1、房地产开发指引,土地款,项目考察,立 项,设 计,设计费支付,项目审批,开盘,策划费用支付,项目经营策划,项目工程前期,项目组织实施,工程款支付,营销费用支付,规费支付,工程前期费用支付,样板房样板区,售楼处户外围墙,销售款回收,税金支付,交 付,结 算,公司清算,利 润,股东借款,四证办理,银行贷款,归还股东借款及利息,归还银行贷款及利息,利 润,（设计咨询、规费、工程费用）,销售额,营销费用,管理费用,工程成本,税 金,=,（股东借款利息-银行贷款利息）,财务费用,项目前期阶段,项目立项,产品设计,项目审批,工程前期,项目建设阶段,项目交付阶段,开 盘,招投标,项目考察,市场调研,项目可行
2、性分析,售楼处,样板房,持续销售,营销推广,客户积累,一房一验,综合验收,交付整改,客户服务,物业管理,园区服务,产品定位,开 工,正负零零,主体结顶,外墙施工,精装修,投诉整改,市政景观,集中交付,项目集中交付期及交付后阶段,项目交付前准备阶段,项目持续销售阶段,项目开盘阶段,项目蓄客阶段,项目产品设计阶段,项目营销工作前期阶段,营销流程 介绍,项目营销工作前期阶段,项目产品设计阶段,项目蓄客阶段,项目开盘阶段,项目持续销售阶段,项目交付前准备阶段,项目集中交付期及交付后阶段,工程营造 介绍,一 总体开发方案编制,二 工程前期管理,三 工程设计管理,六 施工过程管理,七 项目交付管理,八 项
3、目交付后客户投诉管理,一 总体开发方案编制, 做好当地建筑特质和产品差异化研究，为项目产品定位提供方向； 产品定位是房地产项目的核心部分，定位的准确与否成为整个房地产项目成败的关键。而房产品建筑特质及产品差异化的研究，对项目产品定位有着至关重要作用。,别墅,多层公寓,高层公寓,大型社区,城市综合体,度假公寓,商用物业,房产品种类,别墅,绿城桃花源小法效果图,法式排屋庭院精装修效果图,排屋,云栖玫瑰园效果图,排屋,绿城宁波桂花园效果图,多层公寓,绿城杭州西溪诚园效果图,高层公寓,高层公寓,绿城宁波绿园效果图,绿城海南清水湾海景度假公寓效果图,度假公寓,绿城温州鹿城广场效果图,城市综合体,城市综合
4、体,绿城台州玉兰广场效果图,商用物业办公,绿城宁波研发园二期效果图,杭州四季酒店效果图,商用物业酒店,商用物业酒店,海南清水湾威斯汀酒店效果图, 做好项目地理环境研究，为地下方案设计、建筑结构形式、成本预控等提供参考； 自然条件；如年平均温度，冬季最低日平均温度，日照、主导风向和风速，最大冻土深度，土壤类别及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震设防烈度，地势和地貌等。 建设场地现状；如场地归属，现有可供利用建筑物幢数和建筑面积，现有建筑物需拆除建筑面积，现有的可供利用或需拆除的构筑物，以及周边项目建筑特质、工程进度情况等。,宁波东部新城项目地域勘察资料, 做好市场环境
5、与开发方案的关系研究，根据企业经营要求做好方案和开发节奏的整体调控。,编制设计任务书，重点在于对同类产品的研究； 做好建筑立面、精装修等重要材料及节点的选样把控；,二 工程前期管理, 熟悉当地人文环境和主要社会关系，积累必须的项目开发资源； 熟悉地方性法律法规要求，处理好地方法规和项目经营运作间的关系。,三 工程设计管理,立面用材-面砖,立面用材-石材,立面用材-玻璃,精装修材料可分为设备和装饰材料。设备主要有厨房电器、橱柜、卫浴等；装饰材料主要有石材、木地板、墙纸、墙地砖等。,绿城宁波绿园,绿城丽江公寓,做好各阶段设计成果与营销的交底工作； 对主要专项设计如地下室开挖围护、地下室综合管线、商
6、业街等做针对性把控； 做好“四新”技术的前瞻性考虑。,宁波东部新城C1-8、C1-9基坑维护方案,C1-8 C1-9, 做好工程、材料等招投标主要部门责任人员的沟通，明确廉政和全面工作要求； 做好招投标当中的主要谈判性工作； 和主要合作单位的高层领导进行深入沟通。,四 工程招投标管理, 严格编制施工总组织设计；做好各施工阶段的工地现场形象管理：如土方开挖、主体施工、立面装饰等； 做好各阶段施工过程中的应急预案编制、计划和落实工作；制定切实有效的能够把控产品品质的各种检查与品质预控方案。,五 施工准备管理,基础垫层砼面及板砼面质量,基础施工管理,底板钢筋,基础施工管理,结构梁、柱质量控制,主体施
7、工管理,蓄水试验，结构板质量把控,上部蓄水,下部无渗漏点,主体施工管理,砼覆盖养护,主体施工管理, 把握好各分项工程对项目整体进度影响的控制关键点，如挖土对桩基工程的影响、基坑围护安全性问题对开盘节点的影响等； 做好样板施工阶段中各类销售道具与工程关联方面的把控（如售楼处、样板房、模型、实景等）；,六 施工过程管理,售楼处,绿城西溪诚园,样板房,绿城温州鹿城广场, 处理好外墙方案与主要材料选型、供应的关系； 做好建筑空间尺寸的预控、检查； 严格做好防水工程渗漏点的预检、预控和检查； 做好施工现场的物流组织管理； 做好精装修项目精装修与总包单位工作界面的协调处理； 做好施工过程的成品、半成品保护
8、；,石材保护,洁具龙头保护,门套保护, 发挥好抢工阶段以身作则和现场指挥协调的能力; 各阶段施工过程中，根据交付时间点的倒排，及时做好工程进度调控。, 做好项目最终实施成果与规范之间的差异性问题的预控和解决方案； 组织落实项目交付前的 “一房一验”工作； 合理安排好各项验收与交付节点间的关系。,七 项目交付管理, 做好项目交付后整改投诉工作；和施工单位做好沟通，确保整改工作的及时性和整改维修的服务品质。,八 项目交付后客户投诉管理,绿城上海玫瑰园实景,别墅,绿城杭州桃花源实景,别墅,绿城西子青山湖玫瑰园实景,别墅,别墅,绿城长沙青竹园实景,别墅,绿城舟山桂花城小院实景,绿城杭州桂花城实景,多层公寓,多层公寓,绿城舟山桂花城实景,绿城青岛理想之城实景图,多层公寓,多层公寓,绿城德清百合公寓实景,绿城北京御园实景,平层官邸,绿城北京御园实景,平层官邸,绿城杭州留庄实景,平层官邸,绿城春江花月实景,高层公寓,高层公寓,绿城蓝庭实景,绿城杭州深蓝广场实景,高层公寓,度假公寓,绿城千岛湖度假公寓实景,商用物业办公,绿城宁波研发园二期实景,绿城宁波研发园二期实景,商用物业办公,新昌雷迪森酒店实景,商用物业酒店,
