口,地下室构造做法,提纲,一、地下室成本控制及优化方法 二、地下室优化案例,.,地下室层高,.,地下室层高过高的4个原因,地下室方案剖面实例,成本分析,1650,3900,300,1、顶板覆土平均厚度每增加 300mm，地下室综合成本会增加30元/平米 -此方案成本增加约45元/平米 2、层高每增加100mm，地下室综合成本会增加约18元/平米 -此方案成本增加约54元/平米 3、建筑垫层厚度每增加100mm，地下室综合成本会增加约10元/平米， 同时，相对层高也会增加100mm
10、 -此方案成本增加约42元/平米 4、顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片） -此方案找坡层厚度平均200mm， 成本增加约105元/平米,层高、垫层、覆土成本分析,层高、垫层、覆土,地下室方案剖面实例,案例,1650,3900,300,某项目地下室面积3.56万M2，层高最4.355.0M（平均层高可降低80cm)，综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省200元/M2,地下室可以节省700万元,层高、垫层、覆土案例,层高、垫层、覆土,设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三
11、倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。,设备用房案例,靠边墙布置平行车 位，停车效率低,行车道靠墙布置，停车效率低,车道,车位,车位,外墙,地下室方案平面实例,柱网、停车位设置、轮廓线案例,车位,车位,6000，不符宽度模数，浪费面积,7000以上，车道太宽，浪费面积,这部分无实际用途，浪费面积,柱网、停车位设置、轮廓线案例,地下室方案平面实例,行车道靠外墙布 置，停车效率低,外墙倾斜，行车道 出现无效面积,柱网、停车位设置、轮廓线案例,地下室方案平面实例,无效面积,柱网、停车位设置、轮廓线案例,正确做法,禁止行车道靠边墙布置不宜沿边墙布置平行车位轮廓线
12、应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置,柱网、停车位设置、轮廓线案例,1、柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。2、轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因无效面积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本,柱网、停车位设置、轮廓线案例,案例经验总结,优秀企业设计阶段成本管理介绍-万科,万科产品经济性管理,万科集团产品经济性管理办法 目的 规范产品决策及形成过程流程，形成万科在产品经济性上
13、的竞争力。 范围 概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、构件深化设计五个阶段；建筑、结构、安装、景观、精装修、构件深化设计六个专业。 原则： 客户导向：由客户需求到产品形成是任何工作的基准，产品经济性必须基于客户导向开展。严禁产品形成过程中无目标客户分析基础的性能增加或减少。 严格流程：在各阶段设计过程中，各相关部门都应持按照本制度规定的流程开展产品经济性管理工作。 充分配合：设计、成本等相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角度分析，以期最佳解决方案。 外部资源协调：公司应作好与外部设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求予以明确，并可设置一定的履约奖惩措施。,66,67,2.优秀企业设计阶段成本管理介绍 2.1万科,68,2.优秀企业设计阶段成本管理介绍 2.1万科,69,2.优秀企业设计阶段成本管理介绍 2.1万科,2.优秀企业设计阶段成本管理介绍 2.1万科,2.优秀企业设计阶段成本管理介绍 2.1万科,
